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撰文/牧之

導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)過(guò)前期的野蠻生長(zhǎng)到后來(lái)的逐步成熟，再到如今的多元?jiǎng)?chuàng)新，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點(diǎn)。

未來(lái)十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實(shí)力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場(chǎng)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在城市更新建設(shè)和消費(fèi)變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開(kāi)項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)”系列專題，聚焦頭部開(kāi)發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運(yùn)營(yíng)特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。

大陸游客去香港購(gòu)物，海港城是必逛之所。

海港城是香港體量最大的購(gòu)物中心，也是全球盈利能力最強(qiáng)的商場(chǎng)之一。高光時(shí)刻，海港城的年銷售額曾占當(dāng)年香港零售總額的10%。尤其在高端和奢侈品商品銷售方面，海港城占香港全年銷售額的三分之一。

這座傳奇商業(yè)標(biāo)桿的締造者，正是擁有上百年歷史的港企九龍倉(cāng)。據(jù)悉，九龍倉(cāng)集團(tuán)始創(chuàng)于1886年，是老牌英資洋行。1980年，華人世界船王包玉剛通過(guò)增股獲得了九龍倉(cāng)的控制權(quán)。自此，九龍倉(cāng)正式成為華人企業(yè)，也奠定了后來(lái)它在大陸，香港兩地高速發(fā)展的基石。

2000年，九龍倉(cāng)在上海開(kāi)出大上海時(shí)代廣場(chǎng)，正式進(jìn)軍大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)。20年來(lái)，九龍倉(cāng)聚焦大陸核心一二線城市，著力開(kāi)發(fā)投資型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，不斷打磨作品，也終于做出成都IFS這樣的商業(yè)標(biāo)桿，堪稱大陸版“海港城”。

截至目前，九龍倉(cāng)在大陸擁有10座商場(chǎng)項(xiàng)目，包括成都、重慶、長(zhǎng)沙三座IFS (無(wú)錫IFS為純寫(xiě)字樓，故未統(tǒng)計(jì)在內(nèi))，上海、武漢、大連、重慶等城市的四座時(shí)代廣場(chǎng)，成都和長(zhǎng)沙的兩座時(shí)代·奧特萊斯以及上海會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)。

IFS系列成為標(biāo)桿

如果說(shuō)海港城煥新了尖沙咀，那么時(shí)代廣場(chǎng)則驚艷了銅鑼灣。

而在進(jìn)軍大陸商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，九龍倉(cāng)最早祭出的王牌正是“時(shí)代廣場(chǎng)”品牌。2000年，九龍倉(cāng)推出大上海時(shí)代廣場(chǎng)，主打以"寫(xiě)字樓+商場(chǎng)"的物業(yè)組合。此后的十余年，也是中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的時(shí)期，九龍倉(cāng)不斷加碼內(nèi)地市場(chǎng)布局，又相繼布局三座時(shí)代廣場(chǎng)和兩座奧特萊斯。

經(jīng)過(guò)不斷打磨，九龍倉(cāng)在內(nèi)地正式推出IFS系列，主打“商場(chǎng)+寫(xiě)字樓+酒店”三大業(yè)態(tài)。2014年1月14日，耗時(shí)七年精心打造的成都IFS正式亮相成都最為繁華的春熙路商圈。成都IFS的購(gòu)物中心部分，引進(jìn)了300余家品牌，其中包括Chanel，Dior&DiorHomme、Fendi、GiorgioArmani、LouisVuitton、Prada等國(guó)際奢侈品大牌。而“熊貓爬墻”這一特色I(xiàn)P成為其經(jīng)典標(biāo)志，也逐漸成為成都春熙路商圈的一大打卡圣地。

自開(kāi)業(yè)之后，成都IFS就保持著超高人氣和極佳的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。作為九龍倉(cāng)集團(tuán)在內(nèi)地的首個(gè)旗艦商業(yè)項(xiàng)目，成都IFS業(yè)績(jī)和客流連續(xù)7年保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。即使在受疫情影響的2020年，成都IFS仍舊實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，全年銷售額同比上升18%，下半年銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)50%的驚艷表現(xiàn)，國(guó)慶黃金周期間單日客流量高達(dá)30萬(wàn)人次。此外，商場(chǎng)年內(nèi)新引入的高端品牌超過(guò)120家，其中全國(guó)、地區(qū)或本地首店超過(guò)70家。

與此同時(shí)，長(zhǎng)沙IFS的表現(xiàn)更為亮眼，全年租金收入同比增加25%，營(yíng)業(yè)盈利同比上升55%；全年銷售額高達(dá)71億元，同比增加42%；年末出租率高達(dá)100%

在競(jìng)爭(zhēng)異常慘烈的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，九龍倉(cāng)IFS系列殺出了一條血路，生命力愈見(jiàn)頑強(qiáng) 。

未來(lái)，九龍倉(cāng)的內(nèi)地的投資物業(yè)資產(chǎn)組合將繼續(xù)以“商場(chǎng)+寫(xiě)字樓+酒店”為模式，以成都IFS為范本，聚焦核心一二線城市，著力開(kāi)發(fā)投資型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)。

內(nèi)地商業(yè)反哺香港

2017年，九龍倉(cāng)置業(yè)被分拆上市，承接了原本屬于九龍倉(cāng)集團(tuán)的海港城、時(shí)代廣場(chǎng)以及大量酒店、寫(xiě)字樓等香港優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而九龍倉(cāng)集團(tuán)則北上負(fù)責(zé)內(nèi)地業(yè)務(wù)。這一事件，未來(lái)再去回顧，或許稱得上九龍倉(cāng)發(fā)展歷史上的一個(gè)分水嶺。

日中則昃，月滿則虧。在香港內(nèi)部環(huán)境以及疫情的影響之下，九龍倉(cāng)置業(yè)旗下的投資物業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)虧損，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的海港城和時(shí)代廣場(chǎng)終于走下了神壇。2020年，海港城總收入(包括酒店）為86.74億港元，同比下跌25%；營(yíng)業(yè)盈利67.3億港元，同比下跌29%。其中，商場(chǎng)收入下跌28%，營(yíng)業(yè)盈利下跌34%。時(shí)代廣場(chǎng)的商場(chǎng)收入同比下跌22%，營(yíng)業(yè)盈利同比下跌30%。

2021年上半年，九龍倉(cāng)置業(yè)的投資物業(yè)業(yè)績(jī)依舊承壓。財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，九龍倉(cāng)置業(yè)投資物業(yè)收入為54.83億港幣，同比下降10%；營(yíng)業(yè)盈利43.1億港元，同比減少17%。其中，海港城作為其最主要的投資物業(yè)，同比收入同比下降11%，營(yíng)業(yè)盈利同比減少19%。

反觀選擇北上負(fù)責(zé)內(nèi)地業(yè)務(wù)的九龍倉(cāng)集團(tuán)，旗下項(xiàng)目獲得了相當(dāng)耀眼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。2020年，成都IFS實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，全年銷售額同比上升18%；長(zhǎng)沙IFS的表現(xiàn)更為亮眼，租金收入同比增加25%，營(yíng)業(yè)盈利同比上升55%，銷售額同比增加42%。2021年上半年，成都IFS收入同比上升45%，營(yíng)業(yè)盈利則上升了54%；長(zhǎng)沙IFS收入同比上升90%，營(yíng)業(yè)盈利更是同比暴漲122%。

九龍倉(cāng)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)逐漸迎來(lái)收獲期。就在日前舉行的2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，九龍倉(cāng)集團(tuán)主席吳天海提出，內(nèi)地投資項(xiàng)目正源源不斷回籠資金，這些資金未來(lái)中短期將用于投資風(fēng)險(xiǎn)較低的香港新項(xiàng)目。

附九龍倉(cāng)內(nèi)地商場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)：