目前僅完成全年目標(biāo)的36.5%
前五月銷售未達(dá)目標(biāo)三成 華潤(rùn)置地弱盈利增長(zhǎng)現(xiàn)隱憂
近期，華潤(rùn)置地有限公司(01109.HK)(以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”)弱盈利增長(zhǎng)引起市場(chǎng)的關(guān)注。最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，該公司合同銷售金額約255.6億元。
而按照華潤(rùn)置地董事局主席吳向東在今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上所披露，其全年銷售目標(biāo)是700億元。據(jù)此估算，目前公司僅完成全年目標(biāo)的36.5%。而上個(gè)月，有統(tǒng)計(jì)顯示該公司前5月銷售未達(dá)目標(biāo)三成也引起市場(chǎng)的擔(dān)憂。
不僅如此，記者注意到，一些券商機(jī)構(gòu)人士對(duì)該公司未來(lái)毛利率增長(zhǎng)也表示出擔(dān)憂。
“截至6月底，全年目標(biāo)鎖定比例為37%。上半年簽約額不高主要受推盤節(jié)奏影響，銷售表現(xiàn)基本符合管理層預(yù)期。”華潤(rùn)置地在7月15日回應(yīng)記者采訪時(shí)稱，“公司將通過(guò)更加保守的投資預(yù)測(cè)、合理的產(chǎn)品定位和成本管理等手段，來(lái)改善毛利率。”
銷售未如預(yù)期
華潤(rùn)置地今年銷售情況不理想引起市場(chǎng)的關(guān)注。記者在該公司網(wǎng)站注意到，7月11日，華潤(rùn)置地在其網(wǎng)站發(fā)布的最新業(yè)績(jī)顯示，截至2014年6月30日止一個(gè)月，該集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約62.3億元；合同銷售建筑面積約58.46萬(wàn)平方米；投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入約4.41億港元。
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，首6個(gè)月，華潤(rùn)置地合同銷售金額約255.6億元，合同銷售建筑面積約230.1萬(wàn)平方米。按照華潤(rùn)置地董事局主席吳向東在今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上所披露，其全年銷售目標(biāo)是700億元。據(jù)此估算，目前公司僅完成全年目標(biāo)的36.5%。
稍早，華潤(rùn)置地6月9日在其網(wǎng)站發(fā)布公告稱，截至今年5月31日止5月份一個(gè)月，該集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約56.6億元；合同銷售建筑面積約41.89萬(wàn)平方米；投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入約4.66億港元。
據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年1至5月，華潤(rùn)置地合同銷售金額約193.3億元，合同銷售建筑面積約171.64萬(wàn)平方米。如果也按照今年該公司全年700億元的銷售目標(biāo)估算，截至5月底，華潤(rùn)置地僅完成全年目標(biāo)的27.61%。
記者注意到，國(guó)內(nèi)一些券商與投行機(jī)構(gòu)的分析師也發(fā)研報(bào)稱不看好華潤(rùn)置地能完成今年的銷售目標(biāo)。不過(guò)，此前華潤(rùn)置地相關(guān)負(fù)責(zé)人公開稱，華潤(rùn)700億元的銷售目標(biāo)不會(huì)改變。
對(duì)于今年銷售不理想的原因，華潤(rùn)置地日前在回應(yīng)記者時(shí)稱，“上半年簽約額不高主要受推盤節(jié)奏影響，銷售表現(xiàn)基本符合管理層預(yù)期。并且公司戰(zhàn)略清晰，即區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及定價(jià)策略皆符合當(dāng)前的市場(chǎng)需求。”
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者稱，華潤(rùn)置地銷售業(yè)績(jī)不佳，主要跟三個(gè)原因有關(guān)：首先是整個(gè)市場(chǎng)行情不佳。今年觀望情緒持續(xù)加重，庫(kù)存面臨積壓的壓力。華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)也受到了同樣的影響。
其次，華潤(rùn)置地的品牌溢價(jià)能力并不好。在去年行情好的情況下，追隨別的房企，業(yè)績(jī)出現(xiàn)上漲，但其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)。
最后，今年整個(gè)市場(chǎng)下，有限的購(gòu)房客戶難以有效轉(zhuǎn)化，不僅使得華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)落后于一些大型房企，同時(shí)也落后于目前房企的整體水平。反過(guò)來(lái)也說(shuō)明其銷售目標(biāo)定得太高了。
不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，從數(shù)據(jù)上看，華潤(rùn)布局的城市，包括沈陽(yáng)等，整個(gè)庫(kù)存量都比較大。很明顯，目前對(duì)于華潤(rùn)來(lái)說(shuō)，必須通過(guò)犧牲利潤(rùn)率來(lái)獲取市場(chǎng)年度目標(biāo)的完成。因?yàn)閺恼麄�(gè)集團(tuán)看，對(duì)于700億元的銷售目標(biāo)并不會(huì)輕易放棄。那么，以價(jià)換量的策略勢(shì)必要推進(jìn)。
有跡象表明，華潤(rùn)置地也在為實(shí)現(xiàn)700億元銷售目標(biāo)努力。有消息稱，在進(jìn)入7月后華潤(rùn)置地北京區(qū)域開始集中推盤，具體在北京4個(gè)主要樓盤分別為華潤(rùn)·萬(wàn)橡府、華潤(rùn)·潤(rùn)西山、華潤(rùn)公元九里、密云華潤(rùn)橡樹灣。
此前在4月27日舉辦的新盤業(yè)界分享會(huì)上，華潤(rùn)置地深圳大區(qū)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人姜峰透露，今年深圳的銷售目標(biāo)為100億元，而今年其將推出三個(gè)項(xiàng)目，分別是華潤(rùn)小徑灣二期、華潤(rùn)銀湖藍(lán)山以及華潤(rùn)城。
對(duì)于未來(lái)在完成全年700億銷售目標(biāo)上有何計(jì)劃，華潤(rùn)置地對(duì)記者稱，“下半年可售資源充分，銷售會(huì)有起色；同時(shí)，產(chǎn)品更貼近市場(chǎng)需求，定價(jià)策略隨行就市。”
未來(lái)毛利率引擔(dān)憂
記者注意到，由于華潤(rùn)置地今年以來(lái)銷售不太理想，一些機(jī)構(gòu)人士對(duì)該公司未來(lái)毛利率增長(zhǎng)表示出擔(dān)憂。
有外資投行發(fā)研報(bào)稱，來(lái)自三線城市及高庫(kù)存城市的貢獻(xiàn)比例將由2013年的35%升至2015年的54%，毛利率將進(jìn)一步受壓，還下調(diào)該公司2014～2015年毛利率預(yù)測(cè)至26.5%。
國(guó)泰君安國(guó)際此前亦發(fā)布研報(bào)稱，“2014 年銷售目標(biāo)700 億的銷售目標(biāo)對(duì)華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)不是一個(gè)困難任務(wù)。然而，我們更擔(dān)心毛利率。”
對(duì)一些券商擔(dān)憂毛利率的問(wèn)題，華潤(rùn)置地對(duì)記者解釋稱，“公司的土地儲(chǔ)備中，三線城市面積占比約為30%，貨值占比更低。”
“管理層將控制其建設(shè)成本，降低平均建筑成本約10%。此外，管理層計(jì)劃加快其建設(shè)步伐及推盤步伐，以提高2014 年的周轉(zhuǎn)。”國(guó)泰君安國(guó)際稱。
不過(guò)，上述外資投行還稱，如果該集團(tuán)可以合理價(jià)格購(gòu)入母企深圳項(xiàng)目，相信其利潤(rùn)將有所改善，唯注資時(shí)間存不確定性。不過(guò)，集團(tuán)租金收入占其2014~2016年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約15%，料可抵消盈利波動(dòng)。
華潤(rùn)置地同時(shí)對(duì)記者坦承，“深圳孵化項(xiàng)目注資確實(shí)會(huì)為公司未來(lái)的毛利率水平帶來(lái)提升作用。”
不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從華潤(rùn)置地未來(lái)發(fā)展看，對(duì)于母公司的依賴程度應(yīng)該有所下降。過(guò)去依賴和集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)的貸款協(xié)議，能夠降低融資成本。但是從戰(zhàn)略擴(kuò)張看，未來(lái)應(yīng)該主動(dòng)出擊，到資本市場(chǎng)尋資金。短期看，這會(huì)進(jìn)一步壓縮盈利水平，但長(zhǎng)期看能夠提高華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略適應(yīng)能力。
對(duì)于未來(lái)如何改善毛利率的問(wèn)題，華潤(rùn)置地回應(yīng)記者稱，“公司將通過(guò)更加保守的投資預(yù)測(cè)、合理的產(chǎn)品定位和成本管理等手段，來(lái)改善毛利率。”
�。ㄖ袊�(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 譚志娟）
