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撰文/馮彩云  

2025年一季度，愛琴海集團(tuán)、世紀(jì)金源、融創(chuàng)商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均開出新項(xiàng)目，集體在下沉市場(chǎng)發(fā)力。

當(dāng)中期內(nèi)愛琴海就成功開出了黔東南凱里東方愛琴海購(gòu)物中心、西雙版納愛琴海購(gòu)物中心兩個(gè)大體量項(xiàng)目，前者商業(yè)面積達(dá)15萬(wàn)平方米，后者為約7萬(wàn)平方米。

當(dāng)下，商業(yè)低線城市正成為新增供應(yīng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)，輸出方式包括輕資產(chǎn)、存量項(xiàng)目改造等。

商業(yè)客認(rèn)為，企業(yè)發(fā)力低線城市商業(yè)的動(dòng)力，除了有消費(fèi)力提升帶來(lái)的商業(yè)機(jī)遇外，還與近年來(lái)低線城市沉淀了較多商業(yè)資產(chǎn)，由此產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)提升需求有關(guān)。

就愛琴海而言，雖然其在部分低線城市成功運(yùn)營(yíng)有商業(yè)項(xiàng)目，但可復(fù)制性并不強(qiáng)，部分在管項(xiàng)目仍面臨客流不足、品牌競(jìng)爭(zhēng)力較弱等問(wèn)題。

從消費(fèi)REITs角度來(lái)看，愛琴海具備發(fā)行消費(fèi)REITs的核心競(jìng)爭(zhēng)力，但三四線城市項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，后續(xù)資產(chǎn)證券化的難度較大。

低線城市的商機(jī)與挑戰(zhàn)

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，一二線城市的商業(yè)空間漸趨飽和，不少商業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)向三線以下的低線城市，探索具有潛力但尚未充分開發(fā)的市場(chǎng)。

愛琴海是進(jìn)軍低線城市商業(yè)的代表之一，其定位為專業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，為資產(chǎn)方提供全流程服務(wù)及定制化的資產(chǎn)解決方案。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月，愛琴海在營(yíng)項(xiàng)目總計(jì)48座，累計(jì)簽約項(xiàng)目共146個(gè)，簽約管理面積達(dá)1404萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)已覆蓋全國(guó)100多個(gè)城市。

據(jù)商業(yè)客觀察，目前愛琴海在營(yíng)的項(xiàng)目中有不少位于低線城市，如2024年開出的陜西韓城愛琴海購(gòu)物中心、六盤水鐘山愛琴海購(gòu)物中心、安岳愛琴海城市廣場(chǎng)、晉城陽(yáng)城晶海廣場(chǎng)等。

從新簽約情況來(lái)看，近年來(lái)愛琴海獲取的新項(xiàng)目多位于低線城市。據(jù)商業(yè)客統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，愛琴海通過(guò)與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作簽約的方式獲取了多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，除部分位于上海、廈門和無(wú)錫外，其余均位于三線以下城市。

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據(jù)商業(yè)客了解，低線城市商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商多為本土企業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)較為欠缺，加之低線城市招商難度遠(yuǎn)高于一二線城市，大部分商業(yè)項(xiàng)目存在招商倉(cāng)促、業(yè)態(tài)布局混亂，依賴售后返租模式等問(wèn)題。

基于此，專業(yè)的商業(yè)管理公司介入，助力項(xiàng)目發(fā)展，成為重要的趨勢(shì)。

低線城市存在商業(yè)綜合體建設(shè)超前的問(wèn)題，部分城市商業(yè)體量遠(yuǎn)超實(shí)際消費(fèi)承載力。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前大部分房企在三四線城市新增土地的去化率僅40%左右，遠(yuǎn)低于一二線超過(guò)60%的數(shù)據(jù)，加之住宅銷售困難，現(xiàn)房庫(kù)存占比高，較難為商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展提供人口支撐。

更重要的是，低線城市品牌引入難度大。在國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)趨于疲軟之際，消費(fèi)品牌特別是高能級(jí)品牌，對(duì)低線商業(yè)市場(chǎng)的信心不足，大部分商業(yè)項(xiàng)目需要通過(guò)高額裝修補(bǔ)貼，或者長(zhǎng)期免租等條件才能吸引商戶入駐，招商成本攀升。

此外，消費(fèi)外流現(xiàn)象也不容忽視。國(guó)內(nèi)不少低線城市在高端零售品牌、文化娛樂(lè)設(shè)施、新興消費(fèi)場(chǎng)景等方面存在短板，難以滿足消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)化、個(gè)性化消費(fèi)的需求，部分年輕客群被虹吸至附近的一二線城市消費(fèi)。

愛琴海低線運(yùn)營(yíng)難題

低線商業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)商管企業(yè)的能力提出了更高的要求。愛琴海此前雖有多年的商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，但依然面臨不小的考驗(yàn)。

首先，其需要面對(duì)的是消費(fèi)動(dòng)力不足及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。大部分低線城市人口增量有限，加之頭部企業(yè)近年來(lái)加大下沉市場(chǎng)的發(fā)展力度，因此加劇了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，突圍難度增大。

以愛琴海旗下的慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心為例，該項(xiàng)目所在的慈溪市由寧波市代管，常住人口190萬(wàn)左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)80%，不過(guò)商業(yè)體量也較為飽和，布局有超10個(gè)商業(yè)體、總面積135萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心所在區(qū)域面臨萬(wàn)達(dá)、新城、銀泰等商業(yè)競(jìng)品的壓力。加之，同屬寧波的商業(yè)體有寧波阪急、天一廣場(chǎng)等知名項(xiàng)目，造成一定的消費(fèi)分流。

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因此，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中比較重點(diǎn)的是如何吸引并留住本土客群。對(duì)此，愛琴海采取的應(yīng)對(duì)策略是強(qiáng)化首店經(jīng)濟(jì)，用更多的城市首店提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)商業(yè)客了解，2024年慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心引入了包括MUJI、UR等27家城市首店，通過(guò)差異化品牌提升客單價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，2024年該項(xiàng)目銷售額超13億元，年度客流突破1350萬(wàn)，表明上述舉措有一定成效。

2025春節(jié)期間，該項(xiàng)目還與盒馬鮮生成功簽約，正式引入慈溪首家盒馬鮮生門店，，涵蓋盒馬花園、盒馬烘焙、餐飲等全品類商品，預(yù)計(jì)出租面積超過(guò)4000平方米。

除加強(qiáng)零售矩陣外，其還在體驗(yàn)化業(yè)態(tài)上發(fā)力，目前引入有一樂(lè)馬丁主題樂(lè)園、MT真人密室逃脫等親子和體驗(yàn)品牌，與萬(wàn)達(dá)、銀泰等項(xiàng)目存在一定差異化。

此外，場(chǎng)景化內(nèi)容的營(yíng)銷也是重要的手段。如五一期間慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心開啟次元青年假日計(jì)劃，通過(guò)COSER互動(dòng)走秀、舞臺(tái)互動(dòng)游戲等互動(dòng)場(chǎng)景，打造Z世代社交主場(chǎng)，用以增強(qiáng)年輕客群的粘性。

雖然上述項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的表現(xiàn)不錯(cuò)，但愛琴海仍有部分城市的項(xiàng)目在市場(chǎng)端和運(yùn)營(yíng)端上面臨挑戰(zhàn)，如其在昆明商業(yè)市場(chǎng)就出現(xiàn)在管項(xiàng)目數(shù)量不增反降的情況。

2024年，愛琴海旗下的昆明瑞鼎城愛琴海購(gòu)物公園更名悅?cè)輩R購(gòu)物公園，標(biāo)志著愛琴海徹底退出項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。

退出瑞鼎城項(xiàng)目后，愛琴海在昆明僅剩2個(gè)在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，分別為2014年開業(yè)的金科·愛琴海購(gòu)物中心以及 2023年開業(yè)的昆明南悅城愛琴海城市廣場(chǎng)。值得一提的是，兩個(gè)項(xiàng)目的自駕距離在5公里內(nèi)，存在明顯的客群競(jìng)爭(zhēng)，后續(xù)運(yùn)營(yíng)難度較大。

商業(yè)客認(rèn)為，項(xiàng)目退出背后，與目前低線城市普遍面臨的招商難題有一定關(guān)聯(lián)。昆明瑞鼎城愛琴海購(gòu)物公園雖然曾在此前引進(jìn)了120余家品牌，但首店比例為20%，并不算高，且首店多為昆明或云南首店。在區(qū)域特色上有所兼顧，一定程度上彌補(bǔ)了首店量級(jí)不足的問(wèn)題，但并未能扭轉(zhuǎn)在商業(yè)市場(chǎng)上的表現(xiàn)，最終以退出收?qǐng)觥?/p>

這種情況并非個(gè)例，阜陽(yáng)愛琴海購(gòu)物廣場(chǎng)同樣存在主力店能級(jí)較低的問(wèn)題，該項(xiàng)目主力店為愛琴海國(guó)際影城、華聯(lián)超市，以滿足消費(fèi)者的日常需求為主。

整體來(lái)看，雖然具備一定的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但愛琴海的成功項(xiàng)目可復(fù)制性并不強(qiáng)，部分在管項(xiàng)目仍面臨客流不足、品牌競(jìng)爭(zhēng)力較弱等問(wèn)題。未來(lái)，想要在低線商業(yè)市場(chǎng)上突圍，需要更好地攻克上述難題。

消費(fèi)REITs可能性

2024年至今，多支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功上市，加之2025年政策進(jìn)一步聚焦商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，明確支持購(gòu)物中心等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行REITs，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)全新機(jī)遇，資管能力愈發(fā)成為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

聚焦到愛琴海，早在2022年，金科集團(tuán)就以慈溪愛琴海購(gòu)物公園為標(biāo)的物業(yè)，成功發(fā)行了7.9億元的ABS項(xiàng)目。

資料顯示，該項(xiàng)目原為紅星美凱龍2017年收購(gòu)的爛尾項(xiàng)目——聯(lián)盛國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)。拿下項(xiàng)目后，愛琴海進(jìn)行改造升級(jí)，并于2018年9月正式開業(yè)，該項(xiàng)目改造后出租率達(dá)95.5%。

2020年3月，金科從紅星美凱龍手中購(gòu)得該項(xiàng)目，后續(xù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)仍由愛琴海負(fù)責(zé)，并一直運(yùn)營(yíng)至今，屬于愛琴海旗下運(yùn)營(yíng)情況較好的商業(yè)項(xiàng)目之一。

從項(xiàng)目標(biāo)的來(lái)看，愛琴海傾向于選擇地段優(yōu)越、區(qū)域消費(fèi)潛力大的項(xiàng)目。如慈溪愛琴海，雖然位于低線城市，但屬于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣核心區(qū)，這也為其成功改造運(yùn)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)，后續(xù)也得以成功推動(dòng)資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)資本循環(huán)。

就項(xiàng)目類型而言，愛琴海旗下目前有三大產(chǎn)品線愛琴海購(gòu)物中心、晶海廣場(chǎng)、城市書香，基本覆蓋了不同體量、定位的資產(chǎn)，既有10萬(wàn)㎡以上的城市級(jí)綜合體，也有5萬(wàn)㎡的區(qū)域型商業(yè)和開放式街區(qū)，能夠滿足REITs對(duì)底層資產(chǎn)多樣化的需求。

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不過(guò)需要注意到，目前成功上市的消費(fèi)REITs，底層資產(chǎn)均位于核心一二線城市，暫未有三線以下能級(jí)城市項(xiàng)目。

商業(yè)客認(rèn)為，這與部分三四線城市項(xiàng)目面臨區(qū)域消費(fèi)力不足的挑戰(zhàn)，租金收益穩(wěn)定性較差等因素相關(guān)。

總體而言，愛琴海集團(tuán)具備發(fā)行消費(fèi)REITs的核心競(jìng)爭(zhēng)力，核心城市項(xiàng)目可作為優(yōu)先標(biāo)的，如位于上海、天津、廈門等城市的商業(yè)項(xiàng)目。然而，三四線城市項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，后續(xù)資產(chǎn)證券化的難度較大。