一、項(xiàng)目租金價(jià)格策略
1、定價(jià)原則
定價(jià)應(yīng)嚴(yán)肅、切合實(shí)際、符合市場行情，以顧客、市場為中心，合理定價(jià)是必要的，但要謹(jǐn)防價(jià)格調(diào)整的隨意性。
2、價(jià)格定位內(nèi)容
應(yīng)該考慮項(xiàng)目所處的周邊市場及寧國地區(qū)同類型物業(yè)的租價(jià)，綜合分析各類物業(yè)的性價(jià)比，來最終確立項(xiàng)目的基本租價(jià)。同時(shí)通過確定各區(qū)位不同價(jià)格，達(dá)到差異化的價(jià)格定位。
由于本項(xiàng)目在寧國市場上屬于定位創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其它的商業(yè)物業(yè)只能算是歷史產(chǎn)品復(fù)制，與本項(xiàng)目的產(chǎn)品在本質(zhì)上還是有所區(qū)別的，加之本項(xiàng)目開發(fā)商在寧國市場所處的地位，所以本項(xiàng)目的租金價(jià)格定位策略應(yīng)該采用考慮市場的租金水平進(jìn)行前期的租金價(jià)格定位。即在充分考慮市場的代替物業(yè)租價(jià)的同時(shí)，要依據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況及將來的收益情況進(jìn)行價(jià)格定位，使項(xiàng)目的租金水平在招商時(shí)具有競爭優(yōu)勢。
3、定價(jià)策略
實(shí)行低開高走的租價(jià)政策，在招商和經(jīng)營過程中逐漸拉高，實(shí)現(xiàn)利益最大化。
4、租金價(jià)格
初步根據(jù)市場調(diào)研報(bào)告結(jié)論和項(xiàng)目布局規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)地段、規(guī)模、配套、硬件、管理等因素進(jìn)行推定。
5、招商政策：
租金采取低開高走，“放水養(yǎng)魚”，以引入商家入駐為先，前期形成招商旺勢，達(dá)到成功招商態(tài)勢，后期就市調(diào)整實(shí)行利益平衡和利益增長。
6、優(yōu)惠政策：
6.1租金付款方式：
本項(xiàng)目啟動期建議給予商戶一定的培育期，根據(jù)商戶經(jīng)營面積大小，可以采用贈送物業(yè)費(fèi)或者免租期等方式;
采取押二付三的方式：即押金收取二個(gè)月商鋪?zhàn)饨穑Ц度齻�(gè)月商鋪?zhàn)饨?一次性繳納一年房租，可贈送三個(gè)月免租優(yōu)惠，贈送的三個(gè)月可選擇在銷售淡季實(shí)施;第二、三年租金可根據(jù)第一年的市場經(jīng)營情況，價(jià)格進(jìn)行逐級遞增。
6.2合同期限及租金遞增
主力店(家居、超市、影院、電器、百貨)合同期限在15-20年，第五年開始遞增2-3%;次主力店及品牌連鎖餐飲合同期限5-10年，第三年開始遞增3%;其余品牌合同期限1-2年，無遞增，可在第二三年調(diào)高租金。
6.3物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)
甲方負(fù)責(zé)提供租賃物業(yè)內(nèi)乙方經(jīng)營要求所需自動扶梯、專用貨梯;負(fù)責(zé)提供乙方租賃物業(yè)的內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程及吊頂;賣場公共區(qū)域機(jī)電到位，商業(yè)裝飾及導(dǎo)示完成;甲方協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報(bào)、報(bào)建、驗(yàn)收等手續(xù)。各主力商家因有自己的裝修形象要求，可考慮個(gè)案處理。
6.4物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
我司建議商業(yè)管理費(fèi)第一年管理費(fèi)22元/月/㎡(含管理費(fèi)7元/㎡/月、空調(diào)費(fèi)10元/㎡/月、水電5元/㎡/月)租金與管理費(fèi)分開收取。根據(jù)第一年的實(shí)際情況和市場實(shí)際情況逐年遞增。
6.5其他政策
甲方(第一年)免費(fèi)提供租賃物業(yè)地上一層、地下一層的停車位供顧客做停車使用;甲方可協(xié)助經(jīng)營業(yè)主辦理相關(guān)經(jīng)營稅收等手續(xù);甲方免費(fèi)提供樓頂部分廣告位給主力店(一類品牌)、次主力店或知名品牌做其形象廣告宣傳(免租期1年);啟動期物業(yè)管理費(fèi)第一年給予優(yōu)惠政策。
寧國商業(yè)市場調(diào)查表
以臺客隆、大洋百貨為主的津河路與寧城路為寧國商業(yè)氛圍發(fā)展較為成熟區(qū)域，因此也成為寧國租金最高區(qū)域，達(dá)到105-166元/月/㎡，此租金水平將作為本項(xiàng)目未來可實(shí)現(xiàn)并突破的標(biāo)準(zhǔn);
寧陽東路、山門中路與本項(xiàng)目同處商業(yè)氛圍較不成熟，同時(shí)開業(yè)時(shí)間不長，其租金水平為58-83元/月/㎡，對于本項(xiàng)目培育期具有較高的參考性。
項(xiàng)目租金定位
市場比較法
權(quán)重比值K：指以本項(xiàng)目總計(jì)作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值。整體均價(jià)P：P=∑(C*K*I)。
由于其余商業(yè)所調(diào)研租金皆包含管理費(fèi)用，因此，按市場比較法測算數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目租金水平為76元/月/㎡，含物業(yè)費(fèi)，管理費(fèi)，水電費(fèi)，空調(diào)費(fèi)。
租金還原法
根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)部分8000元/㎡的平均銷售標(biāo)準(zhǔn)，以8%的回報(bào)率測算，本項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為： 8000×8%÷12≈54元/㎡/月
根據(jù)如上租金價(jià)格測算，建議項(xiàng)目初期租金(含物業(yè)水電)應(yīng)定在76元/㎡/月，市場管理費(fèi)7元/㎡/月，空調(diào)費(fèi)10元/㎡/月，水電費(fèi)元/㎡/月。
寧國商業(yè)經(jīng)營者對租金的要求
根據(jù)前期經(jīng)營者調(diào)研結(jié)果顯示，市場各經(jīng)營業(yè)態(tài)最高承受租金價(jià)格極限集中在40-80元/月/㎡之間，前提是在有良好經(jīng)營利潤和前景下，方可承受更高的租金成本所帶來壓力。租金價(jià)格不僅僅代表商鋪價(jià)格，與周邊配套、整體定位、主力店次主力店知名度等有密切關(guān)聯(lián)。項(xiàng)目要做到整體規(guī)劃，招募有品牌影響力的大主力店，運(yùn)營管理到位，租金方面的收益才能更高。
二、項(xiàng)目租金價(jià)格的可行性分析
1、項(xiàng)目優(yōu)勢保證
項(xiàng)目地段優(yōu)勢: 較為完善的城市配套及城市主干道核心位置;
項(xiàng)目交通優(yōu)勢: 項(xiàng)目周邊均勻分布了多個(gè)公交站點(diǎn)、多條公交線路，皖贛火車站客運(yùn)站點(diǎn)近在咫尺。
項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)勢: 創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后，打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢，符合新型商業(yè)的需求;
項(xiàng)目經(jīng)營定位優(yōu)勢:本項(xiàng)目是集各類商業(yè)和住宅于一體的新型城市綜合體，將引領(lǐng)城市發(fā)展趨勢。
項(xiàng)目管理優(yōu)勢: 專業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理及后期的運(yùn)營管理。
項(xiàng)目機(jī)會優(yōu)勢: 目前寧國商圈分散，市場檔次較低，且規(guī)模相對較小、缺乏規(guī)模效應(yīng)，擁有20萬居住人口的城市中心需要一個(gè)新的商業(yè)中心。
2、低開高走是本案價(jià)格策略的核心
2.1低開高走優(yōu)勢：
物美價(jià)廉是每一個(gè)人的愿望。一旦價(jià)格比消費(fèi)者的心理價(jià)格低，給消費(fèi)者以實(shí)惠感，就容易聚焦人氣。
低價(jià)開局，價(jià)格的主力權(quán)在商管公司，何時(shí)調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場狀況靈活操控。
資金回籠迅速，有利于形成招商旺勢。
先低后高給經(jīng)營者養(yǎng)商的空間，同時(shí)容易形成良好的口碑，利于宣傳。
2.2低開高走劣勢：
低價(jià)低利潤是必然的結(jié)果，延長了資金回籠的時(shí)間。
低價(jià)容易給人一種“便宜沒好貨”的感覺，損害項(xiàng)目形象。
根據(jù)以上分析建議本項(xiàng)目租金定價(jià)及租賃條件如下：
三、項(xiàng)目分層租金策略
四、項(xiàng)目租金價(jià)格策略綜述
本策劃報(bào)告的制定依據(jù)行規(guī)、市場調(diào)研結(jié)論、項(xiàng)目的形態(tài)、項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢、開發(fā)商綜合因素，以資金快速回籠為目的，以低開高走價(jià)格策略，以打造寧國商業(yè)地標(biāo)，引領(lǐng)寧國主流生活為思想，把本項(xiàng)目建成真正的集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、運(yùn)動的城市生活典范。
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
