前文《星河商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)首秀：接地氣開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)造就“這兩天都堵車(chē)”》從開(kāi)業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣角度，為大家介紹了山宗合龍?jiān)谶@方面的個(gè)人見(jiàn)解。好不掩飾，iCO成功地征服了我，的確給我很多驚喜，讓我瞬間變成“自來(lái)水”。今天，山宗合龍?jiān)僖詷I(yè)態(tài)規(guī)劃為主角度，聊一聊體會(huì)。

iCO建筑面積達(dá)到8萬(wàn)平米，分為地上四層和地下兩層。品牌總數(shù)達(dá)到160+個(gè)，幾乎全部位于地上樓層。一樓以流行服飾、珠寶配飾和輕餐簡(jiǎn)餐為主，二樓規(guī)劃以大餐飲和運(yùn)動(dòng)休閑服飾，三樓以兒童業(yè)態(tài)為主并配合大餐飲和家居品類，四樓是大餐飲和健身、影院等主力店鋪�？傮w規(guī)劃上，是比較經(jīng)典規(guī)矩的業(yè)態(tài)分布，但也不乏獨(dú)到亮點(diǎn)和引人思考之處。

一、為何沒(méi)招到大賣(mài)場(chǎng)?

山宗合龍?jiān)诳疾爝^(guò)程中，發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心并未引入大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)，在超市方面僅僅入駐了華潤(rùn)萬(wàn)家旗下的新近主推的樂(lè)購(gòu)express超市，屬于“小業(yè)態(tài)、小型化”的標(biāo)準(zhǔn)之作。超市銷(xiāo)售水果、蔬菜、糧油、食品等，并配有餐吧，提供手機(jī)充值等多項(xiàng)服務(wù)。

各位會(huì)問(wèn)，8萬(wàn)方的購(gòu)物中心僅僅配置一個(gè)幾百平米的超市，這是為何?山宗合龍有同樣疑問(wèn)，經(jīng)過(guò)了解，似乎找到了答案。iCO周邊2公里范圍內(nèi)有2個(gè)天虹、1個(gè)大潤(rùn)發(fā)以及1個(gè)華潤(rùn)萬(wàn)家，且盤(pán)踞多年。大賣(mài)場(chǎng)在本區(qū)域已經(jīng)飽和，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈。再看新店，難保生存，更莫談?dòng)�利。任何一家都不�?huì)輕易再布棋子，多業(yè)態(tài)發(fā)展的華潤(rùn)萬(wàn)家，以小業(yè)態(tài)形式進(jìn)駐，也算巧妙。

二、MJstyle首入深圳，奪得iCO絕佳位置。

顯然，深圳市民對(duì)在全國(guó)已擁有超過(guò)百家門(mén)店的MJstyle有點(diǎn)陌生，再此之前MJstyle從未涉足深圳。首秀，得到了一個(gè)不錯(cuò)的位置。店鋪緊靠主入口，占據(jù)建筑西南角，兩面臨街有廣場(chǎng)，縱跨兩層樓，估計(jì)有近2000平米，為最大服裝店鋪。一般，H&M和優(yōu)衣庫(kù)同駐商場(chǎng)，而這次貌似MJstyle在iCO取代了H&M。料其將要加大對(duì)華南市場(chǎng)的覆蓋。

三、覆蓋多客群、抓住顧客特點(diǎn)、形成差異化尤為重要。

龍華片區(qū)屬于深圳“關(guān)外”，屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，多以工廠企業(yè)為主，附近有富士康、華為等大型企業(yè)，聚集了大量外來(lái)務(wù)工人員。隨著深圳城市外擴(kuò)，龍華等區(qū)域迎來(lái)了新的發(fā)展，外來(lái)務(wù)工人員和本地居民前往置業(yè)安居。這讓龍華片區(qū)聚集了不同收入水平和消費(fèi)水平的客群。以服裝品牌為例，既有ONLY、MJstyle、Lily一類偏高價(jià)格品牌，也有班尼路、安踏等一般百貨商場(chǎng)的“百姓品牌”。而餐飲店鋪方面，日韓料理和新疆、湖南、四川、陜西、山西、浙江等各地美食，滿足深圳這樣多元化的城市人口的飲食偏好和習(xí)慣。iCO如何從周邊眾多商場(chǎng)競(jìng)手中、在嚴(yán)重的品牌同質(zhì)化中脫穎而出，發(fā)揮體驗(yàn)式和一站式特點(diǎn)，形成差異化，視為法門(mén)。

四、打造兒童業(yè)態(tài)集合，玩轉(zhuǎn)兒童經(jīng)濟(jì)。

兒童業(yè)態(tài)是當(dāng)前購(gòu)物中心最熱門(mén)的業(yè)態(tài)之一，在iCO也表現(xiàn)的非常明顯。購(gòu)物中心一般會(huì)引進(jìn)莫莉幻想、孩子王等大型兒童主題店鋪?zhàn)鳛橹髁Φ赇�，而這并未出現(xiàn)在iCO，取而代之的是“COCO童堡”。COCO童堡形式早前在星河COCOCITY成功實(shí)踐，整個(gè)童堡以森林主題呈現(xiàn)，它集合了兒童服裝、兒童用品、兒童游樂(lè)、兒童教育、兒童攝影等品類，共近30個(gè)品牌，占品牌總量的20%左右。

五、餐飲“街區(qū)”場(chǎng)景化，垂直動(dòng)線彌補(bǔ)位置劣勢(shì)。

二樓必勝客一側(cè)的餐飲店鋪，在鋪位劃分上屬于比較規(guī)則的大進(jìn)深店鋪。然而西北角一側(cè)的餐飲店鋪，本身位置并不算好。在規(guī)劃上，有兩個(gè)動(dòng)作規(guī)避掉了劣勢(shì)。第一，打造街區(qū)感覺(jué)，營(yíng)造整體餐飲氛圍。該區(qū)域被命名為FOOD STREET(美食街)，通過(guò)偏暗色調(diào)和類木質(zhì)材料的統(tǒng)一裝飾，形成統(tǒng)一的街區(qū)感。第二，三樓和一樓通過(guò)兩部垂直電梯和一部扶梯與二樓美食街連接在一起，再加上二樓三個(gè)入口可進(jìn)入美食街，這樣就從跨層之間和二樓內(nèi)部，增加了顧客流向美食街的渠道，讓角落不封閉。

以上是山宗合龍對(duì)iCO業(yè)態(tài)規(guī)劃方面的個(gè)人見(jiàn)解。謝謝。

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