交通和人流動線仍存短板 能否轉(zhuǎn)型成功有待觀察
編者按：《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃(2014-2020)》的出爐，不僅體現(xiàn)出本市商業(yè)區(qū)域規(guī)劃改造的調(diào)整，也反映了全市整體商業(yè)布局的新方向。本報將以新《規(guī)劃》為參考，陸續(xù)梳理上海市商業(yè)的整體脈絡(luò)，聚焦重點及新型商業(yè)區(qū)域進行專業(yè)探討。
南起延長路北至靈石路的大寧商圈，作為閘北區(qū)標志性商圈之一，在很大程度上滿足了周邊市民購物娛樂等一站式需求。在此輪市級商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃調(diào)整中，大寧商圈取代了不夜城，成為新的市級商業(yè)中心，其定位從區(qū)級走向了市級，大幅提升了輻射力和影響力，可謂是開了一個好頭。
然而，對于普通市民來說，最關(guān)心的并非是定位上的躍進，而是商圈本身是否真正達到了市級標準，是否能為消費者提供更多人性化服務(wù)。
記者走訪后發(fā)現(xiàn)，大寧商圈目前仍存在人流動線不暢等核心問題。未來，經(jīng)過調(diào)整后的大寧商圈，是否能為市民營造一個良好的購物環(huán)境，本報將繼續(xù)關(guān)注。
商業(yè)升級“環(huán)大寧商圈”
大寧板塊資格最老且目前人氣最旺的商業(yè)項目無疑是大寧國際商業(yè)廣場。這個以開放式商業(yè)街區(qū)為主要概念的商業(yè)項目，雖然其最初定位僅僅是社區(qū)商業(yè)中心，卻在當時大大填補了大寧板塊的商業(yè)空白。
目前，大寧板塊已建成的主要商業(yè)項目以大寧靈石公園為界被分為南北兩大部分。公園南面目前已運營的主要商業(yè)項目就是大寧國際商業(yè)廣場，而公園北面的商務(wù)氛圍則更加濃重，包括已成功運營的大寧中心廣場二期寫字樓、寶華國際廣場和已開始招商的大寧中心廣場一期、寶華中心等。
目前大寧板塊運營相當成功的寶華國際廣場，其負責人介紹，寶華國際廣場在2011年竣工時，當時大寧地區(qū)還未形成較成熟的商務(wù)氛圍，但寶華國際廣場仍堅持較高水平的定位，引進世界最大的航運公司APL、法國施耐德電氣公司、星浩資本等高端企業(yè)入駐其中。
盡管寶華國際廣場頻頻引入高端企業(yè)，但寶華中心的定位還將超越前者。據(jù)了解，寶華中心引進了萬豪酒店，并在升級上超越萬豪酒店之前四星級標準，僅次于同集團的麗思卡爾頓酒店，成為大寧板塊罕見的五星級豪華酒店。
久光百貨明年入駐大寧
此外，大寧板塊另一個“引擎”級的項目無疑是大寧中心廣場，而其開發(fā)商正是大寧商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司，國資的背景使大寧中心廣場在開發(fā)建設(shè)中更顯“豪氣”，整個項目將分四期完成。據(jù)悉，目前已經(jīng)投入運營的是二期項目，項目建筑面積達11.3萬平方米，以辦公物業(yè)為主，將老廠房改造為開放式的辦公空間，針對的公司也主要以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司為主。
大寧中心廣場一期則已經(jīng)進入招商階段。一期項目的總建筑面積達14.4萬平方米，除了寫字樓以外，還加入了更多的商業(yè)零售休閑物業(yè)。其中最引人矚目的將是項目中的水景噴泉。據(jù)大寧中心廣場負責人介紹，水景噴泉建成后有望成為大寧板塊的地標性建筑，并和南京路、陸家嘴一樣，成為上海市的熱點旅游項目。
除了已經(jīng)建成的商業(yè)項目，目前仍在建的大寧久光百貨也相當引人注目。計劃將于2015年基本建成的大寧久光百貨和大寧國際商業(yè)廣場一樣位于大寧靈石公園的南面，日后將位于大寧國際商業(yè)廣場的正對面。建成后的久光百貨無疑將使大寧板塊的商業(yè)氛圍進一步升溫。
人流動線等問題突出
由于大寧商圈最初的規(guī)劃起點就是社區(qū)型商圈，因此當時的規(guī)劃并不能滿足現(xiàn)今商圈的發(fā)展，一些初始的問題也逐漸顯現(xiàn)，例如交通和人流動線等問題。從車流上來看，共和新路、廣中路都是車流量較大的交通要道，很多人會選擇在新梅共和城繼續(xù)“北上”至寶山。而大寧板塊目前步行環(huán)境的缺失尤為明顯。大寧靈石公園雖是大寧板塊最重要的競爭力所在，但對于步行人流卻形成了阻礙。而對于想購物或娛樂的人來說，從大寧國際廣場走到上海馬戲城地鐵站至少需要10分鐘，將來大寧中心廣場一期和久光百貨建成以后，在這兩座大型商業(yè)項目之間“穿梭”將需要近20分鐘。如果從大寧中心廣場走到大寧商業(yè)廣場，這一時間無疑還要增加。
對于商業(yè)零售項目來說，當前的大寧商圈并未形成一條清晰流暢的動線，從而“串聯(lián)”幾大主要商業(yè)項目。眾所周知，步行環(huán)境才是商業(yè)零售項目能真正產(chǎn)生消費的原因之一，無論消費者是通過何種方式到達商業(yè)項目，最后買單的總是行人，而大寧板塊步行動線的不暢，就會使商圈的“圈”失去實際意義，而成為更類似于規(guī)劃和商業(yè)上的一種炒作。
據(jù)大寧中心廣場的負責人介紹，今后，大寧公司還將和久光百貨進行對接，在上海馬戲城地鐵站下建造商業(yè)空間。這個空間將成為地鐵1號線和將來21號線的換乘點，有效疏導(dǎo)地鐵站和板塊的人群。所以將來板塊內(nèi)的動線問題肯定會有所改善。但負責人也談到，這個商業(yè)空間并不會直接延伸到大寧中心廣場。今后，動線問題是否能完全解決，這個“圈”究竟要怎么畫，仍有待觀察。
[ 新聞延伸]
大寧“上位”體現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃延展性
為什么大寧商圈能取代不夜城商圈成為新的市級商業(yè)中心?記者就這個問題采訪了第一太平戴維斯中國項目及開發(fā)顧問部主管譚文紅女士。她認為，不夜城商圈作為上海老一代城市核心區(qū)域商圈具有其發(fā)展的局限性，其當前商業(yè)模式以專業(yè)市場(手機、眼鏡等)、太平洋百貨等老式百貨為主，整體檔次及業(yè)態(tài)、品牌的時尚度無法與其他市級商圈進行橫向?qū)Ρ�，發(fā)展的制約性已使其無法再達到市級商圈的高度，并逐漸被原非核心商圈所趕超。
而對于大寧來說，作為上海市第一代非核心商圈的首批代表項目，在區(qū)域形成了消費截流，將城市北部主要消費力全部截至在其項目內(nèi)部。同時大寧依托其綠地生態(tài)、休閑、景觀效應(yīng)，以及大寧馬戲團的旅游效應(yīng)，吸引了大量的周末休閑、短期旅游、家庭朋友聚會、婚紗攝影等目的性消費者前往，從而使得大寧的目標人群由最初的社區(qū)周邊居住人口擴大至全市范圍，這從大寧周末的停車量上便可分析得出。
同時，大寧區(qū)域規(guī)劃改造，閘北體育場的拆遷，未來定位高端購物百貨，有可能引進上海市第二家久光百貨，從而將大大提升大寧商圈的定位檔次，提升其在全市范圍的消費能級水平。并不能完全說這種轉(zhuǎn)變是由于新型商業(yè)中心取代舊有商業(yè)中心，更確切地說，應(yīng)該是區(qū)域規(guī)劃改造的可塑性、延展性，以及原有區(qū)域商業(yè)氛圍、定位及高度決定了商圈發(fā)展提升空間的幅度。
�。ㄉ虾Ｉ虉� 記者 江宜庭 攝影記者 費滬生）
