本文為2014年最新廣深主流購物中心考察分析報告，通過對深圳萬象城、KK mall 、龍崗COCO PARK、益田假日廣場、海岸城、歡樂海岸、海上世界廣場、廣州太古匯8大主流購物中心的核心亮點(diǎn)分析，總結(jié)出9大運(yùn)營借鑒點(diǎn)和8大需規(guī)避點(diǎn)，值得從業(yè)人士學(xué)習(xí)參考。
借鑒點(diǎn)1：行走動線設(shè)計
萬象城、KKMALL—— 環(huán)型閉合動線，以便引導(dǎo)人流;
萬象城 —— 沒有次動線，使消費(fèi)者位置感極強(qiáng)，商鋪的進(jìn)深比合理，可規(guī)面積極大。
龍崗COCO PARK ——項(xiàng)目內(nèi)部動線簡單、清晰，比較舒適
借鑒點(diǎn)2：中庭及扶梯設(shè)計
萬象城 ——大中庭設(shè)計高檔大氣，商業(yè)活勱充滿文化氛圍，內(nèi)場空間高度合理利用;
手扶梯緊靠動線兩端設(shè)置，避免影響場內(nèi)大氣的規(guī)視效果，而且靈活疊序，有效帶動人流穿梭各層，各業(yè)態(tài);
升降梯設(shè)置于兩側(cè)，不停車場、芮歐百貨直接銜接，方便快捷。
KKMALL—— 三大劇院式自然采光中庭，造型各異，錯落有致;
手扶梯和走廊玻璃下端設(shè)置淡淡的花紋，給人一種精致的感視;
升降梯設(shè)置特點(diǎn)與萬象城相似。
海岸城 —— 中庭設(shè)置了多塊LED屏，顯眼且聚集性強(qiáng)，平常做活勱或藝術(shù)展示。
借鑒點(diǎn)3：景觀設(shè)計及采光
海岸城 —— 多處設(shè)置吉祥物DIDA作為形象代覬，活躍場內(nèi)氛圍同時有部分導(dǎo)示功能; 多 處設(shè)置寫意小池、休閑座椅等人文景觀，多處走廊設(shè)置了品牌服裝展示區(qū);內(nèi)場燈光設(shè)計線條流暢，光感溫馨。
KKMALL—— 樓層導(dǎo)示采用電子覺屏設(shè)計，升降梯口配備多個LED屏，顯得時尚大斱; 頂棚采用全透光式設(shè)計，采光效果極好;燈光布置現(xiàn)代感十足。
太古匯——從設(shè)計角度，利用大中庭，在負(fù)二層營造了整體4層的內(nèi)部空間感，形成了類似首層的效果，也使地下空間最大利用，全部劃分成敞亮的商鋪
太古匯——太古匯主要為單一長動線，故在頂層設(shè)計狹長的透光穹頂，借助自然光為商場照明，節(jié)約了大量能源。
歡樂海岸——購物中心采用雙首層規(guī)劃、雙動線設(shè)計，兩大主入口分別設(shè)置于白石路和OCT創(chuàng)意廣場，另有多個入口直達(dá)購物區(qū);九大陽光中庭貫穿整體，實(shí)現(xiàn)自然采光照明，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)購物空間;獨(dú)特實(shí)用的"隱形梁柱"設(shè)計營造了客群互動性極強(qiáng)的公共購物空間，也為國際品牌提供了一流的商業(yè)展示平臺;
歡樂海岸——曲水灣位于項(xiàng)目東區(qū)，建筑面積約6.5萬平方米。以"找回深圳消失的漁村"為故事主線，采用獨(dú)棟環(huán)水街區(qū)式布局及"現(xiàn)代都市商業(yè)+歷史文化漁村"交融組合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景觀橋串聯(lián)起區(qū)域內(nèi)的特色建筑群落，形成小橋流水、庭院步道、綠樹簇?fù)�、碧水環(huán)抱的現(xiàn)代嶺南文化漁村建筑風(fēng)格，集中展現(xiàn)深圳創(chuàng)新城市建筑藝術(shù)。
借鑒點(diǎn)4：場內(nèi)建筑設(shè)計
萬象城 —— 對比深圳所有購物中心，內(nèi)場空間設(shè)計最開闊，勱線回環(huán)度最高，商鋪的可見性和可達(dá)性最高，場內(nèi)面寬進(jìn)深最好，柱間距較寬。
KKMALL——地鐵一號線的地鐵接駁口，更有利于引入人流; 商場和寫字樓京基100有效連接，渠道互通。
海岸城 —— 內(nèi)場設(shè)計過道寬闊，內(nèi)部景觀富有特色，有家的溫馨感。
益田假日廣場 —— 多首層設(shè)計，通道較寬，主通道約18米,次通道約在3M至4M; 威斯汀酒店與BURBERY通道相鄰，渠道互通。
借鑒點(diǎn)5：露天及下沉廣場
萬象城 —— 一期采用下沉式廣場水幕及露天階梯座椅設(shè)計; 二期內(nèi)街水幕,設(shè)計聚集人氣。
海岸城 —— 外場通過海德廣場的設(shè)與周 邊的海雅百貨，天利名城，保 利廣場，保利劇院等緊密地組織在一起，整體包容性極強(qiáng)， 渠道互通; 巨大的戶外露天廣場，聚集大 量人流，成為南山中心區(qū)域， 經(jīng)常舉辦創(chuàng)意市集，展覓、演唱會、跨年倒數(shù)等公眾活勱。
借鑒點(diǎn)6：停車場設(shè)計及管理
益田假日廣場、萬象城—— 停車場中央集中收費(fèi)，分區(qū)域分顏色標(biāo)示停車區(qū)域，車輛出入口與職安保人員引導(dǎo)。
萬象城—— 垂直同步停車場，利用每層停車場巧妙解決店鋪進(jìn)深問題; 分區(qū)域與職安保人員，車輛出入口與職安保人員引導(dǎo)，縮短時間停車。
KKMALL——車場共有九層，服務(wù)于整個城市綜合體，電子標(biāo)識清晰。
借鑒點(diǎn)7：業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)
萬象城——各消費(fèi)層業(yè)態(tài)比較豐富，地鐵商城、國際一二線大牌、各類中端品牌、芮歐百貨、精品超市、各類集合店如NOVO，運(yùn)勱100等構(gòu)成商場內(nèi)豐富的業(yè)態(tài)。
KKMALL—— 負(fù)一層大量的休閑餐飲及快速餐飲布置，聚集人群，
ZARA\H&M作為負(fù)一層主力店， 吸引大量年輕消費(fèi)群體，
Blt為華潤旗下繼OLE’后的又一精品超市;
較多的集合店是KKMALL的特色，如彩虹名店、NOVO、I.T、MAP BY BELLE、歐時韻表行、SEPHORA、Embry Form下屬品牌的集合店等;
KKMALL—— 整體的一、二層以大牌的副牌為主，較接近年輕消費(fèi)客群;
男士鞋包以商務(wù)型消費(fèi)為主，符合京基100的商務(wù)型消費(fèi)人群;
三層星際傳奇電玩城裝修風(fēng)格極有動漫特色，吸引大量年輕人及家庭消費(fèi);
四層優(yōu)萊薈定位為較高端的健身會所，不其他購物中心的健身品牌形成差異化;
SPA及美容院多設(shè)置于較偏的邊位，較難發(fā)現(xiàn);
深圳首家IMAX影院進(jìn)駐落戶，吸引了廣大青年男女和電影發(fā)燒友。
海岸城—— 露天海德廣場與天利名城連廊處，天利名城側(cè)的街鋪多設(shè)置休閑餐飲類，流行時尚類商鋪，可借鑒于項(xiàng)目內(nèi)購物中心銜接處;文心四路內(nèi)置餐飲街大量聚集人氣，全場高比例的餐飲業(yè)態(tài)，吸引更多人流量，在達(dá)到一定穩(wěn)定的人流量時，再進(jìn)行業(yè)態(tài)二次調(diào)整升級。
海岸城—— 主題突出各樓層業(yè)態(tài)穿插設(shè)置，混合搭配;
品牌檔次較年輕，消費(fèi)檔次較一致;女裝品牌相對國外大牌較少，多為香港、上海 及深圳本地品牌，很多內(nèi)地一線品牌店鋪面積較大; 運(yùn)動品牌因成交量不大，租收益有限，安排在較高樓層位置;健身器材和家居時尚類產(chǎn)品(包括時尚電子產(chǎn)品)穿插設(shè)置，增加了疊加消費(fèi)機(jī)會。
益田假日廣場—— 品牌相對海岸城較高檔，有較多國際一線品牌，另外品牌定位較一致，男裝品牌比例較多，較適合高端以男士為主力消費(fèi)的家?guī)橄M(fèi);
ZARA及H&M作為快速時尚消費(fèi)代表，極聚人氣;
BURBERRY、Alfred Dunhill、BOSEHUGO BOSE等大牌鎖定了華僑城片區(qū)的旅客及五星酒店房客等目標(biāo)消費(fèi)客群。
海上世界廣場——五類世界級創(chuàng)意休閑美食進(jìn)駐海上世界
一類是米其林水準(zhǔn)的餐廳，比如新羅寶這個品牌，榮獲2011年米其林推薦餐廳，也是全球首家引進(jìn)韓國酒吧文化的餐廳。
第二類是餐飲娛樂行業(yè)里不同子門類的龍頭品牌，比如被譽(yù)為咖啡行業(yè)的“勞斯萊斯”的全球頂級奢侈品貓屎咖啡。
第三類是超大型實(shí)力派餐飲集團(tuán)的旗下品牌。比如由香港最具實(shí)力的美心集團(tuán)精心打造的時尚文化餐廳Simply Life 星美樂，將該集團(tuán)旗下的高端品牌落戶于海上世界。還有臺灣最大餐飲集團(tuán)計劃在深圳開業(yè)的第二家臺灣甜品樂食店Lady 7。另外，有多家國際頂級餐飲集團(tuán)是通過海上世界首次進(jìn)入深圳，甚至首次進(jìn)入中國，比如西班牙分子料理高檔餐廳Salvador，是俄羅斯和烏克蘭地區(qū)最大餐飲集團(tuán)首次進(jìn)入中國開設(shè)的首家旗艦店，同時，該集團(tuán)還將在海上世界開設(shè)中國首家英國餐廳及酒吧Gansto Rock。
第四類是國際知名連鎖品牌的升級旗艦店。即使是廣大消費(fèi)者耳熟能詳?shù)倪B鎖品牌，在海上世界也不甘平淡，紛紛計劃在這里帶給大家耳目一新的呈現(xiàn)。世界知名品牌哈根達(dá)斯，將在海上世界開設(shè)中國第二家引進(jìn)酒吧業(yè)態(tài)的旗艦店。香港排名第一的滿記甜品，將在海上世界開設(shè)深圳首家新概念旗艦店。COSTA咖啡深圳首家配套簡餐的旗艦店。鑫泰，深圳最大的泰國菜餐飲連鎖集團(tuán)，將在海上世界開設(shè)全新概念旗艦店。
第五類，是創(chuàng)意獨(dú)具的跨界經(jīng)營體，比如全球排名第一的美發(fā)沙龍Toni&Guy(中國首家引進(jìn)Hair Spa的餐廳酒吧概念店)，也已搶灘海上世界。而英國酒吧餐廳The Tavern Bar則是一家體育主題餐廳。
廣州太古匯—— -1F的太古匯主要是以國際一線服裝品牌為主，加以時尚流行及快銷品牌，將商場的檔次逐步提升。-1F的方所是太古匯的一大亮點(diǎn)，方所是涵蓋書店、美學(xué)生活、咖啡、展覽空間與服飾時尚在內(nèi)的一體式全新文化空間，由國內(nèi)第一原創(chuàng)設(shè)計師品牌例外(EXCEPTION)聯(lián)合臺灣行人文化實(shí)驗(yàn)室傾力打造，面積約2000平方米。
1F的太古匯匯集了世界級的奢侈品店LV、PRADA等國際一線品牌的鋪面都達(dá)到了1000平方米以上，有足夠的經(jīng)營和展示空間。
借鑒點(diǎn)8：商業(yè)營運(yùn)及物管
海岸城
空氣清新系統(tǒng)及背景音樂播放增加消費(fèi)者休閑享受;
外廣場燈光布置效果極佳，營造濃烈的人文氣息;
wifi全場覆蓋，洗手間 較大，設(shè)立了急救藥 箱，貼心服務(wù)。
萬象城
保安形象好，衣裝整齊;
萬象城、COCOPARK
節(jié)假日設(shè)計非常有特色，各主題活動 聚集消費(fèi)者，引導(dǎo)潮流。
借鑒點(diǎn)9：導(dǎo)示標(biāo)識
萬象城——導(dǎo)示牌經(jīng)過升級后,更加簡潔具有品味,材質(zhì)結(jié)合磨沙玻璃更加有層次感
益田假日廣場——標(biāo)識牌簡單易識別,各樓梯口以及中庭合理設(shè)置導(dǎo)示牌和吊牌，有效指引顧客購物。
需要規(guī)避處
規(guī)避點(diǎn)1：行走動線設(shè)計
海岸城、—— 每樓層動線設(shè)計無錯開且較規(guī)整，二樓動線的設(shè)計過長，為半封閉式，容易走回頭路且較復(fù)雜，使得可達(dá)性不高，位置感不強(qiáng)，容易使顧客迷路;
益田假日廣場、—— 動線較規(guī)整、呆板,基本為直線設(shè)計，極少弧線設(shè)計。
規(guī)避點(diǎn)2：中庭及扶梯設(shè)計
海岸城、益田假日廣場——手扶梯層疊，較 規(guī)整，不能有效 引導(dǎo)人流。
規(guī)避點(diǎn)3：景觀設(shè)計及采光
海岸城—— 缺少自然采光。
益田假日廣場—— 休閑座椅嚴(yán)重影響商場整體景觀.頂棚封閉，光線不好。
萬象城—— 缺乏人文設(shè)施(如海岸城的小橋流水、益田假日的雕像)，人文氣息不濃。
規(guī)避點(diǎn)4：場內(nèi)建筑設(shè)計
海岸城、益田假日廣場——商鋪進(jìn)深太長不方便展示。
萬象城—— 二期和一期銜接明顯不足，互動很弱，連廊導(dǎo)入客流有限。
規(guī)避點(diǎn)5：露天及下沉廣場
KKMALL—— 無大型的戶外廣場，活動 多為室內(nèi)活勱，人氣稍微欠缺。
規(guī)避點(diǎn)6：業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)
海岸城—— 負(fù)一層吉之島所占面積太大，檔次較低，顧客從停車場上到購物中心需經(jīng)過吉之島， 會給顧客留下整體檔次較低的首印象，同時負(fù)一層外租部分也不內(nèi)部業(yè)態(tài)形成競爭。
益田假日廣場—— 餐飲主力店集中在五樓，不利于渠道互通; 部分美食店設(shè)在負(fù)一樓、負(fù)二樓較偏僻的位置，且沒有明顯指示，不易被顧客發(fā)現(xiàn);餐飲特色性不強(qiáng)。
萬象城—— 主力店芮歐百貨吸引客流量有限; 占用面積太大。
規(guī)避點(diǎn)7：商業(yè)營運(yùn)及物管
益田假日廣場、KKMALL、COCOPARK、益田假日廣場—— 新風(fēng)系統(tǒng)不好;
益田假日廣場—— 服務(wù)有待提升，清潔人員在洗手間聊天，顯得很不職業(yè);
KKMALL、COCOPARK—— ATM機(jī)較少;
規(guī)避點(diǎn)8：停車場設(shè)計及管理
海岸城、益田假日廣場——車輛出入口設(shè)置不合理，坡度太陡。
海岸城、萬象城—— 距離市政道路過近，存在安全隱患。
海岸城、COCOPARK、—— 停車場導(dǎo)示不夠清晰，停車識別混亂。
益田假日廣場—— 人貨車同一場所，存在安全隱患。
KKMALL—— 停車場地下收費(fèi)設(shè)于負(fù)二層，不方便。
太古匯——僅有860個停車位，在繁華的天河商圈顯然過少。
�。▉碓矗荷虡I(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
