內(nèi)容提要：兒童體驗主題商業(yè)地產(chǎn)5大關(guān)鍵要素，包括價值鏈分析、選址、項目規(guī)模、業(yè)態(tài)組合與商家組合、建筑規(guī)劃設(shè)計。
同時，本文對其開發(fā)與融資模式、運營策略、招商分析、營銷方式分析、盈利模式做了清晰解讀。
1、商業(yè)價值鏈分析
家長活動模式：以上海星期八小鎮(zhèn)為例
選擇場內(nèi)活動家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：
星期八小鎮(zhèn)活動分上午、下午兩場，時間分別是上午：10：00~14：00、下午15：30~19：30。每場時間都橫跨一個用餐時段。這樣的安排為商場餐飲類商家?guī)砩虣C。體驗每項工作需要時間為15分鐘左右，等待期間進入場館的家長可以聽一場親子教育課程、或是攝影講座、或是做個簡單的美甲，或是選購兒童商品。
選擇場外活動家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：
媽媽可以盡情購物2.5小時并作一次SPA(1.5小時，通常200元/次)，或是做一場瑜伽(1小時，辦卡折合150元/次)+美發(fā)(1小時，200~500元)+購物(2小時，無法統(tǒng)計);爸爸可以打幾場桌球(30元/小時)或是邊看書邊喝咖啡(50元/人)、或是酣暢玩一把電玩(無法統(tǒng)計);或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場電影(1.5小時，160元/兩人)延伸到祖父母輩，主打養(yǎng)生保健，祖父母可以聽一次養(yǎng)生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療。
2、選址要求
3、建設(shè)規(guī)模分析
兒童主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要依靠規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，而土地資源的稀缺和投資規(guī)模以及成本的大幅上升，增加了開發(fā)商資金的壓力和投資的風(fēng)險，因此合理的開發(fā)建設(shè)規(guī)模十分重要。
一二線城市的開發(fā)體量存在差異
北京、上海、深圳等 一線城市其兒童主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)體量較大，如北京snoopy主題公園總建筑面積達到20萬平方米，上海星期八小鎮(zhèn)、杭州do都城等職業(yè)體驗項目建筑面積均在1~2萬平米。
南京、沈陽、無錫等 二線城市的項目，建筑面積在1萬平方米一下 ，主要根據(jù)各城市目前市場容量和需求所開發(fā)。
4、業(yè)態(tài)組合與商家組合
通過業(yè)態(tài)和商家組合，達到功能的協(xié)同;除了兒童體驗主力商家外，如果項目交通條件好，商圈客流量大，消費者購買能力強，消費者對流行時尚的認知度高，就應(yīng)該采取沒有主力店，以次主力店和小商鋪為主的組合模式。
在項目發(fā)展的不同階段，主力店和小商鋪的配比應(yīng)該尋求一種平衡，既要保持經(jīng)營的穩(wěn)定性，又要不斷提升租金水平。
5、規(guī)劃設(shè)計原則
應(yīng)根據(jù)消費者的不同購買能力和消費習(xí)慣，在進行規(guī)劃布局時進行橫向分布。在同一個樓層，品牌定位或面對的消費者應(yīng)該在同一個水平上。
在整體定位上，從一樓至高樓層，商品檔次從高檔逐漸降低。
在業(yè)態(tài)布局上，低樓層以承擔(dān)租金能力強的零售業(yè)態(tài)為主，適量配置餐飲和配套服務(wù)業(yè)態(tài);高樓層以承擔(dān)租金能力較低但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂、休閑為主，適量配置零售業(yè)態(tài)和配套服務(wù)業(yè)態(tài)。為了達到這一目的，將主力店規(guī)劃布局在相對人流較少的兩端或離主街較遠的位置。
餐飲業(yè)態(tài)存在著延時營業(yè)的問題，因此需要為餐飲業(yè)態(tài)設(shè)計獨立的對外垂直通道。相對應(yīng)的也會存在安裝獨立空調(diào)系統(tǒng)的問題，主機的安放在設(shè)計時就要預(yù)留出空間來。
6、建筑規(guī)劃設(shè)計
總體規(guī)劃設(shè)計
建筑設(shè)計
外立面設(shè)計
主題空間設(shè)計
交通動線設(shè)計
景觀設(shè)計
照明及裝飾設(shè)計
開發(fā)及投融資模式
運營管理策略
1)增加主題類型，采用積分、貨幣等方式增加消費粘性;
2)增加收入類型，除了體驗館的門票、植入廣告外，增加早教、培訓(xùn)、運動健身等全體系兒童產(chǎn)業(yè)項目，增加成人群體的消費類型;
3)增加親子互動環(huán)節(jié)，注重家庭情感的培育，在產(chǎn)品和業(yè)態(tài)規(guī)劃上增加父母和子女互動的空間、為家長提供交流休息的空間，并增加主體性的消費空間等，提高商業(yè)坪效;
4)收費模式：收費方式和體驗時間靈活，因地制宜;
5)通過企劃多種活動解決時間硬傷問題，解決周一到周五的客源問題;
6)最大程度的整合政府和兒童教育系統(tǒng)的資源，聯(lián)合運營，保證持續(xù)人流;
7)整合周邊兒童活動配套資源，針對兒童這一細分市場，提供一站式的兒童消費環(huán)境，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上保證人流連續(xù)性。
招商分析
招商工作應(yīng)從項目的整體進行統(tǒng)籌。從項目的整體定位到各個商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，從不同業(yè)態(tài)的定位細分到每個樓層的業(yè)態(tài)布局都應(yīng)該遵循統(tǒng)一的原則。經(jīng)過科學(xué)分析獲得的定位是招商和日后經(jīng)營的靈魂。合理的業(yè)態(tài)組合和規(guī)劃布局是成功招商和旺場經(jīng)營的前提和保障。
除了兒童主題體驗館或主題樂園外，百貨主力店是最重要的主力店之一。引進一家具備較強經(jīng)營管理能力的百貨店能減小經(jīng)營的風(fēng)險性，要將購物中心與主力百貨店的定位進行錯位招商。
營銷方式分析
現(xiàn)開放式營銷;
營銷范圍跨市跨省;
多家公司聯(lián)盟營銷;
跨行業(yè)機構(gòu)代理;
主動行銷;
情感營銷、服務(wù)營銷、渠道營銷、關(guān)系營銷、拜訪營銷、點對點營銷等多種手段組合式營銷。
盈利模式
主題館體驗館盈利模式：門票收入、廣告收入、衍生商業(yè)收入、配套服務(wù)收入共同經(jīng)營盈利，分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險
盈利渠道多樣化，復(fù)合型盈利模式
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