自2008年將主營業(yè)務(wù)調(diào)整為購物中心項目開發(fā)后，華聯(lián)股份（000882）的轉(zhuǎn)型之路邁出關(guān)鍵一步。4月初，華聯(lián)股份發(fā)布公告稱，將出資2.2億元與北京國際信托有限公司、上海昌鑫（集團(tuán)）有限公司、北京廣合置業(yè)有限公司、北京鑫盛源投資咨詢有限公司、北京澳達(dá)天翼投資有限公司和北京京茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立合資子公司。

　　據(jù)了解，新成立的公司主要業(yè)務(wù)是購物中心開發(fā)，注冊資本11.2億元，其中華聯(lián)股份占19.64％的股份，成為控股股東。

　　事實上，傳統(tǒng)超市涉足購物中心，并非北京華聯(lián)一家。這個名單可以羅列很長：沃爾瑪、TESCO、卜蜂蓮花、湖南步步高、長春歐亞集團(tuán)、遼寧興隆大家庭集團(tuán)、淄博東泰集團(tuán)——基本上有實力的超市企業(yè)都不同程度涉足購物中心。

　　零售商爭相當(dāng)起了“二房東”，其背景不僅是房租上漲帶來的成本壓力，更是消費者需求多元化引起的經(jīng)營模式漸變。

 　　城市綜合體興起

　　深圳科脈技術(shù)有限公司總經(jīng)理曾昭志近來感到生意好做多了。這家靠制作超市POS軟件起家的IT企業(yè)近年來將主要業(yè)務(wù)瞄準(zhǔn)了購物中心收款軟件的制作。“購物中心軟件開發(fā)相對簡單，管理幾十家商戶總比管理成千上萬的單品容易得多”，曾昭志說。作為服務(wù)于零售商的設(shè)備企業(yè)，它們對行業(yè)的研究和敏感度并不次于零售商。曾昭志認(rèn)為，購物中心將來必定大有可為。

　　中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的《2008-2009中國購物中心發(fā)展報告》也表明，從2003年到2009年的7年中，全國購物中心對社會消費品零售總額的貢獻(xiàn)占比，從最早的0.3％上升到超過1％，增幅超過3倍。

　　“相比于傳統(tǒng)的超市和百貨店，購物中心的體量更大，可以將很多對面積有極大要求的知名品牌比如ZARA、LV等吸引進(jìn)店，而這些知名品牌對于銷售提升作用明顯。同時，更大的面積也使商場的業(yè)態(tài)更加豐富，”該報告稱。

　　而在零售業(yè)內(nèi)，“超市+購物中心”的組合早被“看好”。2009年底，來自英國的TESCO宣布計劃以1.65億美元投資購物中心項目，該購物中心的品牌為“樂都匯”，計劃在2012年底之前，在中國東海岸沿線的14個城市開設(shè)18家樂都匯廣場；正大集團(tuán)在卜蜂蓮花賣場不斷收縮的情況下，打算利用正大廣場重新“光復(fù)”零售業(yè)。于此同時，一些二、三線城市的內(nèi)資企業(yè)亦不斷探索購物中心業(yè)態(tài)。

　　“投資購物中心反映出零售商面對不斷上漲的房租感到擔(dān)憂，” 東方偉業(yè)投資控股有限公司執(zhí)行總裁穆建瑋對記者說，“因為這樣可以減輕一些房租成本”。成立于1996年的東方偉業(yè)的主要業(yè)務(wù)是幫助零售企業(yè)投資和興建購物中心，與沃爾瑪、TESCO均有合作。

　　可見，成本增加、利潤下滑是零售企業(yè)涉足購物中心的一大原因。北京華聯(lián)之所以選擇轉(zhuǎn)型購物中心也面臨到這樣的問題。

　　早在2007年，北京華聯(lián)開始了其漫長的轉(zhuǎn)型路。當(dāng)年10月，華聯(lián)股份宣布將旗下六家百貨店出售給母公司——北京華聯(lián)集團(tuán)，轉(zhuǎn)而進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)時的背景是，自2004年我國零售業(yè)完全對外資開放，國外零售企業(yè)紛紛搶灘中國零售市場。在隨后的兩三年里，我國零售企業(yè)如雨后春筍般興起，內(nèi)外資企業(yè)“跑馬圈地”使得零售業(yè)利潤空間不斷縮小，盈利水平不斷下降。

　　華聯(lián)股份亦不能獨善其身。據(jù)統(tǒng)計，2001年至2006年5年華聯(lián)股份整體平均凈資產(chǎn)收益率只有2.03％，平均息稅前收益率只有2.24％。計劃出售的從事百貨零售主營業(yè)務(wù)的六家公司中，有四家公司2007年度中期虧損，石家莊華聯(lián)和呼市華聯(lián)已經(jīng)連續(xù)三年虧損，蘭州華聯(lián)自開業(yè)以來已連續(xù)兩年虧損，六家百貨公司2004、2005和2006三年平均營業(yè)利潤率分別只有0.5％、1.28％和1.48％。

 　　大型超市百貨化

　　另一方面，消費者日益提高購物的需求為傳統(tǒng)零售商提出了更高要求——消費者不再滿足于日常的購物，他們需要更多的增值服務(wù)。因此，社區(qū)型購物中心頗受歡迎——這種購物中心包括一個超市、一個主題百貨店、一定數(shù)量的餐飲店，并有銀行、美容美發(fā)、書店等全方位的服務(wù)功能。

　　湖南步步高集團(tuán)董事長王填認(rèn)為，未來十年的消費行為將演變?yōu)?#8220;快生活”和“慢生活”兩種。“‘快生活’主要是周一到周五，承載這一消費行為的載體是社區(qū)綜合超市；而‘慢生活’則更多地體現(xiàn)在周末，承載這一消費行為的主要是‘城市綜合體’，也叫‘城市MALL’。” 王填對記者表示。

　　今年年初，步步高首家購物中心——步步高廣場在湘潭開業(yè)。據(jù)了解，這座湖南省單體面積最大的購物中心擁15層樓面，建筑面積為12萬平方米，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體。

　　“這反映出大型超市百貨化的趨勢，”零售行業(yè)觀察者陳岳峰告訴記者。“超市賣場逐漸向百貨化發(fā)展，即向GMS購物中心轉(zhuǎn)型。外資零售商更青睞這種模式，內(nèi)資如物美、京客隆、百聯(lián)集團(tuán)等也看好這種業(yè)態(tài)。物美在北京新街口的新華百貨，即是這種組合，”陳岳峰表示。

　　對于內(nèi)、外資企業(yè)涉足購物中心，陳岳峰認(rèn)為，兩者目的不盡相同。“對外資來說，進(jìn)入二、三線城市，有政策優(yōu)惠和當(dāng)?shù)卣姆龀�，拿地比較容易，另外，自己開發(fā)商業(yè)項目，既可以降低成本，根據(jù)自身需求建設(shè)更合適的商業(yè)物業(yè)，還可以通過商業(yè)地產(chǎn)的增值來創(chuàng)造更大的效益；而對內(nèi)資企業(yè)而言，一些區(qū)域零售商也能夠充分地利用當(dāng)?shù)氐馁Y源，除了上述的優(yōu)勢，還可使自身在與外來企業(yè)的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢，有實力的零售商還能夠以旗下大賣場、百貨、家電連鎖、餐飲等業(yè)態(tài)整合。”

　　盡管購物中心“看上去很美”，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，傳統(tǒng)零售商涉足購物中心應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。金源燕莎MALL總經(jīng)理傅躍紅告訴記者，做好購物中心要具備三個必要條件：資金、資源以及團(tuán)隊，三者缺一不可。

　　“投資一個購物中心項目動輒要上億元的資金，而零售業(yè)是‘輕資產(chǎn)’的運作模式。零售商不可能成為地產(chǎn)商，購物中心項目還主要依靠專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司來運作”穆建瑋告訴記者。

　　而購物中心運營專家厲玲在日前由聯(lián)商網(wǎng)和江西省商務(wù)廳主辦的“聯(lián)商網(wǎng)大會”上表示，經(jīng)營購物中心，不僅僅要關(guān)注如何招商，更要重視后期對商鋪的服務(wù)。

　　對于目前零售企業(yè)“扎堆”進(jìn)軍購物中心的現(xiàn)象，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂：最害怕的是購物中心連鎖化。“零售業(yè)提倡的是差異化競爭。一旦大家都來做，何談差異化競爭”，該人士說。
　�。ㄖ袊�(jīng)營報 趙向陽）