三宅設(shè)生：商業(yè)設(shè)施形態(tài)的流行趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
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2007-08-19 20:14
圖為北京中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計(jì)總監(jiān) 三宅設(shè)生
大家好，很高興能夠借今天的機(jī)會(huì)能跟大家見(jiàn)面，我叫三宅設(shè)生。
首先，非常感謝主辦方能給我這個(gè)非常好的機(jī)會(huì)來(lái)參加今天的大會(huì)，同時(shí)也感到非常的榮幸。
我來(lái)自于日本，可能在語(yǔ)言的表達(dá)細(xì)節(jié)和方式上存在著一些差別，還希望各位能夠耐心的聽(tīng)下去。
北京中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)有限公司成立至今四年，我們做過(guò)各種各樣的商業(yè)調(diào)查分析以及消費(fèi)者動(dòng)向的調(diào)查分析。在做商業(yè)企劃的過(guò)程中，跟很多專家進(jìn)行了交流與溝通。從中我們不斷的積累了經(jīng)驗(yàn)，也借鑒了歐美、日本國(guó)家商業(yè)發(fā)展的歷史以及衰退的過(guò)程，針對(duì)今后中國(guó)商業(yè)方向的前進(jìn)性，希望我今天能給大家提供一些意見(jiàn)作為參考，為推動(dòng)中國(guó)的商業(yè)能夠貢獻(xiàn)一份微薄之力。
接下來(lái)想對(duì)中國(guó)的現(xiàn)狀，在這一方面我不做過(guò)多的分析和解釋，大家都有一定的了解，借今天的機(jī)會(huì)給大家介紹一下其他的國(guó)家在歷史上的發(fā)展與中國(guó)有相似的狀況。在圖中我們可以看到，現(xiàn)階段流通的結(jié)構(gòu)在不斷的發(fā)生變化。
現(xiàn)在，舊的模式和觀念在不斷的變化，也在面臨著淘汰，中國(guó)正在以其他國(guó)家沒(méi)有的速度前進(jìn)。在我們看來(lái)，先進(jìn)國(guó)家花費(fèi)了20年的時(shí)間創(chuàng)造了歷史，我們中國(guó)甚至用5年的時(shí)間來(lái)超越它。但這一系列的變化不僅體現(xiàn)在業(yè)界當(dāng)中，消費(fèi)者的動(dòng)向也發(fā)生了變化。在這當(dāng)中最為明顯的是現(xiàn)在汽車的持有量在超出想象的增長(zhǎng)。
在信息化的時(shí)代里，通過(guò)媒體或電影等等這些從國(guó)外傳入的信息，要改變當(dāng)代人們的生活方式的話，相對(duì)比較簡(jiǎn)單。但汽車的話，需要我們親自體會(huì)它的便利性，這樣才能體現(xiàn)它的優(yōu)越性。所以，今后消費(fèi)者在選擇大型的商業(yè)設(shè)施的時(shí)候，這將成為一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)和因素。
目前，在我們中國(guó)還存在著人均收入的差異比較大，出現(xiàn)的商業(yè)設(shè)施主要把高收入的人群作為目標(biāo)客群來(lái)考慮，現(xiàn)在中等收入的汽車的持有量也在增加，針對(duì)長(zhǎng)期的發(fā)展必須充分的考慮到停車場(chǎng)和交通設(shè)備的重要性。
現(xiàn)在，不斷的有新型的業(yè)態(tài)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，這一點(diǎn)也證明了商業(yè)環(huán)境的變化。相信今后在中國(guó)國(guó)內(nèi)還會(huì)不斷的出現(xiàn)新型的業(yè)態(tài)。
剛才介紹了一下中國(guó)現(xiàn)階段的一個(gè)狀況，接下來(lái)想給大家介紹一下日本商業(yè)發(fā)展的歷史以及內(nèi)容。
中海首佳公司已經(jīng)做了50年業(yè)務(wù)上的工作，接下來(lái)想介紹一下實(shí)際操作的案例。集中包括了百貨、購(gòu)物中心、超市、娛樂(lè)中心等等各種業(yè)種業(yè)態(tài)的業(yè)務(wù)內(nèi)容。
經(jīng)過(guò)50年以上的經(jīng)營(yíng)，隨著時(shí)代的進(jìn)步，共同走過(guò)了歷史的變遷。
（大屏幕圖略）大家看見(jiàn)的是實(shí)際的購(gòu)物中心和超市的一些圖片。
（大屏幕圖略）現(xiàn)在的這幅圖是行業(yè)中心的一些圖片。
（大屏幕圖略）這里是給日本的購(gòu)物中心做了一個(gè)分類表。
美國(guó)的商業(yè)很大方面影響了日本商業(yè)的發(fā)展。商圈距離以及各方面的狀況，對(duì)本身國(guó)土狹小的日本來(lái)說(shuō)，比起美國(guó)商業(yè)環(huán)境更加嚴(yán)峻，而且競(jìng)爭(zhēng)也更加的激烈�，F(xiàn)在韓國(guó)同樣也出現(xiàn)相同的狀況。由于購(gòu)物中心的細(xì)分化，各自確定自己的位置，通過(guò)深入的發(fā)展，確立了日本獨(dú)有的業(yè)種業(yè)態(tài)。
在中國(guó)出現(xiàn)的很多沒(méi)有明確定位而盲目虛張聲勢(shì)的做法，雖然引起一時(shí)的關(guān)注，但是最終失敗的比較多。在其中，有一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題就是在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅速的時(shí)代里面，短期的受益方式被普遍追求。但是現(xiàn)在中國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)方式也在開(kāi)始變化，審美方式也在提高，相信今后消費(fèi)者會(huì)更多的按照自己的方式去選擇商品。
在日本普遍的店鋪當(dāng)中，基本上都確立了各自的功能。以功能為基礎(chǔ)滿足時(shí)代性和消費(fèi)者的需求，有效的幫助了銷售額的增長(zhǎng)；另一方面滿足消費(fèi)者需求，確保了收益效果以及企業(yè)形態(tài)在不斷求新的過(guò)程中取得它的勝利。
日本的消費(fèi)者在評(píng)價(jià)一個(gè)商業(yè)設(shè)施的時(shí)候，不僅要求商業(yè)環(huán)境的高度，還需要根據(jù)商業(yè)設(shè)施對(duì)社會(huì)作出了貢獻(xiàn)來(lái)判斷它的價(jià)值。對(duì)于安全以及環(huán)境方面的考慮，這些肉眼看不見(jiàn)的地方恰恰是提升商業(yè)的關(guān)鍵，這也是存在的一個(gè)商機(jī)。而且，在不久的將來(lái)，特別是北京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之后，隨著我們國(guó)家精神文明的不斷提高，考慮大型商業(yè)設(shè)施或者是流通行業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，從現(xiàn)在我們就應(yīng)該著重的抓起。
接下來(lái)我們?cè)囍鴱氖澜绲牧鞒探Y(jié)構(gòu)來(lái)看看中國(guó)。現(xiàn)在中國(guó)存在的對(duì)將來(lái)哪些的擔(dān)憂和風(fēng)險(xiǎn)。其中有一個(gè)問(wèn)題是商業(yè)設(shè)施的大型化，剛才也提到過(guò)，沒(méi)有一個(gè)明確的定義之下極速的發(fā)展，這種形式在其他國(guó)家是沒(méi)有的。到目前為止存在著普遍的投資觀點(diǎn)是追求短期內(nèi)的收益效果，但是這種設(shè)施的規(guī)模是否符合現(xiàn)在社會(huì)的消費(fèi)水平，這個(gè)問(wèn)題值得我們認(rèn)真的去考慮。商業(yè)設(shè)施的大型化它存在一定的優(yōu)勢(shì)，也有一個(gè)反面，同時(shí)增加了它的風(fēng)險(xiǎn)。今后，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨著時(shí)代的變化逐漸的反映出來(lái)。
最近發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，就是我們所說(shuō)的“摩爾”，他成為了大型購(gòu)物中心的代名詞，本身人們并沒(méi)有給他一個(gè)具體的定義。即便是這樣，還要將設(shè)施大型化的話，必須完成設(shè)施所需要的基本條件，否則就不能確定它發(fā)展的要素。我們?cè)陬A(yù)測(cè)時(shí)代變化的同時(shí)，是要做好順應(yīng)時(shí)代變化的準(zhǔn)備。無(wú)論大小，每一個(gè)環(huán)節(jié)都非常的重要。
以下這幾點(diǎn)是作為企業(yè)為迎接下一個(gè)時(shí)代的到來(lái)，整頓體制，做好準(zhǔn)備的要素。在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，不僅要考慮眼前的利益，越是經(jīng)濟(jì)好、風(fēng)險(xiǎn)小的時(shí)代越要把眼光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)；越是風(fēng)險(xiǎn)大的時(shí)代，越要厚積勃發(fā)，爭(zhēng)取長(zhǎng)期性的發(fā)展。
我們來(lái)分析一下今后什么樣的商業(yè)設(shè)施會(huì)不被淘汰，而且會(huì)取得勝利。針對(duì)這樣一個(gè)話題，我們來(lái)分析一下怎么樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。這里借用一句諺語(yǔ)，叫做“機(jī)會(huì)總是給有準(zhǔn)備的人”。
（大屏幕圖略）這個(gè)表中體現(xiàn)了美國(guó)以及日本流通業(yè)態(tài)的變化。其中娛樂(lè)休閑型SC、主題型SC是中國(guó)存在很大的發(fā)展空間，今后值得關(guān)注的部分。也就是說(shuō)，現(xiàn)在人們對(duì)物質(zhì)的追求慢慢轉(zhuǎn)移到了對(duì)非物質(zhì)性，感性的追求，圖中的業(yè)態(tài)有如我們的市場(chǎng)，雖然有些部分的業(yè)態(tài)被認(rèn)為是先進(jìn)，但是已經(jīng)被作為廣告宣傳的關(guān)健詞開(kāi)始活躍。所以我認(rèn)為這將會(huì)開(kāi)辟一個(gè)新的時(shí)代。也就是因?yàn)樗歉行缘臇|西，更要注重本身的內(nèi)容，也就是我們一直在強(qiáng)調(diào)的基本要素。
那么針對(duì)娛樂(lè)以及服務(wù)業(yè)的基本要素，我們?cè)趫D中列舉了四個(gè)。掌握四個(gè)要素的平衡是缺一不可的。四個(gè)要素包括娛樂(lè)、舒適、熱情、愉悅。雖然我們說(shuō)是娛樂(lè)方面的業(yè)態(tài)，但是說(shuō)到底如果失去了商業(yè)的根本，就很難取得成功。商業(yè)還有一個(gè)不可忽略的硬件因素，就是利弊條件。
戰(zhàn)略性的規(guī)劃也極其重要，具體的人物、時(shí)間、地點(diǎn)以及花多少費(fèi)用，地址的設(shè)定、時(shí)間環(huán)節(jié)等等都不可缺少的。
在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)定之前，首先商圈的設(shè)定。在中國(guó)存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為商圈就等于是保證利潤(rùn)的區(qū)域。在日本來(lái)說(shuō)，日本把商圈的定義只是當(dāng)做戰(zhàn)略實(shí)施的一個(gè)基本素質(zhì)的依據(jù)來(lái)看待的。
接下來(lái)需要考慮的要素是包括人、物、情的店鋪系統(tǒng)化，為達(dá)到目標(biāo)的系統(tǒng)體制。商業(yè)設(shè)計(jì)方面也是一樣的，針對(duì)戰(zhàn)略和目標(biāo)將設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)分并開(kāi)展工作。我們有效的展開(kāi)業(yè)務(wù)，獲得顧客的認(rèn)可和認(rèn)同，我們認(rèn)為只有通過(guò)這種方式才能作出好的商業(yè)設(shè)施。
在操作商業(yè)設(shè)計(jì)的工作過(guò)程中，不僅依靠了設(shè)計(jì)的觀點(diǎn)，同時(shí)需要結(jié)合對(duì)市場(chǎng)和商品的研究，做好了一系列專業(yè)、全面性的掌握后，才能做出一個(gè)好的商業(yè)設(shè)計(jì)。
最后，我想借《三國(guó)演義》里面的天時(shí)地利人和的典故來(lái)做今天的總結(jié)。從古代的多數(shù)戰(zhàn)勝少數(shù)的時(shí)代現(xiàn)在已經(jīng)慢慢轉(zhuǎn)變成依靠戰(zhàn)略來(lái)取得勝利的局面。中國(guó)古代有一個(gè)大家熟悉的諸葛孔明，可以把他理解為現(xiàn)代的商業(yè)顧問(wèn)。如果一個(gè)軍隊(duì)沒(méi)有好的指揮和完善的管理體制，以及超前的策略，終究也只是一盤散沙。對(duì)我們商業(yè)來(lái)講也是同樣的道理，不管能力水平有多高，但是沒(méi)有做好整體的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及長(zhǎng)期性的經(jīng)營(yíng)策略，最終的結(jié)果也是等待著淘汰。
謝謝大家的耐心聽(tīng)講，今后有機(jī)會(huì)希望能夠在實(shí)踐中進(jìn)行合作。
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