首次權(quán)威解密商業(yè)地產(chǎn)“旺”場全攻略
1、商業(yè)地產(chǎn)還能不能“旺”?
縱觀中國大地,有多少商業(yè)項(xiàng)目在慘淡經(jīng)營中苦苦掙扎!商場經(jīng)營諸多難題與困厄,讓人們泥足深陷,難以自拔——
問題一:融資難,難于上青天!
俗話說,一文錢難倒英雄漢。在中國,絕大多數(shù)開發(fā)商是中小企業(yè),商業(yè)地產(chǎn)投資大,周期長,錢從哪里來?
問題二:商業(yè)地產(chǎn)不返租可以嗎?
一旦對商場進(jìn)行分割銷售,絕大多數(shù)項(xiàng)目都要采用返租回報(bào)的方式,這幾乎已成定律。然而迄今為止,中國上千個(gè)項(xiàng)目由于采用分割銷售和返租回報(bào)的方式導(dǎo)致失敗,售后返租幾乎被視為中國商業(yè)地產(chǎn)的“不治之癥”。
問題三:返租=找死?!不返租=等死?!
問題三:破解售后返租癥結(jié),租金從哪里來?
問題四:招商是一個(gè)難題嗎?
問題五:三年返租以后怎么辦?
問題六:什么樣的開發(fā)商才能夠成功?
………
2、商業(yè)地產(chǎn)怎么“旺”?
撥開迷霧,我們帶您洞悉商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)營的本質(zhì)!——
真相一:商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)權(quán)與經(jīng)營權(quán)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營者與開發(fā)商天生確實(shí)是一對矛盾體——開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠資金,而經(jīng)營者則希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營管理。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家,商鋪大多是“只租不賣”的,即使進(jìn)行銷售,也是一小部分鋪面,不影響大局,自主權(quán)掌握在開發(fā)商自己手里。
真相二:“扶上馬”與“送一程”的命題
一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作最后是成功或者失敗,歸根到底是商業(yè)利益的平衡問題,具體體現(xiàn)在項(xiàng)目上有三個(gè)方面:
(1)開發(fā)商無論是否在將商鋪成功銷售以后,仍然保留商場的控制權(quán),并且著力建設(shè)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)與監(jiān)控管理權(quán)的三權(quán)分立體系;
(2)開發(fā)商將商鋪銷售出去以后不是馬上撒手,而是運(yùn)用返租回報(bào)的方式將商業(yè)的經(jīng)營“扶上馬”再“送一程”,使招商和經(jīng)營工作在返租期內(nèi)走上軌道;
(3)經(jīng)營管理公司與服務(wù)項(xiàng)目之間形成良好的運(yùn)作機(jī)制,使經(jīng)營管理公司有信心、有必要與項(xiàng)目建立長期合作共贏的關(guān)系,具有有效、長效的合作機(jī)制。
真相三:商業(yè)地產(chǎn)租售利弊
開發(fā)商在物業(yè)租售方面有以下方式可以選擇:
一是只售不租,出讓產(chǎn)權(quán),好處是開發(fā)商能很快收回投資;二是只租不售,好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里,可以抵押再貸款,還可以待增值后出售,甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作;三是又租又售,部分租,部分賣,出租部分起示范作用,此外還有很多變化。
世界上的道路萬千條,但你只能走適合你自己的道路。在商業(yè)地產(chǎn)的商鋪出租或出售這兩個(gè)大是大非的問題上,不同道路的選擇會(huì)產(chǎn)生什么樣的不同后果呢?
真相四:中國商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析
中國的商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要有四種,分別是“外圍街區(qū)銷售”、“全樓層分割銷售”、“低樓層分割銷售”和“小方塊拖拉式商鋪銷售”四種。在銷售運(yùn)用手段上,又有“不管經(jīng)營式獨(dú)立商鋪分割銷售”、“期限內(nèi)負(fù)責(zé)經(jīng)營獨(dú)立或虛擬商鋪售后返租銷售”和“不負(fù)責(zé)經(jīng)營的經(jīng)營戶商鋪銷售”幾種。
真相五: 舍與得的經(jīng)營利益博弈論
真相六: 購物中心經(jīng)營模式分析
真相七:商業(yè)地產(chǎn)與性格命運(yùn)論
……
3、誰讓“旺場”不在再是神話?
目前遍布全國的售后返租型商用物業(yè),主要存在以下三種狀況:
穩(wěn)定運(yùn)營型:這類商業(yè)物業(yè)可謂是鳳毛麟角
半死不活型:多數(shù)售后返租型物業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。開發(fā)商不懂商業(yè)運(yùn)營,管理團(tuán)隊(duì)能做的就是物業(yè)管理,商戶勉強(qiáng)維持,業(yè)主雖心有不甘,但毫無辦法,同時(shí)寄希望于以后。
死不安寧型:商業(yè)項(xiàng)目的“死亡”,絕不是“一死了之”的事情。開發(fā)商或者幾乎放棄,或者干脆金蟬脫殼,但投資者的不依不饒,商戶的抗議紛爭,依然攪得整個(gè)市場不安寧。而且,這些項(xiàng)目都會(huì)通過法律或抗?fàn)幍男问较蛘┘訅毫,成為地方政府的巨大?fù)擔(dān)和包袱。
金典何以成就經(jīng)典?
南海金典廣場,在一個(gè)三、四線城市市場,非核心商業(yè)中心,用三年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了租金翻一番,再三年實(shí)現(xiàn)了再翻番,商鋪年回報(bào)率達(dá)到了30%,5年收回成本,這對于眾多商業(yè)項(xiàng)目而言是完全的可望而不可及。
時(shí)代廣場何以能夠持續(xù)良性運(yùn)營?
在一個(gè)小小縣城,面臨消費(fèi)力不足、品牌招商失敗的情況下,三年返租期內(nèi)達(dá)到99%的商鋪出租率,商場整體租金上升了30%以上,返租到期后投資者主動(dòng)要求與管理團(tuán)隊(duì)簽訂繼續(xù)統(tǒng)一管理合同,簽約率達(dá)到99%。時(shí)代廣場,在云浮創(chuàng)造了一個(gè)屬于自己的時(shí)代。
從南海金典廣場,到佛山東方廣場,到云浮時(shí)代廣場,經(jīng)營成功的告訴我們一個(gè)簡單的道理,那就是——
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營是一個(gè)與人和團(tuán)隊(duì)密切相關(guān)的行業(yè),很多在常人看來并不可能做到的事情,只要經(jīng)過專業(yè)團(tuán)隊(duì)和人的努力,就能夠找到解決問題的“金鑰匙”。而這個(gè)人和團(tuán)隊(duì)發(fā)揮作用的前提,卻是有利于實(shí)現(xiàn)互助雙贏的合作機(jī)制。因此,開發(fā)商與專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作機(jī)制才是商業(yè)成功運(yùn)營的靈魂。
二:《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場絕技》內(nèi)容提要:
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最現(xiàn)實(shí)、有效、最快實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的方式是對商鋪進(jìn)行分割銷售,可以順利解決銷售、融資及退出機(jī)制;不采用返租回報(bào)的方式,商鋪會(huì)很難賣,而且后期經(jīng)營會(huì)遇到更大的問題。然而一旦采用了分割銷售和返租回報(bào)又會(huì)產(chǎn)生諸多問題,迄今為止,中國上千個(gè)項(xiàng)目由于采用分割銷售和返租回報(bào)的方式導(dǎo)致失敗,這也是分割銷售和返租回報(bào)受到社會(huì)唾棄和口碑不佳的主要原因。
這是中國商業(yè)地產(chǎn)最急需解決的破題之道:商業(yè)地產(chǎn)3年返租以后怎么辦?然而,廣州天道商業(yè)經(jīng)營管理有限公司卻讓這一切變得可期。返租回報(bào)的核心問題是一個(gè)利益分配和再平衡的問題,是商場經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)問題,是開發(fā)商退出機(jī)制問題,是商場管理者對商場實(shí)行有效管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)的能力問題。
在本書中,我們將從專業(yè)和商業(yè)價(jià)值的可實(shí)現(xiàn)方面探討商鋪分割銷售和返租回報(bào)的合理性和可操作性,用辯證的思想和真實(shí)的案例來證明它,從而實(shí)現(xiàn)中國商業(yè)地產(chǎn)的新路開辟,破解中國商業(yè)地產(chǎn)的世紀(jì)之問和十年命題。來,讓我們一起走進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)的核心領(lǐng)域,認(rèn)識(shí)這個(gè)命題,認(rèn)識(shí)我們自己,認(rèn)識(shí)一個(gè)全新的商業(yè)地產(chǎn)!
三:《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場絕技》圖書目錄
第一章 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要返租?
第三節(jié) 觸目驚心的現(xiàn)象與事實(shí)
第五節(jié) 有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么不銷售?
第一節(jié) 難以破解的商業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)
第三節(jié) 破解中國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營密碼
第四節(jié) 返租解決商業(yè)地產(chǎn)融資難題
第五節(jié) 小刀鋸大樹,何以撬動(dòng)中國商業(yè)地產(chǎn)?
第三章 透過返租現(xiàn)象看商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)
第一節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)第一爆——沈陽太原街萬達(dá)廣場
第二節(jié) 誰在制造爛尾商業(yè)樓?誰將收購爛尾商業(yè)樓?
第五節(jié) 誰在走陽關(guān)道,誰在過獨(dú)木橋?
第六節(jié) 驚天騙術(shù)——竊鉤者誅,竊國者為諸候?
第三節(jié) 整租整售——瘦肉賣個(gè)豆腐價(jià)?
第四節(jié) 租售結(jié)合——商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)路徑
第一節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析
第一節(jié) 什么樣的開發(fā)商,才有條件持有商業(yè)地產(chǎn)?
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)3年返租以后怎么辦?
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)與性格命運(yùn)論
第七節(jié) 分割銷售商鋪年回報(bào)25%~30%,這不是神話?!
第五節(jié) 時(shí)代廣場再認(rèn)識(shí)
第六節(jié) 時(shí)代廣場何以能夠持續(xù)良性運(yùn)營?
第七節(jié) 全新的商業(yè)經(jīng)營模式已經(jīng)誕生
第二節(jié) 做中國商業(yè)地產(chǎn)的“癌癥克星”!
第三節(jié) 我們幫你制定不是陷阱的銷售價(jià)格策略
第五節(jié) 經(jīng)營團(tuán)隊(duì)后面“隱形的翅膀”
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