來(lái)源： 新京報(bào)




走近東京六本木新城

　　11月初，本報(bào)記者參加了日本商業(yè)地產(chǎn)考察活動(dòng)，記者從其考察感受和實(shí)地采訪中探尋到日本商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中一些可以借鑒的模式。

　　東京六本木新城是日本東京繼銀座、新宿等著名商業(yè)中心后，又一個(gè)新崛起的新型綜合商業(yè)體。該項(xiàng)目總建筑面積為76萬(wàn)平方米，總投資達(dá)到2700億日元。其建筑要素中集住宅、辦公、酒店、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施等功能于一體。同時(shí)由于其在規(guī)劃和開發(fā)過(guò)程中，考慮到工作、居住和生活的多重功能，在建設(shè)中融入了文化、生活以及休閑等建筑元素，因此六本木新城在一定程度上也是日本東京的一個(gè)具有文化品位的城中城，而事實(shí)上也正是其能夠在規(guī)劃建設(shè)中合理地考慮并加入了其他建筑功能和元素，使得該項(xiàng)目從2004年4月開業(yè)，不到2年的時(shí)間內(nèi)，成長(zhǎng)為日本東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心。同時(shí)也成為目前日本新都市主義居住空間的范本。

　　長(zhǎng)達(dá)17年的開發(fā)周期

　　據(jù)六本木新城開發(fā)商日本森大廈株式會(huì)社專務(wù)取締儀森浩生介紹，六本木新城是日本森大廈株式會(huì)社一個(gè)馬拉松項(xiàng)目，目前為日本國(guó)內(nèi)都市再開發(fā)計(jì)劃中規(guī)模最大、歷時(shí)最長(zhǎng)的項(xiàng)目。其開發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)17年，其中施工只用了3年時(shí)間，而對(duì)該項(xiàng)目的前期開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及與拆遷戶的溝通花了14年。長(zhǎng)達(dá)17年的前期運(yùn)作過(guò)程，是任何一家國(guó)內(nèi)開發(fā)商不可能做到的。開發(fā)商在開發(fā)過(guò)程中的持續(xù)敬業(yè)精神，對(duì)建筑及商業(yè)文化作品的負(fù)責(zé)態(tài)度，也是目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商所欠缺的。

　　六本木新城的開發(fā)項(xiàng)目的開始可以追溯到1986年，當(dāng)時(shí)六本木六丁目地區(qū)被指定為“優(yōu)先再開發(fā)地區(qū)”。其時(shí)的該區(qū)域土地所有者之一的森大廈株式會(huì)社與朝日電視臺(tái)等共同向其他土地所有者發(fā)出倡議，提出按照新的規(guī)劃理念對(duì)該區(qū)域進(jìn)行再開發(fā)。按照森大廈株式會(huì)社的開發(fā)理念，在日本這樣國(guó)土狹小的國(guó)家，可供開發(fā)的綜合性商業(yè)面積相當(dāng)缺乏，因此在開發(fā)中必須通過(guò)集約蓋高樓的方式，達(dá)到節(jié)省土地，并通過(guò)建立多功能綜合社區(qū)的途徑，把在該區(qū)域工作的人群留在城里，使他們的業(yè)余時(shí)間成倍增加，用以滿足物質(zhì)和精神生活的需求。

　　“這一地區(qū)的土地所有者多達(dá)500人以上，如何在對(duì)該區(qū)域土地開發(fā)規(guī)劃等方面形成共識(shí)并非易事�！鄙�浩生表示，在該項(xiàng)目重新開發(fā)前，就和該區(qū)域的土地所有者共同探討開發(fā)模式，在經(jīng)過(guò)多達(dá)1000多次的充分商討后，于1998年設(shè)立了由400多位土地所有者組成的“街區(qū)再開發(fā)合作委員會(huì)”，共同參與開發(fā)。從項(xiàng)目制定再開發(fā)計(jì)劃到項(xiàng)目竣工，歷時(shí)17年。

　　80%原住民選擇了回遷

　　“我們?cè)陂_發(fā)建設(shè)中，積極聽取該區(qū)域原住民的意見，尤其是400多戶選擇回遷的原住民的開發(fā)建設(shè)意見都集中體現(xiàn)在我們開發(fā)的住宅項(xiàng)目中。”森浩生表示之所以這樣做，就是尊重原住民，要留住原住民。原住民不僅是六本木新城土地的所有者，還是該區(qū)域街區(qū)活力的源泉。留住他們就是留住鄰里親情，以此凝聚該區(qū)域強(qiáng)烈的居住生活氛圍，提升新區(qū)的內(nèi)在質(zhì)量，形成良性循環(huán)，使更多人進(jìn)駐，使街區(qū)煥發(fā)活力。因此在開發(fā)過(guò)程中利用原住民的居住歷史、綠化概念和藝術(shù)元素等綜合性元素為開發(fā)的項(xiàng)目增值。

　　“原住民為六本木新城帶來(lái)人情味和歸屬感。雖然從構(gòu)想到最終完成經(jīng)歷了17年的漫長(zhǎng)歲月，但由于項(xiàng)目獲得了超出預(yù)想的人氣，參與者的夢(mèng)想最終成為現(xiàn)實(shí)�！迸阃�我們參觀的一位日本房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人士告訴記者，從2003年開業(yè)至今，每年到六本木新城游覽的人數(shù)比東京迪斯尼樂園要多一倍。

　　同樣原先住在六丁目獨(dú)門獨(dú)院的500多家原住民，有400多戶最終選擇了回遷。這意味著新建的六本木新城中4幢住宅樓840套住宅，有一半供給回遷戶�！拔覀冏畛醯臅r(shí)候也考慮到原住民是否能夠和該區(qū)域租賃居住者融洽相處，是否存在一定的生活居住方面的差異，但事實(shí)上，從目前的實(shí)際情況來(lái)看，他們之間相處得非常融洽�！庇纱丝梢�，城市再開發(fā)不僅僅是單純地毀掉舊建筑，取而代之建設(shè)新建筑這一技術(shù)性問題，更多的則是如何合理規(guī)劃及處理好區(qū)域原住民回遷等綜合性的開發(fā)模式。

　　多種機(jī)能相融合的都市文化中心

　　開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體，具有居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和創(chuàng)造等多項(xiàng)功能，以營(yíng)造綠色文化都市中心為主題，保留現(xiàn)存的水系和綠化、整合周邊的公園和廣場(chǎng)，規(guī)劃中一半以上區(qū)域作為開放式空間，加強(qiáng)了項(xiàng)目與城市之間的融合與協(xié)調(diào)，成為多種機(jī)能相融合的都市文化中心。

　　據(jù)介紹，目前六本木新城每天的客流量達(dá)到10萬(wàn)人，同時(shí)就業(yè)人數(shù)約為2萬(wàn)人，居住人數(shù)約為2千人。目前六本木新城已經(jīng)成了東京的新景觀。而作為日本民間的街區(qū)再開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)規(guī)模和開發(fā)時(shí)間都具有一定的積累，同時(shí)開發(fā)過(guò)程表現(xiàn)出對(duì)原住民的尊重及包含大量的“革新”成分，因此，六本木新城的開發(fā)建設(shè)不僅在城市重建方面，而且在如何結(jié)合區(qū)域特征進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方面，都給了我們?cè)S多啟示。

　　本報(bào)記者張學(xué)冬