1個月前，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在中期業(yè)績會上賣了個關(guān)子，“寶龍已經(jīng)和紅星美凱龍談好了一個項目的合作”，該話說出口卻沒了下文，直到9月27日，這個與紅星美凱龍的合作交易終于浮出了水面。

寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告披露，與紅星美凱龍方面已經(jīng)訂立了合作協(xié)議，雙方將按50：50的比例合組合營公司，開發(fā)項目則為紅星美凱龍今年4月于蘇州拿下的15萬方商住地塊。

彼時，紅星美凱龍以26.27億元收購了這15萬平方米的商住地，如今，寶龍地產(chǎn)拿出13.14億元分得半杯羹，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以今年蘇州土地市場的火熱來說，這也算是樁美事。

早前在中期業(yè)績會上，許華芳就已明確地表示：“我們的心態(tài)很清晰，積極尋求土地投資機(jī)會，但只拿低價地�！�

借道紅星布局蘇州

9月27日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其附屬公司寶龍置地發(fā)展及上海龍潛與上海紅星及蘇州紅星訂立合作協(xié)議。

據(jù)此，將透過上海龍潛投資及收購蘇州紅星的50%股權(quán)，由寶龍置地發(fā)展與上海紅星按50：50的比例合組合營公司，以開發(fā)項目土地。而蘇州紅星作為合營公司，將主要從事開發(fā)項目土地。

觀點地產(chǎn)新媒體查詢公告發(fā)現(xiàn)，“項目土地”事實上是指上海紅星在今年4月13日獲取的占地面積約為15萬方的3宗蘇州地塊。

3宗地塊均位于太湖新城吳江夏蓉街東側(cè)東太湖大道北側(cè)，其中，編號為WJ-J-2016-008地塊與WJ-J-2016-009地塊為住宅用地，占地面積共為10.78萬方，而另一宗編號為WJ-J-2016-010地塊則為商服用地，占地面積為4.67萬方。

彼時，上海紅星以約26.27億元獲取到這三宗地塊，在5月上海紅星曾將這3宗土地的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了蘇州紅星。

公告披露，寶龍地產(chǎn)提供的承擔(dān)總額13.14億元包括了注資、股東貸款及墊款。根據(jù)合作協(xié)議，上海龍潛需注資3億元收購蘇州紅星的50%股權(quán)，蘇州紅星在注資后的注冊資本由3億元增加至6億元;上海龍潛還需向蘇州紅星提供一筆股東貸款為數(shù)約3.56億元;此外，寶龍置地發(fā)展還將透過其附屬公司向蘇州紅星提供現(xiàn)金墊款總額最高約6.58億元，以滿足蘇州紅星資本需求的50%。

值得注意的是，在訂立雙方合作協(xié)議的同一天，寶龍地產(chǎn)和紅星美凱龍方面還訂立了一個補(bǔ)充合作協(xié)議。根據(jù)補(bǔ)充合作協(xié)議，蘇州紅星將透過分立項目土地的商業(yè)及住宅地塊，安排分立項目土地。在完成分立及待商業(yè)地塊達(dá)到規(guī)定投資總額25%的投資條件后，上海龍潛需將其于商業(yè)地塊的50%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給上海紅星，代價為約1.4億元。

這意味著，是次交易后寶龍地產(chǎn)將以13.14億元曲線布局蘇州。

多元化土地策略

花費13.14億元換得的蘇州地塊，寶龍地產(chǎn)方面覺得頗有價值。寶龍方面表示，因為項目土地位于長江三角洲，是集團(tuán)的戰(zhàn)略地區(qū)之一，且與集團(tuán)日后的發(fā)展計劃相符，因此發(fā)展及參與開發(fā)項目土地將有助提升本集團(tuán)的市場地位，并擴(kuò)大集團(tuán)于區(qū)內(nèi)的市場份額。

的確，早在2013年初，寶龍地產(chǎn)就提出轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市，重點實施“以上海為中心,深耕長三角”戰(zhàn)略。以下半年來看，除了與紅星美凱龍合作的這個蘇州項目之外，寶龍地產(chǎn)拿下的另外兩宗地塊也均位于長三角中心——上海。

根據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，8月18日，寶龍地產(chǎn)公布，其以3.25億元摘得上海市閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)閔行新城MHC11101單元10A-01A地塊，這是寶龍地產(chǎn)在吳涇的第二幅地塊，也是其在上海布局的第十三個項目。

9月14日，寶龍地產(chǎn)又以18.78億元成功競得上海青浦區(qū)西虹橋徐民東路南側(cè)39-04、40-02、41-02、43-01地塊、40-01地下空間及地塊之間連通道。

不過，以今年的土地市場來看，寶龍地產(chǎn)所瞄準(zhǔn)的一二線城市土地并不是那么好拿。

在中期業(yè)績會時，許華芳也直言：“現(xiàn)在開發(fā)商最頭疼的不是融資，不是銷售，而是拿不到好的土地資源�！碑�(dāng)時，許華芳苦笑道，上半年寶龍地產(chǎn)其實參加了50多場的土地競拍，但最終卻都只能“看表演”。

事實上，50多宗土地都未能得手，除了因一二線土地市場上狼多肉少之外，與寶龍地產(chǎn)保守的土地策略也有關(guān)系。

許華芳表示：“我們的心態(tài)很清晰，積極尋求土地投資機(jī)會，但只拿低價地。”因此，在上半年里，寶龍地產(chǎn)底價拿了3宗地，總價僅約10億元;下半年，寶龍獲取的2宗上海地塊溢價也并不高，閔行新城地塊溢價率僅為7.08%，而青浦區(qū)地塊的獲取總價也僅比起始價格高出0.08億元。

多元化拿地路徑是寶龍地產(chǎn)獲取適合土地策略，合作便是其中招式，借力紅星美凱龍在蘇州布局正是這種模式。

值得一提的是，此前許華芳透露，寶龍有幾個項目在談，除了與紅星美凱龍在談的項目之外，還包括另一個天津項目。

（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 陳翠）