聯(lián)商網(wǎng)消息：5月28日，備受關(guān)注的杭州百井坊商業(yè)地塊終于出讓。地塊價(jià)值的稀缺性同時(shí)吸引了包括恒隆、九龍倉、華潤(rùn)、新鴻基、銀泰、城投（阿里）等在內(nèi)的開發(fā)商激烈爭(zhēng)奪，出讓過程堪稱驚心動(dòng)魄，經(jīng)過336輪競(jìng)拍，最終恒隆地產(chǎn)以107億擊敗各路對(duì)手，將寶地收入囊中。

恒隆地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)港資發(fā)展商代表，旗下恒隆廣場(chǎng)被視為高端購物中心代名詞，它的到來注定將為杭州商業(yè)抹上不一樣的色彩。今后會(huì)不會(huì)改寫武林商圈結(jié)局，會(huì)在杭州掀起怎樣的商業(yè)風(fēng)潮等等，值得每一位在杭商業(yè)地產(chǎn)人士的思考。

對(duì)此，《聯(lián)商網(wǎng)》特別策劃“杭州城市商業(yè)冷思考”系列報(bào)道，對(duì)話一批杭城優(yōu)質(zhì)商業(yè)掌舵人，請(qǐng)他們一一發(fā)表真知灼見。

本期《聯(lián)商網(wǎng)》采訪了杭州國大城市廣場(chǎng)總經(jīng)理洪飛，重點(diǎn)關(guān)注恒隆拿下百井坊商地的開發(fā)動(dòng)向及武林商圈和整個(gè)杭州商業(yè)的未來姿態(tài)。

▲杭州國大城市廣場(chǎng)總經(jīng)理洪飛

杭州需要恒隆這樣的成熟商業(yè)品牌

恒隆高價(jià)拿下百井坊地塊后，業(yè)內(nèi)對(duì)這個(gè)結(jié)果的聲音褒貶不一，在洪飛看來，“恒隆進(jìn)入杭州，不論是從業(yè)者還是消費(fèi)者應(yīng)該都是歡迎的，因?yàn)楹贾菪枰墒斓纳虡I(yè)進(jìn)來�！�

近年來，尤其是G20后，無論硬實(shí)力還是軟實(shí)力上，杭州都處在一個(gè)快速發(fā)展的軌道上，商業(yè)方面雖然這兩年涌現(xiàn)出了不少新的購物中心，但整體的商業(yè)氛圍與北京、上海，乃至成都、南京都存在差距。之所以會(huì)這樣，與杭州相對(duì)寬松的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有關(guān)。

洪飛告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，商業(yè)發(fā)達(dá)的城市，一定要有不同形態(tài)的商業(yè)體存在，這必然是競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境所導(dǎo)致的，而杭州恰恰缺失的就是這種競(jìng)爭(zhēng)壓力。恒隆的到來，且不說未來會(huì)給現(xiàn)有商業(yè)帶來多大的沖擊，其成熟的商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)杭州的商業(yè)來說是利好的，尤其是恒隆在奢侈品類的操作經(jīng)驗(yàn)上，上海兩座恒隆廣場(chǎng)多年來的表現(xiàn)已經(jīng)是最好的說明。

107億的百井坊商地，恒隆將打造成什么樣？洪飛表示，恒隆是一個(gè)非�！暗ā钡墓荆嘈藕懵�(huì)有全盤的考量，況且均價(jià)5萬多在杭州實(shí)屬正常，中國現(xiàn)在的市中心核心物業(yè)是稀缺的，以恒隆的經(jīng)驗(yàn)不會(huì)浪費(fèi)這樣的資源。而且物業(yè)存在多種變化的可能性，百井坊這個(gè)地塊很特殊，文脈深厚，沿地塊的百井坊巷因“吳越王錢镠開井九十九眼”而得名，集合了不同年代的歷史建筑、街巷和古井，深挖的話定能做出不一樣的東西出來，而且即便恒隆最后做了自己擅長(zhǎng)的奢侈品業(yè)態(tài)，也會(huì)想方設(shè)法的區(qū)別上海兩個(gè)恒隆廣場(chǎng)，一切都得看最后恒隆自己的規(guī)劃和考量。

▲百井坊地塊

武林商圈應(yīng)謀變圖新

作為浙江唯一一個(gè)省級(jí)商圈，武林廣場(chǎng)能否異軍突起直接關(guān)系著杭州商業(yè)在全國中的地位。此番恒隆的入駐，對(duì)武林廣場(chǎng)而言是利好的，一個(gè)近20萬方的商業(yè)巨無霸的豎立，勢(shì)必會(huì)打破商圈人流和車流動(dòng)線以及業(yè)態(tài)組合，與杭州大廈、武林銀泰、國大城市廣場(chǎng)等商業(yè)一同將整個(gè)商圈的商業(yè)集中度提升。

然而不可忽視的是，伴隨商圈自身發(fā)展的滯后以及一些新興城市商圈的崛起，像武林廣場(chǎng)這種傳統(tǒng)核心商圈近年來被沖擊的愈發(fā)厲害，集中體現(xiàn)在商業(yè)集中度占比度下降、顧客被分流等特性上。

以國大城市廣場(chǎng)為例，自去年開業(yè)至今近一年的時(shí)間，經(jīng)統(tǒng)計(jì)顯示，國大的客流量在700萬人次左右，商圈內(nèi)的武林銀泰、西湖文化廣場(chǎng)已基本維持在這樣的水平�！笆聦�(shí)上，要與10年前相比，如今的武林廣場(chǎng)是存在被分流問題的，但是它作為全省的零售商業(yè)集中區(qū)，也具備自身特質(zhì)�！焙轱w表示，“國大有一組數(shù)據(jù)，近一年來國大的客群年齡分布主要是這樣的，25歲-35歲占比64％，18歲-25歲占比18％，35歲-45占比12％，其他年齡占比6％，原本定位80后、90后的國大，現(xiàn)在已經(jīng)有很大一部分00后的客人進(jìn)來，這個(gè)除了國大本身有吸引年輕群體到店的業(yè)態(tài)品牌、活動(dòng)外，更主要是武林廣場(chǎng)這個(gè)市中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，很多人周末休息都會(huì)選擇到市中心去，一來公共交通通達(dá)相對(duì)性好，二來可選擇性多”。

▲杭州國大城市廣場(chǎng)

同時(shí)，武林廣場(chǎng)周邊成熟的寫字樓較多，白領(lǐng)這塊消費(fèi)群體的力度在工作日中的體現(xiàn)更為突出。事實(shí)上這些人并不都是住在武林廣場(chǎng)三公里甚至五公里范圍內(nèi)的，很多都是住在濱江、城西、蕭山等地方，他們工作日午餐就在武林廣場(chǎng)的商場(chǎng)解決，晚上有個(gè)聚餐或想看場(chǎng)電影也會(huì)在武林廣場(chǎng)解決。這就意味著，社區(qū)購物中心也面臨著消費(fèi)群體被分流的問題。

拋開武林廣場(chǎng)商圈的核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如果它想要再造輝煌，甚至躋身頂級(jí)商圈的行列，應(yīng)該如何改變？

“我認(rèn)為武林廣場(chǎng)商圈應(yīng)該謀變圖新，武林廣場(chǎng)的特質(zhì)可聚焦，也可放大，作為全省唯一的省級(jí)商圈，武林廣場(chǎng)可吸引全省、甚至輻射華東，這是聚焦，而做大后的影響力就是它的放大。對(duì)武林廣場(chǎng)現(xiàn)有的商業(yè)和即將進(jìn)來的商業(yè)而言，應(yīng)該花更多時(shí)間去抓取當(dāng)下消費(fèi)的熱點(diǎn)，而不是到處抓最出坪效、最出業(yè)績(jī)的快速品牌，不管是商業(yè)表現(xiàn)方式還是業(yè)態(tài)組合，都可以增加很多新的方向�！轱w這樣告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，“很多人不愿意來武林廣場(chǎng)是因?yàn)檐囃２涣�，事�?shí)上武林廣場(chǎng)目前的交通組織并不完善，因此交通網(wǎng)絡(luò)的完善是武林廣場(chǎng)未來努力的方向，商家應(yīng)該和政府一起從消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)去提升服務(wù)質(zhì)量，這對(duì)整個(gè)商圈的吸引力是有幫助的”。

三個(gè)維度推進(jìn)杭州商業(yè)發(fā)展

事實(shí)上，武林廣場(chǎng)商圈的現(xiàn)狀折現(xiàn)出的也是整個(gè)杭州商業(yè)的境遇。

整個(gè)杭州商業(yè)的發(fā)展之所以跟不上北京、上海、成都等城市的步伐，在洪飛看來，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)。

一、杭州城市級(jí)別的差距。杭州雖然是新一線城市，但人口的差距是巨大的。北京、上海這些一線城市姑且不說，成都的人口就2000多萬，而杭州加上富陽、臨安這些地區(qū)今年的人口也不會(huì)超過一千萬。人口集中度不夠帶來的影響是消費(fèi)群體的欠缺，這對(duì)杭州商業(yè)的發(fā)展是有影響的。

二、公共交通的差距。杭州目前已開通的地鐵線僅三條，而上海到今年3月份為止已經(jīng)開通了15條線路，在城市地面交通受限的情況下，地下交通的發(fā)達(dá)顯得格外重要。

三、城市原有商業(yè)業(yè)態(tài)的變化。城市商業(yè)變化需要辯證的看待，杭州商業(yè)之所以沒有同其他城市一樣快速迭代，是因?yàn)楹贾荽髲B、銀泰百貨曾經(jīng)領(lǐng)先，試問誰會(huì)愿意放棄領(lǐng)先的位置去改變？在城市建設(shè)中，有個(gè)詞叫“領(lǐng)先受阻”，杭州的商業(yè)正是這樣的縮影。每個(gè)企業(yè)都有路徑依賴，在某個(gè)階段的發(fā)展模式是成功的，就會(huì)復(fù)制、粘貼，卻看不到變化，這個(gè)時(shí)候就需要像恒隆這樣的新鮮血液的加入。

這樣來看，杭州商業(yè)需要進(jìn)步和發(fā)展，應(yīng)該盡量縮短與其他城市級(jí)別、公共交通和原有商業(yè)業(yè)態(tài)等三個(gè)維度的差別。對(duì)企業(yè)或商業(yè)體自身而言，拋開外部城市級(jí)別和公共交通的不可控因素外，自身要不斷的謀變和創(chuàng)新，能在強(qiáng)手如林的環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，才能更好的推進(jìn)整個(gè)城市商業(yè)的進(jìn)步。

洪飛稱，杭州這座城市是有自己獨(dú)特之處的，首先杭州人充滿士族精神和書生意氣的，杭州人沒那么時(shí)髦，但會(huì)有點(diǎn)腔調(diào)。這就是城市的特性帶來的消費(fèi)變化，商業(yè)人應(yīng)該看到這點(diǎn)，去研究和抓住消費(fèi)者真正需要的業(yè)態(tài)和品牌。其次杭州的旅游及人文資源豐富。西湖舉世聞名，它所帶來的經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)動(dòng)力是巨大的，而且作為南宋古都杭州也有著豐富的人文文化資源，未來的商業(yè)應(yīng)該找到結(jié)合這些資源的方向，看到變化，做出創(chuàng)新。

未來的杭州商業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)是巨大的，趨勢(shì)是優(yōu)勝劣汰，前路是曲折又光明。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 陳寧輝）