本文選自于淄博房產(chǎn)信息網(wǎng) http://www.zbsydc.com 

    隨著住宅市場供求矛盾的越發(fā)突出，再加上限購措施，很多消費(fèi)者擠入商業(yè)地產(chǎn)市場，瞄準(zhǔn)商住兩用項目。不過，商住兩用項目由于本身是商業(yè)項目，只是開發(fā)企業(yè)為了銷售便利而進(jìn)行的商轉(zhuǎn)住實(shí)踐，合理卻不合法。這樣的隱患，致使商住兩用項目的升值空間與純住宅項目無法相比。原因有以下幾點(diǎn)：

    第一，一般住宅的產(chǎn)權(quán)為70年�！段餀�(quán)法》中規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，自動續(xù)期。住宅產(chǎn)權(quán)問題實(shí)際已經(jīng)解決。但《物權(quán)法》同時規(guī)定：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。這給商改住寫字樓的產(chǎn)權(quán)埋下隱患。而產(chǎn)權(quán)的模糊，必然使投資價值大打折扣。

    第二，與一般住宅享受國家補(bǔ)貼的水電價格不同，商住兩用項目要承擔(dān)商業(yè)水電價格。商業(yè)門店和辦公機(jī)構(gòu)倒是可以適應(yīng)，但普通居住人群沒有承受商業(yè)水電價格的能力。而且商住兩用項目一般沒有燃?xì)庠O(shè)備，生活不是很方便。

    第三，在契稅等費(fèi)用方面，商住兩用項目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。房屋轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用是按照商用標(biāo)準(zhǔn)來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%。另外，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等，使成本更高。

    第四，商住兩用房無法遷入戶口。而消費(fèi)者關(guān)注的附加值，如學(xué)校和醫(yī)療配套，只有住宅項目才具備。我們能夠發(fā)現(xiàn)，這兩年，學(xué)區(qū)房概念有著充分的市場發(fā)揮。

    由于新領(lǐng)導(dǎo)層的經(jīng)濟(jì)政策表現(xiàn)出理性收縮，未來兩三年企業(yè)經(jīng)營將受一定影響。作為寫字樓的承租方，他們的利潤若受損，選擇退出也是無奈。再加上交通擁堵，CBD會越來越不適合他們。