聯(lián)商專欄：王健林的“甩貨”之路依舊在繼續(xù)。
2月12日，“蘇寧易購正式收購萬達(dá)百貨旗下全部37家門店”這則消息再次震驚了業(yè)界。
王健林在萬達(dá)集團(tuán)2018年工作總結(jié)中表示，萬達(dá)商業(yè)2019年年內(nèi)要?jiǎng)冸x所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一平方米房地產(chǎn)開發(fā)也不能有，成為徹底的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。成功賣掉萬達(dá)百貨37家門店，當(dāng)然，也是萬達(dá)去地產(chǎn)化的重要一步。
萬達(dá)的“賣賣賣”之路
算起來，這已是蘇寧易購與萬達(dá)的第三次“合作”。很顯然，賣掉百貨后，是萬達(dá)商管今年去地產(chǎn)化的重要一步，同時(shí)也為蘇寧的全場景智慧零售生態(tài)補(bǔ)上重要一環(huán)，從雙方的布局考量上看，這是一筆雙贏的交易。
而對(duì)萬達(dá)來說，這樣的合作并不是剛開始，也不會(huì)是終點(diǎn)。實(shí)際上，萬達(dá)從2017年開始就頻繁出售國內(nèi)外資產(chǎn)。
為了實(shí)現(xiàn)讓萬達(dá)商業(yè)在2019年剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的目標(biāo)，近兩年來，萬達(dá)已經(jīng)展開了一系列“賣賣賣”的動(dòng)作，成交金額超過了1700億元。
2017年7月19日，萬達(dá)以總價(jià)637.5億元的價(jià)格分別將萬達(dá)商業(yè)中13個(gè)文旅項(xiàng)目以及77家城市酒店賣給了融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)，其中文旅項(xiàng)目作價(jià)438.44億元、酒店股權(quán)作價(jià)199.06億元。
2018年1月16日，萬達(dá)出售海外首個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目倫敦ONE項(xiàng)目60％的股份，轉(zhuǎn)讓方同樣是富力地產(chǎn)。
2018年1月29日，萬達(dá)繼續(xù)甩賣海外資產(chǎn)，以3.15億澳元賣掉了位于澳大利亞悉尼和黃金海岸的兩個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)協(xié)議買方需代澳洲公司償還債務(wù)款項(xiàng)約8.15億澳元。
2018年1月29日，騰訊聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)以340億元收購萬達(dá)商業(yè)的14％股權(quán)。其中騰訊占比4.12%、蘇寧和融創(chuàng)各占比3.91%、京東占比2.06%。
2018年2月5日，阿里巴巴和文投控股以78億元收購了萬達(dá)旗下萬達(dá)電影12.77%股份，完成交易后，阿里巴巴和文投控股將成為萬達(dá)電影第二、第三大股東。同月，萬達(dá)出售馬德里競技俱樂部17%的股份，以色列富翁Idan Ofer執(zhí)掌下量子太平洋為收購方。
2018年10月29日，萬達(dá)以總價(jià)62.81億元將原融創(chuàng)收購的13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司賣掉了，出資方同樣是融創(chuàng)。
2018年11月，萬達(dá)以4.12億美元將位于美國加州洛杉磯的One Beverly Hills地塊賣給了倫敦房地產(chǎn)公司。彼時(shí)萬達(dá)的海外項(xiàng)目只剩下美國芝加哥的Vista Tower項(xiàng)目，境外地產(chǎn)員工不足10人，但有消息稱萬達(dá)一直在準(zhǔn)備賣掉它。
2018年12月，萬達(dá)出清9億百年人壽股權(quán)，綠城以27.18億元購得。更有業(yè)內(nèi)傳言旗下快錢支付或也面臨出售。
自2018年以來，伴隨中國內(nèi)地融資環(huán)境的變化，萬達(dá)便開啟了“賣賣賣”的模式，從海外地產(chǎn)項(xiàng)目、文旅項(xiàng)目、再到百年人壽保險(xiǎn)，曾經(jīng)被王健林寄予厚望的“出海夢”“文旅夢”以及“金融夢”都成為一地雞毛。
在一系列拋售后，萬達(dá)的負(fù)債情況也有所改善，據(jù)上清所披露的萬達(dá)商管財(cái)報(bào)顯示，截至2018年前三季度，萬達(dá)商管減掉了2000多億元的債務(wù)，資產(chǎn)負(fù)債率也降到59.22%。
萬達(dá)還有多少資產(chǎn)
很多人會(huì)有疑問，連續(xù)拋售下的萬達(dá)到底還剩多少資產(chǎn)？
根據(jù)萬達(dá)披露的2018財(cái)年業(yè)績顯示，2018年萬達(dá)集團(tuán)以成本法計(jì)算企業(yè)資產(chǎn)6257.3億元，因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓因素，同比下降11.5%；收入實(shí)際實(shí)現(xiàn)2512.7億元，因?qū)⑵渲幸押炗嗈D(zhuǎn)讓協(xié)議、但未完成轉(zhuǎn)讓的部分項(xiàng)目所產(chǎn)生的370億元收入從年度計(jì)劃及統(tǒng)計(jì)中減去，萬達(dá)集團(tuán)2018年收入為2142.8億元，完成年計(jì)劃的101.6%，同比下降5.7%。相比2016年的7961億元資產(chǎn)，萬達(dá)集團(tuán)在兩年內(nèi)縮水了1700多億元。
經(jīng)過系列重組后，目前萬達(dá)旗下管理著商管、地產(chǎn)、文化和金融四個(gè)板塊業(yè)務(wù)。
2018年萬達(dá)年會(huì)上，為了向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，王健林宣布成立商管集團(tuán)。將商管集團(tuán)從此前的商業(yè)地產(chǎn)剝離出來，成為純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營管理企業(yè)(主要是萬達(dá)廣場)，不再和地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)混在一起，變?yōu)樯虡I(yè)管理企業(yè)。商管集團(tuán)也成為了萬達(dá)最為核心的業(yè)務(wù)，承擔(dān)著萬達(dá)集團(tuán)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的主要任務(wù)。
消化剝離的地產(chǎn)業(yè)務(wù)則歸入地產(chǎn)集團(tuán)，主要負(fù)責(zé)開發(fā)萬達(dá)廣場重資產(chǎn)，但其收入、利潤仍在商管，并要在兩年內(nèi)清盤。此外，萬達(dá)集團(tuán)也不排除開發(fā)重資產(chǎn)、地產(chǎn)品牌輸出管理等業(yè)務(wù)，不求做大，主要看利潤，并且嚴(yán)控負(fù)債上限。
萬達(dá)文化集團(tuán)包括了萬達(dá)影視集團(tuán)、萬達(dá)寶貝王集團(tuán)、萬達(dá)文旅集團(tuán)以及萬達(dá)體育集團(tuán)，在2018年萬達(dá)集團(tuán)的年會(huì)上，萬達(dá)重點(diǎn)提到了萬達(dá)文化集團(tuán)的發(fā)展，其指出，未來要形成公司新的支柱產(chǎn)業(yè)，包括影視產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)，以及寶貝王集團(tuán)四個(gè)方向。
萬達(dá)金融集團(tuán)則包括了此次出售的百年人壽，以及投資、資管、小貸等四項(xiàng)業(yè)務(wù)。
值得注意的是，萬達(dá)網(wǎng)科集團(tuán)此前也屬于金融集團(tuán)，旗下有飛凡電商、快錢的產(chǎn)品，該集團(tuán)一度擔(dān)負(fù)著萬達(dá)集團(tuán)發(fā)展電商的重任，但是結(jié)果并不理想。在今年萬達(dá)的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整上，網(wǎng)科集團(tuán)消失，有分析認(rèn)為，萬達(dá)網(wǎng)科集團(tuán)“消失”，可能意味著未來網(wǎng)科業(yè)務(wù)不再以業(yè)務(wù)集團(tuán)的形式來運(yùn)作，該部分業(yè)務(wù)不排除重新納入到金融集團(tuán)旗下的可能。
拋售的背后是去地產(chǎn)化
仍然記得王健林在2018年年會(huì)上拋出的“年內(nèi)剝離房地產(chǎn)”的信號(hào)，當(dāng)然這個(gè)只是針對(duì)商管集團(tuán)而已，按照萬達(dá)的規(guī)劃，房產(chǎn)開發(fā)還會(huì)繼續(xù)，但已經(jīng)不屬于商管集團(tuán)的業(yè)務(wù)范疇。
目前萬達(dá)的四大業(yè)務(wù)板塊中，雖然都有調(diào)整和資產(chǎn)甩賣，但最大盤還是商管。據(jù)悉，2018年萬達(dá)商管集團(tuán)收入376.5億元，完成計(jì)劃的101%，同比增長25.9%；租金收入328.8億元，完成計(jì)劃的100.7%，同比增長28.8%；租金收繳率100%，連續(xù)13年創(chuàng)造行業(yè)同類企業(yè)世界紀(jì)錄。
漂亮的租金收入，王健林自然不舍得放棄。在2018年年會(huì)上，王健林表示，這也是我們最希望看到增長，也是最可靠的收入部分。建一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目費(fèi)時(shí)費(fèi)力，但一旦建成，兩三年培育期后就能成為穩(wěn)定的印鈔機(jī)。舉個(gè)例子，上海五角場萬達(dá)廣場12年前開業(yè)，當(dāng)時(shí)投資成本大約21億元，現(xiàn)在一年租金7億元，而且每年還在增長。
他甚至還放出豪言：“再過幾年，萬達(dá)租金收入達(dá)到千億。單憑這一條，我們就能任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚船�！�
王健林的意思是，萬達(dá)商管去地產(chǎn)化是要去做的，我們只想做“包租公”。
要想達(dá)到這個(gè)目的，萬達(dá)只有走輕資產(chǎn)道路。
上述提到，萬達(dá)已經(jīng)賣掉了鹽城萬達(dá)廣場、南昌西湖萬達(dá)廣場、大同萬達(dá)廣場等資產(chǎn)，按照萬達(dá)的說法，這是萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分。
早在2016年四季度，萬達(dá)商業(yè)就和與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個(gè)萬達(dá)廣場、共1050億元的投資合同。彼時(shí)雙方約定，2017年至2019年，每年開業(yè)交付30個(gè)萬達(dá)廣場給投資方，凈租金雙方分成。
據(jù)了解，萬達(dá)廣場的模式包括兩種，一種是資產(chǎn)包模式，上述90個(gè)萬達(dá)廣場采用的就是這一模式，盡管業(yè)主變更，但經(jīng)營管理還是由萬達(dá)負(fù)責(zé)，租金收入上，萬達(dá)與新業(yè)主的分成一般是3比7。
另外一種模式則是合作類模式，在合作類萬達(dá)廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)占三成，近期萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)模式多采取此種合作類模式。
王健林在2019年工作安排中公開了轉(zhuǎn)型發(fā)展思路，其中一項(xiàng)就是強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)為主，并明確表示，2019年以后，萬達(dá)新開業(yè)的萬達(dá)廣場至少70%以上是輕資產(chǎn)。
從2018年開出的萬達(dá)廣場看出，49座萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目就有19座。
據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》了解到，2019年萬達(dá)集團(tuán)原定于將在全國北區(qū)、中區(qū)、南區(qū)三大主區(qū)，以及東北、華北、西北、中南、華東、華中、西南、華南、東南九個(gè)運(yùn)營區(qū)，開出41個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
（來源：聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) 陳寧輝）
