蘇州市政府近期出臺了馬年房地產(chǎn)新政，要求“商業(yè)限售部分”，同時全面禁止“售后包租”現(xiàn)象。市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處負(fù)責(zé)人表示，“主要目的是防范商業(yè)房地產(chǎn)項目資金風(fēng)險，加強(qiáng)后續(xù)監(jiān)管，保護(hù)購房者合法權(quán)益�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉可規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，不過一定程度上會影響商業(yè)地產(chǎn)項目的銷售節(jié)奏，對開發(fā)商的資金要求更高，影響商業(yè)土拍行情。
新項目需凍結(jié)部分防風(fēng)險
蘇州市政府1月27日公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見》（以下簡稱《意見》）。其中，“限售”及禁止“售后包租”，頗引人關(guān)注。
根據(jù)《意見》，可分割出售類的商業(yè)地產(chǎn)項目，必須劃出部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)凍結(jié)3年。同時，新政還對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的“售后包租”現(xiàn)象進(jìn)行了全面禁止。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，新政主觀目的是為了控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，利用“限售”防止單純以出售回籠資金為目的的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，利用禁止“售后包租”，防止欺騙投資客，最終由于招商、運營等不善而導(dǎo)致投資客租金回報沒有辦法實現(xiàn)、商業(yè)地產(chǎn)項目爛尾的現(xiàn)象。
所涉項目以2.28為節(jié)點
《意見》將于2月27日正式實施，哪些商業(yè)項目受限？“新政規(guī)范的是2月28日后我市新推的商業(yè)項目和新建的商業(yè)項目�！笔凶〗ň肿≌a(chǎn)業(yè)處負(fù)責(zé)人介紹，目前正在銷售的商業(yè)項目和已完成銷售的銷售項目并不在該新政實施范圍之內(nèi)，但將通過后續(xù)管理來保證平穩(wěn)運營。
據(jù)了解，新推商業(yè)項目，將在地塊公開出讓時明確公布。而新建商業(yè)項目，指的是在2月28日以前已經(jīng)獲得地塊，但還在建設(shè)階段尚未銷售的項目，將通過提高貨幣資本金的方式來加強(qiáng)監(jiān)管。
“這個《意見》的出臺，主要目的是未雨綢繆，防范商業(yè)房地產(chǎn)項目資金風(fēng)險，加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)項目后續(xù)監(jiān)管，切實保護(hù)購房者的合法權(quán)益�！鄙鲜鍪凶〗ň窒嚓P(guān)人士在接受媒體采訪時如是表示。
規(guī)范市場，影響土拍走勢
“如果從嚴(yán)執(zhí)行，一定程度上會影響部分商業(yè)地產(chǎn)項目的銷售節(jié)奏，短期內(nèi)可能陷入僵局，對于以銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，可能會影響其資金面狀況�！睆埡陚フJ(rèn)為，對土地市場來講，如果是以商業(yè)用地為主的地塊，以銷售為主的企業(yè)可能因此淡出土地市場，或者考慮當(dāng)前資金面狀況，拿地會比較謹(jǐn)慎。而對于現(xiàn)金流狀況較好或有比較好融資模式的企業(yè)，以租售結(jié)合或以運營為主的開發(fā)企業(yè)而言，土地市場競爭相對不太激烈，此時推出較好地塊，勢必會引起這些開發(fā)企業(yè)的積極布局。
中國指數(shù)研究院蘇州分院分析師對此則認(rèn)為，新政表象是規(guī)范市場，內(nèi)在是降低市場開發(fā)風(fēng)險，更多的是對于中小開發(fā)商行為的規(guī)范。同時，政府希望商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展能夠有更多的思路擺脫同質(zhì)化的情況，有效消化市場庫存。不過，新政會導(dǎo)致商業(yè)地塊成交價出現(xiàn)走低趨勢。
（來源：揚子晚報）
