9月24日下午，來到濱湖最成熟的區(qū)域——濱湖世紀(jì)城,一年前這里發(fā)生的大規(guī)模商鋪“撤退潮”影響極大,如今,沿街商鋪大部分依然空置,門口貼著“門面出租、招租”的字樣,遲遲找不到下家接盤�！敖桓兑荒曛畠�(nèi)的社區(qū),商業(yè)完全開不了業(yè)甚至沒有裝修的很多。多年來,合肥土地拍賣從來沒有純住宅用地和純辦公用地,基本都有配備20%左右的商業(yè),從規(guī)劃初期就導(dǎo)致合肥商業(yè)供應(yīng)過量。”安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長郭紅兵分析指出。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營不善外,這些年逐漸成為商業(yè)主體的綜合體在合肥也是不溫不火。9月25日,周日下午,記者在合肥市最熱點(diǎn)的政務(wù)區(qū)旁的新地中心走訪,發(fā)現(xiàn)在周末整個(gè)商場(chǎng)也幾乎沒有**。而在圍繞政務(wù)區(qū)1公里以內(nèi)已開業(yè)和在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共6個(gè)。
合肥惠凌房地產(chǎn)研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2015年合肥大中型購物中心將達(dá)55家,人均商業(yè)面積近4平方米,超過了發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積1.2平方米的警戒線。2011年至2015年累計(jì)成交商業(yè)地產(chǎn)六萬余套,商業(yè)地產(chǎn)的盛宴背后只剩下剩宴。值得一提的是,盡管運(yùn)營疲軟,但高企的房價(jià)和一線開發(fā)商的加入,還是帶動(dòng)合肥市商業(yè)地產(chǎn)不斷增加。
“由于現(xiàn)在整個(gè)合肥市房地產(chǎn)投資熱情高漲,投資性房產(chǎn)導(dǎo)致新小區(qū)入戶率都不高,**不能聚集商業(yè)就無法盤活,配置的商業(yè)庫存和空置會(huì)繼續(xù)高企,這是個(gè)惡性循環(huán)。需要政府重新摸底分析�！惫t兵說。
凄慘的現(xiàn)狀
作為濱湖新區(qū)最早啟動(dòng)的板塊,濱湖世紀(jì)城是該區(qū)居住、人文、商業(yè)等氣氛最濃厚的地方。按照規(guī)劃,整個(gè)濱湖啟動(dòng)區(qū)合計(jì)約10萬人。然而,映入記者眼中的濱湖世紀(jì)城沿街商鋪卻頗為冷清,尤其在中山路沿街商鋪和北至洞庭湖路一段的天山路附近的沿街鋪面,一條街道幾乎是空置的。
“那個(gè)地方位置太偏�！敝猩铰泛妥显坡方徊婵谝患也惋嫷甑墓ぷ魅藛T老陳說。在整個(gè)商業(yè)街,人氣最旺的就是餐飲店。但老陳稱,店鋪經(jīng)營并不理想。“大環(huán)境整體不好,小餐館跟著遭殃。這個(gè)地段位置比較好,租金很貴,幾乎也是虧損的,老板應(yīng)該是還沒有找到下家,如果有下家可能也會(huì)轉(zhuǎn)手�！�
“在整個(gè)合肥市這種情況非常普遍,新近一年內(nèi)交付的樓盤,社區(qū)商業(yè)很多空置沒有裝修。濱湖世紀(jì)城是比較繁華的社區(qū),應(yīng)該算是社區(qū)商業(yè)最典型的例子。”郭紅兵指出,“土地規(guī)劃配套商業(yè)初期就出了問題,現(xiàn)在投資性住宅越來越多會(huì)導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)越來越差。”
體量過大導(dǎo)致人氣不足更為明顯的還有商業(yè)綜合體。根據(jù)合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所對(duì)合肥市32名商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營經(jīng)理問卷調(diào)查的結(jié)果顯示,第二季度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)總體運(yùn)行狀況持樂觀態(tài)度的企業(yè)數(shù)為0,認(rèn)為運(yùn)行狀況一般的占57%,不樂觀的占43%。預(yù)計(jì)第三季度,樂觀選項(xiàng)的企業(yè)數(shù)繼續(xù)保持為0,預(yù)計(jì)一般選項(xiàng)占比降至50%,而預(yù)計(jì)不樂觀選項(xiàng)上升至50%。
“說明企業(yè)預(yù)計(jì)合肥市第三季度商業(yè)地產(chǎn)總體運(yùn)行狀況沒有走出谷底�！焙戏蕦W(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌表示。以合肥市最熱點(diǎn)的政務(wù)區(qū)為例,圍繞政務(wù)區(qū)1公里之內(nèi),分布有萬達(dá)廣場(chǎng)、銀泰城、新地中心、華潤萬象城4家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,還有尚未開業(yè)的天瓏廣場(chǎng)和白天鵝商務(wù)中心兩個(gè)商業(yè)綜合體。
在9月25日來到合肥市政務(wù)區(qū)發(fā)現(xiàn),盡管在周末,4家已開業(yè)的項(xiàng)目人氣都不太旺。唯一**尚可的萬達(dá)廣場(chǎng),大量消費(fèi)者也只是停留在餐飲區(qū)域。而本土企業(yè)建設(shè)的新地中心最受冷落,每層樓都有大面積空置,整棟樓空空蕩蕩。
路過的一位消費(fèi)者王女士稱,“到新地中心買喝的從來不用排隊(duì)�！毕啾容^萬達(dá)廣場(chǎng)等,她認(rèn)為萬達(dá)品牌更有名氣,相對(duì)消費(fèi)者更加吸引力�！坝辛巳f達(dá)廣場(chǎng),基本很少會(huì)逛新地了�！钡珜�(shí)際上,萬達(dá)廣場(chǎng)外街相對(duì)內(nèi)街人氣也差強(qiáng)人意�！捌鋵�(shí)合肥室內(nèi)的購物中心都差不多,都是百貨,餐飲,電影院,剛開始可能還比較新奇,逛多也就審美疲勞了。”老陳表示。
目前在售的天瓏廣場(chǎng),定位為大型綜合休閑體驗(yàn)場(chǎng)景式。但在凌斌看來,主題定位過多,“Z”型動(dòng)線不利于客流匯集;產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在缺陷,容易造成相互干擾;交通難度大,不利于客戶導(dǎo)入。在周邊強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,后期運(yùn)營效果恐難盡如人意。商業(yè)綜合體過剩并不僅僅出現(xiàn)在政務(wù)區(qū)一個(gè)區(qū)域。作為老城區(qū)的蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)商業(yè)總體數(shù)量略高于配套還不夠完善的新城區(qū)。
放眼合肥,人氣不足、商鋪撤離早已是綜合體項(xiàng)目的普遍現(xiàn)狀。據(jù)公開報(bào)道顯示,2014年8月,合肥“24小時(shí)不打烊”商業(yè)綜合體——星光天地盛大開業(yè)。這個(gè)坐擁太寧交口、以餐飲休閑為主的商業(yè)綜合體在去年遭遇了商戶“退出潮”。2015年初,位于淮河路步行街東端的夢(mèng)之城也遭遇商戶撤離、人去樓空的窘境。
事實(shí)上,近些年來,合肥還屢屢出現(xiàn)商業(yè)爛尾項(xiàng)目,有些至今還無盤活跡象。在繁華的淮河路步行街上,有一棟25層的高樓成了擺設(shè);長江西路上的松芝萬象城商業(yè)項(xiàng)目至今未完工營業(yè),曾引入商業(yè)巨頭沃爾瑪也與之解約。
投資迅猛 運(yùn)營疲弱
合肥的商業(yè)地產(chǎn)大概是從2010年開始變得十分紅火。跟風(fēng)而上的一些商業(yè)綜合體的開發(fā)商盲目追求規(guī)模,缺乏時(shí)間考察、詳細(xì)研究區(qū)域定位,如區(qū)域人口數(shù)量、商業(yè)體量、商鋪經(jīng)營收入等�！叭胧畜w量多,而且同質(zhì)化現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重。不僅同一商圈少有差別,同一商場(chǎng)內(nèi)也存在‘無亮點(diǎn)’問題。另外商業(yè)發(fā)展的變化非常快,購物中心早期以主力店帶動(dòng)客流的方式,現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)好像都有問題。”郭紅兵認(rèn)為,現(xiàn)在合肥的商業(yè)地產(chǎn)大都注重銷售招商,在運(yùn)營管理上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
“城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入綜合體時(shí)代,但人均消費(fèi)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,這也是商業(yè)地產(chǎn)難以為繼的重要原因�！痹诹璞罂磥�,商業(yè)地產(chǎn)遭遇困局,還有一個(gè)重要原因是消費(fèi)模式發(fā)生變化�！拔覀冞^去的商業(yè)綜合體,又稱作‘大盒子’,它是我們每10萬至15萬人群必須配置的商業(yè),但是隨著消費(fèi)模式的變化,尤其是互聯(lián)網(wǎng)模式,如淘寶、京東等的興起,我們的消費(fèi)模式和支付手段發(fā)生了變化,人變得越來越圖方便,這時(shí)候商業(yè)綜合體發(fā)展會(huì)變得困難。”
而最令人擔(dān)憂的是老項(xiàng)目發(fā)展不好,空置嚴(yán)重,新項(xiàng)目又在不斷開發(fā)。事實(shí)上,隨著一線房企對(duì)本地開發(fā)商的沖擊,合肥商業(yè)地產(chǎn)還在不斷增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年下半年合肥各個(gè)區(qū)域預(yù)計(jì)有12家商業(yè)綜合體項(xiàng)目開業(yè),包括萬達(dá)第四代產(chǎn)品萬達(dá)文化旅游城。
另一方面,在住宅狂歡盛宴的帶動(dòng)下,商業(yè)地產(chǎn)投資和銷售價(jià)格也在持續(xù)攀升。來自安徽省清源房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年二季度,合肥市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售套數(shù)6851套、銷售面積38.58萬平方米、銷售金額64.57億元、銷售均價(jià)16783元/平方米。商業(yè)地產(chǎn)銷售量和銷售均價(jià)無論環(huán)比還是同比都出現(xiàn)了不同程度上漲,其中銷售金額的漲幅最高,同比上漲近一倍;銷售均價(jià)同比上漲也超過了60%。
根據(jù)合富輝煌(中國)安徽公司研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,今年1至7月,合肥九區(qū)商業(yè)類商品房共計(jì)成交16192套。雖然這個(gè)數(shù)字相比火爆的住宅銷售顯得有些遜色,但與去年相比,今年前7個(gè)月銷量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年,2015年全年合肥市區(qū)商業(yè)銷售套數(shù)累計(jì)才15668套。
廬陽區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖新區(qū)四個(gè)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供大于求,其中,濱湖新區(qū)的供應(yīng)量超過2000套,供應(yīng)套數(shù)占到了市區(qū)總量的42.62%、供應(yīng)面積也占到了市區(qū)總量的33.19%。政務(wù)區(qū)是唯一一個(gè)供應(yīng)量低于200套的區(qū)域,而且銷售量也是各區(qū)域中最少的。在合肥市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)面積的庫存量中,蜀山區(qū)庫存面積最多,是唯一超過了50萬平方米的區(qū)域,其次是包河區(qū)和瑤海區(qū)。
新站區(qū)是自2015年以來合肥市區(qū)季度商業(yè)地產(chǎn)銷售量最高的區(qū)域,今年二季度成為唯一一個(gè)銷售量超過1000套的區(qū)域,其單區(qū)的銷售量占到了市區(qū)銷售量的40%以上。而且,新站區(qū)也是唯一一個(gè)銷售均價(jià)低于10000萬元/平方米的區(qū)域,而蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)的銷售均價(jià)均超過了20000元/平方米。蜀山區(qū)的銷售均價(jià)同比漲幅超過170%。
“由于目前開發(fā)商、運(yùn)營商都不缺錢,合肥市商業(yè)地產(chǎn)的銷售與自持經(jīng)營沒有到最危急關(guān)頭,還不能真切的感受商業(yè)地產(chǎn)寒意,但虛火后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)很大,會(huì)引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)一系列效應(yīng)�！绷璞笾赋觥！斑@種情況一方面要降火,從源頭上政府應(yīng)該對(duì)合肥商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行重新摸底和分析,減少商業(yè)地塊供應(yīng),否則情況會(huì)越來越嚴(yán)重,另一方面,需要向中央去庫存里面的創(chuàng)新手段學(xué)習(xí),需要利用資產(chǎn)證券化等手段加速不良資產(chǎn)盤活�！惫t兵說。
他進(jìn)一步補(bǔ)充道,“從業(yè)者一定要認(rèn)清形勢(shì),投資者不要被商業(yè)地產(chǎn)營銷策動(dòng),開發(fā)商如果沒有很強(qiáng)的招商和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)盡量不要投。減少商業(yè)地產(chǎn)拿地,只有從政府和開發(fā)商兩方面進(jìn)行有效控制,商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的局面才會(huì)得到緩解�！�
