[注: 查爾斯.朱業(yè)（Charles Joye）是國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)ICSC 歐洲主席，Joye先生每年準(zhǔn)備一份關(guān)于歐洲購(gòu)物中心行業(yè)的報(bào)告。他的 1999年報(bào)告在2000年4月在歐洲出版。這里, 他概括了來(lái)自各個(gè)歐洲國(guó)家報(bào)告的總體情況。對(duì)于完全的報(bào)告, 包括統(tǒng)計(jì)圖表，可以聯(lián)絡(luò)ISCS歐洲，電子郵件info@icsc.org.uk]

介紹
　　購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷重大的變化已有好幾年了。歐洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 歐元的問(wèn)世,在許多國(guó)家零售貿(mào)易政策立法的改變，物流和不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的國(guó)際化,和電子商務(wù)的發(fā)展前景等所有的因素都對(duì)歐洲購(gòu)物中心行業(yè)的發(fā)展有著強(qiáng)烈的影響。

　　在1998年，18位購(gòu)物中心專家在18個(gè)歐洲國(guó)家執(zhí)行了一項(xiàng)調(diào)查。 調(diào)查的結(jié)果被用來(lái)描述歐洲購(gòu)物中心業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。

　　我們決定在1999年再次繼續(xù)這項(xiàng)研究，并包含更多的歐洲國(guó)家。新加入的樣本是捷克，波蘭，羅馬尼亞，俄國(guó)，斯洛文尼亞和烏克蘭。1998年執(zhí)行的第一份調(diào)查表，包含了48個(gè)問(wèn)題。為了使答案更準(zhǔn)確, 在今年我們擴(kuò)充了選擇題，并將調(diào)查表問(wèn)題數(shù)增加到73題。

　　我們很幸運(yùn)可以在24個(gè)不同的國(guó)家與24位購(gòu)物中心專業(yè)人士進(jìn)行面談，我們向他們致以最誠(chéng)摯的感謝。

　　我們同樣也希望向也愿為了要表達(dá)對(duì)倫敦Healey & Baker研究機(jī)構(gòu)表示感謝，他們提供了基本的趨勢(shì)和到2000年3月的賣場(chǎng)面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　這份報(bào)告由三個(gè)部分組成:
*第一部分包含24個(gè)被調(diào)查的歐洲國(guó)家的可靠的人口統(tǒng)計(jì)和基本經(jīng)濟(jì)情況統(tǒng)計(jì)。
*第二部分包括對(duì)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)最新?tīng)顩r的概述，和在歐洲的發(fā)展趨勢(shì)的短期預(yù)測(cè)，這些預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是由倫敦Healey& Baker研究機(jī)構(gòu)提供的, 還包括顧客的大致統(tǒng)計(jì)和整體上購(gòu)物中心業(yè)的市場(chǎng)份額。
*第三部分為調(diào)查結(jié)果。對(duì)問(wèn)卷的回答明顯地反映出這些專家的觀點(diǎn)，他們同意在此報(bào)告基礎(chǔ)上加強(qiáng)合作。

　　這個(gè)調(diào)查方式在評(píng)估24個(gè)國(guó)家的的現(xiàn)狀時(shí)有很大的優(yōu)點(diǎn)，這些回答問(wèn)卷的專家與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)每天都有接觸。藉由他們的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的真實(shí)。

　　這項(xiàng)報(bào)告并不宣稱對(duì)每個(gè)問(wèn)題提供的答案是正確和權(quán)威的，只有反映了歐洲購(gòu)物中心行業(yè)一個(gè)專業(yè)的國(guó)際團(tuán)隊(duì)的看法和思想。

第一部分：人口統(tǒng)計(jì)和經(jīng)濟(jì)分析
　　這一部分，將給出一些基本的人口和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料。與1998年覆蓋18個(gè)國(guó)家的報(bào)告相比，現(xiàn)在的報(bào)告涵蓋了24個(gè)國(guó)家，并加以西歐、中東歐之間的結(jié)果區(qū)分。

　　為了本次研究的目的，土耳其被列入中東歐國(guó)家內(nèi)。應(yīng)該注意到從購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)前景來(lái)看，土耳其和西歐國(guó)家有著顯著的區(qū)別。

人口發(fā)展
　　歐洲總?cè)丝谠黾訌?994年的7.484億增長(zhǎng)到1998年7.538億，平均每年增長(zhǎng)0.2%。在1998年底，西歐有3.86億人口，占全歐的51.3%。從 1994年以來(lái)，年均增加0.3%。 西歐主要國(guó)家人口增加大多小于0.6%，除了愛(ài)爾蘭(+0.8%) ，盧森堡 (+1.0%) 和奧地利(+1.2%)。
整體上而言，中東歐國(guó)家人口總計(jì)為3.67億，占?xì)W洲總?cè)丝诘?8.7%。1994年和1998年間,這部分的人口只有 0.1% 的增長(zhǎng)。事實(shí)上,除了土耳其（土耳其曾有歐洲最高的人口增長(zhǎng)率：1.7%），這部分國(guó)家的人口停滯不前，而且還在減少。
不同年齡的人口群體

　　15歲以下的歐洲人大約有1.47億，占總?cè)丝诘?9.5%。 在西歐，這比例只有17%, 在中東歐是22% 。意大利和西班牙15歲以下人口比例最低，分別為14.9% 和 15.8%。土耳其的32% 和愛(ài)爾蘭的23.7%則顯然高于平均水平。

　　"活躍"年齡團(tuán)體,也就是15和64歲之間代表了歐洲總?cè)丝诘?6%。這一比例最低為匈牙利 (63%)，土耳其(63.2%)，丹麥(63.4%)，和斯洛文尼亞 (63.9%)。另一個(gè)極端是荷蘭 (69.3%)和捷克共和國(guó) (69%)。

　　平均上歐洲人口中年齡大于65歲為總?cè)丝诘?4.3%，在不同國(guó)家之間的區(qū)別也是很大的，從土耳其的4.8%到匈牙利的19.5%和丹麥的19.6%。西歐平均的15.8%, 和中東歐(俄國(guó)和烏克蘭排除)的12.7%,兩者之間的差異也是相當(dāng)大的。

家庭規(guī)模
　　西歐國(guó)家的家庭規(guī)模大約是2.6人。這個(gè)數(shù)字已經(jīng)好幾年連續(xù)下降了。其中最低是德國(guó) (2.19人)，丹麥 (2.20人)和瑞典(2.29人)。歐洲南部國(guó)家(希臘，葡萄牙和西班牙)和愛(ài)爾蘭,家庭人口規(guī)模大于3人。除了捷克（2.79人）、土耳其（4.5人）, 其他中東歐國(guó)家的數(shù)據(jù)無(wú)法得到。

單身家庭
　　在西歐，超過(guò)27%的家庭只有1人。北歐國(guó)家這個(gè)比例較高：瑞典40%，丹麥36.6%, 芬蘭36%，挪威35.7%和德國(guó) 35.4%。伊比利亞半島國(guó)家則小于13%，遠(yuǎn)低于前者。有時(shí)北歐國(guó)家的購(gòu)物中心在促銷時(shí)對(duì)此沒(méi)有給予足夠的重視，往往以家庭為單位去考慮問(wèn)題，而事實(shí)上有三分之一是單身家庭。

人均國(guó)民生產(chǎn)總值
　　如將歐洲視為一個(gè)整體，人均國(guó)民生產(chǎn)總值為11380。西歐平均是20160歐元，幾乎是中東歐（2148歐元）的10倍。東西歐在經(jīng)濟(jì)上的差異還很巨大，但每年都在縮小。
事實(shí)上中東歐人均GDP在1994 到1998間增長(zhǎng)了99%，而西歐則為22%。

通貨膨脹
　　一些歐洲大國(guó)家更容易控制通貨膨脹，從1994年的22.7%下降至1998年的4.6%。除了希臘為4.8%，西歐則總體上成功地將通貨膨脹控制在3%以下。于之相比，中東歐國(guó)家通貨膨脹還維持在34.7%的高水平上，尤其需要關(guān)注的是最羅馬尼亞(60%) 和土耳其 (85.1%)。
失業(yè)

　　歐洲的失業(yè)率從1990年的9.6%回落到1998年的8.8%。

　　與其他所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所顯示的不同，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，形勢(shì)表明中東歐7.5%的失業(yè)率比西歐的10%更為有利。1998年,失業(yè)率最低的國(guó)家是烏克蘭(2.0%)和盧森堡(2.8%) 。雖然失業(yè)率在西班牙從1990年的24.2%下降到18.8%，但連同保加利亞的 14.0%，和拉脫維亞的14.0%，還是需要關(guān)注。

人均零售支出
　　西歐國(guó)家人均零售支出為4320歐元，是中東歐國(guó)家水平（1000歐元）的4倍。在高消費(fèi)國(guó)家中, 瑞士以6910歐元排在首位，然后是盧森堡 (6100歐元)，意大利(5720歐元)和挪威(5450歐元)。人均零售開(kāi)支水平最低的是保加利亞 (340歐元)和羅馬尼亞(400歐元)。在中東歐國(guó)家的增長(zhǎng)過(guò)程中,不可低估國(guó)家之間的不同。

　　在西歐，消費(fèi)開(kāi)支占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的21.4%, 而中東歐則接近48%；俄國(guó)幾乎為60%。
1998年歐洲零售額約為2.3萬(wàn)億歐元（不包括土耳其和烏克蘭），人均超過(guò)3000歐元。其中1.7萬(wàn)億歐元銷售在西歐。

零售終端
　　在歐洲有近450萬(wàn)個(gè)零售終端（不包括土耳其和烏克蘭），相當(dāng)于每千人擁有7家店鋪，西歐達(dá)到8.3個(gè)，而中央東歐只有5個(gè)。南歐則特別突出: 西班牙16.9個(gè)，葡萄牙 15.9個(gè)，和希臘15.2個(gè)。值得注意的是西班牙每千人擁有的數(shù)量幾乎是奧地利(4.5個(gè))的三倍，八倍于歐洲大陸門店密度最低的俄羅斯(2.2個(gè))。

　　然而需要強(qiáng)調(diào)的是，許多統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止到1995年，而從那時(shí)起形勢(shì)可能發(fā)生變化。

結(jié)論
　　歐洲被一分為二幾乎有50年了。 盡管中東歐經(jīng)濟(jì)突破啟動(dòng)已經(jīng)超過(guò)10年，土耳其超過(guò)了20年，但是經(jīng)濟(jì)的和社會(huì)的不一致和購(gòu)買力的差異仍然明顯。統(tǒng)計(jì)表明，甚至是兩大集團(tuán)之內(nèi)的國(guó)家，風(fēng)俗、文化和消費(fèi)模式也存在巨大的不同。這些不同不可忽略，零售貿(mào)易集團(tuán)在中東歐進(jìn)行擴(kuò)張或者開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心時(shí)一定要考慮到。

　　這些統(tǒng)計(jì)結(jié)果讓人對(duì)當(dāng)?shù)匾恍┗撅L(fēng)險(xiǎn)有個(gè)更好了解，而在以前則常常被零售商或是國(guó)際發(fā)展商忽略。