國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)存在的問題

　　定位問題

　　問題一：規(guī)模定位上，逢街劃鋪，空置率嚴(yán)重

　　由于商鋪銷售價(jià)值高，其價(jià)格往往是住宅的3-5倍，因此開發(fā)商為追求利益最大化，逢街劃鋪，導(dǎo)致很多社區(qū)商業(yè)體量過大，空置率非常嚴(yán)重。

　　問題二：業(yè)種重復(fù)度高，業(yè)態(tài)種類過少，提供服務(wù)不夠豐富

　　一些散售的，缺少統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)街，小業(yè)主為了追逐租金收益最大化，紛紛選擇租賃給承租能力較強(qiáng)的地產(chǎn)中介、藥店等業(yè)態(tài)，因此出現(xiàn)了一些業(yè)態(tài)如中介、藥店等在社區(qū)商業(yè)中心扎堆經(jīng)營(yíng)的怪現(xiàn)象，如深圳多個(gè)社區(qū)商業(yè)中心都出現(xiàn)了中介一條街。這些單一的業(yè)態(tài)過于集中，不利于社區(qū)的商業(yè)配套服務(wù)的完善。  

　　問題三：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)無序，嚴(yán)重影響社區(qū)品質(zhì) 

　　多數(shù)社區(qū)商業(yè)街采用店鋪出售方式，購(gòu)買商鋪的小業(yè)主多數(shù)并非商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，其購(gòu)買商鋪的目的就是伺機(jī)高價(jià)拋售或租賃給出價(jià)高的商家，并不考慮后者的品牌實(shí)力、服務(wù)內(nèi)容是否與市場(chǎng)需求和社區(qū)品位對(duì)應(yīng)。在遭遇投機(jī)心態(tài)下的短期行為后，常常會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)無序的后果，使社區(qū)商業(yè)徘徊在低品位無序的狀態(tài)下，不利于提升社區(qū)品質(zhì)和形象。

　　問題四：社區(qū)餐飲消費(fèi)需求量大與餐飲污染矛盾突出。

在社區(qū)商業(yè)中，餐飲消費(fèi)需求量相當(dāng)大，占社區(qū)商業(yè)較大比例，各類餐飲也紛紛搶駐社區(qū)商業(yè)中心，但餐飲尤其是中餐，也給社區(qū)生活帶來諸多負(fù)面影響。

社區(qū)餐飲對(duì)社區(qū)的負(fù)面影響，首當(dāng)其沖是給社區(qū)帶來各種污染，主要包括：含油、洗滌廢棄水等對(duì)水體的污染；廚房油煙、發(fā)電機(jī)廢氣、熱氣等對(duì)空氣的污染；抽風(fēng)機(jī)、發(fā)電機(jī)、炒菜聲、空調(diào)及其它高噪聲設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染。這些污染影響了社區(qū)居民正常生活，給社區(qū)居民帶來諸多不便。

社區(qū)餐飲還存在著消防隱患。餐飲店、酒樓經(jīng)常堆有為數(shù)不少的煤氣瓶罐，同時(shí)油煙等排放出大量的熱量，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果將不堪設(shè)想。

由此可見，社區(qū)餐飲需求與抵制餐飲進(jìn)社區(qū)之間出現(xiàn)兩難矛盾。一方面居民擔(dān)心酒肆茶樓離居住區(qū)太近而嚴(yán)重干擾生活，另一方面居民又抱怨社區(qū)內(nèi)沒有餐飲店而給生活帶來不便。如福田某社區(qū)想引進(jìn)一家面點(diǎn)王，業(yè)主得知后紛紛在網(wǎng)上發(fā)表反對(duì)意見，但面點(diǎn)王進(jìn)駐后卻大受歡迎，給業(yè)主的生活帶來方便。

　　規(guī)劃問題

　　問題一：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃了過多的內(nèi)街，生意冷淡。

　　社區(qū)商業(yè)提供的主要是便利性服務(wù)，方便居民順便購(gòu)買，因此需要很好的展示面為商鋪和商品進(jìn)行展示，通常都是規(guī)劃在人流較旺盛的主干道或者是社區(qū)的出入口處，這些業(yè)態(tài)的主題性、吸引力并不強(qiáng)，而一些社區(qū)商業(yè)街規(guī)劃了多條通道，必然導(dǎo)致了內(nèi)其街經(jīng)營(yíng)冷淡的局面，如深圳的格蘭郡，內(nèi)街門可羅雀。

問題二：強(qiáng)調(diào)住宅設(shè)計(jì)，導(dǎo)致底商騎樓柱子過 大，商鋪內(nèi)部柱網(wǎng)過密、柱體過大、形成死角。 

很多開發(fā)商過于重視住宅的價(jià)值，而大大忽視了社區(qū)底商的價(jià)值，在規(guī)劃的過程中，只考慮到了住宅的戶型設(shè)計(jì)，而沒有兼顧底商的柱網(wǎng)等問題，導(dǎo)致了商鋪價(jià)值的大大降低。

如深圳寶安中央大街，其社區(qū)熙龍灣是寶安中心區(qū)的豪宅，整體的風(fēng)格是歐式風(fēng)格，要體現(xiàn)的恢弘大氣，因此其柱體巨大無比，最大的柱子寬達(dá)1.2米，騎樓的連廊只剩下0.6米的狹窄的通道，嚴(yán)重影響了人流過往和商鋪的展示。 

　　裝飾問題

　　問題一：廣告位亂，對(duì)住宅小區(qū)的檔次帶來了負(fù)面的影響。 

　　廣告位的雜亂設(shè)置，不僅會(huì)影響社區(qū)商業(yè)的氛圍，而且較大程度的影響住宅小區(qū)的品質(zhì)和檔次。

　　問題二：外墻裝飾簡(jiǎn)單延續(xù)住宅的風(fēng)格，缺少商業(yè)氛圍及親和力

　　很多社區(qū)商業(yè)外墻裝飾，開發(fā)商一方面為簡(jiǎn)單省事，不對(duì)商業(yè)部分外墻進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)，另一方面也想保持住宅整體風(fēng)格，因此簡(jiǎn)單的延續(xù)住宅小區(qū)的風(fēng)格。 

　　配套問題

問題一：社區(qū)煙道、上下水、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等配套不完善影響商鋪?zhàn)馐邸?/span>

目前有很多社區(qū)商業(yè)都做錯(cuò)了程序，就是先建設(shè)再規(guī)劃再策劃，而建筑設(shè)計(jì)單位大都以住宅經(jīng)驗(yàn)為主，對(duì)商業(yè)部分重視不夠，甚至嚴(yán)重缺乏商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，而發(fā)展商往往希望得到“通用版”的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其結(jié)果可想而知，導(dǎo)致很多工程條件無法滿足商家對(duì)物業(yè)的要求，如缺少了煙道、上下水等配套設(shè)施，導(dǎo)致了餐飲、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)不能引入，社區(qū)商業(yè)的完整性不夠，無法滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求。 

問題二：社區(qū)商業(yè)的廣場(chǎng)過于簡(jiǎn)陋，無法為居民提供休閑購(gòu)物的環(huán)境，更無法提供居民對(duì)情感交流場(chǎng)所的要求。

多數(shù)社區(qū)商業(yè)的廣場(chǎng)僅僅是一個(gè)單純的露天廣場(chǎng)，甚至連綠化都沒有，更不用說噴泉、休閑座椅和游樂設(shè)施，無法達(dá)到為社區(qū)居民提供良好的購(gòu)物環(huán)境，從而縮短了消費(fèi)者在社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)逗留的時(shí)間，也降低了消費(fèi)的欲望，更無法滿足居民對(duì)情感交流場(chǎng)所的需求。 

　　經(jīng)營(yíng)管理問題

　　問題一：經(jīng)營(yíng)中的安全隱患

目前，一些社區(qū)商業(yè)尚處于傳統(tǒng)開發(fā)期，在商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的消費(fèi)需求。有些社區(qū)商業(yè)與居民居住區(qū)混雜開設(shè)，飯店的油煙超標(biāo)、修理鋪的噪聲等問題嚴(yán)重影響了居民生活，造成大量的治安和環(huán)境隱患，嚴(yán)重破壞了社區(qū)環(huán)境。 

問題二：后期經(jīng)營(yíng)管理比較混亂 

商戶各自為政，社區(qū)商業(yè)的商鋪分割銷售后，很多都是由業(yè)主自行招商，對(duì)業(yè)態(tài)定位沒有統(tǒng)一要求，哪個(gè)商家愿意租就租給誰，經(jīng)營(yíng)管理比較混亂，而開發(fā)商又沒有專門對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一管理。 

問題三：只有物業(yè)管理，沒有經(jīng)營(yíng)推廣，甚至沒有物業(yè)管理 

部分社區(qū)商業(yè)由于鋪位出售之后，經(jīng)營(yíng)管理公司基本只負(fù)責(zé)物業(yè)管理，基本沒有進(jìn)行后期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)推廣，經(jīng)營(yíng)管理嚴(yán)重缺失，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)基本處于放任自流，任其自生自滅。有些社區(qū)的物業(yè)管理公司，甚至連最基本的物業(yè)清潔、修理的等日常工作都做得不到位。