隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，多家房企也紛紛布陣商業(yè)地產(chǎn)，今年除了商鋪、寫(xiě)字樓等常規(guī)的開(kāi)發(fā)模式，城市綜合體在全國(guó)各個(gè)城市出現(xiàn)“遍地開(kāi)花”的局面，并漸成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流。很多人在判斷未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)前景時(shí)，總有類(lèi)似“黃金十年”如此的樂(lè)觀估計(jì)。

　　但在今年下半年，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“寒冬時(shí)期”。2011年即將過(guò)去，聯(lián)商網(wǎng)編輯盤(pán)點(diǎn)了2011年商業(yè)地產(chǎn)的十大事件，與您一起回顧商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的大事件。

　　1.傷及主業(yè) 零售商開(kāi)始止步商業(yè)地產(chǎn)

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　按照中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)與德勤事務(wù)所的調(diào)查，如今半數(shù)以上零售企業(yè)都已進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)模式。比如步步高、人人樂(lè)、家家悅、上海百聯(lián)、武商集團(tuán)、國(guó)美、蘇寧等等。有些甚至放棄了零售主業(yè)，如去年被家樂(lè)福收購(gòu)的保龍倉(cāng)以及今年出售給華潤(rùn)萬(wàn)家的洪客隆。但零售商大肆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)疑是在“刀尖上跳舞”。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)處于開(kāi)發(fā)熱潮，可能意味著未來(lái)的供給過(guò)剩和競(jìng)爭(zhēng)加劇，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也可能面臨新老混戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)積聚的局面。市場(chǎng)最新傳出的消息稱，步步高母公司正準(zhǔn)備將其部分商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)全盤(pán)打包出售。而國(guó)美電器公然宣稱，其將終止進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐，停止物業(yè)合營(yíng)協(xié)議。盡管步步高方面對(duì)“出售商業(yè)物業(yè)”予以否認(rèn)，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，“顛簸一圈，口袋漸空，零售商回歸到超市、百貨主業(yè)經(jīng)營(yíng)，正是當(dāng)下事實(shí)。”

　　2.上海商業(yè)地產(chǎn)“限貸” 調(diào)控序幕正式拉開(kāi)

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★

　　8月23日下午，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求禁止個(gè)人消費(fèi)信貸用于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房。同時(shí)，上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買(mǎi)房人發(fā)放商業(yè)貸款。這是歷年的樓市調(diào)控中首次將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)。

　　無(wú)疑，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的信號(hào)燈已經(jīng)亮起。這在上海大規(guī)劃、大發(fā)展的市場(chǎng)背景下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)行為的一個(gè)警示，同樣也是對(duì)其他城市的一種警示。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，限貸政策發(fā)布后幾周內(nèi)，上海商業(yè)地產(chǎn)的成交量出現(xiàn)了一定程度的回落。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)限貸也給開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)了巨大的考驗(yàn)。據(jù)了解，商業(yè)用房從結(jié)構(gòu)封頂?shù)娇⒐を?yàn)收，最起碼需要一年半到兩年時(shí)間。這也意味著，如果消費(fèi)者是貸款買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商最起碼要多等一年半或者兩年，才能從消費(fèi)手里拿到回籠資金。開(kāi)發(fā)商的資金壓力變大不言而喻，開(kāi)發(fā)商能否挺過(guò)資金鏈這一關(guān)，直接波及商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格和未來(lái)發(fā)展。

　　此次出臺(tái)的商業(yè)地產(chǎn)限貸政策，表明商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已為政府重視，不排除未來(lái)其他限購(gòu)政策跟進(jìn)的可能。

　　3.寧波奧特萊斯倒閉奧萊漸現(xiàn)“水土不服”

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　今年冬天，流行于歐美的商業(yè)業(yè)態(tài)——奧特萊斯，在中國(guó)漸顯“水土不服”的跡象。

　　寧波江北區(qū)奧特萊斯廣場(chǎng)被法院查封，宣告倒閉。與此同時(shí)，番禺長(zhǎng)隆友誼奧特萊斯購(gòu)物公園、首創(chuàng)置業(yè)在三水的“芭蕾雨”奧特萊斯等項(xiàng)目，也因各種原因進(jìn)展緩慢。

　　專(zhuān)業(yè)人士分析，單店經(jīng)營(yíng)不僅限制了其品牌招商、人才資源招儲(chǔ)，也不利于抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升。因此，連鎖化程度太低，是現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)奧特萊斯發(fā)展的最大障礙。

　　4.黑石撤資商業(yè)地產(chǎn) 外資看空中國(guó)樓市?

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　據(jù)美國(guó)媒體報(bào)道，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)將所持有的上海Channel1購(gòu)物中心95%的股權(quán)以14.6億元人民幣出售給香港新世界發(fā)展有限公司。這意味著，黑石集團(tuán)首次從中國(guó)地區(qū)房地產(chǎn)投資中撤出。由于眼下正值樓市調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，加上這是黑石首次出售中國(guó)物業(yè)，因而引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。不少輿論視其為看空中國(guó)樓市的信號(hào)。

　　但其實(shí)在黑石出售Channel1的消息傳出不久，便有消息稱：其與國(guó)內(nèi)房企合作，在全國(guó)二三線城市開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。事實(shí)上，外資對(duì)中國(guó)樓市的興趣始終沒(méi)有減弱。尤其是在歐美經(jīng)濟(jì)前景不明朗、人民幣升值預(yù)期等因素驅(qū)使下，國(guó)際資本加大步伐流入我國(guó)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資規(guī)模日趨增大。

　　5.房企“出海”避調(diào)控 紛紛試水海外市場(chǎng)

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★

　　萬(wàn)科將海外項(xiàng)目發(fā)展納入了考慮的范圍，但目前還未進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作層面。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)試水臺(tái)灣地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，其主要銷(xiāo)售對(duì)象定為“包括大陸富豪在內(nèi)的全球華人”。

　　綠地集團(tuán)投資韓國(guó)濟(jì)州國(guó)際自由城市建設(shè)、碧桂園則將投資馬來(lái)西亞地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　對(duì)于大部分房企而言，海外發(fā)展并不可行。有分析師指出，“房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域型特征，這是阻礙國(guó)內(nèi)企業(yè)赴海外發(fā)展最大的瓶頸。”受?chē)?guó)外人們的居住習(xí)慣、人文環(huán)境以及法律法規(guī)等方面影響，因此不論是產(chǎn)品需求或是開(kāi)發(fā)流程等都將有著很大的差異。對(duì)于具有通用性的消費(fèi)品企業(yè)而言，走出國(guó)門(mén)投資生產(chǎn)都鮮有成功案例，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難會(huì)更大。另一方面，海外尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，市場(chǎng)容量也有限，并非投身其中就能獲得很高的收益。不確定風(fēng)險(xiǎn)加上有限的收益，將讓企業(yè)止步。

　　6.萬(wàn)達(dá)2011年多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)硬傷

　　關(guān)注指數(shù)：★★★

　　2011年4月，萬(wàn)達(dá)在上海的在建項(xiàng)目發(fā)生垮塌，未有傷亡，但項(xiàng)目一度全面停工。

　　同期，萬(wàn)達(dá)在鄭州的項(xiàng)目又被曝出“瘦鋼筋”事件。鄭州某開(kāi)發(fā)商曾對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》分析，“主要是環(huán)繞鋼筋被拉長(zhǎng)，比如100米的拉到110米，嚴(yán)重影響建筑質(zhì)量。”

　　2011年，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃在全國(guó)新增20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，后縮減為18個(gè)。如此速度，無(wú)出其右。分析人士稱，萬(wàn)達(dá)過(guò)去曾存在邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設(shè)速度，滿足擴(kuò)張需要，這也導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)2011年多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)硬傷。

　　萬(wàn)達(dá)以規(guī)模、專(zhuān)業(yè)成就其商業(yè)地產(chǎn)老大地位，高速擴(kuò)張的背后是隱患，工程質(zhì)量和安全隱患令人揪心，盡管王健林提出減速，但萬(wàn)達(dá)在“剎車(chē)”的同時(shí)也暴露出其精細(xì)化程度還不夠，這艘商業(yè)地產(chǎn)航母未來(lái)還有很長(zhǎng)一段路要走。

　　7.地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期 房企高管離職潮涌現(xiàn)

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★

　　在住宅開(kāi)發(fā)商飽受痛苦的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理?xiàng)顫绍幷f(shuō)，他正感受著商業(yè)地產(chǎn)走向泡沫，尤其是商業(yè)地產(chǎn)人才稀缺的泡沫。

　　據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科產(chǎn)品線的執(zhí)行副總裁徐洪舸、肖楠在今年年初已離職，再是今年6月萬(wàn)科上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛(ài)明辭職，8月9日，萬(wàn)科宣布袁伯銀先生辭去執(zhí)行副總裁一職。據(jù)悉，袁伯銀離開(kāi)萬(wàn)科后，將出任紅星美凱龍家居集團(tuán)總裁。同樣，商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)從去年開(kāi)始就有至少35位高管離職。金地也在去年6月左右經(jīng)歷了高層地震，40天內(nèi)，金地副總裁、上海公司總經(jīng)理趙漢忠等3位高管相繼離職。

　　受政府近兩年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行持續(xù)緊縮政策的影響，大型房企也面臨著擴(kuò)張速度是加快還是放慢的選擇，而中小房企亦想有所突圍，導(dǎo)致大型房企頻繁出現(xiàn)高管位置變動(dòng)。

　　8.海航商業(yè)多業(yè)態(tài)開(kāi)花 或效仿萬(wàn)達(dá)模式

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　10月28日，海航集團(tuán)的首個(gè)YH城項(xiàng)目在廣州問(wèn)世。這個(gè)被寓意為“YoungM all，HappyM ore”的新商業(yè)模式，未來(lái)3年計(jì)劃在全國(guó)實(shí)現(xiàn)50家布局。結(jié)合海航之前在百貨、超市、酒店、快消等領(lǐng)域的一系列瘋狂并購(gòu)，海航集團(tuán)眼下的做法似乎有效仿華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)多元化商業(yè)整合的嫌疑。

　　不過(guò)在以并購(gòu)方式費(fèi)盡心力架起這個(gè)商業(yè)平臺(tái)的同時(shí)，海航集團(tuán)并沒(méi)有效仿華潤(rùn)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行整合，或者說(shuō)有效的整合，而是通過(guò)資產(chǎn)抵押、信托等方式實(shí)施再融資，繼續(xù)收購(gòu)擴(kuò)張。

　　海航學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)模式進(jìn)入高端商業(yè)地產(chǎn)，這不僅是對(duì)海航資金鏈的再考驗(yàn)，也是對(duì)海航實(shí)業(yè)對(duì)商業(yè)資源的定位與全盤(pán)駕馭能力的重大挑戰(zhàn)。因?yàn)楹：皆谏虡I(yè)領(lǐng)域還算新手，而萬(wàn)達(dá)為此積累了10年的資源和經(jīng)驗(yàn)。

　　9.綠城集團(tuán)等房企資金鏈面臨大考

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　商業(yè)地產(chǎn)曾是開(kāi)發(fā)商規(guī)避調(diào)控的“避風(fēng)港”，尤其是跟政策打擦邊球的“商改住”，更是引得投資客趨之若鶩。然而，今年上海、青島等地方政府接連的下發(fā)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制條款，直指商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈。

　　今年的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)傳聞中，綠城集團(tuán)成為典范，深陷資金鏈漩渦，事態(tài)從最初的資金鏈斷裂一說(shuō)發(fā)展到綠城倒閉傳聞，宋衛(wèi)平半夜上網(wǎng)緊急辟謠；上海證大“偷賣(mài)”大拇指廣場(chǎng)套現(xiàn)，仍難敵20億資金缺口；中糧地產(chǎn)也開(kāi)始拆東補(bǔ)西自我救贖；綠地、中海、龍湖等房企巨頭在上海的樓盤(pán)大降價(jià)甩賣(mài)，引發(fā)業(yè)主圍攻砸場(chǎng)事件，轟動(dòng)全國(guó)。

　　10.SOHO中國(guó) “整售”轉(zhuǎn)型失敗

　　關(guān)注指數(shù)：★★

　　SOHO中國(guó)一直以散售模式著稱。6月25日，市場(chǎng)首次傳出SOHO中國(guó)旗下的北京中關(guān)村丹棱大廈意圖以17.17億元整售的消息。SOHO中國(guó)一位銷(xiāo)售人員對(duì)記者證實(shí)，這是該公司首次嘗試以整體銷(xiāo)售方式出售寫(xiě)字樓。僅僅在一周以后，SOHO中國(guó)就宣告整售失利。

　　潘石屹為什么要嘗試新的整售模式？

　　據(jù)了解，除已經(jīng)顯現(xiàn)在外的散售模式不好管理、開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈下游利益嚴(yán)重透支等弊病外，戴德梁行投資部華北區(qū)主管王宇濤指出，今年6月1日起北京實(shí)行的“商改住”新規(guī)對(duì)于非住宅類(lèi)物業(yè)的分割開(kāi)始有了嚴(yán)格的規(guī)定，這將在一定程度上限制商業(yè)物業(yè)的散售。
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