萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林：購(gòu)物中心如何選擇主力零售商
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聯(lián)商網(wǎng)
2005-09-07 09:36
�。▓D為大連萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)在亞太零售大會(huì)上演講）
近三年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展公司專注于做購(gòu)物中心，在全國(guó)19個(gè)城市建了21個(gè)購(gòu)物中心，總面積300萬(wàn)平方米，其中開業(yè)12個(gè)，在建9個(gè)。我們的目標(biāo)是到2010年至少建設(shè)50個(gè)購(gòu)物中心，爭(zhēng)取60個(gè)，總面積700—800萬(wàn)平方米，年租金收入40億元以上，這是我們的長(zhǎng)期目標(biāo)。今年要新開8家購(gòu)物中心。我們也積累了一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)：
購(gòu)物中心必須先招商再投資
目前中國(guó)真正的購(gòu)物中心5萬(wàn)平米以上不到300家，但接近三分之一出現(xiàn)了問(wèn)題甚至較大問(wèn)題，出現(xiàn)問(wèn)題的最根本原因是開發(fā)商都是做住宅出身，簡(jiǎn)單克隆住宅地產(chǎn)運(yùn)作模式。東莞、松江都有MALL開發(fā)商都有找萬(wàn)達(dá)去招商，但都被萬(wàn)達(dá)拒絕了，如上海松江一MALL單層8萬(wàn)平米，實(shí)在太大了，我建議他炸掉再設(shè)計(jì)，但他們沒同意，后來(lái)這個(gè)MALL項(xiàng)目被政府取消．
招商的關(guān)鍵是選擇主力店
租金低、租金升浮小是引進(jìn)主力店的缺點(diǎn)，但好處是能帶來(lái)人氣，能保持穩(wěn)定人氣。而中小店鋪可以提升租金。面積超過(guò)5萬(wàn)平米但如果沒主力店風(fēng)險(xiǎn)比較大。但主力店多大面積合適呢？選擇什么樣的零售商？國(guó)外投資基金都是比較喜歡主力店占比面積比較大的購(gòu)物中心，一般是占比70％以上。
而且必須選擇人流量大的主力店，盡可能少選家居建材零售商，因?yàn)榻ú南M(fèi)者大多是理性、大宗消費(fèi)者，人流量有限。
選擇主力店的另一個(gè)注意事項(xiàng)是只選對(duì)的，不選大的，不能迷信500強(qiáng)企業(yè)，不一定要選擇沃爾瑪、家樂福，這一點(diǎn)我要在這里重點(diǎn)呼吁一下。要選擇跟購(gòu)物中心定位相同的主力店企業(yè)，不要把最好的位置留給大賣場(chǎng)，我們現(xiàn)在都是把最差的位置留給大賣場(chǎng)，因?yàn)樗麄冏饨鸨容^低。
要加大對(duì)非零售的招商。
加大對(duì)娛樂類和文體類的招商，現(xiàn)在我的購(gòu)物中心內(nèi)非零售的占到40％。每個(gè)購(gòu)物中心我都做電影院，雖然不賺錢，但是我看好他的前景，更重要的是他可以使顧客留在購(gòu)物中心，而且他留住的是有錢的休閑客戶群體。
保持穩(wěn)定的租金收入
500強(qiáng)企業(yè)也會(huì)欠錢，比如德國(guó)的一個(gè)知名的家居建材連鎖企業(yè)就欠我們錢，一直到他們被并購(gòu)。
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