電商的變革似乎從來(lái)都沒(méi)有停止過(guò)，從2016年馬云提出新零售概念一開(kāi)始，越來(lái)越多的生鮮超市、無(wú)人便利店、無(wú)人超市紛紛落地，除了電商巨頭入股線下零售，也有越來(lái)越多電商紛紛設(shè)線下自營(yíng)店�？梢�(jiàn)，“新零售”已經(jīng)充分撩動(dòng)了電商企業(yè)的騷動(dòng)。

阿里新零售布局

京東新零售布局

關(guān)于線上線下的融合，京東阿里各自布局了一張密不透風(fēng)的網(wǎng)，新零售已經(jīng)成為了所有電商探索發(fā)展前路的最佳選擇。對(duì)于幾年前電商和傳統(tǒng)實(shí)體店的“線下線上冰火兩重天”，到如今趨于“線上線下比翼齊飛”，電商與傳統(tǒng)實(shí)體店正發(fā)生著翻天覆地的變化。

電商品牌紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)線下背后的原因是什么？

因?yàn)榫�上流量成本越來(lái)越高，而線下流量成本已經(jīng)低于線上，且能產(chǎn)生極高的用戶粘性。實(shí)體商業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)是擁有部分資產(chǎn)的，比如建筑資產(chǎn)，而資產(chǎn)本身也是在不斷增值的過(guò)程當(dāng)中，比如這幾年實(shí)體商業(yè)的價(jià)值就是挖地，住宅同樣也是，導(dǎo)致土地資源越來(lái)越稀缺，所以從資產(chǎn)方面來(lái)看，在實(shí)體商業(yè)投資的價(jià)值就已經(jīng)體現(xiàn)的很明顯。

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)電商本身處于一個(gè)高估值的水平，它的資金獲取是非常容易的，所以當(dāng)前環(huán)境下電商搶占新零售等于是高溢價(jià)、高估值去拿下低估值的資源，這是一個(gè)非常好的搶籌的一個(gè)機(jī)會(huì)。傳統(tǒng)的實(shí)體商業(yè)被改造的機(jī)會(huì)確實(shí)很高，當(dāng)前情況下傳統(tǒng)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率太低，無(wú)論是從數(shù)據(jù)、體系、改造等方面來(lái)看，相比于互聯(lián)網(wǎng)的精耕細(xì)作以及對(duì)人的各種深度體驗(yàn)都是欠缺很多的，因此巨大的發(fā)展空間吸引著電商紛紛轉(zhuǎn)向線下。

電商開(kāi)設(shè)線下店本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是將線上線下打通，線上做得再好，始終是要把線上流量轉(zhuǎn)變?yōu)榭土鞯模瑐鹘y(tǒng)的線下渠道可以給消費(fèi)者帶來(lái)相對(duì)較好的用戶體驗(yàn)，而傳統(tǒng)的線上電商可以給消費(fèi)者提供定制化的商品，但如果把其中任何一個(gè)單拎出來(lái)，似乎都無(wú)法契合消費(fèi)者的最終需求，所以線上線下加速融合才會(huì)是真正的趨勢(shì)，阿里京東不斷入股線下零售的布局更是讓電商品牌看到了這種趨勢(shì)。

電商與傳統(tǒng)實(shí)體店的融合過(guò)程中需考慮的因素？

對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)來(lái)說(shuō)，要讓用戶在線下?lián)碛懈�好的體驗(yàn)，可以做不同的商品跨界、集中體驗(yàn)利用好空間、豐富消費(fèi)場(chǎng)景等，但是線下如果想要提升客戶粘性，就要關(guān)注消費(fèi)者在場(chǎng)外的消費(fèi)行為和關(guān)聯(lián)，現(xiàn)在的很多商場(chǎng)的情況是當(dāng)消費(fèi)者人離開(kāi)商場(chǎng)的時(shí)候，基本上就和商場(chǎng)沒(méi)什么關(guān)系了，而現(xiàn)在如果有了線上，可以做到跟消費(fèi)者24小時(shí)掛鉤，那么線下的商業(yè)就更有機(jī)會(huì)給消費(fèi)者做導(dǎo)引，這個(gè)是一個(gè)很好的方向。

對(duì)于電商來(lái)說(shuō)要考慮自身在線下發(fā)展的時(shí)候是否有用戶粘性，比如線上店很多人購(gòu)買(mǎi)，但最終卻有很多人又退貨了，其實(shí)可以基于大數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)分析，然后把這些線上不太支持的產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到線下去直接銷(xiāo)售，就可以擴(kuò)大產(chǎn)品的銷(xiāo)售額，帶來(lái)利潤(rùn)，其實(shí)就是多種渠道的銷(xiāo)售。

互聯(lián)網(wǎng)+的新零售背景下，地產(chǎn)商圈如何入局？

商圈招商要的都是自帶流量的大牌，大牌又都想選擇能自帶流量的商圈入駐。然而目前的地產(chǎn)商圈正面臨的尷尬局面是：地產(chǎn)商仍舊以“租金”的形式招商，不愿意放棄現(xiàn)有的利益“租金”，租金形式的賣(mài)場(chǎng)對(duì)于商家來(lái)說(shuō)選擇很多萬(wàn)達(dá)這種除外，很多一般的品牌進(jìn)不去；花錢(qián)“租金”入住的商家，就想自己主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)商失去了話語(yǔ)權(quán)、整合力度大大降低、建了一個(gè)平臺(tái)，也就當(dāng)網(wǎng)站用，運(yùn)營(yíng)不起來(lái)！沒(méi)辦法真正實(shí)現(xiàn)線上線下聯(lián)動(dòng)，線下做極致體驗(yàn)、線上做無(wú)限豐富的品類(lèi)來(lái)增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的目的； 更沒(méi)法實(shí)現(xiàn)各商家的每一筆訂單都能及時(shí)配送到客戶手里。品牌商家都有自己的完善體系，收銀、卡券及營(yíng)銷(xiāo)體系；甚至營(yíng)銷(xiāo)策略超過(guò)了地產(chǎn)商圈的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，剛?cè)胱【拖虢y(tǒng)一品牌的POS、卡券、營(yíng)銷(xiāo)方案等基本不可能。

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)本身是最需改造的業(yè)態(tài)，重資產(chǎn)投入導(dǎo)致所謂船大難掉頭，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)實(shí)體行業(yè)的沖擊，劍指商業(yè)地產(chǎn)，所以必須改造，要么自己顛覆，要么找人來(lái)幫忙顛覆。

當(dāng)然要改造的前提是必須清楚商業(yè)地產(chǎn)的五種類(lèi)型：第一種，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的，如嶺南海淘。第二種，商貿(mào)城，如原點(diǎn)商貿(mào)城。第三種，百貨類(lèi)，如巴黎春天，大名城。第四種，購(gòu)物中心，如萬(wàn)達(dá)、SM購(gòu)物廣場(chǎng)。第五種，住宅下的商業(yè)街。

其次要清楚這五種類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)的不同特點(diǎn)。

第一種， 產(chǎn)業(yè)園。一般綜合配套比較齊全，有辦公、有物流、甚至還有商業(yè)。不足是位置比較偏，商業(yè)相對(duì)較薄弱。產(chǎn)業(yè)園可以基于自身的配套向外延伸推廣。

第二種，商貿(mào)城。商業(yè)地產(chǎn)偏于出租和**，直接參與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的比較少，里面的業(yè)態(tài)大多是批發(fā)貿(mào)易型的企業(yè)， To C的基因比較薄弱，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力也較弱。所以一般會(huì)從渠道多元化和零售的場(chǎng)景化來(lái)切入。渠道的多元化，就是除了傳統(tǒng)的批發(fā)之外，可以做網(wǎng)絡(luò)分銷(xiāo)或社區(qū)店代銷(xiāo)，還可以結(jié)合**等等拓展更多元化的這種渠道。零售場(chǎng)景化，就是對(duì)原有的業(yè)態(tài)進(jìn)行一定的改造。多整合一些零售業(yè)態(tài)甚至一些服務(wù)，或者有一些會(huì)跟旅游街、民俗街等結(jié)合來(lái)吸引普通的客流，從而帶動(dòng)商貿(mào)城的零售。同時(shí)，也可以擴(kuò)張各種渠道，比如與市區(qū)的其他網(wǎng)點(diǎn)吸引客流，商貿(mào)城也可以為每個(gè)家庭做自己的配送。

第三種，百貨類(lèi)。一般運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，至少有線下運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)電商關(guān)注的比較多，本身有規(guī)范的系統(tǒng)，統(tǒng)一收銀，因此改造起來(lái)相對(duì)難。其次，百貨的品類(lèi)偏向于服裝等復(fù)購(gòu)率相對(duì)比較低、庫(kù)存比較淺。跟百貨類(lèi)的客戶談，要談他們比較關(guān)注的像會(huì)員營(yíng)銷(xiāo)、供應(yīng)鏈管理和協(xié)同、推廣方式、零售產(chǎn)品等方面。

第四種，購(gòu)物中心。一般業(yè)態(tài)比較豐富，**較大，但隨著購(gòu)物中心數(shù)量越來(lái)越多他們也會(huì)有危機(jī)感。因?yàn)闃I(yè)態(tài)豐富， 所以系統(tǒng)整合起來(lái)難度也較大。購(gòu)物中心里面的業(yè)態(tài)偏服務(wù)業(yè)類(lèi)如餐飲，主要關(guān)注如何整合餐飲業(yè)、電影院這些引流入口，以及電影院如何與停車(chē)場(chǎng)結(jié)合等方面。所以改造前期可以做一些核銷(xiāo)、優(yōu)惠券等與零售業(yè)態(tài)去結(jié)合。

第五種，商業(yè)街。一般在社區(qū)、住宅，已經(jīng)比較接近商圈。店鋪一般比較分散，整合難度比較大，物業(yè)方也不一定有整合的動(dòng)力。可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐墓芪瘯?huì)或者一些龍頭的商家去整合其他的商家。

地產(chǎn)新零售的方案模式（圖片來(lái)源廈門(mén)又一城）

不管哪一種商業(yè)地產(chǎn)，都受到同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的壓力，加上電商的沖擊，以及一些巨頭的介入，目前面臨的的危機(jī)感越來(lái)越強(qiáng)。商業(yè)的地產(chǎn)改造還是需要從自營(yíng)開(kāi)始，然后再建立線上線下的運(yùn)營(yíng)能力，下一步再去擴(kuò)展到其他的商家或者品類(lèi)。