2008年聯(lián)商網(wǎng)大會暨第五屆中國零售業(yè)營銷論壇系列報道

　　在座各位大家好！開會第三天是最艱難的一天，商業(yè)地產(chǎn)本身是很復雜的行業(yè)，可以這么講，開宗明義，前面黃總已經(jīng)把很多的理論和數(shù)據(jù)闡述了，我只談三個方面。今天是一個演講，所有的投影基本上都在材料里面，所以不想做投影，我想和大家談談做商業(yè)地產(chǎn)的關鍵、難題和目前該怎么解套，我是一個臺灣人，名片也不夠，所以不能同大家交換名片。大家上網(wǎng)可以搜索“方寶慶”，里面有我的博客、也有我的報道，所以我是不能作奸犯科的，我是91年進入國內(nèi)市場，在上海已經(jīng)呆了15年，看著國內(nèi)市場的發(fā)展，臺灣學習美國和日本，很多的案例在臺灣已經(jīng)復制過，研發(fā)過，修正過，即使如此，我們拿到祖國，祖國只有一個。
   
　　今天為什么做商業(yè)地產(chǎn)的演講，我從17歲入行，第一個行業(yè)就是餐飲業(yè)，雖然當家作主都是女人，但是在場男的比女的多，服務業(yè)男的超過70%以上，當我老婆跟我每天生活在一起，她常常講一句話，沒有一個男人像你這么愛逛街的。所以很多的地產(chǎn)商不是做商業(yè)地產(chǎn)。叫做地產(chǎn)商業(yè)。所以奉勸各位，要做商業(yè)地產(chǎn)，要做服務業(yè)，在座的男性一定要比女人更愛逛街。我做了32個不同的行業(yè)，我在麥當勞總部的8年做了5個部門的主管，我知道麥當勞真正要賺的錢是從大人手上來掙的，小孩是幼兒。第二個行業(yè)我覺得除了小孩，最好掙錢是女人的行業(yè)，所以就做化妝品，離開了麥當勞，就做了化妝品行業(yè)，四年多的時間，發(fā)現(xiàn)對女人行業(yè)的認識不一樣，沒有女性重點消費群是沒有辦法生存的，第三個領域進入百貨行業(yè)，太平洋集團在臺灣和大陸我總共嫁接12個百貨，我是開發(fā)老總，這6年下來壓力很大，一個百貨的運營商不見得會去做開發(fā)商，一個開發(fā)商把開發(fā)做得很好，簡單講是開發(fā)商的概念，跟運營商的概念是不一樣的，百貨作為運營，百貨不會切割銷售，所以你看看今天我們來談商業(yè)地產(chǎn)的概念，從剛剛黃總的分析里面，大方向做幾個解套，你如果很有資本，做市中心型的，在城市的中心，你的主力招商沒有百貨進場不行的，一個購物中心，至少要有一個3-4萬百貨作為你的主力店，現(xiàn)在的百貨做兩萬五千方以下根本不足以支撐，也沒有特色，太平洋出來的，包括大洋百貨，銀泰，從太平洋班子出來的，從麥當勞班子出來的，包括麥當勞、肯德基、必勝客，包括到沃爾瑪、家樂福的，市中心型的購物中心，沒有百貨主營店很難生存，有百貨進場，其他的商業(yè)，其他的零售行業(yè)才可以捆緊，非市中心型的，城鄉(xiāng)接合部、郊區(qū)型的購物中心一定要有超市大賣場，所以500強進來，不管是沃爾瑪還是家樂福，它要進入的門檻很高，條件很嚴苛，開發(fā)商開發(fā)新的房地產(chǎn)項目，在百貨和超市引進的過程當中，一平米1元以上，十年、二十年、三十年，你哪能掙錢，大主力店1萬，中主力店，大型服裝也好，甚至我們講蘇寧、國美、五星也好，所有的家電行業(yè)當做次主力店也好，你還是得不到好處，次主力店下來，麥當勞、必勝客也得不到好處。但是你不犧牲這一塊，帶動不了后面的商家。
   
　　所以商業(yè)地產(chǎn)是及其復雜的行業(yè)，是把各位所有的專業(yè)知識加起來恐怕還不足，商業(yè)地產(chǎn)要有規(guī)劃設計、要有招商、要有運營，要有物業(yè)管理，非常復雜，它比百貨的體量還要大，百貨按太平洋現(xiàn)在的定義要4.5千方，大連萬達去年開始縮小板塊，最大項目拿到15萬方，最后他們選擇了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)太復雜，需要一大幫團隊支持你，有沒有完整的運作系統(tǒng)，這個可不是ERP這么簡單，不管招商技巧如何，關鍵在哪里？不管是市中心型還是郊區(qū)型的，手上沒有招商資源怎么做商業(yè)定位，市場調(diào)研我看一大堆都是虛擬的，絕大部分的市場調(diào)研，基本上都是商品調(diào)研，真正的調(diào)研公司，企劃公司根本不了解什么叫做商圈，一個項目拿下來，商圈的覆蓋，到底應該多大？沒有概念的，旅游地產(chǎn)的覆蓋是跨省市的，商業(yè)地產(chǎn)的覆蓋，假如市中心全部吃下來，郊區(qū)結合把整個郊區(qū)吃下來。
   
　　做一個商業(yè)地產(chǎn)商，你的團隊資源小組非常的重要，你做商業(yè)地產(chǎn)這一塊，商業(yè)運營的老總有必須招聘進來，商業(yè)老總拿地的時候，作為接軌市場判斷的橋梁，這一塊到底應該做什么？絕大部分國內(nèi)設計院，好比一個律師，各位知道律師有負責工商法律的，有負責房地產(chǎn)法律的，有負責民事訴訟的，國外的律師可以分成好幾大檔類別和專業(yè)性，商業(yè)地產(chǎn)也是一樣，建筑設計院比比皆是，我是建設部設計院高級顧問，做建筑設計外部景觀國內(nèi)已經(jīng)做得到比比皆是，一談到商業(yè)設計，室內(nèi)裝修，室內(nèi)景觀，夜景，燈光都搖頭，所以各位，一個地產(chǎn)商怎么可以在拿下土地以后沒有進行商業(yè)定位、分割，沒有做業(yè)態(tài)組合，沒有把招商運營人員接軌一起做探討，就妄想把商業(yè)地產(chǎn)找規(guī)劃設計院就確定，這在國外的顧問、專業(yè)來看簡直是貽笑大方，不太可行，商業(yè)地產(chǎn)是復雜的行業(yè)，地產(chǎn)商在你的團隊小組里面開發(fā)、規(guī)劃設計、招商、銷售、運營、物業(yè)管理，這六大板塊，你的人員都齊備，你才有辦法研判商業(yè)地產(chǎn)土地項目拿下來，到底量身訂作該做什么，牽一發(fā)而動全身，策劃銷售誰都會做，規(guī)劃設計做完拿錢了事，建筑可以做得很漂亮，但是不負責運營，做得不好不負責物業(yè)管理，所以運營、物業(yè)管理最吃虧，最因為如此，我再三疾呼，今天我們談的是關鍵、難題和解套，我們不高談闊論，當你拿地的時候，和政府簽的協(xié)議，你總裁就負百分之百以上的責任，錢交完了，規(guī)定時間必須開業(yè)，延后時間都不行，招商小組沒有一年半以前運作，運營老總沒有9月半以前進駐，怎么運營，零售招商，步行街取代，這樣的開業(yè)80%是倒閉的，入門的門口不像百貨一樣基本包裝，里面完全沒有燈光，你的街道、內(nèi)街的氛圍怎么營造出來，這些都是地產(chǎn)商，不是營運商所照成的困擾。
   
　　所以我講，當你和政府簽協(xié)議，拿地的時候，你要務實告訴自己，你自己有沒有把握，短期能開展出來，你要逼迫自己開展出來。你所在的土地地塊，未必是你自己的家鄉(xiāng)，未必是你求學、工作的地方，你自己本人都不熟悉，你怎么對接當?shù)氐南�費者，所以從總裁到一個項目的助理都要“上山下鄉(xiāng)”對項目的所在地，必備條件，你要了如指掌。當前面市場調(diào)研人員做了三天或者一個禮拜，報告寫了一大本，但是我連看都沒有看，我是總裁的顧問，說你親自去一天，作為一個專家，軟件硬件全部熟悉，才能做判斷，所以我講，我做到老總的過程當中，每一塊你都熟悉，你的價值跟別人判斷是不一樣的，你的挑戰(zhàn)壓力比別人大，我舉個例子，為什么你看得比別人復雜，現(xiàn)在這個賓館叫做第一世界，住得很好，房間感覺五星的水平，里面的插座這么多，不像有的五星酒店插座都找不到，甚至我做了一個嘗試，我昨天的牙刷今天都沒有了，所以連牙刷都是配全新的，我想為了環(huán)保我會說昨天的牙刷可以繼續(xù)使用，所以做運營的概念和做開發(fā)的概念是不一樣的，規(guī)劃設計的概念不一樣�，F(xiàn)代集團華東設計院總經(jīng)理，他和我說，商業(yè)外觀建筑、其他我可以做的，但是不能做商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部細化的裝修設計。內(nèi)部景觀對于國內(nèi)市場來講，這一塊還是有非常大的空缺。設計師提了一個作品出來，沒有氣球、沒有藍天，沒有夜景，招牌懸掛的道理也不知道，景觀綠樹都沒有，休閑座椅都沒有，如果他做我的研究生會連50分都拿不到。所以做商業(yè)地產(chǎn)，包括各位做服務業(yè)，不要欺騙自己，作為一個設計師，把企業(yè)集團的擔子交給你，你必須負責，作為商業(yè)集團的老總，誰是主設計，你要知道。我告訴各位商業(yè)地產(chǎn)的奉獻投資無比之大，你自己的學習，你自己的領域看得還不夠多，所以還要學更多，我也是一樣。
   
　　我們接下來再講第二部分，當你的項目不止一塊，三塊以上，需要一個督導，三個督導以上需要一個區(qū)域經(jīng)理。招商部和商務部同沃爾瑪、家樂福談不下來的時候，你要和當?shù)芈?lián)系，2000平米以上是中檔超市，他們假如也不進來，我就不曉得該怎么辦了，所以很多人找我說，你來當顧問，協(xié)助我，我說對于你的項目，我的腦袋瓜子里面假如沒有招商資源，我沒有資格來協(xié)助你，所以下來做咨詢公司也相當不容易，它的挑戰(zhàn)不是系統(tǒng)策劃，挑戰(zhàn)在于招商是否到位，招商到位以后，還要考慮運營接軌，能不能把這些商家?guī)�起來，如果做不下去，拉下鐵門，新聞馬上出去，政府馬上關心，你的壓力又無比之大。
   
　　所以告訴各位，成立一個商業(yè)部是有必要的，連鎖零售品牌商，這里面對你20%的幫助，已經(jīng)很了不起了，何況你的項目和城市，在全國206個二級城市還是排名倒數(shù)，可能土地還是三類土地，你不希望20%的連鎖品牌會進入到你的項目，反而是80%的招商部就地取材，跟當?shù)厣碳医榆�，參與當?shù)氐膮f(xié)會、活動，好好利用這個資源，所以商務資源太重要了。
   
　　開發(fā)商的陣痛期在什么時候呈現(xiàn)？第一次招商結束到開業(yè)以后，第二次陣痛期就會出現(xiàn)，招商部門小組主要成員，在一開始成立招商部的時候，你就要講清楚，他們主要成員移轉到運營公司里面，假如不是如此，招商沒有辦法下去，為什么百貨公司出來的人員，還不能做大型購物中心？百貨是室內(nèi)型的，不是開放式的，百貨的商家是室內(nèi)型的，我們叫做導向型的，不是獨立門店型的，百貨美食街不是主題餐廳型的。里面的購物中心真正對接的零售對象是連鎖業(yè)，這些連鎖業(yè)未必是百貨里面的商家，越是步行街，越是開放式商業(yè)地產(chǎn)對接越是連鎖業(yè)零售商，越不是百貨業(yè)里面的，即使深圳天虹，要到江浙一帶開業(yè)，當百貨今天選擇地產(chǎn)項目進駐的時候，百貨不能掛著自己的招牌就想進場，百貨在做二次招商，百貨也要跟自己底下的商家協(xié)商，是否愿意跟進，當他們商家不愿意跟進，一檔商家不跟進，二檔商家不跟進，這個就屬于二級百貨，所以地產(chǎn)商不能只招百貨進來就了事，要看這個百貨在當?shù)赜袥]有辦法組合出它的品牌商家，所以我告訴你，這不是只有地產(chǎn)商在做招商，連百貨本身的招商壓力也是很大，也是風險。
   
　　所以，一個商業(yè)地產(chǎn)的組合，從開發(fā)、商業(yè)定位、規(guī)劃、招商、銷售、運營、物業(yè)這樣的系統(tǒng)流程，我們到底怎么剖析這一塊，分成六大塊，第一塊從拿地，位置很重要，市中心型的購物中心，大型商業(yè)必須以百貨作為主力店，郊區(qū)型要以超市作為主力店，還不能讓家電做主力店，因為你的面積太小，即使蘇寧、國美在二級城市已經(jīng)不敢做7000平方以上的項目。如果是一帶二，一樓也要1500平方，家電沒有手機、數(shù)碼很難維持盈利，很難生存下去，所以1500平方至少也有700平方要作為手機賣場，至少700平方作為數(shù)碼，其他真正的家電掙不到什么錢，家樂福自己有家電，不見得擔心，也不見得需要國美、蘇寧和五星。現(xiàn)在沃爾瑪有了新的政策，把家電取消，和國美、蘇寧、五星一起接軌，但超市、家電作為主力店的時候，你接軌超市是什么樣的品牌，定位和組合到底怎么樣對接，當郊區(qū)型和市中心切除了以后，剩下部分，或者你都沒有三大行業(yè)，那么我告訴你，你的壓力就是我剛剛講的無比之大，你的主力商家在哪兒？商業(yè)步行街不能做商業(yè)地產(chǎn)的主力，因為步行街還是屬于零散式的主力店，步行街有麥當勞、肯德基，還不能帶動步行街的氛圍，因為是開放型市場，如果不能遮風、雨，沒有空調(diào)、沒有冷氣，一個規(guī)劃設計院的院長，對于配套設施不清楚，只是把設計做得很漂亮，做的顏色很漂亮，沒有用，因為功能不齊全。當臺灣星巴克要和麥當勞、肯德基對干的時候，不是因為咖啡好喝，不是蛋糕好吃，真正的挑戰(zhàn)要有非常好的衛(wèi)生間，麥當勞、肯德基的優(yōu)勢不是兒童游樂區(qū)，也不僅僅是漢堡好吃，而是要有很足夠的衛(wèi)生間。作為一個酒店也好，購物中心也好，步行街也好，有多少設計院知道衛(wèi)生間的重要性？沒有人知道。甚至到了步行街，衛(wèi)生間配比該怎么樣，基本規(guī)劃就是男廁、女廁1：1。如果你不懂商業(yè)要告訴你，女廁和男廁配比是2：1，假如要以女產(chǎn)品為主的，女廁和男廁對比應該調(diào)整到2：1。
   
　　拿地很重要，位置很重要，商圈定位過程中最重要是交通網(wǎng)絡，商業(yè)地產(chǎn)商做這個項目，沒有很好的交通對接，公交線只有兩線，地鐵也沒有，要把客人從各個小區(qū)接過來，要是沒有很好的交通，商業(yè)氛圍不能營造起來，所以交通對于拿地來說太重要了。跟政府部門協(xié)商的時候，要把這一塊帶進來，這邊的馬路必須整平，綠化景觀必須做成什么樣，公交路線必須加，如果這些不談，那根本不可能的。拿地以后就是商品，商業(yè)的商品從定位策劃角度著手，最最關鍵的還是業(yè)態(tài)的組合，一個百貨商場底層部分不單單是化妝品為主了，女鞋已經(jīng)進入，餐飲的品種和服裝的品種要超過60%以上，休閑運動用品客源是有限的，吃跟穿最重要，百貨除了化妝品、服裝女鞋、就是美食街才能帶動三樓、四樓以上的客源，所以做商業(yè)街和購物中心，在我們所有連鎖和零售行業(yè)里面，36大行業(yè)中排龍頭老大的兩個就是餐飲和服裝，所以在你所有的商業(yè)配比里面，餐飲跟服裝必須占比很大。所以按照這樣的業(yè)態(tài)組合里面，當你的面積過大，服裝作為一條街，餐飲文化作為一條街。定位了以后，才可以把這個定位的業(yè)態(tài)交給規(guī)劃設計單位，按照這樣的定位做其他的設施配套，假如以銷售為主的地產(chǎn)商，你的誤區(qū)在哪里？每一個商鋪里面都配衛(wèi)生間，都配上下水。其實這些投入都是白投的，服裝和女鞋不需要衛(wèi)生間，更糟糕的是，因為每家店家都有衛(wèi)生間，所以商業(yè)街不設太多的衛(wèi)生間，那更糟糕。
   
　　第三塊，系統(tǒng)的呈現(xiàn)，這個系統(tǒng)的呈現(xiàn)，包括營運和物業(yè)管理必須對接一塊，包括招商和銷售必須對接，更重要地產(chǎn)商要做商業(yè)和購物中心，你的團隊小組成員來自于各行各業(yè)，不同的領域，有沒有認同企業(yè)文化，認同整個購物中心用什么方法運作，有沒有經(jīng)過培訓的機制建構，太平洋有太平洋的一套，銅鑼灣有銅鑼灣的一套，銀泰有銀泰的一套，版本都不一樣，到底該用什么，地產(chǎn)商沒有修正出自己的一套模式，根本不知道該如何下手。
   
　　第四塊，設施配套的部分，外部的部分有外部的建筑景觀，內(nèi)部有內(nèi)部的裝修和內(nèi)部的景觀，尤其夜間景觀非常的重要。一個購物中心，要考慮的是淡季而不是旺季，一個購物中心要考慮的是冬天太冷，夏天太熱，消費者不愿意上門，上門以后無處可躲的難題，所以一個開發(fā)商在做設施配套的考慮過程當中，對于空調(diào)要怎么制約，對于水電怎么管控，對于里面的綠化、照明、種植的綠樹怎么布局，你要有一套很完整的定位方法，假如沒有理出來，馬上要設計院做規(guī)劃設計，這是很不現(xiàn)實的。作為麥當勞、肯德基的設計師，25個座位配一個垃圾箱，加入有100個座位，至少4個垃圾箱，最多5個，多了浪費，少了不足，這個叫做產(chǎn)能定位。假如你今天做這么大的一個主題游樂園，衛(wèi)生間、垃圾箱也好，包括要躲雨、遮陽，這些沒有設計出來，要設計院設計，這是將錯就錯，所以主軸戰(zhàn)略，你要把商業(yè)里面真正所有配套的戰(zhàn)略，你要有一個邏輯出來，你的顏色色彩，應該以什么主軸，你的音樂要怎么播放，你的所有的吊飾應該什么呈現(xiàn)，這些部分商業(yè)地產(chǎn)有一句非常重要的，“細節(jié)決定成敗”，就像我剛才講的，這么好的酒店，該有水的地方一定要有水，沒有水的要把它蓋起來，不能變成空的，一個店家不營業(yè)，不能空的，也要帆布遮起來，上面畫得漂漂亮亮，要美化它，不是空在那里黑暗，這樣的話，不是做商業(yè)的。所以細節(jié)決定成敗，開發(fā)商要做商業(yè)地產(chǎn)一定要有運營商的概念。
   
　　第五大塊，商業(yè)地產(chǎn)的行銷跟百貨的行銷，一定要搞活動，為什么是活動？最缺是企劃高手，不是寫文案的，隨便找“超女”第六進來，就有500人進場觀看，因為她有知名度，花20萬有價值。為什么要這樣做？一個購物中心沒有固定型的活動帶動不了人。而這些活動只有白天，沒有夜間活動也不行。夜間活動太吵鬧也會影響居民，也是一個矛盾。只有晴天作戰(zhàn)計劃，沒有雨天作戰(zhàn)計劃，那么這個企劃部經(jīng)理也是不行的，所以真正的行銷活動是要做活動企劃，要能夠帶動人氣的活動。企劃部的經(jīng)理，行銷主管在商業(yè)地產(chǎn)項目的前一年，就要把開業(yè)第一年年度活動全部布展，全部要計劃，哪有這么容易？我在太平洋集團，太平洋百貨一年前就必須把第二年所有的企劃，所有的廣告全部設計完畢，是這樣做的，哪有前三個月考慮明年該怎么辦？所以做商業(yè)地產(chǎn)商一樣，活動計劃要先行，要提早策劃，跟民間什么樣的學校結合，你的工具在哪里？什么叫做工具？下雨天的時候，在哪里看活動，大晴天太熱的時候，沒有遮陽，在哪里看活動，活動的平臺在哪里？配套聲光系統(tǒng)。這么大主題游樂園，廣播系統(tǒng)非常的重要，到底應該放在什么部分，這些部分都是行銷企劃。
   
　　第六大塊，商業(yè)地產(chǎn)要呈現(xiàn)價值所在，現(xiàn)在已經(jīng)不倡導“藍海模式”�，F(xiàn)在新華書店銷售一空，賣到?jīng)]有的是“海星模式”。當斬斷它一個腳還能存活，這個是海星。商業(yè)地產(chǎn)好比“海星模式”，你必須在地產(chǎn)商里面營造一定的特色出來。你到底跟別人有什么不一樣，假如商業(yè)地產(chǎn)商認為就是以購物為主，我認為你還是進入了誤區(qū)，能購物的地方很多，為什么要到你這里來購物？我買名牌不一定要到奧特萊斯。商業(yè)除了購物以外，還要加上休閑和娛樂，假如和購物劃上等號，這個商業(yè)模塊本身沒有什么特色，對社會有所反饋，你做一些公益，做一些福利，教育的意義告訴別人，這個項目什么東西呈現(xiàn)，你的價值回饋也很重要，因為你要與民眾接軌，才有生存的機會。
   
　　所以剛才講六大塊的投入都非常需要很完整的東西，叫做可行性分析。可行性分析不等于市場調(diào)研，更重要一塊是要做很好的財務分析，這些投入，商業(yè)地產(chǎn)不等同于房地產(chǎn)，不等同于住宅房產(chǎn)，不是銷售了事，對于一個運營商，在未來一年兩年三年，物業(yè)公司、經(jīng)營公司的存活要有基本資金來支持，你要把銷售上面所掙的錢，合理掙錢以外多的部分要給經(jīng)營公司和物業(yè)公司，你要有讓商家有信心，跟你一起打拼。如果不是如此，商家的退出機制會造成門可羅雀。告訴各位，這不是那么容易的，我提供的材料里面已經(jīng)講得很清楚了。
   
　　商業(yè)的氛圍有外部、內(nèi)部，外部包括道路、標志、建筑物、招牌、景觀、綠化、表演平臺、音樂、停車、交通、保安、保潔、路導、網(wǎng)絡等等，是商業(yè)氛圍需要營造的重點，內(nèi)部，裝修、燈光、導購、內(nèi)部交通、內(nèi)部衛(wèi)生、休憩、遮風擋雨、音樂、景觀，室內(nèi)表演舞臺、花車、咨詢服務、鐳射效果、宣傳品這些部分都是內(nèi)部營造氛圍的要素，單位團體、考察團體、學校、表演活動、商家折扣、節(jié)慶、戰(zhàn)略結盟單位、包括發(fā)行和銀行的信用卡這些部分都是固定人流。一個主題游樂園，一年12個月，有將近4-6月是關門期，一個主題游樂園，60%的進口設備，40%的國內(nèi)設備，一個這樣的主題游樂園，9000萬-1億的設備投資，加上硬件投資沒有3億下不來，三年以內(nèi)要獲利掙錢難上加難。所以，商業(yè)作為地產(chǎn)啟動因素，負擔的壓力責任無比之大。
   
　　今天講了這么多，給大家這樣的概念。我們有一句話引用到商業(yè)地產(chǎn)上來，“大膽假設，小心求證”。做商業(yè)確實要有很多的幻想，要有很多的特色，才能帶動人氣。但是這個過程中細節(jié)決定成敗，為了打動人心必須小心求證，每一塊部分要與民眾接軌。他們禮拜六、禮拜天為什么到這里來，心理因素都不一樣。一個30萬平方的商業(yè)項目，可以設2-3個以上麥當勞、肯德基，可以設在百貨超市，也可以設在外面的獨立門店，至少2個以上，但是不要把一個商業(yè)項目，麥當勞、肯德基、必勝客當做必勝的關鍵，它沒有提供這么大的效應。今天當你手上沒有招商資源，當你的商鋪沒有品牌支撐的時候，你今天談的商業(yè)項目，你自己心理沒底，所以我這樣講也奉勸在座集團的領導層，拿地的時候不能輕而易舉，這個地塊拿出來做什么樣的蛋糕，在拿地之前要先判斷我有沒有資格把這個蛋糕做成當?shù)厝四艹缘�，因為商家資源部在你的手上。國內(nèi)有70%、80%的失敗的項目已經(jīng)慘到一年免租，兩年免租，因為商家要投入人才，他自己的人、財投入也是成本，他如果沒有把握，也不會進，所以這樣的地產(chǎn)項目非常的可憐。
   
　　剛剛把全部連成一條線下來，這樣的整合包裝是非常重要的，在一個新項目的開發(fā)定位，你的組成班子必須把跟規(guī)劃設計有關的人員，對商業(yè)招商，對品牌了解的人員，對銷售了解的人員，真正做實體運營的人員，真正對物業(yè)管理設施配套了解的人員，這些組成班子，必須是你的團隊小組，你才有辦法去研判這個商業(yè)做什么，在開業(yè)前的班子負擔的責任壓力絕對沒有開業(yè)后的運營班子責任壓力大，所以商業(yè)最后丟給后面承接成敗關鍵，后面的壓力才是無比之大。
   
　　我今天的介紹到這里告一段落，希望大家能夠保持網(wǎng)絡上的聯(lián)系，一個小時的高談闊論里面，無非希望提醒各位，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，這是一個非常復雜，非常不容易的項目。既然商業(yè)地產(chǎn)，而不是地產(chǎn)商業(yè)，所以我奉勸地產(chǎn)商必須從商業(yè)主導著手，真正要的不是地產(chǎn)的人才而是商業(yè)的專業(yè)人才，他手上的資源，他對項目的理解程度和純地產(chǎn)商是不一樣的，這是我最后給大家的奉勸。我希望在有生之年，我希望做的就是學習和分享，所以在網(wǎng)絡上都會給你信息，我希望自己活到老，學到老，在座各位更是活到老，學到老。目前的訊息萬變，有很多是需要你去看的，最后還是一句話，在座90%以上的男性逛街比我街得還勤快，要不你就不是做服務業(yè)的�！�
　�。�聯(lián)商網(wǎng)現(xiàn)場報道）