萬達、臺晟、華隆、華盛、富安……隨著地產(chǎn)“大鱷”紛紛涌入長三角杭嘉湖平原腹心地帶——浙江省嘉興市，這個素有“魚米之鄉(xiāng)”的三線城市的商業(yè)綜合體項目如“雨后春筍”般挺立，商鋪投資自然成了人們茶余飯后的談資。
在商業(yè)綜合體匯集的“戰(zhàn)國”時代里，虛擬分割商鋪“捆綁”售后包租的模式無疑最吸引投資客“出手”。只是，隨著商業(yè)綜合體不斷拔地而起，這種模式開始顯現(xiàn)弊端。
嘉興市住房保障局副局長許楓日前透露，由于嘉興市民消費力有限，蜂擁而至的商業(yè)綜合體難持續(xù)經(jīng)營，后期將致使小商鋪業(yè)主維權(quán)困難，政府維穩(wěn)壓力頗大。
商機：各類商業(yè)綜合體“拔地起”
在“東拓西進、北控南移”的城市規(guī)劃理念的支撐下，擁有400多萬人口的嘉興市悄然變大。
城市規(guī)模擴容，各類商業(yè)地產(chǎn)項目也接踵而至，商業(yè)綜合體項目更是如“雨后春筍”，內(nèi)容涉及旅游、建材、家具、食品等，幾乎無所不包。
分析原因，業(yè)內(nèi)人士稱，國家對住宅市場采取宏觀調(diào)控，與此相對的商業(yè)地產(chǎn)仍舊“不限購”、“不限貸”，所以不少房產(chǎn)商紛紛將資金集中投向商業(yè)地產(chǎn)。
正如SOHO中國有限公司董事長潘石屹每每在調(diào)控政策出臺之時作出的令住宅開發(fā)商眼紅的表態(tài)：“這些調(diào)控政策都是針對住宅市場的，對我們開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目沒有任何影響。”
嘉興位于長三角杭嘉湖平原腹心地帶，城市處于江、海、湖、河交會之位，扼太湖南走廊之咽喉，與滬、杭、蘇、湖等城市相距均不到百公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯。
這里，無疑是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“溫床”。嘉興本地媒體統(tǒng)計，2013年上半年嘉興的純新盤中，有一半以上為商業(yè)地產(chǎn)。目前嘉興市本級已建、在建的商業(yè)綜合體共13個。
嘉興商業(yè)地產(chǎn)已然“一發(fā)不可收拾”
在當?shù)匚牟芬粠В协h(huán)球國際、中潤﹒嘉興中心、多德福嘉興食品城等多個大型商場正如火如荼地建設(shè)中。
8月23日，頗受關(guān)注的嘉興萬達廣場也正式開工建設(shè)，人們期待這個總投資60億元、總建筑面積70萬平方米的商業(yè)“航母”能進一步提升嘉興的商業(yè)發(fā)展水平。
嘉興市住房保障局副局長許楓表示，因為培育大型商場能為當?shù)貛砗罄m(xù)經(jīng)濟效益，所以地方政府在招商引資時有導(dǎo)向地鼓勵發(fā)展商業(yè)綜合體項目。
模式：虛擬分割“捆綁”售后包租
這些蓬勃而生的商業(yè)綜合體，投資多以億計，建筑面積動則幾十萬平方米�？墒牵趯ν怃N售商鋪時，開發(fā)商多以面積小、總價低、收益高的噱頭對投資者宣傳。
之所以出現(xiàn)面積小，總價低的商鋪，是因為開發(fā)商對大面積的商鋪進行了“虛擬分割”。
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十條規(guī)定：“房屋所有權(quán)登記應(yīng)當按照權(quán)屬單元以房屋的門牌號、幢、套(間)以及有具體權(quán)屬界線的部分為基本單元進行登記�！�
但隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，大型商場不斷涌現(xiàn)，房產(chǎn)開發(fā)商為了以后經(jīng)營上的便利，商鋪和商鋪之間不存在墻、隔板等固定的實體邊界，整個商場在實地上是整體貫通的，這就是所謂的虛擬權(quán)屬界線分割出售。
這些僅靠“四個銅釘”圍成的商鋪，就是所謂的“虛擬分割”。
以嘉興市區(qū)一新樓盤——環(huán)球國際為例，虛擬分割的商鋪建筑面積約10多平方米，除去公攤，使用面積僅5平方米左右。
“環(huán)球國際大概有5000多個這樣的小商鋪�！比涨霸诃h(huán)球國際購買了一間商鋪的陳紅(化名)告訴記者，因為商鋪面積小，所以總價低，一間3樓的鋪面僅30多萬元，適合小額投資。
不過，在數(shù)十萬平方米的大型商場中，5平方米的商鋪到底有何用武之地？
為了讓這些小商鋪“大展拳腳”，開發(fā)商常常將虛擬分割商鋪與售后包租“捆綁”銷售。業(yè)主購買虛擬分割的商鋪后包租給專門的公司進行委托管理。管理公司“積沙成塔”，匯成大面積商鋪進行招商。租賃期間，業(yè)主可以以一定比例分成租金獲得收益。
“買了商鋪不用自己經(jīng)營，坐在家里等著拿租金�！标惣t分析，這是她及其他購買者看中小商鋪的原因。
記者在當?shù)卣{(diào)查，這種包租的形勢遍及各大商業(yè)綜合體。中潤﹒嘉興中心的銷售人員告訴記者，該商場共578間商鋪，目前僅一樓尚有部分待售，其他均售罄。
“虛擬分割和帶墻體的商鋪都有，有墻也能打掉，兩者其實沒什么區(qū)別�！变N售人員介紹，包租合同簽約8年，前三年受益為總房價的7%，后五年為8%。
多德福嘉興食品城蕭姓銷售人員也表示，1171套商鋪市場反饋極好，商場與業(yè)主簽訂合同，五年回報期，前三年免租給商戶，業(yè)主沒有收益，但開發(fā)商會一次性為業(yè)主扣除總房價的20%。而此后，收益部分一九分成，業(yè)主占九成。
問題：綜合體或敗北包租公婆成空等
商業(yè)綜合體虛擬分割成一個個小商鋪，小業(yè)主們“坐等”收租，看似一本萬利的事情，真的沒有問題嗎？
其實，在簽下合同后，陳紅就后悔了。
陳紅購買的商鋪建筑面積10.88平方米，其中公攤面積4.93平方米，套內(nèi)面積僅5.95平方米，總價30萬元�！跋喈斢诿科椒�5萬元�！�
實際上，據(jù)記者了解，嘉興市住宅價格的均價約7000元/平方米�！斑@個店鋪的價格簡直就是‘天價’。”陳紅抱怨道。
不管如何，“天價”商鋪已經(jīng)購買，如何能保本甚至盈利是“包租公婆”們最關(guān)心的問題。
以歐美國家的實踐經(jīng)驗，一個城市，周邊3公里范圍內(nèi)、常住人口在20萬至30萬之間，可以支撐一個10萬平方米的商業(yè)綜合體發(fā)展。
嘉興市本級常住人口約100多萬。據(jù)此推算，嘉興市本級能支撐的商業(yè)綜合體約5個左右。如此一來，不禁令人生疑：嘉興是否能“養(yǎng)得活”雨后春筍般的商業(yè)綜合體？
環(huán)球國際中心營銷總監(jiān)胡昌書對商業(yè)綜合體項目十分看好，他告訴記者，目前環(huán)球國際已經(jīng)與月星家居簽訂合同，成為戰(zhàn)略合作伙伴。而月星家居的入駐將會帶著8000多個廠家一起進來，“撐”起商場定是沒有問題。
不過許楓有所憂慮。她介紹，嘉興前幾年出現(xiàn)了兩個做建材的商場，這兩個商場規(guī)模稍小些，依照上述模式包租三年，前期免租金，商場能夠經(jīng)營，后期商場便支撐不下去了，“原來承諾(給業(yè)主)8%，后來沒有了。”
“這種項目要靠人來消費，嘉興這種城市，本地人口幾十萬，外地人口再加幾十萬，一百多萬人口，整體消費水平一般�！彼寡�，嘉興的消費力水平有限，怕是無力支撐。
據(jù)悉，2008年至2011年間，桐鄉(xiāng)紅星美凱龍世博家居廣場項目以包租10年加8-18%租金回報業(yè)主的承諾，導(dǎo)致1000余名業(yè)主血本無歸；上海浦東新區(qū)八佰伴商圈的中融國際商場業(yè)主2002年購買虛擬分割的商鋪引致糾紛……
一個個失敗的案例無疑令陳紅等業(yè)主“雪上加霜”。許楓還擔(dān)憂，小業(yè)主拿著十幾平方米的商鋪無能為力，被迫要返租，若后期商場經(jīng)營不善，這些單個的、僅有幾平方米的商鋪就沒多大用�！斑@些小業(yè)主真的很危險�！�
同時，她也透露，嘉興本地的市民極少購買虛擬分割的商鋪，一般都是外地投資者，他們在不了解“行情”的情況下輕率地投資。
在她看來，商業(yè)綜合體若經(jīng)營不善，后期會影響社會穩(wěn)定，對政府維穩(wěn)帶來壓力。
措施：政府發(fā)文禁“虛擬分割”模式
2003年前后，浙江金華也曾刮起一股時興分割銷售商場商鋪的勁風(fēng)，當時以返租為噱頭，令中小投資者趨之若鶩，不僅連夜排隊，甚至發(fā)展到高價競拍。
2007年，為了避免風(fēng)險，在金華市政府的支持下，當?shù)馗Ｌ┞V場三樓分割商鋪無條件退鋪。
2009年7月1日，上海正式實施《上海市房地產(chǎn)登記條例》，上海市住房保障和房屋管理局作出解釋，由于缺少相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)開發(fā)商采取劃線、打銅釘?shù)确绞綄⒃荚O(shè)計的商場、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產(chǎn)權(quán)，由此引發(fā)矛盾，根據(jù)新條例，禁止開發(fā)商擅自分割售樓。
無獨有偶，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同多部門于2011年聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用、并有明確唯一編號的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記。
許楓告訴記者，嘉興市政府對于目前虛擬分割商鋪的“泛濫”之勢已有“警覺”，遂出臺了《關(guān)于進一步加強市本級房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作的若干意見》。
“意見”中規(guī)定，對商業(yè)服務(wù)業(yè)類(如商場、市場、旅館等)經(jīng)營性項目，在土地出讓合同中要明確開發(fā)業(yè)主持有物業(yè)的比例、用地分割和轉(zhuǎn)讓的要求及嚴禁大空間商業(yè)虛擬分割等內(nèi)容。
記者發(fā)現(xiàn)，該條例于2013年9月1日起開始實施。
所以，該“意見”無法規(guī)范在此前拿地的商業(yè)綜合體，而這些綜合體的開發(fā)商還在繼續(xù)銷售虛擬分割商鋪，后期的經(jīng)營成敗直接涉及上千業(yè)主利益。
許楓解釋，如今的形勢，只能依靠相關(guān)部門加強管理，避免出現(xiàn)問題。
日前，記者在市場上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，或是受新出臺的文件的影響，嘉興市區(qū)部分在建或正在招商的商業(yè)綜合體已不再以“虛擬分割”作為宣傳點。
（來源：中國新聞網(wǎng)）
