黃子龍：現(xiàn)代商業(yè)概念在購物中心規(guī)劃中的運用
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2008-03-29 09:54
圖為九州遠景總裁 黃子龍
各位早上好，我是九州遠景商業(yè)顧問公司的黃子龍，感謝大家捧場支持，因為我知道演講放到第三天基本沒有人聽了，但是我想說，今天除了專家以外，跟同行分享一下咱們私心的東西，我們不讓他們聽，好不好？（掌聲），他們不來聽的可能會是一個損失，今后兩三年的日子不會太好過的，這個開玩笑。因為商業(yè)地產這個東西，這幾年我們去了全國很多城市，可能很多的開發(fā)商一起合作。我們遇到了太多的“病人”，而且有的“病”得還不輕，但是很遺憾，神醫(yī)也是回天乏術，所以希望把他們這些問題結合我們現(xiàn)在的發(fā)展做一些分析，希望在項目開發(fā)過程當中避免走一些彎路，避免一些損失，今天我想跟大家分享現(xiàn)代商業(yè)概念在購物中心規(guī)劃中的運用，這個題目很廣，不能一下子講完，但是我想把精華的東西跟大家做一個分析。今天我主要講幾個部分，現(xiàn)代城市購物中心開發(fā)與規(guī)劃理念，這個大家都有這個理念，幾個要點重溫一下，購物中心的國際化類型，購物中心的營銷要素，還有現(xiàn)代商業(yè)概念在購物中心規(guī)劃中的運用，還有成功購物中心的一些案例做一個簡單的分析。
購物中心跟傳統(tǒng)百貨超市、零售業(yè)有不同的商業(yè)概念和開發(fā)理念，大家說購物中心就是招一個主力百貨，大賣場，招品牌店，招餐飲嗎？事實上不是那么簡單。尤其是在現(xiàn)在我們中國很多城市，真正的現(xiàn)代消費模式還沒有形成，我曾經(jīng)在一個場合講，大家說國內購物中心很多，我說中國成功的購物中心加起來也沒有香港多，香港的購物中心基本上每一個拿出來都是很有特點的，很成功，生意很興隆，但是我們國內這么多的城市，30多省會城市，包括其他二三線城市發(fā)展了很多購物中心，但是成功的不多，我們說購物中心是零售商業(yè)地產的核心形態(tài)，投資者和開發(fā)上首先需要建立清晰的商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略核對零售商業(yè)地產項目的資產運營理念，我們很多開發(fā)商朋友，有的原來是做批發(fā)市場的，賺了很多錢，后來拿了一塊地建購物中心。有的純粹是房地產開發(fā)商，政府要求必須建商業(yè)，不得已為之。有的城市中心地段，商業(yè)價值很高的地段，如果不做商業(yè)很可惜，都是由于種種原因，不得已而為之。遇到一個機會，怎么發(fā)展商業(yè)地產，開發(fā)購物中心，這些公司來講，戰(zhàn)略發(fā)展目標不清晰，因為目標沒有把商業(yè)地產作為公司的支柱產業(yè)去發(fā)展，去看待，所以對商業(yè)地產存在誤區(qū)，尤其對零售商業(yè)地產來講，資產運營的理念根本就沒有，比如建了就想賣，想套現(xiàn)等等。我們在戰(zhàn)略上來講，購物中心是持有型資產，具有較高的持續(xù)經(jīng)營價值，當然我不反對賣，但是局部的賣，賣哪些，在規(guī)劃中怎么去處理，購物中心也是現(xiàn)代集中式商業(yè)，需要進行整體統(tǒng)一經(jīng)營運作的特殊商業(yè)資產，購物中心是通過有效行銷管理的過程來實現(xiàn)資產價值，開發(fā)和持有購物中心是資產運營的概念，大家必須要明確，購物中心的選址條件要求比較高，它所選定的地理位置具有稀缺性和唯一性，一旦你造了購物中心，商業(yè)地產地塊有稀缺性，短期內旁邊很難有這樣的購物中心出現(xiàn)，所以有很大的資產價值，那么購物中心建造技術條件和投資成本要求比較高，另外購物中心的培育期和回報期比較長，通常開業(yè)后超過三年甚至以上的時間才進入回報期，核心價值回報方式包括一個可以產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，第二經(jīng)營租金收益回報，第三物業(yè)價值增值。那么最后來講，制訂計劃在資本市場尋找實現(xiàn)資產增值的出口，商業(yè)地產和購物中心一定要想辦法在今后經(jīng)營成熟以后，在資本市場找到資產增值的出口，像香港的恒龍是唯一持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營內容的地產商，股票香港價值也是很高，也是很穩(wěn)定，因為它的租金收益很穩(wěn)定，上海的恒龍廣場大家都知道，是恒龍集團開發(fā)的，恒龍這樣的公司來講，資本市場上獲取價值。如果一個企業(yè)沒有商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略，沒有購物中心經(jīng)營管理的理念，想去做這件事情風險很大，波折很多，困難重重，搞不好就會爛尾，就會夭折。
我們講講商業(yè)規(guī)劃，我們說符合市場特征，并能夠超越和引領市場的商業(yè)規(guī)劃，是購物中心項目成功的重要前提。有人說規(guī)劃等于財富，不了解規(guī)劃很難得到這樣的商業(yè)價值，一個規(guī)劃符合市場和商業(yè)規(guī)律，商業(yè)規(guī)律商業(yè)上經(jīng)營和消費的規(guī)律，并能夠在購物中心內部形成不同業(yè)態(tài)，購物餐飲、娛樂、休閑、服務在這個購物中心不同的業(yè)態(tài)，統(tǒng)一業(yè)態(tài)不同租戶，以及不同樓面之間能夠形成良性互動這樣的商業(yè)規(guī)劃是購物中心成功的前提。
我本人是做商業(yè)出身的，我認為我很了解消費者的需求，也很了解租戶的需求，另外關鍵我們要了解租戶之間的互動關系，因為在購物中心這種多業(yè)態(tài)、復合型商業(yè)設施里面，那么可以有不同的業(yè)態(tài)不同檔次不同類型的租戶在里面，怎么樣在布局方面形成良性互動，這樣將來才能成功，比如很多說做招商，像圍棋一樣做招商，這個購物中心一定會失敗，因為不了解商業(yè)之間的互動關系，很難在多樓層里面形成良好的布局，顧客走進來以后，也不能從一樓走到五樓，把整個購物中心的人氣帶進來，所以很難，所以掌握這種互動是特別重要，符合消費者基本需求喜好和滿足租戶選址和拓展條件為基本思考，你不知道租戶選址條件是什么，你不知道消費者的喜好，你就招一些品牌，招一些租戶來，一方面租戶不可能來，也可能來了也不持久。跟他的發(fā)展條件是不相符合的，做再多的招商也沒有用，有一些企業(yè)說成立招商部，結果發(fā)現(xiàn)招商總監(jiān)和招商經(jīng)理不是太了解租戶，所以就沒有辦法招到商鋪，因為招商需要和租戶之間有對話的語言，有對話的資格。如果別人說半天，你不知道人家想的是什么，恐怕你很難把他招進來。目前我們中國商業(yè)地產的發(fā)展歷史比較短，這方面成長起來的人才遠遠不夠，尤其和國際租戶接觸比較少，所以這方面不清楚也難免，但是希望大家了解，做招商一定要和租戶和品牌之間有對話的語言，有共同的理念和文化，你才可以談合作，否則非常困難。
我們說在購物中心里面，除了上面以外，要選擇適合購物中心發(fā)展類型，我們開購物中心，有的1萬多平米也叫做購物中心，2萬多也叫做購物中心，大家對購物中心的理解可能不一樣，無論什么類型，商業(yè)街就是商業(yè)街，商業(yè)街也是購物中心的形式，只是開放式的商業(yè)街區(qū)而已。我們說選擇什么樣的類型，這也很重要，另外選擇類型以后，創(chuàng)新消費概念，作為購物中心突出的特色和賣點，這一條來講，現(xiàn)在大多數(shù)購物中心不成功有關系，定位沒有做好，購物中心是建給誰的？我們有什么樣的租戶會來？我們創(chuàng)造什么理由讓消費者進來消費？我們總是想著什么樣的百貨，一個大賣場等等就可以做購物中心了，招進品牌店，這是非常簡單的理解，由于沒有特色和賣點所以導致不成功，尤其百貨業(yè)出現(xiàn)同質化非常嚴重，千店一面的現(xiàn)象。如果沒有賣點，沒有特色的話，恐怕成功很難。我們說的商業(yè)地產規(guī)劃和傳統(tǒng)的地產營銷策劃有本質的區(qū)別，有的人問我，你是房地產公司？我說不是。你是中介公司？我說不是，我說我是商業(yè)咨詢顧問公司，不是一個策劃公司，但是有策劃的內容在里面，大家理解的策劃公司就是傳統(tǒng)型的憑經(jīng)驗拍板的，找很多項目做專家論證會，這個論證會有“三拍”，第一個拍腦袋，第二拍胸脯，第三拍屁股就走，這種“三拍型”的策劃我是很不贊同的。商業(yè)地產四十年大計，出了主意不成功，這是不負責任，造成社會財富的浪費，造成發(fā)展商的損失。
那么商業(yè)地產規(guī)劃是經(jīng)營的行為，不是到開業(yè)再經(jīng)營，具有戰(zhàn)略性。商業(yè)地產的定位本身就是戰(zhàn)略咨詢的范疇，是決策行為，要有客觀性、可行性、長遠性、可持續(xù)性、短期不可逆轉性，有前瞻性、可操作性、面臨現(xiàn)實考驗的挑戰(zhàn)性，所以經(jīng)過這么多以后，這個東西到底行不行，要面臨現(xiàn)實的考驗，有這么一個挑戰(zhàn)，但是傳統(tǒng)地產營銷策劃，我認為具有銷售行為，從一開始就是銷售行為，不是經(jīng)營行為，有戰(zhàn)術性、主觀性、技巧性、短期性、可逆轉性，可炒作性，具有心理期待空間，所以這方面要下工夫，不要用傳統(tǒng)營銷策劃的概念做商業(yè)地產的規(guī)劃。
購物中心的規(guī)劃，必須以實現(xiàn)商業(yè)地產價值最大化和具有可持續(xù)競爭能力為戰(zhàn)略出發(fā)點和目標重點，商業(yè)地產的規(guī)劃，怎么樣讓這個項目商業(yè)價值最大化，這是第一個目標，第二個目標怎么樣讓可持續(xù)競爭能力，如果不以這個作為戰(zhàn)略出發(fā)點，作為目標終點的話，這樣的購物中心的規(guī)劃，這樣商業(yè)地產的價值是一般，可能生命力很有限，這是從我本人來講，我是以這兩個為出發(fā)點，當然不同的發(fā)展商有不同的要求，我剛才講的戰(zhàn)略不同，項目開發(fā)理念不一樣。我舉個例子，上海某一個在香港上市地產公司，在西南某一個城市，批發(fā)市場拆完了給他做綜合商業(yè)，他找到我，這個可以做集中式商業(yè)購物中心，最后說不行，還要做批發(fā)市場，做批發(fā)市場是一種價值，做購物中心也是價值，所以你是選擇哪樣的價值，中小發(fā)展商可能選擇短期的行為，小價值，趕快賣了賺錢，作為一個有實力的開發(fā)商，有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商應該讓價值最大化，一定要有可持續(xù)競爭能力，如果沒有的話，最后可能是一個爛尾樓。如果做商業(yè)地產做不好，價值可能是零，可能是負的，所以商業(yè)地產開發(fā)的價值選擇方向，購物中心、城市綜合體、現(xiàn)代復合式商業(yè)地產、商業(yè)街、專業(yè)市場、公寓、寫字樓、店會展中心，可持續(xù)競爭能力的實現(xiàn)條件，有深度的經(jīng)濟，市場與需求現(xiàn)狀研究，未來發(fā)展水平預測，這是前提，我們研究來講，宏觀經(jīng)濟分析，另外城市規(guī)劃的發(fā)展與商業(yè)格局演變方向，找到將來戰(zhàn)略要點在哪里，尋求與城市未來建設的現(xiàn)代交通設施接軌，找到潛在的競爭對手與發(fā)展空間，目的是超越對手，占據(jù)制高點。在業(yè)態(tài)上可以適當超前，或者做一個他們沒有的等等，所以要找競爭對手是誰，目前是超越他們，在選址城市現(xiàn)在或未來核心位置區(qū)域，提早占領市場獲取領先優(yōu)勢，商業(yè)地產占盡商機，你先來了，先到先得。
在那么商業(yè)概念的差異化，是要引領市場創(chuàng)造消費，我們的目標能夠提升城市消費者生活素質，創(chuàng)造現(xiàn)代生活方式，把去逛購物中心作為一種生活方式，停車愿意停在購物中心里面，同時要能夠提升城市商業(yè)發(fā)展水平，如果我們造一個商業(yè)購物中心不能為城市商業(yè)水平發(fā)展提供幫助，也不是十分成功的，就像做批發(fā)市場，一個很普通的步行街，不能為城市商業(yè)發(fā)展提供幫助，也不是很好的商業(yè)概念，同時購物中心要建造地標性商業(yè)，要建立良好的商業(yè)環(huán)境條件與租戶資源渠道，沒有良好的商業(yè)環(huán)境條件與租戶資源渠道，也很難實現(xiàn)。剛才講了，有的造得很漂亮，但是招商不到位，這就是他們沒有這種渠道，有人告訴我，一線品牌選址條件，舉例來講，五星級店的標準去考慮，可能會有談判的可能。同時要建立優(yōu)秀的運營管理團隊和體系，這一條和開發(fā)商距離比較遠，去年我在廣州的論壇講購物中心管理理念和實施方法的時候，在座有幾百個聽眾，說舉手看一看，現(xiàn)在有做運營管理和體系，只有三個人，我說對你們表示敬佩，我說沒有舉手的，你們的挑戰(zhàn)即將來臨，購物中心在找地、規(guī)劃、設計、招商，我相信從今年開始，我們內地的購物中心會進入開業(yè)的爆發(fā)期階段，終于可以開業(yè)了，所以運營管理普遍面臨的棘手和挑戰(zhàn)的問題，如果沒有做好準備要做好思想準備，最后是要樹立商業(yè)地產品牌，我們造購物中心，希望能夠樹立這樣的發(fā)展商的商業(yè)地產品牌，比如像我們講的銅鑼灣廣場，從香港復制到大陸，崇光百貨從日本到臺灣、香港、到大陸，華潤萬象城開到杭州、成都、沈陽、大連，這就是成功的商業(yè)地產品牌，可以帶來無形的價值，政府一聽萬象城來了，肯定找最好的地方給你，條件降到最低，很多北方城市的領導到深圳參觀華潤萬象城，甚至在萬象城嘉禾影院看電影，覺得很舒服，這就形成了商業(yè)地產的品牌，前面講的購物中心開發(fā)的戰(zhàn)略和理念、規(guī)劃要注意的事項，這個非常的復雜。
我們做商業(yè)地產規(guī)劃，經(jīng)過專業(yè)的研究以后，形成的結論不會有偏差的，所以決策方面一定要慎重，而不是傳統(tǒng)型的策劃，做調查，收集一大堆資料回來，拍腦袋就出來一個規(guī)劃概念，這種做法很錯誤也很危險的，因為拿到的資料沒有核心發(fā)現(xiàn)，不知道市場需要什么，你那個概念是沒有可實施性和可操作性的，設計師拿到這樣一個規(guī)劃不知道怎么設計，不知道購物中心需要什么，不知道怎么去做，實施不下去，發(fā)展商招商團隊也不知道定位是什么，怎么圍繞定位制訂招商規(guī)劃，這種規(guī)劃理念希望大家盡量不要做，要做就要從專業(yè)的角度做好，前面講到規(guī)劃，國際化類型是什么？我們說每種購物類型都有其特定地理位置、交通環(huán)境、商圈覆蓋范圍、規(guī)模、建筑形態(tài)、目標消費群體需求和實現(xiàn)差異化商業(yè)競爭的選擇方向，購物中心選擇什么類型的區(qū)域，有的城市的商業(yè)區(qū)，有的是CBD、有的是行政中心，比如成都的南部高新區(qū)，很多行政中心形成中心區(qū)域，還有教育、文化區(qū)，還有休閑旅游區(qū)，還是工廠、物流區(qū)，還是城市主干道旁，還是交通樞紐、口岸附近，還是新發(fā)展區(qū)、城郊結合部，還是濱海、濱江等水岸商業(yè)等等，不同購物中心類型需要不同商業(yè)概念和特色賣點，為消費者創(chuàng)造一個前來光顧的理由，憑什么讓人家來？這就是商業(yè)規(guī)劃必須要回答的問題。目標消費群特點與需求水平不同，租戶類型及層級不同，品牌文化，商業(yè)賣點，管理與溝通方式，市場推廣手法都不同。
九州遠景公司總結國外先進國際發(fā)展形態(tài)及其專業(yè)協(xié)會相關定義的基礎上，定義了具有典型意義的11種購物中心類型，比如說城市購物中心，比如說超級地區(qū)購物中心，地區(qū)購物中心，鄰里購物中心，還有購物公園，還有能量中心，還有生活時尚中心，還有娛樂中心，還有工廠直銷中心，比如說奧特萊特，應該說叫奧特萊斯才對。我估計創(chuàng)辦人可能是特意為了讓名字有差異化才這樣做的，這樣會貽笑大方，應該把“特”字該“斯”，因為奧特萊斯的講法是國際的。還有專業(yè)市場購物中心，美食中心，你的商業(yè)組合怎么樣，有哪些業(yè)態(tài)，你和消費者的溝通，選址怎么樣，11種類型里面，根據(jù)核心價值，選址條件，主力店的占比，功能的組合，甚至購物娛樂傾向，消費者溝通，我們做了這些模型，不同購物中心不行是不一樣的，這是超級地區(qū)購物中心，地區(qū)購物中心、鄰里中心都是不一樣，購物公園也是很大的差距，工廠直銷中心怎么樣，娛樂中心怎么樣，美食中心怎么樣，都有不同的一些條件，所以我們說在11種購物中心類型里面不能涵蓋所有。
目前泛商業(yè)中心很多。購物中心的營銷要素是什么？購物中心不同的營銷要素，向消費者呈現(xiàn)著不同的核心價值和形態(tài)，比如說商業(yè)組合里面有多少個主力店，主力店的類型和構成，行業(yè)類型和業(yè)態(tài)形式，主力店的面積占比是多少，整體功能組合中，組合是怎樣的，選址條件，是處于什么樣的區(qū)域？商圈特性，交通條件如何，場地面積，建筑面積大小，比如購物娛樂傾向性，我們一個經(jīng)濟模型研究這個東西，購物中心怎么規(guī)劃和體現(xiàn)。消費者的消費行為還是以購物為主要內容還是以休閑娛樂為主要內容，以滿足個人的自我實現(xiàn)需求還是以滿足家庭基本生活需求為主，感性成分更多還是關注性價比的理性消費行為，采取的建筑形式特征，封閉或開放，樓層數(shù)量與功能分配，外部交通銜接，出入口設置，內部交通動線安排，空間布局，設施配置，人性化的銷售支持區(qū)域設置，停車場地上或地下的設置方式，停車位數(shù)量及其面積，景觀設計，視覺設計、標識與導向設計。廣告位、企業(yè)、產品、服務傳遞，公共信息資源分享，比如LED大屏幕設在哪里，放在外面還是里面，香港一些購物中心放在里面，比如停車場，香港一個購物中心在海邊，它把停車場設在15、16樓。另外，深圳萬象城樓層停車的方式，很多人為了滿足這樣的方式，專門到萬象城去，想上幾樓停在幾樓，不用到地下，尤其很多女士開車技術不是很好，怕進地下停車場。所以這樣的停車環(huán)境是非常好的，有自然采光，戶外光線充足。
購物中心根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟特點、零售市場及商業(yè)現(xiàn)狀，結合項目所處地域特點，購物中心可考慮發(fā)展方向是什么，我們做什么樣的商業(yè)，大型商業(yè)綜合體購物中心，能量中心，中高檔餐飲及休閑娛樂中心，大型專業(yè)市場，還是旅游、運動健康中心，還是奧特萊斯品牌折扣中心，還是開放式商業(yè)街區(qū)，我們做大型的購物中心是怎樣的，這是英國伯明瀚一個購物中心，我們要做泛商業(yè)類型，旅游休閑、運動是怎樣的，我們做一個開放式商業(yè)街區(qū)是怎樣，我們要做一個專業(yè)市場。
現(xiàn)代商業(yè)概念在購物中心規(guī)劃中的運用，要做好這樣的規(guī)劃，首先要回答一些問題，這是發(fā)展商和規(guī)劃公司必須要回答的一系列問題，這些問題在我們工作模塊里面必須體現(xiàn)，這樣的中心吸引哪些目標消費群，這些目標消費群的需求是什么？采取的商業(yè)模式是什么？各模塊的商業(yè)規(guī)模多大，采取怎樣的開發(fā)步驟，項目商業(yè)選擇何種商業(yè)概念及目標市場定位，才能夠符合目前區(qū)域發(fā)展要求，項目商圈范圍多大，商圈內人口、交通、規(guī)劃條件狀況如何，商圈內是否有現(xiàn)存的未來潛在的競爭對手？競爭對手的市場定位如何？是否存在商業(yè)缺失？在選定的項目方案中，應采用怎樣的行業(yè)組合？應選擇怎樣的主力店、次主力店？應采用怎樣的租戶組合以使得商業(yè)概念得以落實。我們從消費人群和行業(yè)、消費形態(tài)確定購物中心主題，與行業(yè)消費形態(tài)就是運動、休閑、數(shù)碼體驗，家居生活、時尚個性。
定義各主題下行業(yè)經(jīng)營范圍幾個字的面積配比，比如說女性占多少，奢侈品占多少，年輕怎么樣，中產階級怎么樣，家居生活怎么樣，根據(jù)這樣的主題與目標消費者購物中心定位的相關性，篩選目標主題短名單，笑臉就是OK的，哭臉就是不行的，這是一個篩選，通過租戶資源可得性，來的條件是什么，有什么要求，我們在商業(yè)規(guī)劃里面有一個選擇模型，這個判斷非常重要，要根據(jù)租金的收益、毗鄰環(huán)境匹配性以及競爭環(huán)境四個緯度，篩選評估最高排名經(jīng)營主題。
舉例來講，這個購物中心是時尚體驗中心還是運動休閑中心，我們會放不同的東西在里面，從而尋找目標消費群提供滿足購物、餐飲、娛樂休閑及服務需求的全方位解決方案，假如中產階級為核心的目標運動休閑體驗中心以這么多東西放在里面，作為消費核心驅動者的次主力店，需要充分考慮和迎合目標消費群對于品質和性價比的要求，3-5年以后會出現(xiàn)一些次主力品牌逃離百貨公司的現(xiàn)象，那個時候百貨公司的日子會很難過，比如現(xiàn)在熟悉的ZARA進了杭州，它不會選擇到購物中心，因為本身有很明確的消費群體對象，有很豐富的產品系列，有很時尚的流行元素，所以它有一定的規(guī)模，1200平米是最低開店面積標準，它自己的管理和服務都有自己的一套模式，所以我們要十分關注次主力店的經(jīng)營，這是意大利一個品牌，還有百思買電器，還有俏江南，流行時尚餐飲，一茶一座，金錢豹等等，還有H2M，這是瑞典的一個品牌，現(xiàn)在進了上海、北京，對將來中國的百貨店還是有很大威脅，還有娛樂休閑的一些店�，F(xiàn)代城市購物中心核心價值元素，品位元素、個性化，體現(xiàn)個性化的元素，什么樣的東西才是個性化，精致的元素，我們要體現(xiàn)優(yōu)雅的元素。前面講了這么多購物中心。
符合多種消費業(yè)態(tài)，以個人生活享受和價值實現(xiàn)為目標的體驗式、個性化的泛商業(yè)概念是消費者未來追求的核心消費模式之一，休閑商業(yè)、溫泉、水會、足浴，美容、纖體、美甲、高爾夫練習場、運動商業(yè)：恒溫游泳池、畫廊、藝廊、手工藝作坊等等，還有一些會所商業(yè)：比如商務會所、社區(qū)會所、SPA會所、名人會、名媛會、政治家會所，長安俱樂部就是典型政治家會所，還有教育商業(yè)：親子活動、早期幼教、補習中心等等，還有健身商業(yè)：健身房、口腔、齒科、體檢中心，藥膳房，養(yǎng)生滋補館，服務商業(yè)：銀行、保險、證券行、理財中心等等，還有展示商業(yè)，還有創(chuàng)意商業(yè)：LOFT辦公室、時尚基地，藝術創(chuàng)作，音像制作。符合多種消費業(yè)態(tài)。
舉個例子，宏夢童趣生活店，要做中國的迪斯尼，現(xiàn)在開了50家店，從幾十平米到幾千平米都有，上海、北京、深圳等等的都有，宏夢動漫廣場概念，2萬平米，這是體驗過程，角色扮演為主題，劇場、影院、兒童參與、娛樂、卡通動漫一體的新的商業(yè)概念。還有奢侈品主體的商業(yè)。國際成功購物中心案例研究，香港時代廣場，這是目前來講，香港效益最好，經(jīng)營最成功，時代廣場依然是推崇的購物中心，效益非常好，比如新加坡怡豐城。
時代廣場成功經(jīng)驗的借鑒意義很多，定位于中高收入的寫字樓商務人群和訪港游客，提供以購物中心為主的功能，提供豐富的商品，滿足顧客需求，成功的租戶組合，從建筑內部打通通道，規(guī)劃設計空間感強，將美食廣場設在購物中心頂層，在多個樓層內部設置主力店，在購物中心設置標志性的電子屏幕和時鐘，差異化的顧客服務為顧客提供了特殊和特色的服務和消費理念。時代廣場的主力店中的電影院的出入口獨立的購物中心之外，沒有起到主力店的作用。這是不足的地方。
新加坡的怡豐城，這是在海邊上，怡豐城二樓主要是針對青少年、小孩與家庭，三樓有空中屋頂、戶外劇院等等，還有嘉華影院，還有頂層親水露天活動廣場增加休閑氛圍。我們再看一看，Cocowalk，這是娛樂餐飲的比例大于購物，規(guī)模較小的開放式建筑形式營造輕松消費氛圍，有16塊放映屏幕的AMC影院，這是簡單跟大家做一個分析，耽誤大家很多時間，希望有機會和大家交流學習，謝謝！
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