賺錢的簡單邏輯：開源與節(jié)流;省下的就是純利潤。本文即討論如何在不降低消費體驗且不大幅度增加投資成本的基礎(chǔ)上的重要省錢大法。
拋出以下觀點：
1、50%的成本由前端設計方案決定。
2、20%的成本由設施、設備、材料選型決定。
3、30%的成本由后期管理水平?jīng)Q定。
其中1、2項由屬于建設前端控制的范疇，需要在建設期帶著后期經(jīng)營管理的經(jīng)濟思路來綜合平衡，需要專業(yè)的商業(yè)管理團隊的全程介入，強勢主導。
一、卓有成效的項目建設前端的成本控制手段。
1、商場大門的選型，決定后期的人工成本及空調(diào)能耗成本的節(jié)約。
首先是雙層門設計，然后是做到自動關(guān)閉:要么是電動式感應滑門，要么是手動推拉且能自動回彈門;從客流發(fā)展提升及維護難度的角度，顯然是后者更加經(jīng)濟合理;以此起到良好的節(jié)能效果;即重慶萬象城的選型。
2、商場地磚的選型，直接決定后期維護成本。
如果不是奢華購物中心，強烈建議棄用需要高頻率拋光打磨的天然石材及人工石材;否則光是經(jīng)常性的石材維護每年就會吞掉動輒數(shù)十萬的凈收入，而且此類投入根本不產(chǎn)生任何經(jīng)濟效益，這種錢實在花得冤枉和不理智。
TIPS:看看亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)基金凱德商用旗下的凱德廣場系列產(chǎn)品及龍湖的天街系幾乎不會在公區(qū)大量選用石材鋪貼，就可見一般了。
3、衛(wèi)生間里的省錢門道。
3.1照度應當大幅度低于公區(qū)，讓這個方便的空間更有私密感，提升顧客在這個場景下的安全舒適自然體驗;而且直接減少了線材、燈具的使用，省電的效果則自然實現(xiàn)。
3.2用創(chuàng)意設計的水槽方式替代單個洗手盆的常規(guī)組合，可直接降低營運過程對洗手臺面的維護保潔工作量，可剩下不少人工。韓國部分購物中心、百貨商場即采用的此類選型。
3.3棄用馬桶，全部使用普通蹲便器(殘障特殊人士專用蹲位除外);直接降低衛(wèi)生間的蹲位保潔難度，同時避免國內(nèi)社會公眾對公共衛(wèi)生間馬桶衛(wèi)生狀況的顧慮所致的尷尬及不安去的使用場景。
3.4棄用手動沖水，全部采用“自動感應+手動按鈕”組合，簡約的設計，美觀實用，提升使用體驗，減少損壞幾率。成都大悅城即采用的此類選型。
3.5多配干手機替代擦手紙巾，每個衛(wèi)生間至少兩臺，分開設置，既環(huán)保，又減少了垃圾的產(chǎn)生量，降低了保潔工清理垃圾的工作量。
3.6龍頭及皂液盒全部采用自動感應裝置，節(jié)約且方便，但選型一定是非�？季康�，否則會帶來使用的不便及損壞幾率大增。
4、公區(qū)照明省錢大法。
4.1客流公區(qū)的照明線路至少分兩組布線，便于經(jīng)營過程中根據(jù)室外自然光的照度靈活控制開啟照明燈的數(shù)量，實現(xiàn)節(jié)能及調(diào)節(jié)室內(nèi)照度之目的。
4.2物流、消防疏散通道的照明采用聲控燈組，最大程度省電。
4.3采用節(jié)能效率與光源品質(zhì)均衡的LED燈具的節(jié)能效果會非常明顯。
5、玻璃天頂?shù)墓?jié)能措施。
5.1適度減少玻璃天頂?shù)拿娣e，提升項目的節(jié)能系數(shù)，挑空中庭不見得越大越好，最好是大小錯落分布，面積區(qū)間300-1000平方米即可。
5.2玻璃天頂隔熱系數(shù)提升手段：貼隔熱膜+電動遮陽簾兩種形式相結(jié)合，最大程度降低夏季空調(diào)能耗散失。
5.3玻璃天頂處的照明全部采用光感燈組，實現(xiàn)玻璃天頂燈光根據(jù)室外照度自動開啟，降低能耗。
5.4高空需要維護的重要節(jié)點中庭，可以考慮加裝滾軸式收納軟梯，便于后期高空維護的便捷性，減少云梯的需求及每次使用時的興師動眾。
6、扶梯選型：采用變頻扶梯，降低空駛能耗。
7、后勤通道裝修標準控制。
7.1從商場客流公區(qū)通往衛(wèi)生間的通道高標準，精裝修;其余非客流后勤通道則簡裝即可，做到簡潔、耐用、易維護即可。
7.2后勤通道多用緩坡來消化高差，利于商家貨物運輸。
8、車庫智能化系統(tǒng)。
8.1車庫出入口：高精度、快速車牌攝像識別、高速起落桿成標配，最大程度降低人工成本。
8.2車庫室內(nèi)：空余車位誘導系統(tǒng)必須是標配。
8.3車庫室內(nèi)照明：節(jié)能燈組選型，至少分兩組，且分組加裝時空器，利于夜間及非高峰期關(guān)閉1組，實現(xiàn)省電的目標。
9、車庫功能性強制標準：
9.1車庫入口凈高不低于3米，為中型貨車及餐廚垃圾運輸車輛的便捷進出提供可能，避免人工卸貨代理的低效及成本。
9.2車庫層高不低于5.1米;一方面為貨車流線提供充足的凈高空間;另一方面為后期車庫改造為機械車位，增加停車數(shù)量留下余地。
9.3干濕垃圾房、卸貨區(qū)的設計必須基于機械化、自動化作業(yè)進行前瞻性的考慮。
10、設施管理的智能化。
10.1設施設備的全部可實現(xiàn)遠程開關(guān)，減少后期人工干預帶來的人工成本支出。
10.2店鋪能耗數(shù)據(jù)的遠程采集、匯總、分析，減少手動抄表的人工成本支出。
11、室內(nèi)外廣告媒介的電子化。
盡量擴大商場外立面、室內(nèi)客流公區(qū)、節(jié)點中庭、車庫節(jié)點的電子屏應用范圍，以減少后期商場推廣營運階段的海報架、寫真等的使用量，以降低持續(xù)的制作成本，本質(zhì)上提升廣告促銷資訊的傳播效率。
商場公區(qū)大規(guī)模的電子屏的應用還能為后續(xù)各類營銷、推廣、社會化活動的舉行創(chuàng)造極佳的場景感及氛圍渲染，也是商場向智能化、電子化邁進的一種標志。
12、屋面雨水收集系統(tǒng)的事先規(guī)劃。
把收集的雨水注入專用儲水箱，雨水過濾之后用于衛(wèi)生間馬桶沖水、清潔、旱噴、綠化用水，細水長流，省錢的同時也是綠色環(huán)保理念的踐行。
以上措施的因地制宜地應用，每年節(jié)省的剛性成本支出至少是百萬級的。
第二部分：營運期的成本控制手段
1、結(jié)合經(jīng)營需要，各類設備開關(guān)時間的科學確定，在能夠確保服務效率的情況下，如果設備設施的開啟時間每天減少30分鐘，一年下來的節(jié)能總額也是相當可觀的。
2、衛(wèi)生間紙盤、保潔用品、洗手液的精細化管理。
3、在確保舒適度的前提下，室內(nèi)空調(diào)溫度的合理設定。
4、推廣方面的成本控制是大頭。
4.1在保證品質(zhì)感及協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)上，主動思考、積極發(fā)動場內(nèi)商家持續(xù)舉辦公眾參與性活動，主動嫁接無競爭場外資源來商場舉行公眾參與性活動……以此減少商場方硬性活動推廣的投入。
4.2以商業(yè)共享空間的客流價值換取商家的資源性投入，發(fā)動商家提供商品、創(chuàng)意、投資來裝點美化室內(nèi)公共空間，以適度節(jié)省美陳的硬性投入，并極大的有利于商家的形象傳播。
4.3主動積極的協(xié)同所在地政府資源，爭取調(diào)性合拍的社會公眾活動在商場持續(xù)開展，帶動客流的同時還可以爭取到良好的政府環(huán)境、免費的媒體曝光機會，是實在的費用節(jié)約之舉。
4.5特定團體社群的持續(xù)關(guān)注、溝通及影響也將起到事半功倍的效果(如周邊單位、社區(qū)的友好合作，長情關(guān)懷)
以上思路執(zhí)行得當，每年省下百萬級支出，是非常具有可行性的。
(TIPS:謝尚偉2016年7月21日于江北嘴CBD財信廣場)
