聯(lián)商網(wǎng)消息：自2011年以來，上海各類購物中心開發(fā)量逐年猛增，2014年大中型項(xiàng)目開業(yè)量首次超過30個(gè)，之后歷年新增項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長，并蟬聯(lián)城市開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及面積桂冠。

跨年項(xiàng)目及延期項(xiàng)目猛增

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年上海3萬平方米以上大中型商業(yè)項(xiàng)目試營業(yè)及開業(yè)項(xiàng)目44個(gè)321萬平方米GFA商業(yè)建筑面積，其中包括4個(gè)存量資產(chǎn)改造更名項(xiàng)目（一百商業(yè)中心原第一百貨及東方商廈、長風(fēng)大悅城原長風(fēng)景畔、新薈城原中油易買得、星寶原STARMALL)），凈增量為40個(gè)凈增290萬平方米，其中包括今年局部試營業(yè)待明年正式開業(yè)的跨年項(xiàng)目猛增至14個(gè)，以及去年局部試營業(yè)今年正式營業(yè)項(xiàng)目8個(gè)。

2017當(dāng)年試營業(yè)且當(dāng)年年內(nèi)正式營業(yè)或直接開業(yè)的項(xiàng)目僅22個(gè)較2016年大幅減少并創(chuàng)下近三年來新低，加上去年試營業(yè)今年正式營業(yè)項(xiàng)目則合計(jì)今年開業(yè)項(xiàng)目為30個(gè)233萬平方米,而延期開業(yè)項(xiàng)目的逐年增多都顯示項(xiàng)目面臨的招商難度正逐年提升。

循序漸進(jìn)的開業(yè)率

局部試營業(yè)待來年正式營業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)率基本都在20%至35%之間（第一百貨商業(yè)中心相對(duì)出租率較高，AB樓至年底近乎滿租，C樓將于18年春季開幕，長風(fēng)大悅城以了不起的地下城開局保持了大悅城風(fēng)格調(diào)性），此外，多個(gè)直接宣布開業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)率也僅五至七成。

跨年項(xiàng)目、試營業(yè)項(xiàng)目、存量資產(chǎn)的收購改造更名案例的增多導(dǎo)致年度統(tǒng)計(jì)變得異常復(fù)雜。

就開業(yè)項(xiàng)目所屬集團(tuán)來看，既不乏新加坡凱德、香港瑞安、百聯(lián)、萬達(dá)、華潤、綠地、寶龍、中信泰富、旭輝、開元、保利地產(chǎn)等涉足上海商業(yè)已久的老江湖，更出現(xiàn)了眾多首度落子上海的高手及新手如香港太古、新加坡豐樹怡豐城、紅星愛琴海、保利商業(yè)、中信資本、福建陽光城、廣東合景泰富、新薈城、浙江佳源，而龍湖天街、大悅城和日月光則是在滬梅開兩度。

新項(xiàng)目主戰(zhàn)場外延

就開業(yè)項(xiàng)目所在城區(qū)及商圈來看，2017年滬上人口最多且存在大量商業(yè)空白區(qū)的浦東新區(qū)以10個(gè)新項(xiàng)目井噴登頂滬上新項(xiàng)目最多的區(qū)，去年的冠軍閔行區(qū)由于是全市人口第二大區(qū)今年以8個(gè)新項(xiàng)目摘得亞軍，人口第三大區(qū)商業(yè)稀缺的寶山區(qū)則以4個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)課獲得季軍�？傮w來看，近七成新項(xiàng)目均位于內(nèi)環(huán)至外環(huán)周圍的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)。而遠(yuǎn)郊多數(shù)項(xiàng)目的周邊人口密度仍較市區(qū)偏低，故遠(yuǎn)郊項(xiàng)目往往由于招商進(jìn)度而延期至明后年。

核心商圈存量改造升級(jí)時(shí)代已至

商圈方面，市中心成熟商圈已進(jìn)入存量資產(chǎn)時(shí)代，南京東路、五角場、徐家匯、淮海中路等成熟商圈進(jìn)入存量資產(chǎn)改造大年，徹底改造后的恒隆廣場、五角場萬達(dá)及更名的第一百貨商業(yè)中心今年先后開幕，新項(xiàng)目僅增加中山公園來福士及南京西路興業(yè)太古匯兩大重磅外資項(xiàng)目。

資產(chǎn)優(yōu)化改造范式，商業(yè)價(jià)值再挖掘

據(jù)睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心及中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2017年上海共有127.72萬平方米商業(yè)經(jīng)歷改造，項(xiàng)目主要位于內(nèi)環(huán)及中環(huán)內(nèi)。其中核心商圈所處的內(nèi)環(huán)地區(qū)改造面積占比57%，改造力度及范圍空前，存量與增量在開展新的博弈，在商業(yè)項(xiàng)目長期的動(dòng)態(tài)發(fā)展過程中，調(diào)整和變化一直伴隨左右，這波改造熱也預(yù)示著商業(yè)存量項(xiàng)目的密集改造高潮的到來。

在建及規(guī)劃新項(xiàng)目層出不窮 內(nèi)環(huán)外存量時(shí)代遠(yuǎn)未到來

新興商圈方面，萬象城聯(lián)袂紅星愛琴海兩大巨型項(xiàng)目迅速激發(fā)了吳中路商圈的興起，徐匯濱江商圈龍華中路站繼正大樂城之后今年涌入徐匯綠地繽紛城及保利時(shí)光里且看三個(gè)中型項(xiàng)目如何攜手支撐起培育期的新商圈，顧村龍湖北城天街和顓橋萬達(dá)廣場由于周邊居民密集無同體量競爭對(duì)手且緊鄰軌交站而被看好，楊浦東方漁人碼頭與陸個(gè)嘴東側(cè)的中信泰富尚悅灣則相繼奏起了黃浦江濱江新商業(yè)的序曲。

整購與輕資產(chǎn)輸出頻發(fā)

由于項(xiàng)目井噴競爭加劇而利好更有準(zhǔn)備更有資源更有效率的公司，整體收購及輕資產(chǎn)輸出案例大幅增加。大宗交易方面，上海今年先后成交了瑞威資本聯(lián)手鄭州新田收購營業(yè)中的浦江鎮(zhèn)華僑城OMALL，信城不動(dòng)產(chǎn)攜印力集團(tuán)攜收購?fù)�業(yè)的三林城市商業(yè)廣場，光大安石大融城收購在建的長寧臨空黃金商貿(mào)中心，凱德收購國正中心，更有虹口大上海紫金城、惠南等十來個(gè)購物中心項(xiàng)目待價(jià)而沽，其中也不乏核心商圈項(xiàng)目。輕資產(chǎn)方面，萬達(dá)廣場今年先后簽約攜手嘉定新城中信泰富又一城與奉浦富力廣場，大悅城等多個(gè)大鱷也在滬嘗試推廣輕資產(chǎn)輸出管理……。

展望2018新項(xiàng)目

原計(jì)劃今年開業(yè)但延期至明年開業(yè)項(xiàng)目25個(gè)，導(dǎo)致計(jì)劃在2018年及2019年初開業(yè)及試營業(yè)大中型項(xiàng)目猛增至69個(gè)（更多有個(gè)項(xiàng)目由于工期等原因已直接宣告延期至2019甚至2020年），疊加今年局部試營業(yè)明年正式開業(yè)項(xiàng)目14個(gè)，總數(shù)將達(dá)到83個(gè)（與今年年初情形類似），但由于市場容量及需求增長有限及激烈的品牌爭奪戰(zhàn)預(yù)計(jì)2018年最終能順利開幕——當(dāng)年試營業(yè)及當(dāng)年正式營業(yè)項(xiàng)目將繼續(xù)維持在40個(gè)左右（今年合計(jì)36個(gè)），而局部試營業(yè)跨年正式營業(yè)項(xiàng)目乃至延期至下一年度的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增多。

大型區(qū)域型項(xiàng)目主導(dǎo)人氣

今年新開業(yè)/試營業(yè)15個(gè)8萬平方米以上大型購物中心（含2個(gè)存量項(xiàng)目），就人氣來看，人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的大型區(qū)域型購物中心由于業(yè)態(tài)豐富輻射力大，故表現(xiàn)相對(duì)優(yōu)于中小型購物中心。3至8萬平方米的中型項(xiàng)目今年則開業(yè)/試營業(yè)29個(gè)（含2個(gè)存量項(xiàng)目）。

小型項(xiàng)目花樣百出

3萬平方米以下小型商業(yè)項(xiàng)目增量則大致與去年持平超過40個(gè)且形式豐富多樣，且其中難得出現(xiàn)了凱德、瑞安、大華等多個(gè)大集團(tuán)的作品，其中較受矚目項(xiàng)目如下，懷舊街區(qū)：茂名北路豐盛里、衡山路永平里，全地下商業(yè)：瑞安創(chuàng)智天地大學(xué)路下一站、五角場太平洋森活，娛樂夜生活主題地下項(xiàng)目：FOUND158坊原大同坊，精致型軌交上蓋：漢中路樞紐凱德星貿(mào)中心、中建廣場樂薈天地，存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目：馥邦中環(huán)廣場、樂坊生活廣場浦東羽山店、百聯(lián)RISO商城路、九亭麥尚城2期，復(fù)合海鮮超市餐廳與兒童樂園的周浦寶燕商城，鄰里型購物中心：家樂福成山路鄰里中心、張江萬科2049@翡翠公園、萬科集顓橋、青浦光明西郊樂繽紛、松江D5·PARK五龍商業(yè)廣場、唐人御橋里、浦東大華錦繡國際、融創(chuàng)盧灣濱江精彩天地1期，以及吳涇火星一號(hào)為代表的多個(gè)萬街集團(tuán)項(xiàng)目。

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