摘要：就商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，為什么各類不同的項目都要做針對性的市場細分調(diào)研？調(diào)研的實施與否又會對結(jié)果產(chǎn)生怎樣的影響？調(diào)研的關鍵要素與節(jié)點該從何調(diào)配？



圍而成桌，聚而成派。1月14日，由廣州連城組織搭建的商業(yè)地產(chǎn)分享交流平臺《非常商業(yè)派》第一次線下沙龍活動——“數(shù)據(jù)如何影響商業(yè)項目的成敗”在廣州貝塔咖啡掀起一輪關于商業(yè)數(shù)據(jù)π的討論熱潮。在18年伊始，我們很榮幸能夠邀請到幾十位創(chuàng)新業(yè)態(tài)的品牌代表以及購物中心高層代表與我們共享這份由鄧國堅先生掌勺的商業(yè)派點心。對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，第一手市場用戶數(shù)據(jù)對項目而言有何重要作用？又該如何獲取？

連城集團董事長鄧國堅表示：“現(xiàn)時的社會發(fā)展情況是信息傳播途徑越發(fā)達，人際關系便越發(fā)趨于孤島化；消費者去商店，花錢買東西是模塊與模塊之間約定俗成的參數(shù)關系，人們更多地追求有自我屬性的產(chǎn)品，而非過于大眾化。消費者的購買需求在過去中國高速發(fā)展的幾十年間同樣經(jīng)歷了快速迭代與演變；就如當年我在運營海印旗下電器商場時，我必須親身去體驗或考究商城內(nèi)經(jīng)營的品牌類目的各線產(chǎn)品，才能觸及消費者對產(chǎn)品的選擇考量與基本需求這個層面�！�

“對于消費者行為的研究需要通過不斷積累，分析其相性變化才能夠得出一定的結(jié)論，而購物中心在消費者的行為研究上不止局限于此，我們更要去做的是通過購物中心的設計和商品經(jīng)營理念與消費者的行為習慣相關影響。曾有科學依據(jù)表示每42天的重復可以令人培養(yǎng)形成一個習慣，雖然這只是一個宏觀的研究概念，但是購物中心的經(jīng)營之道卻也不離其宗，培養(yǎng)出一批與你的購物中心消費理念相結(jié)合的消費者相當于培養(yǎng)了一群忠實的粉絲客群�！�

“而數(shù)據(jù)對于商業(yè)地產(chǎn)項目的影響又是如何。許多商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)如今做的大都是“可批性報告”而非可行性報告。做商業(yè)要看清一個項目的發(fā)展邊際，從物理上的規(guī)模依據(jù)做基本考量再到商圈發(fā)散影響力度的參考。一個最基本的參考方式就是：每1萬平米的商業(yè)輻射1KM范圍的地區(qū)。項目選址會在物理性質(zhì)上形成一定的限制，而從數(shù)據(jù)分析中提取出的合理運營方向與模式就是突破物理限制的那道縫，一份置信度高的市場細分調(diào)研數(shù)據(jù)是項目商勢圈如蟲洞般跳躍的基本保證”

“微信時代，商業(yè)地產(chǎn)正值18歲”，這是本次沙龍?zhí)匮�坐場嘉賓舒碼科技CEO李虬先生對于現(xiàn)時代商業(yè)地產(chǎn)的觀點，他表示：“在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，所有模式的演變與時代的發(fā)展變化非常快，只要錯過一個節(jié)點就很有可能全盤脫節(jié)。特別是微信這個載體，當微信成為了手機的標配的那一刻，微信就已不僅僅是交流的工具，更成了人身體之外的擴展，提高效率的工具，讓生活更加美好的神器，實現(xiàn)商業(yè)價值的重要渠道，如今舒碼科技深耕的微信小程序板塊正是時下一大熱點與商業(yè)發(fā)展新渠道。它做到的是線上與線下商店最純粹的互換交融，不需要網(wǎng)頁窗口，不需要APP窗口等傳統(tǒng)過程，一個最直接的小程序讓你甚至分不清自己是在線上還是線下購物。這也是阿里京東與騰訊交相競爭與追逐線下超市等移動互聯(lián)網(wǎng)新物種的市場熱度最直接的表現(xiàn)�！�

回顧剛剛過去的2017年你會發(fā)現(xiàn)越來越多的線上企業(yè)大舉入侵實體，電商大戶紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)線下，開設自己的實體店。阿里本身在支付寶線下支付的活動之廣與優(yōu)惠力度之大便足以看出線上線下的新一輪融合趨勢，靠單方面的客戶引流或體驗都已經(jīng)來到了一個瓶頸期。在理性消費行為的推動下，線上線下的同款同價已然是大勢所趨；加之購物中心有著比線上更為強大的聯(lián)動消費能力，購物中心可以在品牌之間、業(yè)種之間做到互補拉動和聯(lián)合讓利。購物中心應該充分利用這些優(yōu)勢，在新的契機下抓準不同商業(yè)品類的細分用戶客群，分析利用數(shù)據(jù)為不同需求的用戶提供能夠為他們“量體裁衣”的產(chǎn)品。

不是你的產(chǎn)品本身不夠高端走不上精品市場，也不是你的商品本身定位太高打不入中端市場；客觀上說，產(chǎn)品問題的根源在品牌方自身，過去他們過去一度模糊了自己的服務對象，忽視了實際使用者的感受，所有的目標都只盯著擴大銷售額一個指標，而非真正的消費者導向。消費者行為導向從來不是憑感覺出來的，它需要一個切切實實的消費者行為分析數(shù)據(jù)為基準，只有能夠精準迎合市場需求，占據(jù)競爭優(yōu)勢和差異化地位的產(chǎn)品或品牌，才能更從容地分析市場熱點，更清晰地對位目標消費人群和商圈細分要求；因地制宜、因人制宜地采用符合當下潮流趨勢的思想為消費者創(chuàng)造福利。

商業(yè)發(fā)展是一個沒有規(guī)律可循的過程，但是一個商業(yè)項目成功的標準卻有它的客觀標準；不管是什么商業(yè)流派，都不應出現(xiàn)違逆消費趨勢，違背大眾消費體驗的商業(yè)。這正是連城最開始想要搭建《非常商業(yè)派》這一共享平臺的觀念，我們但愿執(zhí)君笑傲于商業(yè)江湖；正如好麗友·派的那句經(jīng)典廣告詞：好麗友，好朋友。非常商業(yè)·派日后要做到的是連chance，連朋友。我們有信心與用心將這個非機構(gòu)，非組織性的商業(yè)地產(chǎn)資源共享平臺打造成為屬于商業(yè)地產(chǎn)人的“海天盛筵”！