干貨分析-針對(duì)不同類型的商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)項(xiàng)目如何進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。目前項(xiàng)目市場(chǎng)中各種類型、各種主題的商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)項(xiàng)目眾多，往往在尋求裝修設(shè)計(jì)公司打造方案之前，就要確定好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)如何規(guī)劃。下面我們就體驗(yàn)式的商業(yè)綜合體、知名產(chǎn)品線、專業(yè)市場(chǎng)等等的類型，進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與篩選的分析。

首先是體驗(yàn)式的商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)項(xiàng)目，該如何進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃呢。我們拿天霸設(shè)計(jì)打造的案例貴州凱威廣場(chǎng)作為此次的分析對(duì)象，貴州凱威廣場(chǎng)項(xiàng)目面積有90萬平方米，集大型購(gòu)物廣場(chǎng)、大型連鎖超市、IMAX影院、量販KTV、星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、高品質(zhì)住宅等為一體的超大型城市綜合體，為消費(fèi)者提供“一站式”服務(wù)的體驗(yàn)型綜合性商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)項(xiàng)目。

商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)項(xiàng)目貴州凱威廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，要先具體分析消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、價(jià)值定位、購(gòu)物方向等，因此要從該區(qū)域中客戶的功能需求、情感訴求等多方面綜合來分析：

① 目標(biāo)消費(fèi)者社會(huì)特征；

② 目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)行為特征；

③ 目標(biāo)消費(fèi)者價(jià)值取向與情感需求；

④ 目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)功能需求。

第二個(gè)案例，知名產(chǎn)品線如何進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。（以湖北公安大潤(rùn)發(fā)生活廣場(chǎng)為例）

大潤(rùn)發(fā)生活廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)生活超市在國(guó)內(nèi)屬于知名產(chǎn)品線，那么在打造這個(gè)商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案之前，該如何進(jìn)行業(yè)態(tài)的設(shè)定呢？首先整體上對(duì)大潤(rùn)發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)驗(yàn)理念、品牌體系、大潤(rùn)發(fā)近年開業(yè)與拓展計(jì)劃、大潤(rùn)發(fā)的形象店，以及大潤(rùn)發(fā)的理念，做一個(gè)整體的梳理。

新項(xiàng)目概況（位置交通、區(qū)域未來前景），項(xiàng)目定位（定位思路、目標(biāo)人群分析、項(xiàng)目定位核心點(diǎn)），大潤(rùn)發(fā)生活廣場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)理念，樓層業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，由基本生活方式和時(shí)尚生活方式發(fā)散開，匯集相應(yīng)業(yè)態(tài)。然后根據(jù)樓層特性，確定各樓層業(yè)態(tài)配置與比例。

第三個(gè)案例分析，專業(yè)市場(chǎng)如何篩選業(yè)態(tài)。在這里我們借用江西吉安城南國(guó)際以及惠州匯港城，這兩個(gè)商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行分析。

在做江西吉安城南國(guó)際與惠州匯港城的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案之前，首先對(duì)這兩個(gè)商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)項(xiàng)目的背景進(jìn)行解讀——基于城市、區(qū)域、本體價(jià)值下的開發(fā)模式選擇，以及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)——基于商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)與區(qū)域機(jī)會(huì)下的定位方向、項(xiàng)目定位——項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略等宏觀情況進(jìn)行詳細(xì)的分析總結(jié)。

在業(yè)態(tài)規(guī)劃部分，首先是對(duì)核心消費(fèi)者、次級(jí)消費(fèi)者、邊緣消費(fèi)者的分析，然后盤點(diǎn)該去可整合的十幾個(gè)業(yè)態(tài)資源，并分別從業(yè)態(tài)的兼容性、匹配度、可行性、消費(fèi)者需求、商戶升級(jí)意愿、商戶進(jìn)駐意向、進(jìn)駐意向測(cè)算等7個(gè)方面，進(jìn)行業(yè)態(tài)篩選和排除，最后才確定這兩個(gè)商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)項(xiàng)目的發(fā)展核心業(yè)態(tài)，和重要補(bǔ)充業(yè)態(tài)是什么。