出品/聯(lián)商專欄
撰文/國際購物中心協(xié)會亞太市場專委會委員 王瑋
企業(yè)的社會責(zé)任（CSR）和對環(huán)境以及社會治理（ESG）的目標(biāo)都離不開企業(yè)戰(zhàn)略決策的價值觀。雙碳目標(biāo)的實現(xiàn)固然要依靠科技創(chuàng)新，但同時也需要有企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力和可持續(xù)能力作為基礎(chǔ)和保證。這點澳大利亞的聯(lián)實公司(Lend Lease)的發(fā)展歷程以及鑄就了公司DNA的創(chuàng)始人迪克·杜塞爾多普的故事可以給我們許多有益啟示。
二戰(zhàn)后的50年代初，百廢待興，荷蘭的建筑工程師迪克·杜塞爾多普因為獲得了在澳大利亞的施工合同，帶著他的數(shù)位伙伴來到了澳大利亞。在為澳大利亞實施施工建設(shè)的過程中，迪克改變了澳大利亞的建筑施工程序——即將施工招標(biāo)前置到設(shè)計招標(biāo)的同時。他發(fā)現(xiàn)作為建筑承包公司，往往都是在設(shè)計完成之后和施工開始之前通過招標(biāo)最后介入項目，施工過程中的許多問題往往都是由于前期的設(shè)計階段造成的，進(jìn)入施工以后并不容易更改，造成很多潛在的低效甚至是浪費。而且激勵機(jī)制也有問題，因為設(shè)計師是按項目的百分比提取設(shè)計服務(wù)費，這使得總的成本控制很容易變成一個不受控制的變量，而到了施工階段，施工成本則是一個固定的常量。這些，都在很大程度上制約了建筑項目高質(zhì)量的開發(fā)。
迪克認(rèn)為為了確保施工更有效地推進(jìn)，施工企業(yè)也需要在項目的前期就介入。于是，聯(lián)實公司最早將設(shè)計引入施工公司。聯(lián)實是第一個在施工企業(yè)中開設(shè)設(shè)計部門的。迪克的敏銳洞察和成功實踐最終改變了澳大利亞的建筑施工習(xí)慣，也使行業(yè)理解了施工也要在前期介入的重要意義。
迪克也由此獲得了承建1950年代末悉尼的第一高樓嘉士德大廈和著名的悉尼歌劇院的合同。這個時候，迪克想到了既然我們可以建造這么好的樓宇，那我們?yōu)槭裁床辉O(shè)法自己擁有呢？于是他開始借錢（Lend）造樓，造好后將物業(yè)出租（Lease），Lend Lease公司由此創(chuàng)立（中文翻譯為聯(lián)實）。迪克從施工公司起步到介入上游的設(shè)計，繼而又成為了開發(fā)商。1960年代建成的澳大利亞廣場成為了當(dāng)時悉尼最高的建筑，也贏得了包括澳大利亞歷史最久也是最具影響力的約翰·蘇爾曼爵士獎等諸多國際建筑大獎。
這里要提到的是，聯(lián)實在規(guī)劃澳大利亞廣場的時候，迪克首先想到的不是要如何充分利用容積率等指標(biāo)把經(jīng)濟(jì)效益做到最大化，而是考慮要為悉尼市民提供一個寬闊的室內(nèi)花園城市廣場空間。這使得即使在50多年后的今天對澳大利亞廣場的裙樓改造都非常游刃有余。
面對所獲得的成就，迪克并不感到滿足。他想總是通過借錢造樓也不是一個事情，如果你要想從A到Z（從頭到尾）完整地做出一個價值最大化的項目，你就必須自己有錢。但如何能做到自己有錢呢？他問澳大利亞當(dāng)時的總理“誰應(yīng)該擁有這些城市高樓？”總理回答是銀行、保險公司和機(jī)構(gòu)投資人等。但是迪克說不是！他說應(yīng)該是他的員工和澳大利亞的普通百姓�？偫肀硎静焕斫�，說他們購買了住房按揭已經(jīng)壓力很大了，哪有可能擁有像澳大利亞廣場這樣的高樓。迪克解釋他們沒有辦法擁有澳大利亞廣場，但是他們可以擁有其中的一份子。迪克根據(jù)他對英國古典金融法的研究談到了對建筑資產(chǎn)所有權(quán)細(xì)分的構(gòu)想。他也向總理談起了一個地產(chǎn)公司從建樓到營運后，建設(shè)和租金收益的很大一部分都以稅收的形式進(jìn)入了國庫。如果政府可以在這方面采取靈活和適當(dāng)?shù)募畲胧�，比如鼓勵員工或百姓投資公共建筑資產(chǎn)并可以作為他們所得稅計算的抵扣，這樣還可以拓寬建設(shè)資金的來源。
迪克·杜塞爾多普一貫倡導(dǎo)獲利和共享的理念。他說企業(yè)有兩種獲利模式，一種是索取，另一種是給予。企業(yè)只有在給予和共享的模式中獲利才是可持續(xù)的。聯(lián)實是全球第一家實行員工持股的公司，他的員工持股并不是只到高管，而是包括秘書和門衛(wèi)這樣的最底層的員工。
迪克要實現(xiàn)將建筑樓宇資產(chǎn)細(xì)分出售給普羅大眾的想法并不容易。首先需要說服議會立法并獲得稅務(wù)當(dāng)局的認(rèn)可，還要獲得澳大利亞證券交易所的批準(zhǔn)并且有金融公司負(fù)責(zé)承銷。迪克的想法就是最早的商業(yè)地產(chǎn)信托(REITs)的概念。但是在當(dāng)時，他的這個想法由于太新而不被金融界看好，有人甚至認(rèn)為他瘋了。那些傳統(tǒng)金融公司都避之不及。但是，迪克認(rèn)定的事情他就會一往直前。沒有承銷商，聯(lián)實公司自己就成為承銷商。最后，他終于說服澳大利亞新南威爾斯州的議會和稅務(wù)主管當(dāng)局，澳大利亞證券交易所于1971年正式推出了通用地產(chǎn)信托（General Property Trust，簡稱GPT）并大獲成功。GPT也是全球第一個以公司形式通過公募并且是通過市場定價的商業(yè)地產(chǎn)信托（不像之前那些已經(jīng)存在的辛迪加物業(yè)產(chǎn)品，是以私募的形式并且定價是由管理人制定的）。今天的澳大利亞廣場依然是由GPT商業(yè)地產(chǎn)信托擁有的。
你若走進(jìn)現(xiàn)在的聯(lián)實和GPT公司（GPT于2010年后開始獨立經(jīng)營），你都可以看見迪克·杜塞爾多普在1973年寫的箴言：“企業(yè)要開始證明其對于社會的價值，要特別強(qiáng)調(diào)的是對環(huán)境和社會的影響，而不是直接的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)”。
關(guān)于聯(lián)實對環(huán)保方面的貢獻(xiàn)案例舉不勝舉，2005年聯(lián)實在美國建設(shè)了第一座LEED-BD+C Core和Shell Gold建筑，即從建筑內(nèi)核到外殼全部嚴(yán)格遵從綠色建筑最高標(biāo)準(zhǔn)的建筑。2016年聯(lián)實在悉尼打造的世界級濱水綜合體街區(qū)巴蘭加魯更是將綠色、低碳、節(jié)能和環(huán)保的理念發(fā)揮到了極致，巴蘭加魯也是全球第一個獲得WELL標(biāo)準(zhǔn)的建筑（簡單說LEED建筑強(qiáng)調(diào)的是身體健康，而WELL建筑更強(qiáng)調(diào)身心的健康）。
圖5：迪克·杜塞爾多普 — 聯(lián)實集團(tuán)和全球第一個公募REITs的創(chuàng)始人
這里簡單說一下聯(lián)實和迪克兩個關(guān)于社會責(zé)任方面的故事。70年代中期因為石油危機(jī)造成的影響，很多企業(yè)紛紛裁員，但主要都是裁撤那些畢業(yè)不久的實習(xí)生。迪克這時大聲呼吁那些企業(yè)“不要吞噬我們明天的種子”，并率先通過聯(lián)實集團(tuán)招募大量的畢業(yè)生。1988年當(dāng)70歲迪克從聯(lián)實集團(tuán)董事長位置退休時，聯(lián)實的員工和股東通過無記名投票的方式，按聯(lián)實公司市值的1%成立了杜塞多普基金（員工和股東各出資一半）。退休后的迪克利用這筆基金建立了以“杜塞爾多普技能論壇”命名的澳大利亞的繼續(xù)教育機(jī)構(gòu)，旨在幫助學(xué)校畢業(yè)的年輕人通過把學(xué)校學(xué)到的知識與社交能力和工作技能整合，迅速適應(yīng)新的工作崗位，構(gòu)建從學(xué)校到雇主之間的橋梁�；鹨餐瑫r為那些沒有受過系統(tǒng)教育的年輕人培養(yǎng)工作技能，創(chuàng)造美好人生。
迪克相信青年人的生產(chǎn)力和創(chuàng)造性是社會福利進(jìn)步的一個重要指標(biāo)。但是，他的目光焦點也沒有忘記老年人。人口的老齡化是各國政府共同面臨的巨大挑戰(zhàn)。隨著預(yù)算支出的不斷增長和稅收收入的減少，還有出生率的降低和生命預(yù)期的延長，這些都給21世紀(jì)的社會養(yǎng)老和福利保障帶來巨大挑戰(zhàn)�；谒麑Ψ慨a(chǎn)可以證券化的理念，1996年他說服了英國政府并幫助建立了英國的老年人住房信托基金。那些擁有住房但已經(jīng)沒有收入來源的老者可以通過出售部分他們的房產(chǎn)，但仍然保留居住權(quán)。作為回報，他們可以獲得地產(chǎn)信托的基金，不僅解決了他們生活所需的現(xiàn)金來源，也通過資產(chǎn)證券化豐富了他們的財富，還可以規(guī)避由于房地產(chǎn)市場波動所造成的不利影響。同時信托對他的那部分資產(chǎn)在房產(chǎn)出售之前是沒有現(xiàn)金收入的，直到老年人不再需要而停止使用該房產(chǎn)時，這時信托就可以收獲他那部分資產(chǎn)的份額以及資產(chǎn)的增值。
這也是英國有史以來的第一個REITs。迪克重復(fù)了他1971年開創(chuàng)的GPT商業(yè)地產(chǎn)信托的壯舉。他的這一舉措被行業(yè)贊譽為“是一個可以幫助下一代安度晚年的21世紀(jì)最需要的創(chuàng)新投資產(chǎn)品”。
迪克·杜塞爾多普在40多年前就以博大的胸懷和崇高的境界將企業(yè)對于環(huán)境和社會的責(zé)任與企業(yè)的發(fā)展愿景緊密聯(lián)系，并身體力行，由此，鑄就了聯(lián)實集團(tuán)的DNA。在迪克的領(lǐng)導(dǎo)下，聯(lián)實公司的業(yè)務(wù)由施工擴(kuò)大到了設(shè)計、開發(fā)、營運、娛樂和金融服務(wù)領(lǐng)域。今天的聯(lián)實是享譽全球的地產(chǎn)、工程和投資集團(tuán)。我們熟知的馬來西亞蘇利亞雙塔、臺北101、酋長國購物中心以及重建的紐約世界貿(mào)易中心大廈等全球著名目標(biāo)地都是聯(lián)實的作品。如今聯(lián)實又與谷歌聯(lián)手，重新打造最前沿和高科技的谷歌硅谷中心。
杜塞爾多普和聯(lián)實公司的故事為我們展示了企業(yè)的社會責(zé)任之于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策和價值觀的重要意義。如今，企業(yè)的社會責(zé)任（CSR）和對環(huán)境和社會責(zé)任的治理（ESG）已經(jīng)成為了21世紀(jì)企業(yè)需要共同遵守的準(zhǔn)則和理念。特別是在我們的政府已經(jīng)明確將雙碳目標(biāo)向世界莊嚴(yán)宣布的今天。從聯(lián)實和他的創(chuàng)始人的故事也可以理解，企業(yè)的社會責(zé)任和價值觀也是企業(yè)不斷創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展的源泉。
小結(jié)：
至此，本文通過第一部分?jǐn)[事實，詮釋了企業(yè)決策應(yīng)該放棄規(guī)模和注重效益的簡單道理。復(fù)雜系統(tǒng)理論最新研究告訴我們規(guī)模是系統(tǒng)的結(jié)果，不應(yīng)該成為追求的目標(biāo)。如果你的價值觀還是停留在滿足于比如自己的經(jīng)濟(jì)體比你大，而如何了得，那么你的價值觀還是停留在初級階段。特別是為配合“雙碳目標(biāo)”的實現(xiàn)，更需要企業(yè)對這個問題的重新認(rèn)識；
第二部分講道理，解釋了企業(yè)的決策在任何時候都要考慮不確定性，關(guān)鍵是面對危機(jī)時要有能夠“活下去”的預(yù)案。而且“活下去”作為危機(jī)時刻最大的價值觀也體現(xiàn)了企業(yè)的社會和環(huán)境責(zé)任。
第三部分談境界，重點講了企業(yè)對于環(huán)境和社會治理即企業(yè)的社會責(zé)任。未來企業(yè)的決策特別是配合雙碳目標(biāo)的實現(xiàn)�？萍急ＷC固然重要，但是僅靠科技還不能足以確保目標(biāo)的實現(xiàn)，我們需要有一大批有理念和創(chuàng)新、有實力和可持續(xù)發(fā)展能力并且勇于承擔(dān)社會責(zé)任的企業(yè)。而這一切都將最終體現(xiàn)在企業(yè)戰(zhàn)略決策的價值觀上。
應(yīng)該說我們在很短的時間內(nèi)實現(xiàn)了規(guī)模的擴(kuò)張，而且是用了通常很短的時間創(chuàng)造了之前發(fā)達(dá)國家需要更長時間才能完成的奇跡。但是如何實現(xiàn)企業(yè)的決策目標(biāo)從追求規(guī)模到價值再到企業(yè)的社會責(zé)任的轉(zhuǎn)變和價值觀的升級，則是擺在我們面前需要研究的課題和克服的挑戰(zhàn)，而且這是對于所有想要在21世紀(jì)有所作為并能夠可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)都無法回避的問題。
參看文獻(xiàn)：
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延伸閱讀：
