7月8日，盈石集團(tuán)研究中心在深圳發(fā)布《2016年中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報(bào)告》。本報(bào)告是盈石集團(tuán)研究中心通過在線問卷調(diào)查以及重點(diǎn)訪談的方式，在全國124個(gè)城市收集了超過1,400份的有效問卷作為本報(bào)告數(shù)據(jù)分析的樣本，在交叉分析受訪者對各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)的客觀評價(jià)后，得以揭示商業(yè)地產(chǎn)最新行業(yè)發(fā)展變化。
中國商業(yè)物業(yè)市場信心指數(shù)(CRMCI)首現(xiàn)回落，總體保持樂觀
2016年中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)(CCRECI)為114.0，較上一年下降5個(gè)點(diǎn)。
其中，2016年中國商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)(CRMCI)較上一年下降8個(gè)點(diǎn)至116.5，顯示市場信心雖然有所回落，但總體保持樂觀。從商業(yè)物業(yè)市場各參與方來看，服務(wù)商超越品牌商位居第一;品牌商信心指數(shù)大幅下降了19個(gè)點(diǎn)至108.5;業(yè)主方信心指數(shù)保持穩(wěn)定，為121.2。
從城市級別的商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)來看，一線城市依然保持領(lǐng)先優(yōu)勢，二線城市緊隨其后，而三線城市則錄得最大跌幅，較去年下降了23個(gè)點(diǎn)，降至100.1。
三線城市拖累中國商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)
盈石集團(tuán)研究中心發(fā)現(xiàn)，2016年三線城市商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)表現(xiàn)不如去年。業(yè)主方于三線城市的商業(yè)物業(yè)市場信心指數(shù)更是跌至枯榮線下。這主要是由于，受訪者對三線城市的“消費(fèi)者購買力增長“持悲觀態(tài)度的受訪者占比上升至近三成。
存量時(shí)代到來，七成服務(wù)商和業(yè)主方對資產(chǎn)增值信心堅(jiān)定
據(jù)盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，2015年末20大城市商業(yè)物業(yè)市場總存量突破1億平方米，2016年將有超過 2,380萬平方米的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目入市，供應(yīng)將達(dá)到頂峰，商業(yè)物業(yè)市場將跨進(jìn)存量房去化的白銀時(shí)代。
面對供應(yīng)壓力，部分業(yè)主方和服務(wù)商卻對自身項(xiàng)目運(yùn)營的信心保持堅(jiān)定。在本次調(diào)查中，超過70%的業(yè)主方和服務(wù)商對項(xiàng)目的“資產(chǎn)增值”報(bào)以樂觀期許。從受訪者最看好的城市來看，深圳超越北京位列第二，連續(xù)兩年位居前列。
盈石(深圳)資產(chǎn)管理有限公司副總裁陳耀華指出，經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展，深圳更早地面臨土地資源日益稀缺帶來的問題，也意味著最大化土地的資產(chǎn)價(jià)值是深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商的核心競爭力之一。
母嬰、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂品牌商信心走強(qiáng)
盈石集團(tuán)研究中心發(fā)現(xiàn)，新消費(fèi)增長點(diǎn)紛紛涌入市場。在本次調(diào)查中，新消費(fèi)細(xì)分類別的零售類品牌商都對市場報(bào)以樂觀期許。如母嬰童相關(guān)、運(yùn)動(dòng)戶外以及潮牌服飾零售商的信心指數(shù)拋離其他零售類別。
總的來看，三大類品牌商依然保持樂觀。休閑娛樂及配套服務(wù)類品牌商信心指數(shù)最高，為117.4;餐飲類品牌商為105.8;零售類品牌商略高于餐飲類品牌商，達(dá)到106.6。
大消費(fèi)時(shí)代為精細(xì)化產(chǎn)品帶來廣大發(fā)展空間
在本次調(diào)查中，商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)(CRMCI)連續(xù)三年保持高于寫字樓信心指數(shù)(COMCI)的水平。這很大程度是受惠于業(yè)主方和服務(wù)商對一線城市經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場的樂觀期望。隨著收入水平的不斷上升，中國居民消費(fèi)需求已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變，這將促使品牌商加大力度向精細(xì)化方向發(fā)展，特別是兒童、母嬰、醫(yī)療保健等行業(yè)。
盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、皇家特許測量師學(xué)會(huì)中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主席張平女士認(rèn)為：“中國商業(yè)市場已經(jīng)逐步邁進(jìn)人文和商業(yè)理念為王的大消費(fèi)時(shí)代。業(yè)主方和服務(wù)商為消費(fèi)者更具個(gè)性化的精神消費(fèi)訴求提供豐富的購物場景、文化體驗(yàn)，是商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者供給側(cè)發(fā)力、結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)方向�！�
中國商業(yè)地產(chǎn)投資信心指數(shù)(CREICI)總體趨向樂觀
2016年中國商業(yè)地產(chǎn)投資信心指數(shù)(CREICI)為107.4，其中寫字樓投資方信心指數(shù)達(dá)到111.6，商業(yè)物業(yè)投資方信心指數(shù)則為101.3，總體趨向樂觀。
本次調(diào)查中，寫字樓投資方信心指數(shù)高于商業(yè)物業(yè)投資方10個(gè)點(diǎn)。原因在于，受訪者中對二線城市商業(yè)物業(yè)增值、租金增長持悲觀態(tài)度的占比較寫字樓均高出15個(gè)百分點(diǎn)以上。
投資方對商業(yè)地產(chǎn)觀望情緒濃厚
寫字樓投資方對大宗成交價(jià)格的期望偏向樂觀，其信心指數(shù)達(dá)到104.7，高出商業(yè)物業(yè)投資方約20個(gè)點(diǎn)。而從大宗交易成交量來看，投資方于商業(yè)物業(yè)和寫字樓的信心指數(shù)都處于低位。商業(yè)地產(chǎn)供需失衡加劇投資方對商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的觀望情緒。
資產(chǎn)證券化將支撐商業(yè)地產(chǎn)長足發(fā)展
目前，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)沉淀了天量的物業(yè)資產(chǎn)，傳統(tǒng)投資杠桿已然缺失效率，各參與方正在積極探索尋求實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營。盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、皇家特許測量師學(xué)會(huì)(RICS)中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主席張平女士認(rèn)為，隨著政府加快推進(jìn)資產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)權(quán)益投資將成為市場趨勢，預(yù)計(jì)屆時(shí)核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將在更透明公開的市場上實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值。
