對(duì)于商用物業(yè)領(lǐng)域的投資，我從兩維度去講：一個(gè)是橫向，從不同類型的商用物業(yè)里面，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，我們?cè)趺礃涌创@一類商用物業(yè)的投資管理;二是縱向的，因?yàn)樯逃梦飿I(yè)有不同的階段、不同的生命階段，適用什么樣的投資角度去看待它。
七類商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)與陷阱
第一是Shoppingmall
目前來看，大家知道現(xiàn)在Shoppingmall是比較熱的一個(gè)投資方向，但是，隨著電商的發(fā)展，隨著大家購物習(xí)慣的改變，慢慢只有兩種類型的Shoppingmall可能會(huì)生存得比較好一些，目前帶我的機(jī)構(gòu)帶我的朋友去看Shoppingmall的時(shí)候，都會(huì)注重這兩類的Shoppingmall，一類是城市型Shoppingmall，在城市的核心區(qū)、商業(yè)中心，像北京的新光天地，**客流是覆蓋整個(gè)城市的，生意可以很好地做下去;另外一個(gè)是稍微偏一點(diǎn)的郊區(qū)、或者是稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的不在城市市中心的社區(qū)型、家庭型的Mall。在這種Mall里面就是體驗(yàn)型的、餐飲類的比重會(huì)大一些。
這兩類Shoppingmall在后續(xù)的時(shí)間段里面隨著電商的不斷的沖擊，他們的日子還可以很好地過下去，但是其他領(lǐng)域的Mall可能會(huì)越來越受到電商的沖擊，生意會(huì)越來越難做。我現(xiàn)在帶著平安最近剛剛關(guān)了一個(gè)在燕莎的Shoppingmall，我們把它改成了寫字樓再出租。我剛剛得到一個(gè)銷售望京原來有一個(gè)購物中心變成了寫字樓也在銷售，確實(shí)是定位上不準(zhǔn)確的Shoppingmall日子會(huì)越來越難過，只能轉(zhuǎn)型。
第二類是寫字樓
目前我們關(guān)注一線城市、核心地段的甲級(jí)寫字樓。不在這個(gè)條件內(nèi)的寫字樓，投資回報(bào)率也不可能符合我們的需求，當(dāng)然，不在這個(gè)類別的寫字樓也能生存，但是它的投資回報(bào)率肯定達(dá)不到資金的需求。因?yàn)槲椰F(xiàn)在管了好幾個(gè)寫字樓，(PPT)這是我們現(xiàn)在管的寫字樓，下面的商場(chǎng)已經(jīng)關(guān)門了，但是寫字樓做得很好，如果想去投資寫字樓，希望大家關(guān)注這樣領(lǐng)域里的寫字樓，其他領(lǐng)域里的大家都要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。
第三類是酒店
商場(chǎng)、Shoppingmall和寫字樓都我都是選擇的比較高大上的一些方向，但是酒店呢?選擇了稍微低端的一些，我覺得目前國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)上去投資一些連鎖的快捷酒店，可能還比較符合投資方的一些需求，在資金回報(bào)上的需求，不管你投資五星級(jí)酒店、四星級(jí)酒店，或者三星往上、四星往下的酒店，這樣的酒店業(yè)主方都掙不到錢，掙錢的都是酒店管理公司。國(guó)內(nèi)很多公司投資了很多的酒店，比如中糧、京貿(mào)、富力、萬達(dá)，但是你可以跟他們做一些訪問，他們基本都是國(guó)內(nèi)目前最大的五星級(jí)酒店、四星級(jí)酒店的業(yè)主，他們的日子過得都不太開心，因?yàn)榛貓?bào)率實(shí)在太低了。但是像漢庭、如家這樣的快捷酒店日子過得很不錯(cuò)。精品酒店也可以成為一個(gè)方向，但是全球做精品酒店的真正回報(bào)率，能夠給業(yè)主帶來很高回報(bào)的案例也很少。在全球來看也是個(gè)位數(shù)的案例。我說的業(yè)主就是投資方，酒店管理公司都是賺錢的，不管酒店虧不虧，他都要拿走管理費(fèi)。
第四類是公寓
在商用物業(yè)領(lǐng)域里面，原來大家知道出租型的公寓，我們都叫服務(wù)型公寓，在北京有很多很多，有雅詩閣等等，但是大家如果去了解，他們紛紛都在關(guān)店，把服務(wù)公寓改成散售型的房子賣掉。為什么?因?yàn)榉⻊?wù)型公寓的商用物業(yè)產(chǎn)品的投資回報(bào)率越來越低，而且客戶越來越少。原來這樣的投資公寓的客戶都是一些外籍的高管和中國(guó)的高管，隨著外資企業(yè)不斷的本土化，這樣的高管越來越少，住得起服務(wù)型公寓的人越來越少。本土的人不需要服務(wù)型公寓，要么自己買房，要么租一個(gè)稍微好一點(diǎn)的私人公寓，不需要租這么貴的。目前的市場(chǎng)無論是北京、上海還是深圳，這樣的服務(wù)型公寓經(jīng)營(yíng)都越來越困難。
有兩類公寓我覺得會(huì)慢慢成長(zhǎng)起來，第一類就是社區(qū)型養(yǎng)老公寓，北京的寸土春暉，我們也在投一些養(yǎng)老項(xiàng)目，我們會(huì)比較關(guān)注什么樣的養(yǎng)老型公寓可以賺錢，能夠給業(yè)主帶來收益，這也是一種模式，是可以做成連鎖的;第二類是白領(lǐng)公寓，也可以作成連鎖的，選址上難度比較大，但是還是能夠給業(yè)主帶來很高的回報(bào)。所以，像公寓、酒店不一定高大上就會(huì)好，服務(wù)于普通大眾的、客戶群稍微往下一點(diǎn)的，給業(yè)主會(huì)帶來更好的回報(bào)。
第五類是園區(qū)
一般主要的客戶有幾類：一是辦公的溢出，在市中心實(shí)在太貴了，只能到郊區(qū)辦公，可以享受便宜的租金和房?jī)r(jià);二是研發(fā)辦公，他可以在環(huán)境比較舒適的、低密度辦公環(huán)境下辦公;三是后臺(tái)辦公，每一個(gè)大型企業(yè)都有一些后臺(tái)的部門，比如科技部門、技術(shù)部門、呼叫中心等等，還有一些后臺(tái)的維護(hù)部門，這些部門不需要在市中心高大上的寫字樓里面，完全可以在比較遠(yuǎn)的地方。
但是園區(qū)目前我們比較關(guān)注一線城市周邊的園區(qū)，因?yàn)檫@方面的三種需求都能滿足，如果在一些其他城市的周邊，可能只能選擇其中的一類，但是客戶是有限的。所以在投資這樣園區(qū)的時(shí)候，也會(huì)比較慎重，要重點(diǎn)關(guān)注客戶來源是什么。非常典型的是中關(guān)村軟件園，那個(gè)地方建得非常好，投資機(jī)會(huì)也很多，但是全國(guó)那樣的地方不多，能夠做成這樣的園區(qū)也不多。
第六類是工業(yè)廠房
我們不太看好，因?yàn)殡S著制造業(yè)的一些改變，再加上以前制造業(yè)拿地很好租廠房，都是到政府那里拿一塊地，我要蓋廠房，自己去投資廠房、出租，這樣的回報(bào)會(huì)很低。
第七類是物流倉庫
這是目前來看非常好的投資方向，當(dāng)然大家也知道已經(jīng)很熱了，有很多的公司都在做這件事情，但是確實(shí)有很多的投資者都非�？春梦锪鱾}儲(chǔ)，但是物流倉儲(chǔ)有幾個(gè)局限，第一個(gè)局限在于在中國(guó)這個(gè)版圖上，物流是有節(jié)點(diǎn)的。(PPT)這張圖是國(guó)家發(fā)改委去年下發(fā)的關(guān)于全國(guó)物流發(fā)展規(guī)劃的節(jié)點(diǎn)布局，有一級(jí)節(jié)點(diǎn)、二級(jí)節(jié)點(diǎn)，為什么存在這些節(jié)點(diǎn)?是因?yàn)楦鷩?guó)內(nèi)整個(gè)交通網(wǎng)是關(guān)聯(lián)的，因?yàn)槲锪骶偷酶煌ㄓ嘘P(guān)，跟整個(gè)交通的規(guī)劃、分布是有關(guān)系的，你在選擇做物流的時(shí)候，選點(diǎn)的時(shí)候是有一定固定要求的。所有的物流企業(yè)都會(huì)算每個(gè)點(diǎn)之間的距離，成本是多少，都會(huì)去衡量。
物流倉儲(chǔ)有三類產(chǎn)品，都是非常好的方向：
一是城市配送，比如像順風(fēng)、圓通這些物流配送企業(yè)的倉庫，滿足城市里面所有的一些物流配送的需求，可以從這個(gè)倉庫直接到客戶手上。做這種城市配送還有一個(gè)好處，比如跟電商談，這個(gè)好處是給政府的，由于電商的發(fā)展，倉庫變成了一個(gè)商場(chǎng)，大家知道你從電商上買東西，你不需要實(shí)體店，只要從倉庫里面把貨拿出來就可以，倉庫就變成了商場(chǎng)，所有商品的結(jié)算都可以放在倉庫內(nèi)部結(jié)算，這樣地方政府可以把稅收留在地方，在倉庫所在地把稅收留下，否則以前商場(chǎng)開在哪里，稅收在哪里，現(xiàn)在是倉庫在哪里，稅收在哪里，這樣地方政府也喜歡，做城市配送，還有稅收的控制。
二是陸港場(chǎng)地，這是天津的一個(gè)場(chǎng)站，大家知道有碼頭、港口、空港，這就相當(dāng)于陸地的一個(gè)港口、碼頭，所以也叫陸港。這個(gè)產(chǎn)品也是目前來看非常好的投資方向。
三是冷鏈，需求越來越大，目前國(guó)內(nèi)不管哪個(gè)城市的冷庫需求都不能滿足這個(gè)城市的發(fā)展，所以現(xiàn)在投資冷庫也有很多的投資機(jī)構(gòu)。
這三類物流倉儲(chǔ)如果從投資者的角度看待，我覺得從投資回報(bào)方面來看都是滿不錯(cuò)的投資方向。
以上我就是對(duì)商用物業(yè)的理解，每一類產(chǎn)品的理解講一些在不同的商用類別上可以尋找到什么樣的投資機(jī)會(huì)，以及如何做這方面的投資，因?yàn)槊恳活惿逃梦飿I(yè)都有自己的特點(diǎn)，都有自己不同的客戶群，每一類能夠研究清楚，其實(shí)都是比較難的事情。
我們現(xiàn)在所在的機(jī)構(gòu)，每一類的商用物業(yè)，我們都有不同專業(yè)的團(tuán)隊(duì)配置，這一組人專門研究這一類，只有這樣才能知道每一類商業(yè)物業(yè)如何掙錢，如何產(chǎn)生投資回報(bào)，如何滿足資金上的需求，還要研究在每一類商業(yè)物業(yè)里面什么樣的開發(fā)商可以做得最好，他能夠做到什么樣子。
不同投資階段的投資策略
下面就從縱向來看看，每一類商用物業(yè)，那么多種類的商用物業(yè)，在什么樣的階段里面進(jìn)去可以賺錢，大家知道商用物業(yè)有很多的階段，有剛剛拿地的，有剛剛建的，有竣工的，有租賃的，有退出的，在不同的階段，用什么樣的辦法可以進(jìn)去，讓投資者賺到錢。
用一個(gè)案例來講一下，這個(gè)案例是我親身經(jīng)歷的，可以比較詳細(xì)地剖析一下，在不同的階段，什么樣的金融手段、什么樣的投資者會(huì)感興趣進(jìn)去。
第一階段就是拿地，現(xiàn)在說是11年前了，拿這塊地跟所有的開發(fā)商碰到的問題是一樣的，沒有錢買那塊地，所以當(dāng)時(shí)萬通拿這塊地的時(shí)候也是跟目前萬科正在做的事情是一樣的，叫“小股操盤”，我出的股份少一點(diǎn)，但是希望由我來操盤，跟其他的投資者爭(zhēng)取了一定的權(quán)益，比如有超額的分配權(quán)，設(shè)計(jì)一個(gè)利潤(rùn)指標(biāo)，如果超額完成了，就有超額的利潤(rùn)分配權(quán)。還可以收一點(diǎn)項(xiàng)目上的品牌使用費(fèi)等等。當(dāng)時(shí)這個(gè)投資是在11年前，投資地產(chǎn)不像現(xiàn)在有那么多的投資者感興趣，那么多的機(jī)構(gòu)投資者或者各種各樣的基金感興趣，當(dāng)時(shí)投資的范圍很狹窄，他們找了兩個(gè)私人老板，山西的老板一起去做這個(gè)事。
第二階段是開發(fā)階段，那個(gè)樓是純粹的寫字樓，沒有其他的任何功能，在十年前那個(gè)地方不是像現(xiàn)在這樣成熟。一部分散售掉、另外一部分留下來，中間做了一些開發(fā)貸的產(chǎn)品。
快竣工的時(shí)候，就要雙方兌現(xiàn)，因?yàn)橥顿Y者要退出，作為投資者都是要退出的，用什么辦法退出，07年的時(shí)候手段很少，不像現(xiàn)在有那么多的退出手段，所以用了一個(gè)變相的辦法，就是把本來要整售的資產(chǎn)做了了一個(gè)價(jià)格，萬通把剩余的資產(chǎn)拿走，把原來項(xiàng)目公司的殼留給了原來的投資者，當(dāng)初他們?yōu)槭裁磿?huì)同意呢?因?yàn)楫吘故撬饺送顿Y，可以避稅，把原來的殼公司留給他們，他很多稅都可以避掉，不像上市公司要交很多正規(guī)的稅。所以，用這樣的手段把原來整售的資產(chǎn)價(jià)格做低，讓萬通來把原來對(duì)應(yīng)的商務(wù)條款兌現(xiàn)了，這樣投資者很開心，萬通也很開心。
第三階段是孵化期，08年的時(shí)候把整售的樓拿過來，萬通成立一個(gè)新的項(xiàng)目公司，買的時(shí)候可以用金融杠桿，這個(gè)產(chǎn)品叫法人按揭，這個(gè)產(chǎn)品現(xiàn)在在銀行比較少了，那時(shí)候還是比較多的。就跟個(gè)人買房子按揭一樣，可以做到五成，按照買賣價(jià)格做五成的按揭，可以做成十年的。這個(gè)金融手段現(xiàn)在還有，在商業(yè)銀行里面，這樣的金融產(chǎn)品還是有的。
08年買下來以后，到了09年經(jīng)營(yíng)了一年，出租率要求到75%以上，就開始關(guān)注“資產(chǎn)管理”這四個(gè)字，運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)真正要做到這個(gè)，一定要達(dá)到75%以上的出租率，看你用多長(zhǎng)時(shí)間可以實(shí)現(xiàn)這個(gè)出租率。做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款有一個(gè)好處，是按照評(píng)估值來做貸款，你只要租金租得高，市場(chǎng)好，你就可以把房子評(píng)估值做大，然后再打一個(gè)折，可以把貸款額度做大，期限一般是十年左右。所以在09年的時(shí)候用這樣一個(gè)手段，對(duì)于投資者來說已經(jīng)拿回錢了，因?yàn)橘J款的額度增加了。
第四階段是穩(wěn)定期。09年的時(shí)候這個(gè)房子屬于孵化期，簽第一輪租約會(huì)比較低一些，給客戶的條件會(huì)比較低一些，讓他趕緊進(jìn)來，有各種各樣的優(yōu)惠讓他進(jìn)來。過了這一階段，相對(duì)到第二個(gè)周期的時(shí)候，可以把租金往上提了，因?yàn)槲飿I(yè)相對(duì)比較成熟了，出租率也到了90%左右，也不會(huì)擔(dān)心客戶走，在那個(gè)階段的時(shí)候，你的租金預(yù)期明顯上升了，原來整個(gè)樓能收兩三千萬租金，到那時(shí)候你覺得可以收到六千萬了，你就可以用另外一個(gè)手段，當(dāng)初在2011年的時(shí)候，房地產(chǎn)基金開始熱起來了，萬通用了一個(gè)比較新的房地產(chǎn)融資的辦法，聯(lián)合外面的金融機(jī)構(gòu)，比如萬通跟華潤(rùn)聯(lián)合，做了一個(gè)房地產(chǎn)基金，做了一個(gè)CO—GP，做成純股票的投資基金，買項(xiàng)目公司的股權(quán)，關(guān)鍵在于這個(gè)股權(quán)的作價(jià)，還是用物業(yè)評(píng)估值做的價(jià)格，因?yàn)樽饨鹨呀?jīng)比第一輪租金上漲了一倍，價(jià)值比那時(shí)候的價(jià)值又上漲了一倍，所以賣掉50%的股票，其實(shí)比整個(gè)原價(jià)還低，你賣50%的股權(quán)就掙很多錢了。但是賣了以后還有一個(gè)好處，還可以收取基金管理費(fèi)，因?yàn)樽鳛?/span>CO—GP可以收取基金管理費(fèi)。這個(gè)手段是在目前商用物業(yè)里面比較好的手段，當(dāng)然要對(duì)自己資產(chǎn)管理能力要有信心，你覺得自己一定是能夠提升租金的，這樣才能使你的物業(yè)估值上漲，也要使你的現(xiàn)金流回報(bào)足以付資金回報(bào)才可以。
到了2013年基金可以退出了，因?yàn)楦械?/span>LP約定到第三年以后可以退出，退出要有很大一部分錢把原來的LP贖回，那時(shí)候有一個(gè)好處發(fā)現(xiàn)租金又漲了，這里面有一個(gè)問題就是一定要把租金做上去，第一輪換租的時(shí)候大概實(shí)現(xiàn)了一倍的增長(zhǎng)，第二輪租金還可以往上增長(zhǎng)，就可以再做一輪經(jīng)營(yíng)性貸款，可以跟銀行談重新評(píng)估，按照估值數(shù)據(jù)的一半進(jìn)行貸款，在那個(gè)階段按照這個(gè)規(guī)則貸來的款，多余出來，原來有一部分經(jīng)營(yíng)性貸款，多出來的這部分錢已經(jīng)可以覆蓋掉基金贖回，所以你還是用銀行的錢把基金的錢贖回來。結(jié)果是什么呢?萬通收回了100%的股權(quán)，但是基金投資者也很開心，因?yàn)樗玫搅嗣磕?/span>20%的回報(bào)，這很高了，現(xiàn)在年化20%的回報(bào)也是很高的，LP很開心地退出、華潤(rùn)高興地退出，萬通更加開心，因?yàn)樗粩嗟赝啬缅X的時(shí)候，還可以把這個(gè)房子拿走�，F(xiàn)在萬通還是樓100%的股東，故事還可以繼續(xù)，但是前提是你的租金能不能再漲，你是不是已經(jīng)把租金做到了極限。
這就是商用物業(yè)在不同的階段可以做的一些金融上的選擇。但是所有這些選擇都是基于對(duì)未來現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)和是否能實(shí)現(xiàn)你的預(yù)測(cè)，只有把這個(gè)現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)了，而且你這個(gè)現(xiàn)金流還是增長(zhǎng)的，你所有的手段都可以用。但是如果租金是往下掉的，你所有的手段都會(huì)變成你的累贅，因?yàn)槟愕母軛U太高，導(dǎo)致你破產(chǎn)，所以這是雙刃劍，有很高的收益，但是作為背后的操盤者，要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
作為一個(gè)投資者，看待這樣一個(gè)事情的時(shí)候，我覺得應(yīng)該關(guān)注兩個(gè)：一是現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流的管理是投資的商用物業(yè)自身所帶來的現(xiàn)金流，你的租金收入、你的一些銷售回款，怎么樣使你的現(xiàn)金流保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這是最最核心的問題。然后再去衡量操盤者有沒有能力做到這件事情，給你做了很好的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，他能做到這點(diǎn)嗎?或者說你投資的對(duì)象，他做不到，你做為投資者你自己有這個(gè)能力，他做不到的時(shí)候，你接手過來，你來做能夠完成這個(gè)，這是非常重要的。所以要關(guān)注它的選址、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。
