租售型購物中心存隱憂 有潛在產(chǎn)權(quán)問題 一直只租不售的購物中心，在地產(chǎn)商普遍遭遇資金鏈緊繃的環(huán)境下悄然改變著經(jīng)營模式。越來越多的商業(yè)地產(chǎn)商開始嘗試租售并舉之道。以“出售+回租”的方式迅速回收資金。但與此同時(shí)，銷售商鋪帶來的潛在產(chǎn)權(quán)問題，也讓其發(fā)展舉步維艱。記者了解到，不少二三線城市的春季房展上開始扎堆出現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目，地產(chǎn)商是否已經(jīng)找到突破瓶頸的解決之道？
頻繁亮相
從4月中旬開始，各地房展相繼舉辦，新變化也隨之產(chǎn)生。記者了解到，今年房展中的商業(yè)項(xiàng)目比例大幅提升，業(yè)態(tài)從幾十平方米的商鋪到數(shù)十萬平方米的綜合體應(yīng)有盡有。
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商RET睿意德高級(jí)董事王玉珂表示，商業(yè)地產(chǎn)成房展會(huì)“新主角”的背后無疑是眾多房企增加銷售型商業(yè)供應(yīng)的事實(shí)。此前高調(diào)宣布在2013年加碼商業(yè)地產(chǎn)的龍湖地產(chǎn)年報(bào)顯示，其去年全年銷售額的1/3多來自商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
中購聯(lián)在日前召開的《租售型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理論壇》上發(fā)布的研究結(jié)果顯示，中國約有78%的開發(fā)商采用租售結(jié)合型的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式，而由于租售型商業(yè)房地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)分離，加之中國部分商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商只重開發(fā)和商鋪銷售，忽視運(yùn)營和管理，從而導(dǎo)致非專業(yè)和不規(guī)范操作時(shí)有發(fā)生，甚至給社會(huì)帶來諸多不和諧因素。
雖然購物中心只是商業(yè)地產(chǎn)中的一部分，但在業(yè)界普遍認(rèn)可住宅底商等業(yè)態(tài)的出售可行后，體量相對(duì)較大的購物中心就成為影響問題走向的核心。
模式之殤？
雖然租售型購物中心可以在短時(shí)間內(nèi)積累現(xiàn)金流、緩解資金鏈緊繃的狀況，但哥倫布商業(yè)股份有限公司董事長、總裁孫旭東坦言，租售型商業(yè)地產(chǎn)最容易突發(fā)矛盾，“因?yàn)楝F(xiàn)在大部分的租售型商業(yè)地產(chǎn)賣出去后經(jīng)營不起來，賣的時(shí)候給小業(yè)主3萬-4萬元/平方米，賣出三五年后卻有可能一分錢都收不到”。
此前，位于北京中關(guān)村的中關(guān)村e(cuò)世界就因?yàn)樯⑹?#8220;后遺癥”陷入客流稀少、商戶出逃的窘境。據(jù)北京商報(bào)當(dāng)時(shí)報(bào)道，中關(guān)村e(cuò)世界中大量商戶出逃，月租金千元無人問津，其根本原因是項(xiàng)目此前散售給1800多個(gè)小業(yè)主，續(xù)租時(shí)一直難統(tǒng)一千家業(yè)主，因此影響出租。
因此，“賣后返租”成為租售型商業(yè)地產(chǎn)商解決“模式之殤”的主要途徑之一。據(jù)介紹，目前大多數(shù)租售并舉型商業(yè)地產(chǎn)會(huì)采取“五年返租”的方法進(jìn)行養(yǎng)傷，但在返租期到期后，上述問題仍頻繁出現(xiàn)。
發(fā)展之道
記者了解到，目前以租售型購物中心為主要業(yè)務(wù)的哥倫布商業(yè)，已在無錫等地開發(fā)多家租售并舉的購物中心。
孫旭東表示，為破解購物中心產(chǎn)權(quán)割裂帶來的負(fù)面影響，商場要堅(jiān)持統(tǒng)一管理、統(tǒng)一定位和統(tǒng)一招商。“我們提出將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相對(duì)分離，在銷售時(shí)引入股份制公司的經(jīng)營理念，通過統(tǒng)一委托經(jīng)營管理的模式，讓項(xiàng)目不會(huì)因?yàn)榉稚N售而面臨分散經(jīng)營的巨大風(fēng)險(xiǎn)。”
但記者同時(shí)了解到，目前商鋪進(jìn)行統(tǒng)一委托經(jīng)營管理仍存在法律風(fēng)險(xiǎn)及漏洞。如此前中關(guān)村e(cuò)世界事發(fā)時(shí)，有業(yè)主表示當(dāng)時(shí)向他們收取費(fèi)用的億世界（北京）電子市場有限公司和中關(guān)村億世界物業(yè)管理有限責(zé)任公司均不是此前委托的物業(yè)管理公司。有律師坦言，在商鋪買賣過程中，委托管理沒有相關(guān)條例的前提下，一旦出現(xiàn)問題，小業(yè)主的權(quán)益仍難以保障。
�。ū本┥虉�(bào) 記者 崇曉萌）
