當(dāng)市場(chǎng)聲音普遍看淡實(shí)體商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)，機(jī)構(gòu)資本卻正在悄悄建倉(cāng) !
當(dāng)大量開(kāi)發(fā)商正在為商鋪散售去化困難而愁容滿面時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者卻緊盯著產(chǎn)權(quán)單一，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健或潛力可塑的規(guī)�；虡I(yè)項(xiàng)目投下重注!
參與商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)的主體非常多元化，既有地產(chǎn)商、也有基金方、甚至還有實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)集團(tuán)，但投資商業(yè)的目標(biāo)應(yīng)該都是一致的：長(zhǎng)期性投資配置或?yàn)橘Y產(chǎn)證券化時(shí)代來(lái)臨前建倉(cāng)。
如下事件，我相信只是國(guó)內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)的冰山一角而已，但已預(yù)示著的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本證券時(shí)代的來(lái)臨。
ONE(云南城投&銀泰置地)
2016年11月云南城投收購(gòu)銀泰置地8個(gè)項(xiàng)目：溫州銀泰城、杭州海威銀泰國(guó)際、溫州平陽(yáng)銀泰城、杭州臨平理想銀泰城、寧波奉化銀泰城、成都銀泰中心&泰悅豪庭、寧波北侖銀泰城。
TWO(萬(wàn)科&印力)
2016年10月底，萬(wàn)科主導(dǎo)的聯(lián)合收購(gòu)體買(mǎi)下印力96.55%股權(quán)，被收購(gòu)的印力集團(tuán)，前身是深國(guó)投商用置業(yè)有限公司，曾是深圳國(guó)資企業(yè)深圳國(guó)際信托投資有限公司(現(xiàn)更名華潤(rùn)深國(guó)投)下屬企業(yè)。2013年11月，黑石成為其戰(zhàn)略投資者，購(gòu)入深國(guó)投商置40%的股權(quán)。2015年2月，在完全卸下國(guó)資背景后，深國(guó)投商置更名為印力集團(tuán)。
媒體評(píng)價(jià)：萬(wàn)科入股印力將加快萬(wàn)科向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，推動(dòng)產(chǎn)品和業(yè)務(wù)升級(jí)。
10月28日，萬(wàn)科子公司萬(wàn)丈資本(V Capital)收購(gòu)上海中區(qū)廣場(chǎng)，成交價(jià)格為23.75億元人民幣，賣(mài)家為凱雷地產(chǎn)基金。
TIPS：萬(wàn)丈資本主要聚焦在上海、北京、深圳一線核心城市，目標(biāo)資產(chǎn)為兩類，一類是持有上海北京等城市的市中心核心資產(chǎn);另一類是收購(gòu)資產(chǎn)，再對(duì)其進(jìn)行改造、增值。此前，2015年12月，萬(wàn)丈資本聯(lián)手香港李錦記以57.9億收購(gòu)上海企業(yè)天地3號(hào)樓，創(chuàng)造了2015年上海大宗交易的最高紀(jì)錄，將其改名為“無(wú)限極薈”并進(jìn)行了升級(jí)改造。
THREE(龍湖地產(chǎn)&海外基金)
2016年10月，加拿大養(yǎng)老基金投資公司再度助力龍湖地產(chǎn)，繼蘇州獅山項(xiàng)目投資合作之后，收購(gòu)重慶西城天街49%權(quán)益。
FOUR(大悅城 &險(xiǎn)資基金)
2016年8月，中國(guó)人壽和GIC兩大機(jī)構(gòu)投資者組建的合伙基金以約 93億元代價(jià)收購(gòu)大悅城旗下3間公司49%股權(quán)，大悅城開(kāi)始實(shí)踐輕資產(chǎn)模式，以新加坡凱德置地基金模式為藍(lán)本，向資產(chǎn)管理商邁進(jìn)。
TIPS：凱德置地通過(guò)旗下的投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)收購(gòu)商用物業(yè)，然后通過(guò)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，最后將運(yùn)營(yíng)成熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國(guó)信托(CRCT)，將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。因?yàn)榛鹋c項(xiàng)目相連，所以基金的建立是凱德在中國(guó)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的一個(gè)堅(jiān)實(shí)后盾，而凱德成功的項(xiàng)目運(yùn)作也是資本回報(bào)保障。
FIVE(光大控股&英利國(guó)際)
光大控股繼收購(gòu)重慶觀音橋原現(xiàn)代廣場(chǎng)進(jìn)行重新定位、物業(yè)改造，成功打造大融城之后，2014年6月底 以17.6億港元入主英利國(guó)際，成為英利國(guó)際第2大股東(14.9%)，主導(dǎo)英利國(guó)際旗下商用物業(yè)，英利旗下解放碑、大坪兩大購(gòu)物中心更名大融城。完成并購(gòu)之后，光大期望運(yùn)用專業(yè)基金經(jīng)驗(yàn)及大融城商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，謀求將英利旗下優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打包成REITS，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)尋求在新加坡上市。
光大控股的資產(chǎn)+證券化戰(zhàn)略因大融城的成功，正在全國(guó)目標(biāo)城市落地鋪開(kāi)。
SIX:
開(kāi)業(yè)約兩年的重慶 江北區(qū) 某非商圈 大型購(gòu)物中心正尋求基金洽購(gòu)，且?guī)捉山�，也許信息公披露就在年內(nèi)。
SEVEN(恒勝&洋世達(dá))
2016年，恒勝集團(tuán)以近6億元代價(jià)全資收購(gòu)了重慶長(zhǎng)壽區(qū)洋世達(dá)購(gòu)物中心項(xiàng)目。
EIGHT(深圳正威集團(tuán)&東方國(guó)際)
2016年，經(jīng)營(yíng)幾近停擺的東方國(guó)際(由7層購(gòu)物中心+雙塔超高層+地下車庫(kù)組成，總建筑面積28萬(wàn)平方米)，在重慶官方的撮合下，由深圳正威集團(tuán)全面接盤(pán)，目前正威團(tuán)隊(duì)已經(jīng)入住項(xiàng)目進(jìn)行清算接管工作。
NINE(紅星美凱龍&高和資本)
2016年9月，紅星美凱龍與商業(yè)地產(chǎn)基金領(lǐng)跑者高和資本共同發(fā)起設(shè)立國(guó)內(nèi)首支家居商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)基金，基金資金規(guī)模為50億元，以“紅星美凱龍委托管理商場(chǎng)”為主要資產(chǎn)標(biāo)的。在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中把品相優(yōu)良的業(yè)主方資產(chǎn)收歸旗下，結(jié)合“紅星美凱龍——愛(ài)琴�！鄙�(jí)轉(zhuǎn)化策略，大賺城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)及人口紅利，同時(shí)匹配資本金融手段，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、品牌的超溢價(jià)變現(xiàn)及可持續(xù)發(fā)展。
TIPS：紅星美凱龍全國(guó)家居門(mén)店數(shù)量超過(guò)130家，進(jìn)駐城市超過(guò)90個(gè)，門(mén)店獲取以“買(mǎi)地自建，租賃、品牌輸出”三種模式，門(mén)店多以非商業(yè)中心的城市郊區(qū)的骨干交通選址為主，實(shí)現(xiàn)了極低的門(mén)店獲取成本，在周邊社區(qū)發(fā)展不成熟階段的階段以目的消費(fèi)：建材商城驅(qū)動(dòng)經(jīng)營(yíng);當(dāng)周邊社區(qū)發(fā)展成熟之后，則升級(jí)轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心：愛(ài)琴海;實(shí)現(xiàn)一個(gè)物業(yè)不同階段的“一雞兩吃”持續(xù)賺錢(qián)的巧妙安排。在城市化進(jìn)程持續(xù)高速推進(jìn)的中國(guó)內(nèi)地，紅星美凱龍此種模式非常的具有戰(zhàn)略前瞻性，完美享用城市化不同階段的房地產(chǎn)紅利及人口紅利。毫無(wú)疑問(wèn)，紅星美凱龍已經(jīng)是中國(guó)第二大商業(yè)地產(chǎn)商，如果配合其高效的品牌輸出策略的應(yīng)用，有一天在數(shù)量上與萬(wàn)達(dá)比肩也是大概率事件。
……
從以上不完全舉例看出，2016年的商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)事件正在集中發(fā)生：地產(chǎn)商的輕資產(chǎn)變現(xiàn)策略與資本方“進(jìn)場(chǎng)重倉(cāng)建籌”共促了這一局面。可以確定的是，2016年商業(yè)地產(chǎn)的并購(gòu)僅僅拉開(kāi)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本化的序幕，未來(lái)兩年，商業(yè)地產(chǎn)的資本化進(jìn)程將更加突出。原因如下：
1、價(jià)格合適，值得買(mǎi)。
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)超量，商業(yè)地產(chǎn)估值下跌，“筑底買(mǎi)點(diǎn)”初步形成;“買(mǎi)方市場(chǎng)”情況下，資本方可以在市場(chǎng)相對(duì)從容的建籌。
2、回報(bào)穩(wěn)定，有投資比較價(jià)值。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行已經(jīng)是公認(rèn)的大概率事件;第二產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的盈利水平與投資回報(bào)持續(xù)下滑的境況下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)6-10%的靜態(tài)投資回報(bào)對(duì)長(zhǎng)期資本的吸引力凸現(xiàn);并且對(duì)于通過(guò)對(duì)潛力項(xiàng)目?jī)r(jià)值重塑，2、3年短周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目大幅度升值的概率較大。況且，在中國(guó)城市化進(jìn)程及基礎(chǔ)設(shè)施投入(道路、軌道交通、大社區(qū))高速發(fā)展期，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)本身就具有很強(qiáng)的保值、增值能力。
優(yōu)良、潛力性商業(yè)地產(chǎn)正在成為規(guī)模化資本方(基金、險(xiǎn)資、財(cái)團(tuán))長(zhǎng)期、穩(wěn)健性投資組合的重要選項(xiàng)。
3、資產(chǎn)證券化窗口或?qū)㈤_(kāi)啟，有投資退出通道。
中國(guó)境內(nèi)的資產(chǎn)證券化進(jìn)程正在加速推進(jìn)，中國(guó)版的公募REITS的政策窗口或許好事將近，REITS在國(guó)內(nèi)全國(guó)面落地前正是資本方“逢低吸納建倉(cāng)”的大好機(jī)會(huì)窗口;這或許也是資本搶籌商業(yè)地產(chǎn)的重要前瞻性動(dòng)因。
TIPS：2015年6月，鵬華前海萬(wàn)科REITs獲批成立，這是迄今為止國(guó)內(nèi)首支獲批的REITS(帶有先行先試的政策導(dǎo)向)，其重大意義在于，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)公募REITs基金的市場(chǎng)空白，豐富了國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)層次和產(chǎn)品，同時(shí)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，也是優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、分享優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)租金收益機(jī)會(huì)的理想選擇。從未來(lái)產(chǎn)品線布局來(lái)看，REITs也將是公募基金業(yè)必爭(zhēng)之地。
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商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)�；①�(gòu)趨勢(shì)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商及商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人的啟示：
1、商業(yè)地產(chǎn)的變現(xiàn)不用“過(guò)渡或完全依賴”分割產(chǎn)權(quán)散售陳舊模式。
2、商業(yè)地產(chǎn)的投資、經(jīng)營(yíng)、管理要有資本化(REITS)的視角，否則將遭遇與資本對(duì)接時(shí)的巨大落差，難于達(dá)成共識(shí)及交易。
3、 商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力將成為項(xiàng)目資本證券化溢價(jià)的重要估值指標(biāo)，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員的價(jià)值貢獻(xiàn)將進(jìn)一步得到市場(chǎng)、資本的認(rèn)可。如：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人才、商業(yè)地產(chǎn)金融人才、資本方的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理等。
4、商業(yè)分散出售產(chǎn)權(quán)的頑疾將得到一定程度的緩解，投資商、建設(shè)商、營(yíng)運(yùn)商的專業(yè)分工將進(jìn)一步細(xì)化，有助于終結(jié)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的野蠻生長(zhǎng)，使之逐步走向良性發(fā)展之路。
5、商業(yè)良好基本面是整體變現(xiàn)基石：項(xiàng)目選址及產(chǎn)品正確、項(xiàng)目建筑及空間規(guī)劃良好、商鋪單元切分合理、完備而前瞻性的機(jī)電配置、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、對(duì)位的商戶組合、優(yōu)秀的營(yíng)運(yùn)管理、單一產(chǎn)權(quán)，以及以此為基礎(chǔ)而呈現(xiàn)出來(lái)的持續(xù)向好的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)：客流、租金的可持續(xù)增長(zhǎng)。
(分享推動(dòng)進(jìn)步;謝尚偉2016年11月5日星期六于華潤(rùn)24城)
