聯(lián)商網(wǎng)消息：5月28日，港資房企恒隆107億拿下杭州最貴地塊，引發(fā)行業(yè)熱議。隨著恒隆的入駐，杭州商業(yè)也讓人有了更多的期待。恒隆地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)港資發(fā)展商代表，旗下恒隆廣場(chǎng)被視為高端購(gòu)物中心代名詞，它的到來(lái)注定將為杭州商業(yè)抹上不一樣的色彩。

《聯(lián)商網(wǎng)》特別策劃“杭州城市商業(yè)冷思考”，一起來(lái)關(guān)注杭州資深商業(yè)操盤手如何看待恒隆入局？會(huì)不會(huì)改寫武林商圈格局？又會(huì)在杭州掀起怎樣的商業(yè)風(fēng)潮？值得每一位在杭商業(yè)地產(chǎn)人士的思考。

為此，6月28日晚，聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)特別組織了主題為“杭州城市商業(yè)冷思考”的第28期線上沙龍。本期沙龍由聯(lián)商網(wǎng)副總經(jīng)理、聯(lián)商知了殼負(fù)責(zé)人方獻(xiàn)禮主持，并邀請(qǐng)了西溪印象城總經(jīng)理屠芳、國(guó)大集團(tuán)商業(yè)管理分公司常務(wù)副總裁俞雷、奇客巴士及棲悅城創(chuàng)始合伙人王劍強(qiáng)、杭州天虹購(gòu)物中心助理總經(jīng)理戚奇佳、聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員郭歆曄參與線上討論。

Part1

恒隆入駐杭州帶來(lái)哪些影響？

恒隆作為全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)，保持了港企業(yè)特有的情懷，所造商業(yè)令人印象深刻，面對(duì)如此“巨鱷”，杭州商業(yè)人持何種態(tài)度？

同為武林商圈，未來(lái)與恒隆直接“做鄰居”的國(guó)大想必感受頗多。俞雷表示，杭州的全國(guó)性大佬已經(jīng)不少，恒隆來(lái)是好事，但要說(shuō)對(duì)杭州商業(yè)改變的標(biāo)志性，可能還不及當(dāng)年萬(wàn)象城開(kāi)啟杭州購(gòu)物中心時(shí)代的意義；事實(shí)上，恒隆來(lái)了，是武林商圈的升級(jí)，這是利好，相比其他省會(huì)城市，如南京的新街口等，武林商圈早應(yīng)加大更新力度了，這是一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的必然驅(qū)動(dòng)力。

恒隆會(huì)給商圈內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)帶來(lái)影響，那遠(yuǎn)離武林廣場(chǎng)的區(qū)級(jí)商圈的心態(tài)如何？地處城西商圈的西溪印象城近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭很猛，對(duì)恒隆入駐是持歡迎和期待態(tài)度的。

屠芳認(rèn)為，看看目前市中心延安路一條街上，銀泰武林總店、in77，西湖銀泰城，加上被托管的杭百……已經(jīng)被銀泰統(tǒng)治，隨之而來(lái)的是每個(gè)商場(chǎng)品牌的雷同，杭州的商業(yè)需要一些新的同行，帶來(lái)不同的新品牌。對(duì)恒隆的期待，是希望杭州也有個(gè)標(biāo)志性的打卡點(diǎn)，就像成都太古里、上海K11，但恒隆能否擔(dān)此大任，有待時(shí)間檢驗(yàn)。事實(shí)上，恒隆的聚合效應(yīng)不會(huì)影響西溪印象城的相關(guān)經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槲淞州椛涞氖钦麄�(gè)杭州、乃至浙江，但西溪印象城以做好城西商圈為主。

好的項(xiàng)目進(jìn)來(lái)，意味著品牌商家的選擇性更豐富，近年來(lái)在“黑科技領(lǐng)域”發(fā)展迅猛的奇客巴士有什么感受？王劍強(qiáng)表示，杭州由一條延安路向多商業(yè)中心發(fā)展的格局已經(jīng)形成，商業(yè)發(fā)達(dá)的城市必須要存在不同形態(tài)的商業(yè)體，這是競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境導(dǎo)致的，但杭州缺失這種競(jìng)爭(zhēng)，恒隆尤其是奢侈品類的操作經(jīng)驗(yàn)十分豐富，對(duì)杭州來(lái)說(shuō)是利好的。入駐武林廣場(chǎng)后，勢(shì)必會(huì)打破商圈人流和車流動(dòng)線以及業(yè)態(tài)組合，至少會(huì)激發(fā)目前存在商業(yè)的主動(dòng)變革的動(dòng)力，與杭州大廈、武林銀泰、國(guó)大城市廣場(chǎng)等商業(yè)一同將整個(gè)商圈的商業(yè)集中度提升。不過(guò)雖然上海恒隆廣場(chǎng)做的還可以，但要在杭州繼續(xù)做奢侈品，市場(chǎng)如何有待證明。

聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員郭歆曄認(rèn)為，前期來(lái)看的話，由于地位偏后且規(guī)模有限，恒隆最多也就新引入了個(gè)別首店或從杭大拐跑個(gè)別大牌，對(duì)商圈影響估計(jì)不會(huì)太大，除非能和對(duì)面的華潤(rùn)綠城項(xiàng)目聯(lián)手優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。如加上規(guī)劃中的二期項(xiàng)目并能聯(lián)通地鐵站，則勢(shì)能有望提升，與一旁的銀泰、對(duì)接的華潤(rùn)杭州中心協(xié)同優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。如果恒隆、華潤(rùn)進(jìn)展順利，或有望形成如成都春熙路太古里和IFS隔街雙贏的格局，整個(gè)武林商圈東西兩翼起飛，地下的杭州大廈中央廣場(chǎng)勾連東銀泰、恒隆，西杭大和國(guó)大。

Part2

當(dāng)前杭州商業(yè)是否仍未改變百貨主導(dǎo)的局面？

根深葉茂的百貨業(yè)態(tài)，是杭州商業(yè)水準(zhǔn)的最好代表，杭州大廈、銀泰百貨是全國(guó)標(biāo)桿。如今商業(yè)變遷十余載，萬(wàn)象城開(kāi)啟杭州購(gòu)物中心時(shí)代后，不少知名購(gòu)物中心已然入行，是否意味著杭州商業(yè)改變了百貨主導(dǎo)的局面？

俞雷稱，杭州的百貨仍然占據(jù)一定地位，牢牢把握了銷售頭把交椅，但從全杭州總量來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心已經(jīng)占據(jù)大部分份額，從整個(gè)城市的市場(chǎng)份額來(lái)看，已經(jīng)是購(gòu)物中心的天下了。

杭州天虹購(gòu)物中心助理總經(jīng)理戚奇佳表示，百貨和購(gòu)物中心并不沖突，完全可以融合，目的就是客流，杭州天虹也是為了客流，去百貨和超市后，形成了顯著的餐飲、兒童業(yè)態(tài)兩條腿走路的局面，加上健全的生活配套和一部分零售，能滿足周邊絕大部分社區(qū)居民的需求，也能快速占領(lǐng)城東板塊。想在杭州再做一個(gè)百貨店，不是一般企業(yè)能完成的，百貨雖然也在增加餐飲等輔營(yíng)業(yè)態(tài)，但受制原來(lái)的高租金和固有思維，做的并不徹底。

王劍強(qiáng)則認(rèn)為，根深葉茂的百貨業(yè)態(tài)，但隨著萬(wàn)象城、來(lái)福士、大悅城等項(xiàng)目進(jìn)入，杭州商業(yè)正豐富多彩，雖然主要?jiǎng)萘�是銀泰和杭大，但購(gòu)物中心的崛起不容小覷，購(gòu)物中心的未來(lái)一定是區(qū)域化、社區(qū)化。同時(shí)，社區(qū)商業(yè)發(fā)展也迫使城市中心商業(yè)改變，改變經(jīng)營(yíng)策略、結(jié)構(gòu)等等，因此未來(lái)商業(yè)發(fā)展將會(huì)是兩個(gè)方向：一是在城市中心的商業(yè)體以實(shí)體高端店為主導(dǎo)，二是生活社區(qū)化。

屠芳從百貨和購(gòu)物中心的區(qū)別入手認(rèn)為，百貨注重經(jīng)營(yíng)商品，購(gòu)物中心注重經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，所以購(gòu)物中能滿足區(qū)域顧客休閑、娛樂(lè)、社交的需求，而百貨在重大節(jié)日集中購(gòu)物，依舊發(fā)揮著其主導(dǎo)作用。同時(shí)，援引王劍強(qiáng)總的觀點(diǎn)，并表示，未來(lái)商業(yè)的兩個(gè)方向：一是在城市中心的商業(yè)體以實(shí)體高端店為主導(dǎo)，滿足品牌購(gòu)物的需求；二是購(gòu)物中心在承擔(dān)購(gòu)物功能的同時(shí)，更多承載體驗(yàn)（包括餐飲、培訓(xùn)、兒童娛樂(lè)）等社交的功能。購(gòu)物中心區(qū)域化，會(huì)越開(kāi)越多，百貨商場(chǎng)則會(huì)集中化。

方獻(xiàn)禮總結(jié)：杭州百貨店的經(jīng)營(yíng)格局并沒(méi)有改變，而百貨在重大節(jié)日集中購(gòu)物，仍舊發(fā)揮它的主導(dǎo)作用，目前依然是銀泰和杭州大廈的天下，但是購(gòu)物中心，尤其社區(qū)購(gòu)物中心，及其其他業(yè)態(tài)確是會(huì)突顯越來(lái)越旺盛的生命力。整體而言，百貨店的占比越來(lái)越小了。

Part3

武林商圈光環(huán)是否在退化？其他商圈有哪些發(fā)展機(jī)會(huì)？市場(chǎng)空間是否飽和？新技術(shù)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，對(duì)商圈是否有影響？

隨時(shí)經(jīng)濟(jì)和軌道交通的發(fā)展，杭州走向多中心的趨勢(shì)不可阻擋。城市發(fā)展的初級(jí)階段，供應(yīng)集中在少數(shù)核心區(qū)域，但如今供應(yīng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)；武林商圈的城市更新速度不快，相比其他城市的核心商圈，在建筑格局、空間體量等方面都落后了，但是杭州市政府已經(jīng)在推延安路國(guó)際街區(qū)改造，這一輪杭州中心、恒隆、電子信息大樓等大項(xiàng)目的拆遷和新建，結(jié)合我們現(xiàn)有的這些項(xiàng)目，相信武林商圈會(huì)有大的升級(jí)改觀。這是俞雷對(duì)武林商圈目前最直接的感受，且他認(rèn)為，市場(chǎng)空間是否飽和是有時(shí)間參數(shù)的，目前杭州過(guò)千萬(wàn)平米體量的商場(chǎng)，對(duì)應(yīng)杭州900多萬(wàn)人口，短期看肯定是過(guò)了。不過(guò)恒隆這塊地也標(biāo)志著杭州的商業(yè)土地從野蠻生長(zhǎng)的增量時(shí)代，慢慢進(jìn)入存量更新時(shí)代，相比前幾年的推地，新的商業(yè)用地的推出已經(jīng)開(kāi)始放緩，而開(kāi)始出現(xiàn)城市更新的商業(yè)項(xiàng)目。

相對(duì)俞雷的杭州多中心化而言，王劍強(qiáng)則表示，杭州的商業(yè)還不足以多中心，高鐵西站的開(kāi)通會(huì)是另一大變革，未來(lái)商圈西化是趨勢(shì)，同時(shí)，地鐵站點(diǎn)會(huì)加速多中心社區(qū)化，百貨零售也會(huì)折扣化。

屠芳表示，杭州商業(yè)地產(chǎn)的重新洗牌是必然的，但還沒(méi)到 上海的人均1.4平米的密集度，事實(shí)上，社區(qū)商業(yè)的崛起，又消滅了更小的一個(gè)群體：街邊店。

不管是科技賦能還是新零售，智慧型商場(chǎng)一定是未來(lái)的趨勢(shì)。西溪印象城已經(jīng)和口碑做了幾次嘗試，如今年周年慶期間口碑的服飾抵扣券預(yù)售，就是線上線下的打通。未來(lái)西溪印象城還會(huì)嘗試無(wú)人售貨機(jī)的積分兌換、會(huì)員客流人臉識(shí)別等等。

戚奇佳認(rèn)為，作為城市商業(yè)中心的武林商圈整體銷售額肯定是上升的，但是輻射力不如以往；多商業(yè)中心是一個(gè)城市商業(yè)化程度的必然過(guò)渡，人口紅利足以支撐區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展，也會(huì)淘汰未形成區(qū)域商業(yè)中心的零售店，所以聚集會(huì)更安全。

郭歆曄認(rèn)為，從客流來(lái)看，由于杭州東南西北已經(jīng)形成各自大大小小商圈，日常消費(fèi)習(xí)慣已變?yōu)榫徒e逛、吃吃玩玩，但目的性購(gòu)買高價(jià)時(shí)尚商品上，延安路和武林的百貨仍保留有一定優(yōu)勢(shì)，但也今非昔比。目前看，錢江新城、余杭、濱江、蕭山、城北、城西、下沙都有大量項(xiàng)目，單看人均商業(yè)面積有點(diǎn)飽和，但具有運(yùn)營(yíng)資源的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目占比也就2-3成，所以從結(jié)構(gòu)來(lái)看，又是不足的。

方獻(xiàn)禮總結(jié)：經(jīng)過(guò)調(diào)改，武林商圈的首位度進(jìn)一步提升，但是其他商圈也各具特色；隨著區(qū)塊經(jīng)濟(jì)崛起和軌道交通的擴(kuò)展，杭州走向多中心是不可阻擋的，事實(shí)已經(jīng)證明，杭州已經(jīng)是多中心了；目前杭州商業(yè)的投放已經(jīng)到了高峰期，后面逐步回落，然后進(jìn)入二次三次的調(diào)改階段；未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，是商店之間的競(jìng)爭(zhēng)，更是商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)，新技術(shù)及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)會(huì)助推商圈的發(fā)展，但是真實(shí)成效還有待于檢驗(yàn)。

Part4

如何看待杭州商業(yè)水準(zhǔn)和目前的格局？與其他優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)城市相比差距在哪？

俞雷認(rèn)為，要說(shuō)城市地標(biāo)，對(duì)華潤(rùn)的杭州中心有期待。杭州人口的規(guī)模和密度還不足，杭州正在向新一線發(fā)展的過(guò)程中，而商業(yè)的規(guī)模一點(diǎn)都不少，所以我們還需要給他更多的時(shí)間來(lái)適應(yīng)。目前來(lái)看，杭州商業(yè)的模式不夠豐富，像商業(yè)街的發(fā)展和上海這樣的商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)比，差距很大，很少有特色明顯、人氣旺、銷售好的商業(yè)街。尤其是受限人口基數(shù)和操作能力，商業(yè)的定位分化不足，雷同項(xiàng)目較多。像國(guó)大城市廣場(chǎng)這樣定位獨(dú)特，品牌組合差異性比較大的項(xiàng)目不多。

郭歆曄表示，和上海香港比，杭州外資項(xiàng)目央企項(xiàng)目和大型奧萊較少，下沙百聯(lián)奧萊其實(shí)在海鹽，優(yōu)質(zhì)商業(yè)企劃案較少，活動(dòng)類型不夠豐富，品牌不夠國(guó)際化，而且相對(duì)于杭大的面積，杭州中心和恒隆都偏小了點(diǎn)，兩者最好能合作互補(bǔ)。

屠芳認(rèn)為，杭州缺少地標(biāo)性建筑，但杭州商業(yè)所表現(xiàn)出來(lái)的購(gòu)買力是排在全國(guó)前列的，比如杭州大廈、武林銀泰，都在全國(guó)前列。

戚奇佳認(rèn)為，杭州缺少一個(gè)中心項(xiàng)目，類似于蘇州中心，業(yè)內(nèi)人士進(jìn)去一看，這個(gè)不太像是做商業(yè)的，但確實(shí)在做商業(yè)，而且看商業(yè)，又是傳統(tǒng)商業(yè)，不像生意人，但是盤算著一個(gè)更大的商業(yè)格局，也形成了一個(gè)絕對(duì)的城市商業(yè)中心。

王劍強(qiáng)稱，杭州要跳出杭州看杭州。用孫正義的時(shí)間機(jī)器理論，可以跟世界大灣區(qū)城市去比較，科技帶來(lái)信息也帶來(lái)未來(lái)革命，杭州有世界級(jí)的企業(yè)，卻少了世界級(jí)城市的人口。

方獻(xiàn)禮總結(jié)：杭州缺少讓人眼前一亮的地標(biāo)性建筑，例如缺少個(gè)真正意義上的“杭州中心”。杭州商業(yè)的模式不夠豐富，商業(yè)街的發(fā)展和上海這樣的商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)比，差距很大，很少有特色明顯、人氣旺、銷售好的商業(yè)街。但杭州的商業(yè)有自己的特色，杭城人民喜歡的才是最好的。

（組織：聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán) 整理/聯(lián)商網(wǎng) 陳寧輝）

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