本文摘自段宏斌新書部分內(nèi)容《商業(yè)地產(chǎn)操盤 旺場絕技》。他在書中從專業(yè)和商業(yè)價(jià)值的可實(shí)現(xiàn)方面探討了商鋪分割銷售和返租回報(bào)的合理性和可操作性。
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有人的地方就有江湖，有江湖的地方就流傳著這樣一句話：性格決定命運(yùn)。我們對(duì)此也常常感慨和思考，那么在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域呢？是否還是會(huì)如此說呢，答案是肯定的，因?yàn)殚_發(fā)商也是人，他們的性格決定了他今后的商業(yè)地產(chǎn)命運(yùn)。
什么樣的人才會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成功？
有位美國記者采訪晚年的投資銀行一代宗師J•P摩根，問：“決定你成功的條件是什么？”老摩根毫不掩飾地說：“性格�！�
記者又問：“資本和資金何者更為重要？”老摩根一語中的答道：“資本比資金重要，但最重要的還是性格�！�
那么，什么樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商才會(huì)成功？
這個(gè)問題幾乎所有做商業(yè)地產(chǎn)的人都在問。答案不一而足，仁者見仁，智者見智。多年來，見證了無數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的起起落落，浮浮沉沉，有一個(gè)深刻的感受：一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前途命運(yùn)與投資開發(fā)的人息息相關(guān)。他們這些人或許生平志向各異奇趣，人生經(jīng)歷也大不相同，但都有著堅(jiān)忍不拔、開拓不懈和勇于擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)家精神。
性格決定商業(yè)地產(chǎn)的命運(yùn)
一種健全的性格，比一百種智慧都更有力量，有什么樣的性格，就會(huì)有什么樣的人生。一個(gè)人的性格決定了他對(duì)各種事物的不同態(tài)度，從而得出不同的結(jié)果，最后產(chǎn)生不同的人生境遇。確實(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，具備什么樣的性格特點(diǎn)是影響其未來的發(fā)展重要因素。
我一直認(rèn)為中國現(xiàn)有的開發(fā)商群體和所謂的富豪階層是一個(gè)沒有經(jīng)過時(shí)間淬煉的群體，他們中的很多人之所以現(xiàn)有資產(chǎn)數(shù)億、數(shù)十億，并不是因?yàn)樗麄兊哪芰τ卸鄰?qiáng)，而是因?yàn)樗哪懽哟�、機(jī)會(huì)好。很多人是在無意中購買了幾塊地，沒有經(jīng)過多長時(shí)間，這些地的價(jià)格突然以不可想象的速度上漲，于是資產(chǎn)一下子上升了幾倍、十倍，甚至幾十倍，于是遂成富豪。
我說這些話并不是因?yàn)槲覍?duì)這些富豪有多少成見，而是認(rèn)為過去三十年里中國涌現(xiàn)的諸多富豪大多數(shù)都是機(jī)會(huì)主義的成功，而不是因?yàn)樗麄冋嬲邆湟粋�(gè)企業(yè)家應(yīng)有的素質(zhì)。膽子大所體現(xiàn)的冒險(xiǎn)精神固然是企業(yè)家精神中的重要組成部分，但是只有膽子大，作為全面衡量一個(gè)企業(yè)家的標(biāo)尺來說顯然是不夠的。
然而房地產(chǎn)開發(fā)商一旦進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，就是真正衡量它的企業(yè)家精神和企業(yè)家素質(zhì)一桿天秤。戰(zhàn)略、團(tuán)隊(duì)、制度、管理、文化……每一個(gè)方面都考量著企業(yè)家的綜合實(shí)力，而在萬變的世界精準(zhǔn)地認(rèn)準(zhǔn)自己的方向，并且通過其人格魅力去實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀資源平臺(tái)的整合，則是對(duì)其企業(yè)家素質(zhì)的綜合檢驗(yàn)。
同時(shí)我認(rèn)為并不是每一個(gè)房地產(chǎn)商都適合開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，性格決定命運(yùn)的理論在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里顯得尤為正確。
近年來，我經(jīng)常去寧波，總是會(huì)與被我稱為“胡園長”的寧波太平洋百貨集團(tuán)董事長胡敏杰見面。因?yàn)槲覀兠看我灰娒�，他總�?huì)帶我去一片偏僻的地方，那里正生長著茂盛的青菜，他指著這塊菜地對(duì)我雄心勃勃地說：“我要在這里建一個(gè)太平洋購物中心�！�
胡園長在我的語境里，就是“姓胡的菜園園長”的意思。當(dāng)然，作為在商業(yè)領(lǐng)域里一路打拼過來的“胡園長”對(duì)在哪里建商場有他的準(zhǔn)確判斷，對(duì)寧波和浙江城市消費(fèi)力的認(rèn)識(shí)也讓他胸有成竹，他的經(jīng)歷，決定了他這個(gè)從商業(yè)起家的企業(yè)家，所做的一切決定都是經(jīng)過慎重考慮的。
那么，胡園長的性格就可以持有商業(yè)地產(chǎn)嗎？
答案是肯定的，只有那些注重細(xì)節(jié)和學(xué)習(xí)，有過商業(yè)歷練的房地產(chǎn)開發(fā)商，才會(huì)在這個(gè)行業(yè)里得到成功。
對(duì)于吳亞軍，我相信在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里，沒人會(huì)不知道她的，這位龍湖地產(chǎn)掌門人在2011年《福布斯榜》排名中國女富豪榜第一位，她的成功與她時(shí)刻關(guān)注小事和細(xì)節(jié)是分不開的，她特別重視消費(fèi)者的體驗(yàn)和感受。
在去年12月底，北京龍湖時(shí)代天街開業(yè)后，她曾三次親臨現(xiàn)場逛街，她最關(guān)注的不是招租率、開業(yè)率，而是直接進(jìn)入商場的洗手間看看體驗(yàn)一番，并給出自己的意見，“這個(gè)洗手間沒有檫手紙，沒有掛鉤，很不方便”，“現(xiàn)代人們都喜歡玩手機(jī)，即使上廁所也在用手機(jī)玩游戲、耍微博，但上完廁所一起身，很容易把手機(jī)掉到坑里，這個(gè)問題得解決”。
根據(jù)吳亞軍的親身體驗(yàn)建議，商場衛(wèi)生間隨后就修改了設(shè)施，對(duì)此，她還曾提出一個(gè)形象的標(biāo)志：“要讓消費(fèi)者敢坐龍湖的馬桶”。這樣的細(xì)致和貼心，她能不成功嗎？
做商業(yè)地產(chǎn)，英雄從來不問出處，認(rèn)真做事、誠實(shí)做人是前提，而胸懷寬廣、目光遠(yuǎn)大則可以做大。不管你曾經(jīng)是教師，還是木匠，還是農(nóng)民，這些都不妨礙你成為行業(yè)的翹楚。最明顯的一個(gè)例子就是：在中國商業(yè)地領(lǐng)域，以打造紅星美凱龍而聞名的車建新前身就是一個(gè)木匠，他在短短的十年間就將他的紅星美凱龍擴(kuò)展至全國，成為中國最著名的家居建材商業(yè)品牌，憑借的就是他——終身保持做學(xué)者的心態(tài)。
車建新，這位紅星美凱龍的掌舵人，一直都很注重研究人、家庭和生活，是個(gè)十足的“情感專家”。16歲時(shí)就出去打工，憑著眼尖手快，聰明好學(xué)很快就從師傅那里學(xué)到了木匠本領(lǐng)，然而這些打工經(jīng)歷也使他開始思考人生——給別人打工永遠(yuǎn)是沒有出頭的日子。
在其20歲的時(shí)候，毅然決定開始創(chuàng)業(yè)，并有了自己第一家家具門市部，此后事業(yè)不斷發(fā)展壯大，1992年成立了紅星家具城，1994年開始創(chuàng)辦紅星家居城外地連鎖企業(yè)，在2000年的時(shí)候他偶然從麥德龍的身上得到啟示，并開始學(xué)習(xí)麥德龍模式，立志做中國家居流通業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)品牌和世界500強(qiáng)之一，到今天已在北京、上海、天津、南京、長沙、重慶、成都等90座城市，開辦了130家商場。同時(shí)對(duì)于自己的家庭，他也很愿意自己的子女去創(chuàng)業(yè)，即使失敗了也不要緊，重要的是學(xué)習(xí)和總結(jié)，他還送給子女兩句話：“智慧才是真正的人生，勤勞是真正的幸福”。
看看這些商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里的成就大業(yè)者，他們或者有做大事的雄心壯志，或者超群的預(yù)見力和想象力，或者有承擔(dān)巨大壓力的勇氣和冒險(xiǎn)的精神。而我們常常也羨慕他們的能力和魄力，可是我們有沒有想過，他們?yōu)槭裁催@樣？其實(shí)很簡單，思考、學(xué)習(xí)、注重細(xì)節(jié)，這決定了他們的一切，也成就了他們的未來。以后，中國的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)如何發(fā)展、演變，既取決于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)歷，更取決于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的群體性堅(jiān)強(qiáng)博大性格的形成。
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