一個占地面積近11.6萬平米的舊城區(qū)經(jīng)歷17年的蛻變，通過改造成為日本當(dāng)前規(guī)模最大最成功的都市再開發(fā)項目，并且每年客流量超過4000萬，被稱之為舊城改造典范。該項目在舊城改造中有何策略?在項目開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計上又有哪些值得借鑒的地方?

項目檔案

項目定位

整體定位：超大型復(fù)合型都會地區(qū)/城市綜合體

主題地位：居住、商務(wù)、休閑娛樂、文化創(chuàng)意

業(yè)態(tài)定位：辦公+住宅+商業(yè)設(shè)施+文化設(shè)施+酒店+影院

檔次定位：高端

項目區(qū)位：改造后大范圍改善地區(qū)交通

六本木新城位于日本東京都港區(qū)六本木山地區(qū)，比鄰新橋、虎門的商務(wù)區(qū)街，霞館的政府機關(guān)街道，青山、赤板的商業(yè)街以及麻布、廣尾的高檔住宅區(qū)，地理位置優(yōu)越。

項目開發(fā)規(guī)劃時對平行連接六本木大道(22號線)與環(huán)線3號線的側(cè)道，以及東西向連接朝日電視臺大道和環(huán)線3號線地區(qū)的干道(櫸樹坂)都進行了整修，為大范圍改善地區(qū)交通做出了貢獻。

交通系統(tǒng)

六本木新城在規(guī)劃時就考慮到將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合，建立了良好的區(qū)內(nèi)交通體系。

步行街、地下通道以及上下自動扶梯相連通，組成了一個完善的交通網(wǎng)絡(luò)。地鐵站可直接連通六本木新城B1層。另設(shè)出租車乘車處，為人們出行提供多樣化的交通選擇。

停車體系

六本木新城共有12處停車場，共計2762個車位，24小時營業(yè);另設(shè)50輛摩托車與332輛自行車的停放處。

停車場的設(shè)計十分人性化，整個辦公區(qū)和消費區(qū)的地下空間相連，白天辦公區(qū)停車位不夠時可以向消費區(qū)的停車場靠攏，晚上停車緊張的消費區(qū)可以往辦公區(qū)分流。

舊城改造：按城區(qū)綜合運營理念進行開發(fā)運營

開發(fā)概況：日本國內(nèi)最大規(guī)模的民間企業(yè)承擔(dān)的城市再開發(fā)項目

六本木新城綜合開發(fā)總投資4700億日元，建設(shè)周期為17年，大部分時間用于土地前期開發(fā)和項目前期策劃，其綜合開發(fā)機制體現(xiàn)了靈活性、高效性。

1、區(qū)塊分類，開發(fā)更靈活：建立由國家與地方政府官員，學(xué)術(shù)和商業(yè)界人士共同組成的專業(yè)委員會。根據(jù)六本木地區(qū)不同區(qū)塊的特性，制定了不同的準則，并將地區(qū)分為3大類區(qū)塊;保存現(xiàn)狀的區(qū)塊、修復(fù)型城市改建促進區(qū)塊、多功能型超高層化規(guī)劃區(qū)塊。

2、多數(shù)支持系統(tǒng)，開發(fā)更高效：建立高效的行政和法律開發(fā)管理支持系統(tǒng)，政府行政機構(gòu)對經(jīng)多數(shù)人同意了的決定予以支持。

開發(fā)理念：城區(qū)綜合運營(垂直花園城市)3大核心內(nèi)涵

1、對細化的土地加以整合。通過建筑物的集約化和高層化，靈活利用人工地盤和地下空間，在地面創(chuàng)建出多樣化的開放空間。

2、通過開發(fā)超高層塔樓和地下空間的立體使用，有效完善了鐵路和公里等城市基礎(chǔ)設(shè)施，將城市功能有機結(jié)合，形成集約型城市。

3、通過高密度。高效率地使用土地、減少CO2排放等，創(chuàng)建環(huán)保型城市，建設(shè)具有良好抗震、耐久性能、舒適安全放心的可持續(xù)發(fā)展城市。

商業(yè)布局：5大商業(yè)空間針對不同消費群體

六本木新城共有5大商業(yè)購物區(qū)域

分別針對不同的消費群體：北塔樓、地鐵明冠/好萊塢廣場、西側(cè)步行區(qū)、庭園側(cè)步行區(qū)、櫸樹坂大道。一共進駐了超過200間特色商店和餐廳。

北塔樓(North Tower)

休閑美食空間。北塔樓與地鐵日比谷線六本木站鄰接。其一樓與地下一樓設(shè)有餐廳、商店和便利店等，是速食餐廳的集中地，主要是為了服務(wù)六本木新城周邊的上班族。

地鐵明冠/好萊塢世界(M/H)

集美容、飲食、健康為一體的主題區(qū)域。連接地鐵站與六本木新城的入口，地上12層，地下3層，總建筑面積24800平方米。

該區(qū)是美容美發(fā)世界、美食健康綜合廣場。有Spa、健康美容、時尚名品等小型商店;百貨商場內(nèi)也有速食店與咖啡店，人們可以在此休憩和用餐。

西側(cè)步行區(qū)(West Walk)

時尚商店的開放區(qū)域。位于六本木新城的象征——森大廈內(nèi)。由森大廈下層西側(cè)空間與凱悅大酒店下層?xùn)|側(cè)的部分商店所組成的商業(yè)街。

本區(qū)結(jié)合多樣化的商店、各類時尚精品店、餐廳、醫(yī)療中心、銀行與其他生活必需用品商店。

West Walk一共有6層樓高，采用挑高的空間設(shè)計，采光屋頂產(chǎn)生了豐富的空間層次變化，加上各式亮麗的店面設(shè)計和適當(dāng)?shù)木坝^與休憩服務(wù)設(shè)施，簡潔明亮又令人感到開闊舒適。

中庭主要通道采用曲線方式布置，讓顧客在中庭方便找到自己喜歡的商店。內(nèi)部立面設(shè)置空中綠化花池并進行水幕處理，增強了中庭空間的動態(tài)特征。中庭上空采用透明的天棚處理，同時適度遮擋陽光直射，創(chuàng)造了通透宜人的空間。

庭院側(cè)步行區(qū)(Hill Side)

充實的娛樂、藝術(shù)、生活空間。設(shè)有影院的櫸樹坂六本木綜合樓以及面對毛利庭園的半開放街面區(qū)域。有多家東亞風(fēng)格的店鋪。

利用傾斜的聯(lián)結(jié)坡道所形成的高差來營造空間變化感與趣味性，并且巧妙地結(jié)合了公共區(qū)域、開放空間、森大廈的入口與各式商店。

櫸樹坂大道(Keyaki zaka)

櫸樹坂大道是一條長400m的林蔭道，櫸樹坂區(qū)結(jié)合了六本木新城入口大廈、六本木新城住宅區(qū)、六本木櫸樹坂大道等相關(guān)空間。

行人可以沿街觀賞街道兩旁的國際名品店、裝置藝術(shù)品或在露天咖啡座悠閑地享用下午茶。

規(guī)劃亮點：立體化多層次空間

總體規(guī)劃

在規(guī)劃時將人的流動放在第一位來考慮，以垂直動線來思考建筑的構(gòu)成，使整體空間充滿了層次變化感。

通過增加大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時間。

從垂直空間上看六本木新城分為3個層級，從高至低分別是66廣場層、六本木大道層、櫸樹坂大道層。與各商業(yè)設(shè)施樓層對應(yīng)如表：

從水平空間來看，六本木新城由ABC三個基本區(qū)域構(gòu)成：

A區(qū)位于項目北端，面對六本木大街，是六本木新城的主要入口，集商業(yè)、教育等綜合設(shè)施于一體。

B區(qū)是六本木新城的核心區(qū)，包括森大廈、君悅酒店、朝日電視臺、綜合影院等。商業(yè)空間，街道和公園把這些主題建筑館穿起來。

C區(qū)位于項目的南端，擁有四棟住宅，此外還有一棟多層的辦公樓和其它生活輔助設(shè)施。

旅游文化空間

六本木新城的主樓森大廈頂層，設(shè)置了由美術(shù)館、展望臺、會員制俱樂部和學(xué)術(shù)中心、會議設(shè)施等組成的綜合文化設(shè)施“森藝術(shù)中心”，這成為該區(qū)的一大特色;

還在六本木新城中央設(shè)置了都市型戶外露天舞臺，用于舉辦格式活動。使得六本木新城不僅具有豐富的城市功能，而且通過日常舉辦的給人啟發(fā)與刺激的各種活動，吸引了大批來自國內(nèi)外的游客。

森藝術(shù)中心

位于森大廈的49-53F，是六本木 “文化都心”的象征，由美術(shù)館、展望臺、會員俱樂部、會議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨一無二的巨大的文化綜合體。

六本木學(xué)術(shù)中心

除舉辦會議活動外，還可以與整個六本木新城進行聯(lián)動。由于聚集了各種尋求新事物、尋求與人交流的人們，因此在這里舉辦的各種發(fā)布和宣傳活動都具有良好的效果，從而發(fā)掘出自身的媒體價值。

森美術(shù)館

位于森大廈52F,是“世界上最接近天空的美術(shù)館”。共3,000平方米的面積被劃分為9個展覽空間，平均每3個月更換一次主題。

觀景臺

觀景臺與森美術(shù)館相連，擁有高11m、360度環(huán)繞的落地玻璃窗。從這里可以眺望東京都市夜晚絢麗的街景。

藝術(shù)畫廊

面積約1000平方米，可舉辦各種展覽，包括服裝、電影、歷史、名畫等各種主題。

會員制俱樂部

俱樂部與東京都市觀景、森美術(shù)館、學(xué)術(shù)中心等街區(qū)設(shè)施緊密連動。內(nèi)設(shè)有8個餐廳和5間酒吧，為會員提供最上等的服務(wù)。

六本木露天廣場

一個集聚了影像(電影)、流行(時尚商店)、表演(露天劇場)等商業(yè)藝術(shù)文化的露天劇場。廣場上的活動以世界性的娛樂節(jié)目為主流。

圓形舞臺擁有可以任意開放的遮蔽式穹頂，能為戶外活動、公共娛樂提供場地;變換多端的噴水設(shè)施，滿足了多樣化的活動場地需求，提供了變化豐富的空間。

藝術(shù)空間

六本木新城在全區(qū)建設(shè)過程中就充分考慮設(shè)置了公共藝術(shù)作品和景觀休憩設(shè)施。整個地區(qū)內(nèi)的人行道和公共場所中總共設(shè)置有8件公共藝術(shù)作品和11件裝置藝術(shù)街道家具。這些配合整體開放空間的景觀系統(tǒng)規(guī)劃，成為了六本木新城街道景觀構(gòu)成的重要元素。

街頭小品

作為六本木新城時尚設(shè)計品位的重要體現(xiàn)。每件作品都是出自于享譽國際的各國設(shè)計師的巧手，小品融合于街道中，成為獨樹一格的街景。

景觀空間

景觀設(shè)計是六本木新城主要出彩的部分。其街道主題是要創(chuàng)造“垂直花園都市”和“文化都心”。這一主題通過從地面至屋頂?shù)亩喾N多樣的廣場、街道、綠地形成的“立體回游”的森林實現(xiàn)。

六本木項目中不僅最大限度綠化地面，而且還綠化建筑屋的屋頂，在創(chuàng)建多樣性的綠色空間的同時，對緩解地球溫暖化現(xiàn)象和緩解微氣象也能作出貢獻。開發(fā)后的綠地約為開發(fā)前的1.5倍，創(chuàng)建出約占開發(fā)面積20%以上的綠地。

櫻花坂&櫸樹坂大道

櫻花坂：位于住宅區(qū)的背面，是一條種植了75棵櫻花樹的散步道。

櫸樹坂大道：長達400米，用當(dāng)?shù)厣�產(chǎn)的花卉裝點街道。該處采用了“地產(chǎn)地消”的商業(yè)模式，即該區(qū)域積極進行花卉消費，以此來刺激生產(chǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，促進地域資金循環(huán)，實現(xiàn)地域經(jīng)濟活性化的一種方法。

毛利庭院

位于森大廈東側(cè)，是一處占地4300㎡的日式造景庭園，為擁有400年歷史的毛利藩宅邸遺址中庭園的復(fù)原版。

櫻花坂公園

又稱機器人園，可愛的機器人隨處可見，是一處兒童喜愛的游戲場所。

屋頂花園

于六本木新城綜合樓樓頂，構(gòu)建了面積1300平方米的田園風(fēng)光。設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強調(diào)了業(yè)主的可參與性。帶給大家美好種植體驗的同時也降低了樓頂?shù)臏囟�，是非常好的生態(tài)環(huán)保設(shè)計。

日本六本木新城借鑒之道

1、規(guī)劃前瞻：考慮未來城市生活方式，提出新的超大型都會復(fù)合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈提案，其規(guī)劃包含了一般市民在衣、食、住、行等各方面的需求，成為另一種新的都市生活的形態(tài)指標。獨特創(chuàng)意、詳實企劃和高效執(zhí)行力是項目成功關(guān)鍵。

2、聯(lián)合開發(fā)：城市綜合集群的建設(shè)應(yīng)走集群化開發(fā)路線，將綜合體項目的內(nèi)涵做到立體化。

3、經(jīng)營策略：引進東京電影節(jié)、森美術(shù)館、國立美術(shù)館等文化設(shè)施或活動，直接提升知名度。積極尋求跨行業(yè)合作，包括和旅游業(yè)的合作、地區(qū)經(jīng)濟活化等，有效提高項目的整體品牌形象和競爭力。

4、景觀規(guī)劃：景觀作為共享空間和城市生態(tài)環(huán)境的載體，不僅增加了辦公、居住的舒適性，還是品質(zhì)衡量的重要指標。引入景觀設(shè)計將賦予建筑活力、提升項目內(nèi)在品質(zhì)、提高競爭力。

來源：贏商網(wǎng)運營中心