2006年的夏天，我托著行李箱，走出深圳地鐵一號線終點(diǎn)站，站在世界之窗入口的金字塔前，興奮地看著眼前這個傳說中的淘金之地，這座夢想之城，理想之城，創(chuàng)新之城，滿懷成就一番偉大事業(yè)的憧憬。馬路正對面的一個大工地正上演著傳聞中的深圳速度，多年后才知道它是后來小有名氣的益田假日廣場。那年，我就在這座上演過無數(shù)奇跡的城市，開始了我的商業(yè)地產(chǎn)之旅。

正像那篇聞名已久的文章《深圳，你被誰拋棄》所說的，2000年后的深圳屬于娘不疼，爹不愛的階段，所有的利好政策都隨著小平爺爺?shù)呐c世長辭轉(zhuǎn)向長三角、環(huán)渤海。而這并不能改變我對深圳的向往，因?yàn)樵谖倚哪恐�，上海代表了資本的后花園，北京是權(quán)力和野心家的天地，深圳代表了大多數(shù)像我一樣草根的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)夢想(用現(xiàn)在的話說，深圳是一座屌絲逆襲之城)，我更適合這片土壤。深圳的特征或者說這種定位，在本屆政府大力推崇萬眾創(chuàng)新、大眾創(chuàng)業(yè)的背景下，更是如魚得水。

深圳人

深圳沒有真正的所謂本地人，大家都是來自五湖四海，造就了深圳海納百川無限包容的城市性格，孕育了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的基因。漫步在深圳的街頭，霓虹燈和咖啡館的角落，你不可能像在其他城市那樣，看到古老的城門，陳舊的店鋪，逼窄的小巷，頹圮的墻垣，爬滿青藤的老屋，松柏森森的廟宇，無所事事的閑漢和步履悠閑的老人，聽不懂的方言。這里只有嶄新的大道，高聳的地王大廈、歡樂的華僑城，川流不息的車輛和一張張年輕的臉。在這些年輕的臉上，你能讀到自信和果敢，憧憬和向往，堅毅和執(zhí)著，剛健和機(jī)靈，也可能讀到疲憊和茫然，苦惱和艱辛，灰心和憤懣，但不會有老態(tài)龍鐘。

深圳是一個年輕的城市，在這個常住人口超1300萬的一線城市中，土生土長的“原住民”只占極小的比例，而戶籍人口僅300萬，外來人口超過1000萬，并每年凈流入超過30萬人。其中20-35歲年齡段人群占比超過40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于北上廣等其他一二線城市，而這個年齡段恰恰是消費(fèi)力最為旺盛的人群。深圳戶籍人口中大專以上學(xué)歷占比超過43%，常住人口中大專以上學(xué)歷人口占比超20%，這2個數(shù)據(jù)又大幅領(lǐng)先于全國任何一個城市。所以說，深圳相比北上廣最大的競爭力就是其強(qiáng)大的人口質(zhì)量和素質(zhì)。

彼時的深圳房屋均價已達(dá)9000多，關(guān)外大概只有五六千，對于月薪2500的我來說，一年不吃不喝也只夠在關(guān)外買半個廁所。一開始我住在南山的白石洲，緊挨著著名的豪宅區(qū)波托菲諾號稱均價3萬，當(dāng)然，現(xiàn)在已經(jīng)漲到十幾萬一平了�，F(xiàn)在一年不吃不喝,終于可以買個馬桶了。附近不遠(yuǎn)處就是深圳大學(xué)、南山科技園、騰訊大廈。像深圳的不少大型城中村一樣，這里住滿了上十萬像我這樣懷揣夢想和激情的大學(xué)生。這里就像個巨大的孵化器，在徘徊、掙扎、奮斗了上十年后。不少人長袖善舞，留在深圳，事業(yè)有成，結(jié)婚買房然后分散到深圳各區(qū)，融為深圳的一部分。

站在城市商業(yè)消費(fèi)者的角度來看，未來一定是屬于能持續(xù)吸引高素質(zhì)年輕人的城市。深圳即使沒有眾多科研院校那又怎樣，只要對年輕人有磁鐵一樣的吸引力，深圳無疑仍是我最看好的城市之一。

商圈的發(fā)展

深圳的商圈發(fā)展史就是一部城市發(fā)展史，這句話用在深圳這座新興經(jīng)濟(jì)城市尤為貼切。改革開放以來，這座海濱之城的每一次擴(kuò)容，都會激起一波商業(yè)繁榮并形成新的商圈。首先是深圳都會的起點(diǎn)羅湖區(qū)，有金三角商圈(東門、人民南、地王);而隨著深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的西擴(kuò)，已形成福田區(qū)華強(qiáng)北商圈和中心區(qū)CBD商圈;2007年西部通道的開通及日趨成熟的社區(qū)和相關(guān)配套設(shè)施的完善，深圳第三代商圈——南山中心區(qū)已經(jīng)成為新生代綜合體商業(yè)的代表，引起越來越多的關(guān)注。目前正在規(guī)劃建設(shè)的前海中心區(qū)，更是借鑒香港的社區(qū)地鐵商業(yè)綜合體模式，建造第四代商圈——前海商業(yè)文化中心區(qū)。

長久以來，深圳的商業(yè)發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他一線城市的，一個很大的原因在于背靠一個巨大的消費(fèi)市場香港。很長一段時間，深圳人都習(xí)慣購物去香港，娛樂去東莞。在深圳發(fā)展的前20年中，深圳一直背靠香港這棵大樹，但近年，深圳正在加速擺脫香港的影響，甚至實(shí)現(xiàn)超越。

像廣東省的很多城市一樣，深圳的零售商業(yè)中，各類專業(yè)市場的占比很高，如東門的窗簾布藝，華強(qiáng)北的電子。2007年我在華強(qiáng)北調(diào)研的時候，賽格一樓一節(jié)1.2米長手機(jī)柜臺的月租金，就超過一萬多，如此豐厚的租金回報，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過馬路對面的茂業(yè)百貨這樣的傳統(tǒng)零售商。全中國90%以上的水貨手機(jī)，都從這條街源源不斷流向全國各處，與之相配套的，是深圳關(guān)外大大小小的成千上萬家山寨廠形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，這里能買到你任何想買的山寨電子產(chǎn)品。這也難怪傳統(tǒng)服飾零售在深圳一直相對處于弱勢，也在一定程度制約了深圳百貨購物中心的發(fā)展。十年前的深圳，其實(shí)可逛的地方，就一個東門和華強(qiáng)北。

隨著深圳的產(chǎn)業(yè)升級，各種低附加值、勞動密集型的工廠，逐漸淘汰或遷到內(nèi)陸的重慶、成都、鄭州等地。產(chǎn)業(yè)升級，深刻改變了2件事，一個是沒有學(xué)歷和技術(shù)的低端人群在深圳的發(fā)展空間越來越小，符合高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高素質(zhì)人才加速流入;另一個是深圳的專業(yè)市場逐漸萎靡，目前除了電子市場轉(zhuǎn)型升級，其他的很多專業(yè)市場逐漸淘汰。百貨、購物中心這類零售市場開始大發(fā)展�，F(xiàn)在來看，南山商圈，寶安商圈、龍崗商圈等一大批新的商圈，就是在這短短的十年內(nèi)逐漸崛起的。所以說，深圳的商圈發(fā)展史，就是這座城市轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展史。

深圳的未來

繼2002年一篇長文《深圳，你被誰拋棄》后，2014年深職院鄧志旺博士的一篇《深圳拋棄論十二周年紀(jì)：再過10年北上廣將不敵深圳》再次引起關(guān)于深圳未來的瘋狂討論。鄧博士還做了大膽預(yù)言，未來10年，深圳將一騎絕塵領(lǐng)跑中國城市，北上廣將不敵深圳。

鄧博士的核心觀點(diǎn)是，從這12年來看，深圳并沒有被拋棄，其在新一輪中國城市競爭格局中的占位，發(fā)展的質(zhì)量，發(fā)展的速度，發(fā)展的前景，早已把所謂的北上廣等一線城市拋在了身后，甚至一直被深圳視為學(xué)習(xí)榜樣的香港，也即將被深圳刷在身后。

第一、深商全球伐謀，GDP最鐵血!這個成績并不是國企、外企，是深商，這意味著本土的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，能抗衡風(fēng)險;第二、深圳的金融實(shí)體更能代表中國未來的方向!如果民營資本進(jìn)入，深圳的金融產(chǎn)業(yè)必將超越北京和上海，成就中國最具活力的金融產(chǎn)業(yè);第三、文化沙漠上發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，領(lǐng)略現(xiàn)代文化要靠深圳!特點(diǎn)在于現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)，動漫，游戲，音樂，演繹，旅游等文化大產(chǎn)業(yè);第四、深圳是中國的科技之都，航天科技到材料技術(shù)，從制造到產(chǎn)品，深圳是唯一能代表中國走向世界科技前沿的唯一一座城市。

站在商業(yè)的角度，深圳未來的發(fā)展一定也是兩條路走，電子數(shù)碼專業(yè)市場轉(zhuǎn)型升級做大做強(qiáng);零售購物突飛猛進(jìn)，各種新型購物中心不斷推出。

目前深圳商業(yè)項(xiàng)目存量大，但品質(zhì)不高。商鋪經(jīng)營主要是電子、餐飲、服裝等，特色商業(yè)幾乎沒有。在全國范圍內(nèi)有影響的專業(yè)批發(fā)市場主要是電子類產(chǎn)品。但鄰近的廣州有至少10個以上不同種類大規(guī)模的專業(yè)市場。

深圳已經(jīng)在電子數(shù)碼產(chǎn)業(yè)形成了高中低完整的產(chǎn)業(yè)鏈。不僅僅有騰訊、華為、中興這些世界級的高科技品牌作為標(biāo)桿，這里還有全球最大的電子市場華強(qiáng)北，福田天安數(shù)碼城等一大批電子專業(yè)市場。至今，從這里走出的上市公司已經(jīng)數(shù)不勝數(shù)，對深圳乃至全國科技、電子以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，有強(qiáng)大的促進(jìn)作用。這里，有可能是中國的又一個硅谷。

深圳在中高檔購物中心方面，距離同級別的北京上海仍有不小的差距，數(shù)得上的全國知名項(xiàng)目，無外乎一個華潤萬象城。近年來陸續(xù)開業(yè)的京基百納、COCO PARK，益田假日廣場、海雅繽紛城也吸引了一些眼球。未來，香港對深圳的吸附力將逐漸減弱，南下香港購物的習(xí)慣將逐漸被深圳本土商業(yè)取代。隨著一大批源自深圳本土的開發(fā)商萬科、金地、招商、華僑城、綠景、寶能、鴻榮源、星河、東海、花樣年、京基、中海、天健、深業(yè)、天安等陸陸續(xù)續(xù)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，深圳的商業(yè)項(xiàng)目將迎來井噴。

深圳的商業(yè)地產(chǎn)就像一個嚴(yán)重低估的績優(yōu)股，與它一線城市的地位并不相符。雖然它IPO時間短，起步晚，假以時日，一定會取得它應(yīng)有的地位。