本文主要思路回顧：
本文以佛山新福港為例，從佛山租金現(xiàn)狀調研及未來預測、本項目租金定價測算模式、項目首年租金總表三大方面，對項目進行系統(tǒng)的租金定價專項指導。
對于業(yè)內人士來說，這是非常詳細且實操性極強的一個案例詳解。因方案非常全面，內容較多，我們分兩期連續(xù)推送。
昨日我們推送了手把手教你做商業(yè)項目租金測算（上），今日下集內容包括：主力店租金成本測算—超市、百貨，以及首年租金測算。
溫馨提示：圖片太大，可點擊圖片查看清晰大圖：
本項目超市預計租金加權值1為：基準項目租金×項目總分/90
本項目超市預計租金加權值2為：45×項目加權總值/10
本項目超市預計租金值為：43×90%+加權值2×10%
本項目超市預計租金加權值1為：45元/平方米/月×86/90=43元/平方米/月
本項目超市預計租金加權值2為：45元/平方米/月×10/10=45元/平方米/月
本項目超市預計租金值為43元/平方米/月×90%+45元/平方米/月×10%=43.2元/平方米/月
本項目超市預計租金加權值1為：40元/平方米/月×90/90=40元/平方米/月
本項目超市預計租金加權值2為：40元/平方米/月×10/10=40元/平方米/月
本項目超市預計租金值為：40元/平方米/月×90%+40元/平方米/月×10%=40元/平方米/月
本項目超市預計租金加權值1為：45元/平方米/月×93/90=46.5元/平方米/月
本項目超市預計租金加權值2為：45元/平方米/月×10/10=45元/平方米/月
本項目超市預計租金值為46.5元/平方米/月×90%+45元/平方米/月×10%=46.35元/平方米/月
本項目超市預計租金加權值1為：35元/平方米/月×105/90=40.83元/平方米/月
本項目超市預計租金加權值2為：35元/平方米/月×10/10=52.5元/平方米/月
本項目超市預計租金值為：40.83元/平方米/月×90%+52.5元/平方米/月×10%=42元/平方米/月
主力店租金成本測算—超市
1)根據(jù)我司前期調研數(shù)據(jù)測算，項目核心商圈約有80,000個家庭
2)根據(jù)前期消費者訪談內容，各家庭每月用于到超市購物支出約為420元
3)新商業(yè)項目平均到達率為70%
4)超市租金成本占總營業(yè)額約2%
5)超市每月租金單價成本為：家庭數(shù)×新商業(yè)項目平均到達率×各家庭每月用于到超市購物支出÷超市規(guī)劃面積×超市租金成本占營業(yè)額比例即：80000元×70%×420元÷10000平方米×2%≈47元/平方米/月由此方法可得，超市租金承受能力約為47元/平方米/月
超市租金建議總結
1)根據(jù)第一階段項目橫比，影院租金介于40~46.35元/平方米/月之間;
2)根據(jù)第二階段成本測算，影院在項目首年可承受租金約為47元/平方米/月;
3)目前佛山超市發(fā)展進入穩(wěn)定期，超市拓展需求穩(wěn)定;
4)目前本項目意向租戶中，華潤，JUSCO及百佳已在佛山有分店，增加分庖數(shù)目將使物流配送成本有效降低，其相互競爭將產(chǎn)生一定程度的租金溢價;
5)本項目定位中高端，需要超市旗下相應的中高端品牌輸出以實現(xiàn)定位，預計此處將成為超市的議價籌碼;
6)本項目預計采取百貨與超市分別經(jīng)營模式，由于超市自身盈利能力不如百貨，首年租金溢價能力相對有限;
7)綜合上述原因，我司建議將超市租金預期調整至45~50元/平方米/月。
本項目百貨預計租金加權值1為：基準項目租金×項目總分/90
本項目百貨預計租金加權值2為：基準項目租金×項目加權總值/10
本項目百貨預計租金值為加權值1×90%+加權值2×10%
本項目百貨預計租金加權值1為：50元/平方米/月×95/90=52.8元/平方米/月
本項目百貨預計租金加權值2為：50元/平方米/月×10/10=50元/平方米/月
本項目百貨預計租金值為：52.8元/平方米/月×90%+ 50元/平方米/月×10%=52.52元/平方米/月
本項目百貨預計租金加權值1為：50元/平方米/月×85/90=47.2元/平方米/月
本項目百貨預計租金加權值2為：50元/平方米/月×10/10=50元/平方米/月
本項目百貨預計租金值為：47.2元/平方米/月×90%+ 50元/平方米/月×10%=47.5元/平方米/月
百貨租金建議總結
由于百貨自身經(jīng)營特點，促銷折扣活動頻繁，不同區(qū)域店鋪間利潤率相差較大，租金與營業(yè)額并無明確比例關系，難以進行測算;
1)百貨業(yè)租金測算將以第一部分橫向對比方式為主要依據(jù);
2)佛山百貨業(yè)正步入高速發(fā)展期，商家拓展意欲較強;
3)根據(jù)第一階段項目橫比，百貨預計租金為48~53元/平方米/月;
4)佛山區(qū)內目前尚無全國連鎖百貨運營，商家拓展意欲雖強，但由于缺乏可比營業(yè)額參照系，租金預期比較保守;
5)就百貨業(yè)在新興城市的發(fā)展趨勢，租金預算與目標項目距核心商圈距離呈正相關，而本項目距離佛山傳統(tǒng)核心商圈有一定距離;
6)綜上所述，我司建議百貨首年租金為45~55元/平方米/月
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學院）
