編者按：在創(chuàng)造中尋求解決之道，從2022年開始，一個(gè)“新的行業(yè)”正在成型。

當(dāng)前，世界與中國(guó)迎來(lái)百年未有之變局，面對(duì)世紀(jì)疫情、全球化退潮、經(jīng)濟(jì)下行、地緣沖突與能源危機(jī)等不確定性，困難與考驗(yàn)前所未有。

此時(shí)，整體經(jīng)濟(jì)及各行各業(yè)都進(jìn)入了新的周期，房地產(chǎn)及由此衍生的全新生態(tài)體系，要用最積極的態(tài)度，給今天的行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)重新定位，并尋求破解之道。

作為有著數(shù)十年市場(chǎng)化發(fā)展深厚積淀的龐大產(chǎn)業(yè)，作為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的重要抓手，在新的周期，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)領(lǐng)袖和精英們，如何創(chuàng)造新的未來(lái)？

再次與老朋友羅臻毓見(jiàn)面，他的改變似乎不大，卻又有很多不同——比如身材管理得更好了，比如疫情被封后“出得廳堂，入得廚房”，比如東家變?yōu)榱撕仙?br/>

或許是“老友記”的原因，談及入職合生一年，羅臻毓并不“藏私”，讓外界看到了更多過(guò)往低調(diào)合生所沒(méi)有透露的乾坤，也看到了他這一年來(lái)在合生的建樹。

去年博鰲房地產(chǎn)論壇期間，他曾說(shuō)要將合生現(xiàn)有一些資產(chǎn)資本化，建立不動(dòng)產(chǎn)體系，如今他說(shuō)，經(jīng)過(guò)這一年部署和梳理，“很多東西基本上開始要露出地面了，逐漸地樓就起來(lái)了，這是現(xiàn)有的節(jié)奏”。

為合生商業(yè)梳理架構(gòu)，以便日后資本化——這是我們這次面對(duì)面交流中感受到的，羅臻毓的最主要計(jì)劃。

因?yàn)橹挥袕姆杉軜?gòu)上把合生商業(yè)梳理得清晰明朗，投資者才能看得透、覺(jué)得有信心，合生的價(jià)值才能體現(xiàn)，估值才能上去。

“把架構(gòu)做成這樣，接下來(lái)基金化，更大的資本市場(chǎng)運(yùn)作，這是下一階段我們要做的�！绷_臻毓顯然在為合生布下更大的棋局，以做大合生“生態(tài)圈”，擴(kuò)大合生商業(yè)的影響力。

這個(gè)輕資產(chǎn)管理體系，除了能幫自己管樓、賣樓、收租之外，也能幫第三方�；鸢鍓K能募到第三方的錢，這是整個(gè)商業(yè)集團(tuán)下一步的動(dòng)作。

“就像除了在原有的高速公路，旁邊又再建一條高速公路�！闭勑︼L(fēng)生中，羅臻毓心里早有合生商業(yè)的新藍(lán)圖。

新工作

與過(guò)往一樣，羅臻毓還是慣常的淺藍(lán)襯衫加黑色西裝打扮，可以看出他的心情不錯(cuò)。

這一次，我們的面談地點(diǎn)約在了廣州世界貿(mào)易中心大廈六樓廣州酒家，就著窗外明朗的正午陽(yáng)光，他向我們娓娓道來(lái)這一年的新工作。

就職合生之后，羅臻毓既是合生創(chuàng)展集團(tuán)聯(lián)席總裁，兼任合生商業(yè)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)、合生商業(yè)集團(tuán)總裁，全面負(fù)責(zé)合生商業(yè)集團(tuán)日常經(jīng)營(yíng)管理工作，同時(shí)分管合生不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

如今他更多時(shí)候還是在北京辦公，這里是合生的大本營(yíng)，當(dāng)然，他在幾大金融中心——上海、廣州、香港也都設(shè)立了核心業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)。

之所以將基金團(tuán)隊(duì)分布在不同城市，他說(shuō)：“你往這邊轉(zhuǎn)型，要靠近投資者、靠近市場(chǎng)，所以我不會(huì)把全部人放在一個(gè)地方�！�

是的，羅臻毓在履新之初就目標(biāo)明確，要將合生現(xiàn)有一些資產(chǎn)資本化，建立不動(dòng)產(chǎn)體系，并且在現(xiàn)有資產(chǎn)之外，設(shè)立一些新的基金去收購(gòu)新項(xiàng)目。

雖然合生的基金收購(gòu)還未浮出水面，但是就現(xiàn)有資產(chǎn)已是一個(gè)不小的盤子，朱孟依旗下的合生創(chuàng)展與珠江投資一直被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“隱形地產(chǎn)帝國(guó)”，只是過(guò)往低調(diào)的作風(fēng)，讓外界難以窺見(jiàn)全貌。

僅從資產(chǎn)總值看，合生創(chuàng)展2021年末總資產(chǎn)已達(dá)到3462億港元，珠江投資則在網(wǎng)站披露“總資產(chǎn)逾3000億元”。

除去公開數(shù)據(jù)，羅臻毓交談中不經(jīng)意談及的項(xiàng)目，讓我們更直觀地感受到了合生的地產(chǎn)底蘊(yùn)。

“琶洲、黃埔很多舊改都是我們?cè)谧�，北京通州大片地也都是珠�?合生的，還有就是天津�！�

在上海，7月上旬，嗶哩嗶哩聯(lián)合體以81.18億元摘得的新世代產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目正式動(dòng)工，不過(guò)外界不大知道的是，這個(gè)項(xiàng)目背后同樣有合生的手筆：“B站在上海的企業(yè)辦公樓是我們?cè)趲退w的，幫它設(shè)計(jì)。以后有一些是B站自己用，有些是賣的，但下面的商場(chǎng)是我們?cè)谧��！?/p>

這個(gè)項(xiàng)目也是，“組成一個(gè)基金在做了，只是說(shuō)投資者是B站、超競(jìng)和合生”。

這里的超競(jìng)，指朱孟依長(zhǎng)子朱一航旗下的超競(jìng)集團(tuán)，去年EDG奪冠著實(shí)引爆了電競(jìng)產(chǎn)業(yè)熱度。

就在B站項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，同樣有合生十幾年前就拿下的一大片土地：“那邊將會(huì)再蓋一個(gè)縵系的住宅，還有很大的綜合體，里面有商場(chǎng)、酒店，還有一些高端公寓類產(chǎn)品�！�

無(wú)論是過(guò)去還是現(xiàn)在，重點(diǎn)城市的重點(diǎn)地段，合生似乎總能抓住機(jī)會(huì)，過(guò)去布下的項(xiàng)目也在慢慢浮出水面。

另一方面，如今傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)已開始減少，舊改、一級(jí)開發(fā)亦受到越來(lái)越多限制，往前走得開拓新的賽道，進(jìn)入不同的領(lǐng)域�！熬拖癯嗽械母咚俟�，旁邊又再建一條高速公路，可能是可以邊走邊充電的，這就需要有資本市場(chǎng)的輔助，就是一個(gè)新的賽道�！�

這正是合生找來(lái)羅臻毓加盟的個(gè)中要義。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)日漸成熟，以及企業(yè)管理的日益進(jìn)步，合生也需要與時(shí)俱進(jìn)，梳理業(yè)務(wù)架構(gòu)，更好地與資本市場(chǎng)對(duì)接，也讓投資者看到合生的實(shí)際價(jià)值。

合生從地產(chǎn)帝國(guó)到投資帝國(guó)的架構(gòu)轉(zhuǎn)型，羅臻毓就是那個(gè)總設(shè)計(jì)師。

新架構(gòu)

其實(shí)在去年9月的博鰲房地產(chǎn)論壇期間，羅臻毓就說(shuō)，從人到體系再到思路，合生得慢慢貫穿不動(dòng)產(chǎn)資本和基金的思路。

“第一步工作就是改組合生創(chuàng)展集團(tuán)的體系，把地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)集團(tuán)比較明朗地切成兩塊�！闭f(shuō)著，他夾起一只蝦餃放入口中。

經(jīng)過(guò)一年努力，合生創(chuàng)展集團(tuán)下面的幾大業(yè)務(wù)，住宅開發(fā)、舊改都放在地產(chǎn)板塊，把商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立了出來(lái)。所以相比一年前，他這次談及業(yè)務(wù)架構(gòu)也更為深入細(xì)致。

“之前很多開發(fā)的商業(yè)，都在地產(chǎn)項(xiàng)目公司里面，從法律角度沒(méi)辦法分割得那么清楚�，F(xiàn)在我們從戰(zhàn)略角度就把這兩個(gè)從創(chuàng)展下面分出來(lái)，可以更明顯地看到兩條線。”介紹的同時(shí)，他用手勢(shì)比劃著，示意兩部分已被劃分開來(lái)：“一個(gè)是住宅地塊開發(fā)、舊改，都往一條線。酒店、辦公樓或商業(yè)地塊，還有商場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園，物流，都往商業(yè)這一塊。”

經(jīng)過(guò)他的梳理，合生商業(yè)集團(tuán)如今包含了幾大板塊，其中最主要的就是不動(dòng)產(chǎn)基金，其余還有合商科技、商業(yè)建設(shè)集團(tuán)、旗艦地產(chǎn)板塊及其他部分。

羅臻毓介紹，商業(yè)集團(tuán)以后將會(huì)是在整個(gè)商業(yè)板塊里面的投資者，下面有幾個(gè)輕的板塊，包括不動(dòng)產(chǎn)基金是一塊，主要是設(shè)立基金，盤活現(xiàn)有的資產(chǎn)，“當(dāng)然還有募別人的錢，加上商業(yè)集團(tuán)再投百分之二三十，做LP，再擴(kuò)張買新的，這是不動(dòng)產(chǎn)基金做的事情�！�

然后是合商科技，包含兩個(gè)輕資產(chǎn)拓展板塊，一是商業(yè)管理，即幫第三方管理商場(chǎng)，目前大業(yè)主還是合生商業(yè)集團(tuán)，另外一個(gè)大業(yè)主則是珠江投資。還有一個(gè)商業(yè)建設(shè)集團(tuán)，主要負(fù)責(zé)建設(shè)合生旗下全部商業(yè)樓。

“如果說(shuō)商管去輕拓、幫人家管的時(shí)候，業(yè)主說(shuō)也幫我蓋，就由我們的商建去蓋，就收建設(shè)管理費(fèi)。蓋完之后交給商管來(lái)管。”在羅臻毓眼中，這筆生意還有更多可能，這時(shí)候就輪到不動(dòng)產(chǎn)基金上場(chǎng)了。

“如果這個(gè)業(yè)主說(shuō)，要把股份賣給合生商業(yè)，我們就啟動(dòng)基金板塊，商業(yè)集團(tuán)出20%，80%的錢由基金團(tuán)隊(duì)募集，然后把項(xiàng)目買下來(lái)。如果對(duì)方說(shuō)自己要留20%股份，就只需要募60%的錢，加上商業(yè)集團(tuán)拿出20%的錢，然后商建來(lái)建，交給商管來(lái)管。以后如果資本運(yùn)作或發(fā)行類REITs，也是基金的退出方法�！�

很顯然，羅臻毓對(duì)于怎么讓商業(yè)板塊做輕的方法了如指掌。

不過(guò)正在分條列項(xiàng)介紹公司新架構(gòu)時(shí)候，他風(fēng)趣活潑的因子被新上的一道魚翅羹給勾了出來(lái)：“哇！這是什么？我都沒(méi)有吃過(guò)�！焙闷嫘呐c求知欲顯而易見(jiàn)。

小插曲并未打亂他的思路，繼續(xù)為我們梳理合生商業(yè)集團(tuán)的新架構(gòu)：“商業(yè)集團(tuán)下面還有兩大板塊，一個(gè)叫旗艦地產(chǎn)板塊，做品牌住宅銷售的代理公司，也就是合生旗下縵合、縵云系產(chǎn)品�！睋�(jù)介紹，旗艦地產(chǎn)板塊不持有這些資產(chǎn)，“只是幫地產(chǎn)板塊，覺(jué)得這個(gè)樓適合叫縵合或者是縵云，我們就品牌輸出，就有銷售代理費(fèi)�！�

“用了縵合、縵云的品牌，項(xiàng)目有溢價(jià)，還可能得到銷售的比例，這一塊也是輕資產(chǎn)的，只做高端房地產(chǎn)，以后也會(huì)幫項(xiàng)目管理會(huì)所等。”

另外一個(gè)板塊是其它部分，這個(gè)板塊范圍很廣，大方向是圍繞地產(chǎn)上下游所做的延伸，還包括做一些品牌會(huì)所等業(yè)務(wù)：“現(xiàn)在我們也利用集團(tuán)的資金往不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)圈延伸，要么往下游去，要么往上游去。”

他以合生創(chuàng)投的一個(gè)服裝體系“織贏科技”舉例說(shuō)明，織贏科技里面有不同的業(yè)務(wù)板塊，從布料的線上線下交易，到智能的打版生產(chǎn)服裝，到設(shè)計(jì)師板塊，“合生商業(yè)會(huì)扶持這些年輕的設(shè)計(jì)師，比如說(shuō)扶持30位設(shè)計(jì)師，如果能捧紅幾個(gè)，就有點(diǎn)像藝人經(jīng)紀(jì)公司一樣，讓他跟我簽下5年、10年合約的時(shí)候，我們也有賺錢的機(jī)會(huì)”。

當(dāng)然，還有一點(diǎn)很重要的是，創(chuàng)投企業(yè)發(fā)展起來(lái)之后，合生還可以將其引入旗下商業(yè)項(xiàng)目，豐富自身的生態(tài)圈。

在他眼中，以后不管是商場(chǎng)、辦公樓或者是產(chǎn)業(yè)園、物流園，這些實(shí)體空間是凝聚人和數(shù)據(jù)的地方，若要讓整體回報(bào)更豐富，無(wú)非是幾個(gè)方式——

第一是從金融的角度，通過(guò)金融手段降低利息成本，可以帶來(lái)更多的收益。第二是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，怎么更有效地運(yùn)營(yíng)增加收入，怎么把成本降得最低。接下來(lái)就是比內(nèi)容，實(shí)際也是比效率。

“回到生態(tài)圈，從整個(gè)體系的角度來(lái)講，往上下游去看，能不能更豐富我的回報(bào)，是不是投一些品牌，投一些產(chǎn)業(yè)鏈，這些都是我們能做的。這樣一是豐富了生態(tài)圈，二是投資的這些產(chǎn)業(yè)鏈，如果成功的話，一定要開很多品牌集合店，幾千平米的租戶就有了。它不可能跟別人租而不來(lái)我這里租，除非那邊沒(méi)有我們的商場(chǎng)，做這樣的投資是有整體性和具有協(xié)同效應(yīng)的�！�

“這是整體的思路，接下去的市場(chǎng)是更嚴(yán)峻的，只能這樣去做�！绷_臻毓表情沉靜地說(shuō)。

“經(jīng)過(guò)這一年的部署和梳理，基本上從法律架構(gòu)上把商業(yè)集團(tuán)變成比較獨(dú)立的一個(gè)集團(tuán)�！绷_臻毓靠在椅背上緩緩地說(shuō)：“梳理完架構(gòu)，以后便是資本化。”

新藍(lán)圖

具備全局觀的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人，考慮事情從來(lái)都是環(huán)環(huán)相扣的，正如梳理架構(gòu)只是第一步，也是基礎(chǔ)，接下來(lái)才是羅臻毓發(fā)力的地方，就是將合生商業(yè)資本化。

資本化同樣需要一步步循序漸進(jìn)，合生商業(yè)現(xiàn)階段是加快基金化。

按照羅臻毓的說(shuō)法，合生商業(yè)要盤活資產(chǎn)，要做基金，要把部分股份出讓給基金、投資者，自己再持有一些，那么公司的法律架構(gòu)要清晰明朗，每一個(gè)物業(yè)一定要在一個(gè)公司里面。

“一般是在一個(gè)公司里面，你拿60%的股份，我拿40%的股份，還可以拿這個(gè)公司去融資、抵押，就不用自己出那么多資金，要做到這些基金能做的事情�！彼逼鹕恚Z(yǔ)速稍快地解釋起基金的做法。

在達(dá)到基金要求之前，還有其他資本對(duì)接方式嗎？事實(shí)上，在著手梳理架構(gòu)的同時(shí)，羅臻毓已經(jīng)運(yùn)用金融思維和金融邏輯，把合生商業(yè)重資產(chǎn)與資本對(duì)接，那就是CMBS。

時(shí)間線顯示，羅臻毓于去年中加入合生，很快，歷史最大規(guī)模單體購(gòu)物中心CMBS產(chǎn)品“中金-合生-北京朝陽(yáng)合生匯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在2021年7月發(fā)行，總規(guī)模達(dá)到80億元。

之后，合生在大半年時(shí)間內(nèi)緊鑼密鼓遞交了5單CMBS發(fā)行申請(qǐng)，總規(guī)模達(dá)162億元。

“我們要加快基金化，在此之前所能做的就是先發(fā)債，先做CMBS，那個(gè)容易一點(diǎn)，不用摻雜太復(fù)雜的架構(gòu)變化�！彼陨酝ｎD，接著強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“如果要做成股權(quán)基金，就必須梳理架構(gòu)，以便以后資本化。”

思路和體系明晰的同時(shí)，團(tuán)隊(duì)打造同樣不容落后。

去年9月份，羅臻毓快速組建了30多人的基金跟資管團(tuán)隊(duì)。合生本身有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但走出第一步的時(shí)候，與比較大的資本伙伴合作，需要一個(gè)很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)。

如今這個(gè)團(tuán)隊(duì)愈發(fā)壯大：“現(xiàn)在要發(fā)CMBS或者是做類REITs、組基金、邀投資者進(jìn)股權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)肯定要做，我的團(tuán)隊(duì)現(xiàn)在大概有60人了。”

說(shuō)起基金團(tuán)隊(duì)，他將其比喻為“特種部隊(duì)”。

“一個(gè)團(tuán)隊(duì)里面要包含不同功能的人，我跟他們上的第一課就說(shuō)，咱們是特種部隊(duì)，要的不是千軍萬(wàn)馬，因?yàn)椴淮蛘鎽?zhàn)役。我們七八個(gè)人組成一個(gè)團(tuán)隊(duì)，每個(gè)人有自己的特長(zhǎng)，加起來(lái)就是一個(gè)很強(qiáng)大的有殺傷力的團(tuán)隊(duì)。”

為此，他在業(yè)界尋找其他的精英加入，不同背景、不同渠道、不同網(wǎng)絡(luò)的人，這樣團(tuán)隊(duì)才可以跑得更遠(yuǎn)、跑得更高、跑得更標(biāo)桿，這是他的管理思路。

至此，合生商業(yè)從思路、體系到人才的“基礎(chǔ)建設(shè)”已基本打造完畢，接下來(lái)基金化、更大程度在資本市場(chǎng)運(yùn)作，是羅臻毓和他的團(tuán)隊(duì)下一階段要做的。

所以他給輕資產(chǎn)板塊下達(dá)更嚴(yán)格的任務(wù)——除了管珠江和合生的商場(chǎng)之外，在短時(shí)間內(nèi)去找更多的第三方項(xiàng)目。

他表示，合生商業(yè)的輕資產(chǎn)管理體系，除了能幫自己管樓、賣樓、收租之外，也能幫第三方�；鸢鍓K能募到第三方的錢，這是整個(gè)商業(yè)集團(tuán)下一步的動(dòng)作。

以后合生商業(yè)投資的收入中，租金收入只是商業(yè)板塊收入的一部分，其它部分來(lái)自不同的管理費(fèi)、不同的績(jī)效費(fèi)用，幫第三方增加了很多回報(bào)所得到的報(bào)酬……變成以收費(fèi)為主的收入體系。

聊到興起，羅臻毓主動(dòng)透露，合生商業(yè)下一個(gè)步驟就是收并購(gòu)：“我們有一個(gè)團(tuán)隊(duì)在看有沒(méi)有能做戰(zhàn)略收購(gòu)的，有沒(méi)有商管公司肯出售，有沒(méi)有基金公司肯出售，有沒(méi)有商業(yè)建設(shè)公司有很多代建給我們。”

通過(guò)收并購(gòu)，能在短時(shí)間內(nèi)把整個(gè)合生商業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)變，不管是管理或者投資，都是自己百分之百的資產(chǎn)，是幫第三方管錢、幫第三方管物業(yè)的體系。

“現(xiàn)在這種體系在資本市場(chǎng)上還是遠(yuǎn)比地產(chǎn)體系估值高得多�！本拖駝P德集團(tuán)去年將開發(fā)業(yè)務(wù)私有化，只將三分之二資產(chǎn)（投資管理平臺(tái)和旅宿業(yè)務(wù)）整合為上市的凱德投資，股價(jià)反而大幅上漲，凈值從不到3塊新幣升到了約3.8塊新幣。

同理，構(gòu)建投資者看得透、可以算、覺(jué)得有信心的商業(yè)投資集團(tuán)，合生的價(jià)值才能體現(xiàn)，估值才能上去。

至于合生商業(yè)最終是否會(huì)分拆上市，對(duì)于總設(shè)計(jì)師羅臻毓而言，這可能是其中一個(gè)選擇，畢竟經(jīng)過(guò)這一年的架構(gòu)調(diào)整、體系整頓，很多東西基本上要露出地面了，逐漸地樓就起來(lái)了，商業(yè)集團(tuán)的價(jià)值也會(huì)相應(yīng)提高。

經(jīng)過(guò)近三個(gè)小時(shí)的深入交流，我們似乎觸摸到了羅臻毓想要繪制的合生商業(yè)新藍(lán)圖。

“做基金的人，我們要看中期，要看短期，也要看長(zhǎng)期�！痹谒砗螅巴馓炜蘸芩{(lán)，陽(yáng)光正盛。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)合生創(chuàng)展集團(tuán)聯(lián)席總裁、合生商業(yè)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁以及合生不動(dòng)產(chǎn)總裁羅臻毓的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：您現(xiàn)在主要是在上海上班？

羅臻毓：偶爾會(huì)去一下上海，在上海有一個(gè)比較大的團(tuán)隊(duì)。

基金團(tuán)隊(duì)有部分跟著我在大本營(yíng)北京，上海、廣州、香港也有團(tuán)隊(duì)。往基金轉(zhuǎn)型，要靠近投資者、靠近市場(chǎng)，所以我不會(huì)把全部人放在一個(gè)地方。

做基金的人買東西跟老板買東西是兩回事，老板拿的是自己的錢，覺(jué)得便宜，不管（出租率）空不空，先買下來(lái)，5年后、10年后肯定賺錢。可以像買古董這樣，買了就放著，10年之后漲價(jià)了再拿出來(lái)拍賣。

但是做基金的人，要看中期，要看短期，也要看長(zhǎng)期。

現(xiàn)在機(jī)會(huì)是有的，但如果項(xiàng)目空置三年，沒(méi)現(xiàn)金流，除了可能用50億買樓之外，每年還得騰出五六億還利息、運(yùn)作費(fèi)，可能兩年過(guò)不了又要拍賣出去，價(jià)格又往下掉，那就虧死了。

從基金思路去看商業(yè)項(xiàng)目，除了價(jià)格之外，還要看現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)情形怎么樣，評(píng)估角度更全方位。

觀點(diǎn)新媒體：您來(lái)合生剛好滿一年，除了組建基金團(tuán)隊(duì)，還做了哪些工作？

羅臻毓：我來(lái)合生之后，可能更明確地把地產(chǎn)開發(fā)這一塊跟商業(yè)集團(tuán)分成兩塊。經(jīng)過(guò)一年的部署和梳理，基本從法律架構(gòu)上把商業(yè)集團(tuán)變成一個(gè)相對(duì)比較獨(dú)立的集團(tuán)。

合生創(chuàng)展集團(tuán)下面有幾大業(yè)務(wù)，住宅開發(fā)、舊改這些都在地產(chǎn)板塊，現(xiàn)在把商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立出來(lái)；之前很多開發(fā)的商業(yè)都在地產(chǎn)項(xiàng)目公司里，從法律角度沒(méi)辦法分割得那么清楚。

現(xiàn)在我們從戰(zhàn)略的角度把這兩部分從創(chuàng)展下面分出來(lái)，可以更明顯地看到兩條線，一個(gè)是住宅地塊開發(fā)、舊改，第二是酒店、辦公樓或商業(yè)地塊為主，還有商場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園、物流，都分到商業(yè)這一塊。

觀點(diǎn)新媒體：二級(jí)公司一個(gè)是住宅開發(fā)，一個(gè)主打板塊是商業(yè)板塊，合商科技是放在商業(yè)板塊下面？

羅臻毓：對(duì)。商業(yè)集團(tuán)以后將會(huì)是整個(gè)商業(yè)板塊里面的投資者，下面有幾個(gè)輕資產(chǎn)板塊。包括不動(dòng)產(chǎn)基金是一塊，就是設(shè)立基金盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，當(dāng)然還募集別人的錢，加上商業(yè)集團(tuán)再投百分之二三十，做LP，再擴(kuò)張買新的，這是不動(dòng)產(chǎn)基金做的事情。

然后是合商科技，里面有兩個(gè)輕拓板塊，一是商業(yè)管理，就是幫人管商場(chǎng)的，大業(yè)主就是商業(yè)集團(tuán)，另外一個(gè)大業(yè)主是珠江投資。

第二是商業(yè)建設(shè)集團(tuán)，商建集團(tuán)就是蓋我們?nèi)康纳虡I(yè)樓，商管是輕拓、管理，如果業(yè)主說(shuō)也幫忙修建，就由商建負(fù)責(zé)，收取建設(shè)管理費(fèi)。

如果業(yè)主把股份賣給我們，我們就啟動(dòng)基金板塊，商業(yè)集團(tuán)出20%，80%錢由基金團(tuán)隊(duì)募集，然后把項(xiàng)目買下來(lái)。如果對(duì)方說(shuō)自己要留20%股份，那就只需要募60%的錢，加上商業(yè)集團(tuán)拿出20%的錢，然后商建來(lái)建，交給商管來(lái)管。

以后如果資本運(yùn)作、發(fā)行類REITs比較完善之后，也是基金的退出方法。

商業(yè)集團(tuán)下面還有兩大板塊，一個(gè)叫做旗艦地產(chǎn)板塊，其實(shí)是做品牌住宅銷售的代理公司，也就是我們的縵合、縵云系產(chǎn)品。以后不持有這些資產(chǎn)，只是品牌輸出，收取銷售代理費(fèi)，有溢價(jià)還可能獲得銷售的比例。這一塊也是輕資產(chǎn)，是做高端房地產(chǎn)的，以后也有幫助管理會(huì)所等工作。

另外一個(gè)板塊是其它部分，現(xiàn)在我們利用集團(tuán)的資金往不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)圈延伸，要么往下游，要么往上游。比如我們創(chuàng)投的一個(gè)服裝產(chǎn)業(yè)體系，叫做織贏科技，里面有不同的業(yè)務(wù)板塊，從布料的線上線下交易到智能打版生產(chǎn)服裝，到設(shè)計(jì)師板塊，我們會(huì)扶持這些年輕的設(shè)計(jì)師，如果能捧紅幾個(gè)，就有點(diǎn)像藝人經(jīng)紀(jì)公司一樣，在他跟我簽下5年、10年合約的時(shí)候，我們也有賺錢的機(jī)會(huì)。

這些事情跟我們的關(guān)系在哪里？就是在整個(gè)生態(tài)圈里面，我們從供應(yīng)鏈角度出發(fā)，另外一個(gè)是從設(shè)計(jì)師綜合店的角度。

以后會(huì)不會(huì)在合生匯里面可以看到設(shè)計(jì)師綜合店？這些設(shè)計(jì)師綜合店里面再火一兩個(gè)，那些店就可以形成自己的獨(dú)立店，成為我們商場(chǎng)里面內(nèi)容的一部分。

觀點(diǎn)新媒體：您這個(gè)思路應(yīng)該是要把商業(yè)整個(gè)板塊抽出來(lái)單獨(dú)上市吧？

羅臻毓：商業(yè)集團(tuán)從法律架構(gòu)明朗化和分拆，最后到底上不上市？這是其中一個(gè)可能性。

商業(yè)集團(tuán)要盤活資產(chǎn)，要做基金，要把部分股份出讓給基金、投資者，自己再持有一些。要做這一系列動(dòng)作，基本上法律架構(gòu)要清晰明朗，每一個(gè)物業(yè)一定要在一個(gè)公司里面。

我們要加快基金化速度，考慮是不是整個(gè)組織架構(gòu)優(yōu)化到能做成一個(gè)商業(yè)集團(tuán)的可能性之后，再一一達(dá)成。

之前我所能做的就是先發(fā)債，先做CMBS，不用摻雜太復(fù)雜的架構(gòu)變化。如果要做成股權(quán)基金，別的投資者要進(jìn)來(lái)買股份。

觀點(diǎn)新媒體：這是把金融和投資這部分屬性用到極致？

羅臻毓：合生這么多年下來(lái)遺留了很多收租物業(yè)，到現(xiàn)在這個(gè)階段，開發(fā)利潤(rùn)開始減少，舊改、一級(jí)開發(fā)受到越來(lái)越多限制，戰(zhàn)略跟賽道受到局限，上不了太大的規(guī)模，或者是現(xiàn)有規(guī)模都可能會(huì)被壓縮，利潤(rùn)空間也薄了。

往前走得開拓新的賽道，要進(jìn)入不同的領(lǐng)域。加上現(xiàn)在合生有這么多辦公樓、商場(chǎng)，怎么辦？要金融化、資本化，這變成一個(gè)比較明顯的賽道。

就像在原有的高速公路跑，旁邊再建一條高速公路，這個(gè)高速公路可能是可以邊走邊充電的，電動(dòng)車就不需要專門去充電了，這就需要有資本市場(chǎng)的輔助，就是一個(gè)新的賽道。

把架構(gòu)完成，接下來(lái)基金化，更好地在資本市場(chǎng)運(yùn)作，這是下一階段我們要做的。

剛才說(shuō)的輕資產(chǎn)板塊，在組織明朗化之后，他們也會(huì)接到更嚴(yán)苛的任務(wù)——除了管珠江和合生的商場(chǎng)之外，在短時(shí)間內(nèi)找更多第三方項(xiàng)目。

這個(gè)輕資產(chǎn)管理體系，除了能幫自己管樓、賣樓、收租之外，也能幫第三方�；鸢鍓K也能募到第三方的錢，這是整個(gè)商業(yè)集團(tuán)下一步的動(dòng)作。

也就是說(shuō)，以后租金收入只是商業(yè)板塊收入的一部分，其它部分來(lái)自哪里？就是不同的管理費(fèi)，不同的績(jī)效費(fèi)用，變成以收費(fèi)為主的體系。

當(dāng)然還有最后那個(gè)板塊，到底是服裝業(yè)還是智能制造，或者是別的方面，可能都會(huì)布局。整個(gè)生態(tài)圈能不能幫助不動(dòng)產(chǎn)，這是其中一個(gè)功能，本身也要能賺錢。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，回看過(guò)去幾年，如果投了喜茶、奈雪，這些都在我們商場(chǎng)有開店的，如果投了這些人，100萬(wàn)可能已經(jīng)成為幾千萬(wàn)，是不是比收租收益更高？

當(dāng)然，這些都是成功發(fā)展起來(lái)的，也可能投了那些已經(jīng)不在的。不管怎么樣，證明這些賺錢的品牌或內(nèi)容里面，還是有一些元素是跟我們關(guān)聯(lián)的，這些人都得在我們商場(chǎng)里面開店，這就是豐富整個(gè)生態(tài)圈、多元化。

對(duì)我來(lái)講，以后不管是商場(chǎng)、辦公樓，或者是產(chǎn)業(yè)園、物流園，是凝聚人跟數(shù)據(jù)的地方，如果要在生態(tài)圈里面扮演比較主導(dǎo)性的角色，就不能沒(méi)有這個(gè)空間。但這個(gè)空間只有一般的回報(bào)，如果摻雜到上下游，是不是能有更豐富的整體回報(bào)？

回到生態(tài)圈，因?yàn)樯鷳B(tài)圈維持了這個(gè)空間的運(yùn)作回報(bào)，就有投資者跟著我們。從整個(gè)體系的角度，往上下游投一些品牌、投一些產(chǎn)業(yè)鏈，一是豐富了生態(tài)圈，二是投資的這些產(chǎn)業(yè)鏈，如果成功的話，一定要開很多品牌集合店，幾千平米的租戶就有了。

這樣的投資是有協(xié)同效應(yīng)的，這就是整體思路。接下來(lái)市場(chǎng)更嚴(yán)峻，只能這樣去做。

觀點(diǎn)新媒體：過(guò)去合生有時(shí)候太低調(diào)了。

羅臻毓：我跟他們講，沒(méi)選擇了，因?yàn)橐呶艺f(shuō)的賽道，下面每一個(gè)業(yè)務(wù)板塊，都得去找第三方、第四方、第五方、第六方，而不是閉門只管理自己的東西。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在輕資產(chǎn)這一塊的規(guī)模做到了多少？

羅臻毓：這一年簽了好幾個(gè)合同，還有一部分沒(méi)簽下來(lái)，因?yàn)槭艿奖本�、上海疫情影響，拖慢了步伐，還有好幾個(gè)還在洽談。

業(yè)界說(shuō)大不大，說(shuō)小不小，我們的團(tuán)隊(duì)加起來(lái)管過(guò)至少五六千億資產(chǎn)，有幾百年的基金管理經(jīng)驗(yàn)。但合生有多少年的經(jīng)驗(yàn)？沒(méi)有，這些要慢慢建立起來(lái)。

這一年架構(gòu)調(diào)整、體系整頓，都是一些基礎(chǔ)和基坑工作，很多東西開始要露出地面了，逐漸樓就起來(lái)了，這是現(xiàn)有的節(jié)奏。

要讓資本市場(chǎng)給你價(jià)值，人家要看得透你的公司，什么都看不透的時(shí)候，就會(huì)將定價(jià)打折。投資者看得透，他就會(huì)覺(jué)得有信心。

所以這些都得變。

觀點(diǎn)新媒體：您的管理哲學(xué)是怎樣的？

羅臻毓：我的管理哲學(xué)是什么呢？一個(gè)團(tuán)隊(duì)里面要包含不同功能的人。

我跟他們上的第一課就說(shuō)，咱們是特種部隊(duì)，要的不是千軍萬(wàn)馬，因?yàn)椴淮蛘鎽?zhàn)役。我們是七八個(gè)人組成一個(gè)團(tuán)隊(duì)，每個(gè)人有自己的特長(zhǎng)，加起來(lái)就是一個(gè)殺傷力很強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)。

所以我在組建這個(gè)團(tuán)隊(duì)的時(shí)候，要找其他的精英進(jìn)來(lái)，不同背景、不同渠道、不同網(wǎng)絡(luò)的人，這樣整個(gè)團(tuán)隊(duì)就可以跑得更遠(yuǎn)、跑得更高，這是我的管理思路。

觀點(diǎn)新媒體：集團(tuán)的募資團(tuán)隊(duì)也在您這邊？

羅臻毓：部分在這里。傳統(tǒng)的融資，現(xiàn)有的財(cái)務(wù)及合生資本還在做，現(xiàn)在說(shuō)發(fā)CMBS或者類REITs、組基金、邀投資者進(jìn)股權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)肯定要做。

我的團(tuán)隊(duì)現(xiàn)在大概有60人了。

觀點(diǎn)新媒體：今年房企都很困難，主要是現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題。

羅臻毓：房地產(chǎn)市場(chǎng)是在的，就看怎么做。以后利潤(rùn)空間沒(méi)那么大了，模式要轉(zhuǎn)變了，不能全靠借錢發(fā)展了。

開發(fā)的速度、規(guī)模都會(huì)萎縮，剩下來(lái)的人還有沒(méi)有得做？肯定有，但是做的方法不一樣。以前說(shuō)12%、15%的利息，借一年的錢，9個(gè)月開盤，一年錢回來(lái)，還完錢就活了�，F(xiàn)在賣樓可能要賣9個(gè)月，不可能一開盤就賣完，資金成本要重新計(jì)算。

有沒(méi)有得做？肯定有得做，但是不要高價(jià)買地。能賣100塊的，地價(jià)只能給到30，建造價(jià)20，還有幾十的空間，我們一年賣完，資金能周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，這樣就可以做。有的說(shuō)現(xiàn)在能賣100塊，9個(gè)月之后預(yù)計(jì)能賣200塊，這樣算就會(huì)掉到坑里。

困難期過(guò)后，市場(chǎng)屬于剩下的人。

觀點(diǎn)新媒體：還是會(huì)倒掉一大批，還有一批要跑路。

羅臻毓：其實(shí)是一個(gè)資本架構(gòu)問(wèn)題，像現(xiàn)有的企業(yè)，如果不靠再融資，不靠變賣一些資產(chǎn)，根本沒(méi)有能力還款。

它們之前的思路是什么？先借5億美金、10億美金，三年期，拿來(lái)買一些長(zhǎng)線的資產(chǎn)，比如辦公樓。但辦公樓沒(méi)有10年、20年租金是回不了本的，憑什么拿3億美金留住這個(gè)辦公樓？三年后能還這3億美金？你是還不了的，除非賣掉這個(gè)辦公樓。

歌繼續(xù)唱的時(shí)候沒(méi)問(wèn)題，沒(méi)人需要坐下來(lái)，椅子還是夠的。但突然間音樂(lè)停止，只剩下5把椅子，有10個(gè)人在跑，最后肯定有5個(gè)人坐不到椅子上。

為什么現(xiàn)在很多公司說(shuō)要賣這個(gè)樓，要賣那個(gè)項(xiàng)目？因?yàn)闆](méi)有現(xiàn)金。這樣的體系之下，賣不出或者是募不到錢，最后就爆雷，只有躺平。

肯定有人會(huì)倒下來(lái)，以前的方式碰到現(xiàn)在的市場(chǎng)，不能發(fā)債或者是發(fā)不出去的時(shí)候，除非真的能賣掉套現(xiàn)，或者是有戰(zhàn)略投資者進(jìn)來(lái)，如果沒(méi)有的話，只能重組。

觀點(diǎn)新媒體：所以是一個(gè)時(shí)代過(guò)去了。

羅臻毓：企業(yè)家、管理者要有一定的前瞻性，像我們這種不聰明的人，只能靠看國(guó)外的市場(chǎng)發(fā)展，看不同行業(yè)發(fā)展的規(guī)律、周期和經(jīng)驗(yàn)去判斷。

就像我早期講過(guò)，發(fā)展商場(chǎng)、辦公室，然后持有收租，很多人嘲笑我們，說(shuō)把它賣了很快就可以回籠資金，持有收租還要養(yǎng)一個(gè)很大的團(tuán)隊(duì)，要收多少年？

但是當(dāng)他們那些公司上市以后，還是有一個(gè)持有板塊，收益是比較穩(wěn)定的。

觀點(diǎn)新媒體：合生商業(yè)就是要加速這種持有板塊體系？

羅臻毓：到目前為止，還是想尋求更快速地加大商業(yè)集團(tuán)的體系。

我們的架構(gòu)已經(jīng)講清楚了，下一階段是不是可以通過(guò)收購(gòu)在更短時(shí)間里面加大投入？市場(chǎng)里面是不是還有這樣的機(jī)會(huì)？

時(shí)間不等人，市場(chǎng)快得很，短時(shí)間內(nèi)要加大陣容的話，收購(gòu)是最快的，當(dāng)然還要抓得準(zhǔn)這個(gè)目標(biāo)。

下一個(gè)步驟，組織架構(gòu)搭建完之后，會(huì)給下面指標(biāo)，找第三方、第四方、第五方，但更大的目標(biāo)，有一個(gè)團(tuán)隊(duì)在看的就是有沒(méi)有能做戰(zhàn)略收購(gòu)的，有沒(méi)有商管公司愿意出售，有沒(méi)有基金公司出售，有沒(méi)有商業(yè)建設(shè)公司賣給我們。

這樣就能在短時(shí)間內(nèi)把整個(gè)商業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)變成一個(gè)都往內(nèi)的，不管是管理或者是投資的角度，是百分之百自己的資產(chǎn)。

類似凱德現(xiàn)有的體系，是幫第三方管錢、幫第三方管物業(yè)的一個(gè)體系�，F(xiàn)在這種體系在資本市場(chǎng)上，遠(yuǎn)比傳統(tǒng)地產(chǎn)體系估值高得多。

觀點(diǎn)新媒體：合生有這么多商業(yè)項(xiàng)目，怎么去平衡的？

羅臻毓：不要忘了這些商業(yè)項(xiàng)目不是合生收過(guò)來(lái)的，都是一路以來(lái)開發(fā)到現(xiàn)在的，歷史成本價(jià)可能很多已經(jīng)回來(lái)了。

如果現(xiàn)在去收購(gòu)一個(gè)資產(chǎn)，估值140億，要用50億買是很難的�，F(xiàn)在為什么很多交易搞不定？不是價(jià)格的問(wèn)題，也不是不肯賣的問(wèn)題。因?yàn)楹芏鄻嵌际堑盅嘿J款貸得很高，這棟樓可能值100億，已經(jīng)借了80億，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格下降，只值50億，即使賣家愿意以50億賣掉也沒(méi)意義，因?yàn)橘u了50億還欠銀行30億，去哪里找錢還？

買家不可能說(shuō)花了50億收購(gòu)，又承接30億貸款，等于要付出80億，所以就卡在那里。

現(xiàn)在市場(chǎng)上有另外一個(gè)機(jī)會(huì)，經(jīng)過(guò)一輪重組后，資產(chǎn)的價(jià)值從100億掉到50億了，還要經(jīng)營(yíng)得當(dāng)才能體現(xiàn)這個(gè)50億的價(jià)值。但這些重組的金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有管理體系管理這些資產(chǎn)，我們這種輕資產(chǎn)外拓就有機(jī)會(huì)了。

金融盤活是一回事，資產(chǎn)活過(guò)來(lái)之后還是得繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、酒店管理、公寓管理團(tuán)隊(duì)都要進(jìn)去，把項(xiàng)目交易做到最大，至少要能支撐50億價(jià)值的租金回報(bào)，這才是完整的盤活，可以從ICU推出來(lái)，推進(jìn)普通病房。

資產(chǎn)管理者就是普通病房的醫(yī)生，治好之后就不用再穿醫(yī)院服裝，可以辦手續(xù)出院。

觀點(diǎn)新媒體：大家悲觀的時(shí)候，你們眼里是遍地黃金，商業(yè)集團(tuán)最近有什么動(dòng)作？

羅臻毓：我們跟超競(jìng)集團(tuán)合作，也跟bilibili合作。B站在上海的企業(yè)辦公樓是我們?cè)O(shè)計(jì)和建造的。以后有一些是B站自己用，有些是賣，但下面的商場(chǎng)我們?cè)谧觥?/p>

其實(shí)這已經(jīng)組成一個(gè)基金了，只是說(shuō)投資者是B站、超競(jìng)和合生。

那塊地是B站拿下來(lái)的，找我們和超競(jìng)合作，建成之后作為B站的總部大樓。

這個(gè)大樓不遠(yuǎn)處有一大片地是合生的，那邊將會(huì)再蓋一個(gè)縵系住宅，還有很大的綜合體，里面有商場(chǎng)、酒店，還有一些高端公寓類產(chǎn)品。