上周調(diào)研完深圳的典型社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目——綠景香頌購物中心后頗有感觸，便趁熱打鐵，前往深圳另一個(gè)首次打出鄰里購物中心旗號的花伴里（總商業(yè)面積3萬方，其中購物中心1萬多方）觀摩，并有幸與花伴里招商處負(fù)責(zé)人了解了一些項(xiàng)目規(guī)劃信息。個(gè)人感覺項(xiàng)目定位和招商有較高的風(fēng)險(xiǎn)和難度，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也存在一些不合理之處。項(xiàng)目計(jì)劃于2014年下半年開業(yè)，在這里提前和大家做些預(yù)判，待正式營業(yè)后一一驗(yàn)證。

1，先談?wù)�體布局的不合理性。

    對地塊進(jìn)行價(jià)值判斷，根據(jù)展示面、昭示性、交通便捷程度等幾個(gè)因素判斷，地塊西北角商業(yè)價(jià)值最高，西南角次之，西面再次之。

    而花伴里項(xiàng)目的展示面最好、商業(yè)價(jià)值最高的西北角是住宅入口和幼兒園。商業(yè)價(jià)值僅次的西南角為寫字樓裙樓底商，購物中心位于地塊展示性和商業(yè)價(jià)值相對一般的西側(cè)中部。購物中心東側(cè)為一條內(nèi)街，往東沿道路為一條單邊底商。從布局上而言，作為商業(yè)核心物業(yè)的購物中心的昭示性、展示面和可達(dá)性不是最優(yōu)，甚至被幼兒園和寫字樓裙樓商業(yè)喧賓奪主。 而商業(yè)內(nèi)街與西側(cè)道路距離遠(yuǎn)，在西側(cè)人流聚集處無形象展示面；地塊南側(cè)為社區(qū)配套為主，未來社區(qū)商業(yè)街的聚客能力堪憂。

2，再說說與招商負(fù)責(zé)人和商戶聊到的一些信息。

        招商負(fù)責(zé)人告訴我，花伴里購物中心總面積1萬多方，共四層，定位中檔偏上。租金150，管理費(fèi)15，目前陸陸續(xù)續(xù)有商家自發(fā)開業(yè)，預(yù)計(jì)將于2014年下半年正式開業(yè)，屆時(shí)將對入駐品牌進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)整。規(guī)劃的業(yè)態(tài)一層為服裝，二層為兒童主題，三層為餐飲，四層為休閑娛樂如健身會所等。所有招商及運(yùn)營管理工作由花伴里旗下專業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行，但目前缺少專業(yè)策劃人員。 

        根據(jù)目前開業(yè)的面包店服務(wù)員的說法，目前生意很差，人流量較少。

3，最后說說現(xiàn)場觀感和其定位是否經(jīng)得住考驗(yàn)的問題。

       第一眼看到花伴里的人，哪怕不是專業(yè)人士，也能感受到其檔次不會太低。從花伴里外立面所選石材的品質(zhì)感可以看出，購物中心建筑成本較高，也決定了其定位不可能走大眾化、中低端的路線。這就給花伴里的定位提出了幾點(diǎn)挑戰(zhàn)：

    （1）項(xiàng)目地處清湖老村，周邊鄰里以打工仔居多，中高端消費(fèi)力量從何而來？以及為何而來？是否有足夠多的工廠企業(yè)主等中高端消費(fèi)力來支撐項(xiàng)目整體的運(yùn)營？

    （2）項(xiàng)目購物中心單層面積僅兩三千方，意味著動(dòng)線設(shè)計(jì)、鋪位劃分的發(fā)揮空間較小，對項(xiàng)目內(nèi)裝和空間打造水平提出了相當(dāng)高的要求。如何增添購物情趣？

    （3）項(xiàng)目商業(yè)部分由購物中心和商業(yè)街區(qū)構(gòu)成。根據(jù)招商處反饋的信息，未來街區(qū)的品牌將會進(jìn)行調(diào)整，不會全部都做社區(qū)配套。那么購物中心會不會擠掉街區(qū)的生存空間，與街區(qū)形成沖突？如何正確處理購物中心與街區(qū)之間的關(guān)系也是花伴里未來面臨的重大挑戰(zhàn)之一。

總之，由于是花半里集團(tuán)的第一個(gè)集中商業(yè)項(xiàng)目，部分不夠老道的規(guī)劃設(shè)計(jì)在現(xiàn)場還是可以看到不少。中高端的鄰里型購物中心能否在清湖老村順利實(shí)現(xiàn)良好運(yùn)營，也需要市場的檢驗(yàn)。但個(gè)人以為，花伴里購物中心未來中偏上的檔次定位不會一次性就能開出燦爛的花朵。