出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

近日，北京SKP被出售的傳聞有了新進展，更多交易細節(jié)得到了曝光。消息一出，引發(fā)了行業(yè)巨大的關(guān)注。

博裕資本收購北京SKP 42%-45%股權(quán)的交易，可以說是近年來中國高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重要資本運作事件。其背后的邏輯可從戰(zhàn)略布局、行業(yè)趨勢、資產(chǎn)價值及協(xié)同效應(yīng)等多維度解讀。

展開正文之前，先來了解下博裕資本。

博裕資本（Boyu Capital）是一家專注于大中華區(qū)的私募股權(quán)投資機構(gòu)，成立于2011年，由江志成、中國平安前總經(jīng)理張子欣、TPG資本前中國區(qū)高管馬雪征（已故）以及前Providence Equity Partners合伙人童小幪等人聯(lián)合創(chuàng)辦。

核心出資方：主要有限合伙人（LP）包括新加坡主權(quán)基金淡馬錫控股（Temasek）、李嘉誠基金會（通過旗下投資平臺間接出資），以及高盛等國際金融機構(gòu)。

業(yè)務(wù)范圍與投資策略：覆蓋私募股權(quán)、二級市場、不動產(chǎn)與新基建、風險投資等，重點關(guān)注高增長行業(yè)頭部企業(yè)，如科技、消費、醫(yī)療健康、金融等。關(guān)鍵人物：創(chuàng)始合伙人包括江志成（哈佛大學經(jīng)濟系畢業(yè)）、張子欣、馬雪征（2019年去世）。目前管理規(guī)模近100億美元。

代表性案例：阿里巴巴--2012年參與阿里對雅虎的股份回購，持有0.55%股份。藥明康德--參與其私有化及后續(xù)上市，獲得顯著回報。美團、滴滴、愛奇藝：早期投資并持續(xù)加碼。金科服務(wù)：2021年以37.34億港元收購其22.69%股權(quán)，后增持至55.91%。萬物云：2017年投資15億元，2021年以69.95億元退出，實現(xiàn)高額回報。

博裕資本以“高增長行業(yè)頭部企業(yè)”為核心投資標的，擅長通過資本運作實現(xiàn)高回報，但也面臨行業(yè)波動和資產(chǎn)整合的挑戰(zhàn)。

SKP是北京華聯(lián)集團旗下高端時尚百貨旗艦店品牌。而作為SKP的旗艦項目，北京SKP長期穩(wěn)居“全球店王”寶座，2023年銷售額達265億元，但2024年銷售額同比下降17%至220億元，首次被南京德基廣場（245億元）超越。

盡管銷售額有所下滑，但項目匯聚Hermès、Louis Vuitton等超230個奢華品牌，全球坪效第一的地位依然穩(wěn)固，去年離境退稅政策推動國際客群消費增長104%。

受到奢侈品消費市場萎縮和來自行業(yè)競爭的影響，2024年北京SKP銷售額首次出現(xiàn)下滑。根據(jù)咨詢公司貝恩發(fā)布的調(diào)查報告，2024年中國內(nèi)地個人奢侈品市場銷售額預計下滑20%左右，消費外流及經(jīng)濟保守心態(tài)影響顯著。盡管如此，南京德基廣場通過“藝術(shù)+商業(yè)”融合、首店策略及網(wǎng)紅場景（如網(wǎng)紅廁所）吸引客流，銷售額逆勢增長至245億元。相比南京德基的多元化業(yè)態(tài)和年輕化策略，SKP傳統(tǒng)百貨模式顯然缺乏體驗創(chuàng)新，對消費者的吸引力有所減弱。

那么問題來了，博裕資本為何要收購北京SKP股權(quán)？兩者之間如何進行雙向選擇？

從博裕資本角度：

第一、搶占高端消費入口，鎖定稀缺性資產(chǎn)

SKP是中國奢侈品零售的標桿，雖然2024年銷售額有所下降，但此前連續(xù)多年蟬聯(lián)全球商場銷售冠軍（2023年北京SKP營收265億元），是當之無愧的“店王”。其核心優(yōu)勢在于：

奢侈品牌壁壘：與2000余個國際奢侈品牌深度合作，首發(fā)資源和選品能力難以復制，國內(nèi)難有第二家；

抵御經(jīng)濟周期：2023年中國奢侈品市場規(guī)模逆勢增長17%，保持相對穩(wěn)定業(yè)績，高凈值客群需求穩(wěn)定；

全國化布局：已覆蓋北京、西安、成都、武漢，杭州項目在建，昆明、呼市也在規(guī)劃中，SKP下沉到新一線逐步形成核心城市網(wǎng)絡(luò)布局。

博裕資本通過收購SKP股權(quán)，實質(zhì)是搶占高端商業(yè)的“流量入口”，構(gòu)建“高端消費生態(tài)閉環(huán)”。

圖源：大眾點評

第二、搶占頭部，加速資本整合

1、消費分層深化，高端奢侈商業(yè)有持續(xù)增長空間
中國消費市場呈現(xiàn)“分級化”特征，高凈值客群對體驗式消費的需求持續(xù)增長。SKP通過奢侈品牌旗艦店、藝術(shù)展覽、快閃店等創(chuàng)新形式強化“體驗經(jīng)濟”，與博裕倡導的“空間消費”理念高度契合。

2、商業(yè)地產(chǎn)證券化加速，或許有上市可能

近年來消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs（房地產(chǎn)信托基金）快速發(fā)展，SKP作為現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來可能通過資產(chǎn)證券化提升流動性。例如，2024年華夏華潤商業(yè)REIT年化現(xiàn)金分派率達4.18%，SKP若納入REITs框架，可為博裕提供長期收益。

3、行業(yè)整合加劇，資本搶占頭部

私募基金加速收購核心商業(yè)地產(chǎn)，如黑石收購上海怡豐城、凱德整合大悅城，SKP交易反映了資本對實體零售“稀缺性價值”的重估，頭部效應(yīng)進一步凸顯。

第三、資源整合，生態(tài)賦能

1、數(shù)字化與物業(yè)協(xié)同

博裕通過投資萬物云、金科服務(wù)等積累了商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，未來可能推動SKP與旗下物業(yè)資源在會員體系、供應(yīng)鏈管理等方面協(xié)同。

2、跨界生態(tài)構(gòu)建

結(jié)合博裕在醫(yī)療（秋時醫(yī)療）、科技（曠視科技）等領(lǐng)域的投資，SKP可能引入高端醫(yī)美服務(wù)、AI客戶分析系統(tǒng)，甚至與元宇宙平臺合作發(fā)行數(shù)字藏品，吸引年輕客群。

3、國際化擴張潛力

借助博裕的跨境資源，SKP或加速杭州項目落地，并進軍東南亞市場（如新加坡、曼谷），復制“SKP中國式奢侈品中心”模式。

從SKP角度：

吉小安作為北京華聯(lián)集團控股的董事長，選擇將北京SKP部分股權(quán)出售給博裕資本，背后涉及多重戰(zhàn)略考量與利益平衡。結(jié)合公開信息，主要原因可歸納如下：

第一、緩解華聯(lián)集團的資金壓力

華聯(lián)集團持有的北京SKP 40%股權(quán)因民事訴訟被凍結(jié)至2028年，凍結(jié)金額達400萬股。這一法律糾紛直接導致華聯(lián)集團流動性緊張，出售股權(quán)成為快速回籠資金、緩解債務(wù)壓力的重要手段。

同時，華聯(lián)集團的傳統(tǒng)零售業(yè)務(wù)（如超市）表現(xiàn)疲軟，經(jīng)營下滑。出售SKP這類非核心資產(chǎn)，是其戰(zhàn)略收縮、聚焦主業(yè)的必然選擇。

第二、引入國際資本，優(yōu)化SKP資本構(gòu)成助力長期發(fā)展

博裕資本以財務(wù)投資者身份入局，不直接干預運營管理，交易后SKP繼續(xù)保有原管理團隊和運營結(jié)構(gòu)。這種安排既緩解了華聯(lián)的資金壓力，又避免了因股權(quán)變動引發(fā)的經(jīng)營動蕩。

博裕資本擅長投資高增長行業(yè)頭部企業(yè)，其核心出資方包括新加坡淡馬錫和李嘉誠基金會。此次入股可能為SKP未來的資本運作（比如上市）鋪路，通過優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升品牌價值，進一步釋放SKP的潛在市場價值。

第三、保留華聯(lián)對SKP的間接控制權(quán)

1、大股東Radiance公司延續(xù)控制權(quán)
交易后，原大股東Radiance公司仍持有42%-45%股權(quán)，并保留控制權(quán)。Radiance系背后仍有華聯(lián)背景，其高管名單包括吉小安本人，這意味著華聯(lián)集團仍可通過Radiance間接影響SKP的決策。

2、避免完全喪失優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
SKP作為華聯(lián)旗下最成功的商業(yè)品牌，2023年銷售額達265億元，是全球高端零售的標桿。通過保留對Radiance的控制，華聯(lián)既能獲得資金，又未完全放棄這一核心資產(chǎn)。

第四、應(yīng)對市場競爭與業(yè)務(wù)創(chuàng)新需求

1、應(yīng)對區(qū)域競爭加劇
2024年，北京SKP銷售額被南京德基廣場超越，暴露了其模式固化、創(chuàng)新不足的問題。博裕資本的注入可能為SKP提供資金支持，推動其在本地化策略（如武漢SKP引入國潮品牌）、場景化體驗等領(lǐng)域的創(chuàng)新。

2、政策紅利的利用
SKP作為“即買即退”試點，2024年離境退稅顧客增長顯著。博裕資本可能協(xié)助其進一步利用免稅政策、國際客群資源，提升盈利能力。

圖源：大眾點評

寫在最后

吉小安出售SKP股權(quán)的核心邏輯在于：通過資本運作緩解集團資金壓力，同時借助博裕的資源和經(jīng)驗推動SKP轉(zhuǎn)型升級，保留間接控制權(quán)以維持品牌影響力。這一決策既是對當前困境的應(yīng)對，也是對SKP未來價值的戰(zhàn)略性押注。

選擇和博裕資本合作，關(guān)鍵在于博裕的國際化資源，并通過構(gòu)建跨界生態(tài)、商業(yè)地產(chǎn)證券化和國際化擴張為SKP發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。并且在國內(nèi)消費疲軟情況下，面對港資和華潤萬象城的強勢競爭，通過博裕資本的資金和資源加持，加速杭州項目落地和SKP國內(nèi)項目布局，提升SKP在國內(nèi)高端商業(yè)頭部的厚度和深度。