俗話說(shuō)，謀定后動(dòng)。購(gòu)物中心運(yùn)作成功與否，戰(zhàn)略規(guī)劃起決定性作用!

購(gòu)物中心戰(zhàn)略規(guī)劃工作至少包括下列內(nèi)容：調(diào)研信息、明確定位(核心目標(biāo)客戶、邊緣目標(biāo)客戶) 、招商層次與比例規(guī)劃、招商(租戶)引入考核標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)比例控制、整體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、部門運(yùn)營(yíng)計(jì)劃以及租戶KPI、部門KPI、員工KPI，等等工作。這是未來(lái)購(gòu)物中心有效、健康運(yùn)作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

招商管理必須嚴(yán)格遵從購(gòu)物中心的整體戰(zhàn)略規(guī)劃!物業(yè)管理、服務(wù)管理、企劃管理和商品管理(當(dāng)存在自營(yíng)部分時(shí)，可能會(huì)涉及到商品的進(jìn)、銷、存、價(jià)格管理及相應(yīng)的供應(yīng)商管理和專柜管理，故以其他顏色顯示以示區(qū)別)是購(gòu)物中心的服務(wù)核心，核心服務(wù)對(duì)象為租戶，補(bǔ)充服務(wù)對(duì)象為顧客。會(huì)員管理將使購(gòu)物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務(wù)、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動(dòng)來(lái)面對(duì)客戶。對(duì)象明確的會(huì)員管理，不僅是提升核心目標(biāo)客戶忠誠(chéng)度的有效方法，更是吸引邊緣目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)化為核心目標(biāo)客戶的一記良方!

購(gòu)物中心為租戶、顧客所提供的各種服務(wù)是否有效，是否到位，最終將在財(cái)務(wù)指標(biāo)上體現(xiàn)出來(lái)。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理對(duì)外也是一項(xiàng)服務(wù)--能否清晰、準(zhǔn)確、及時(shí)的提供帳單明細(xì)(固定租金、提成租金、臨時(shí)租金、科目費(fèi)用、保證金、滯納金、押金、服務(wù)明細(xì)，等)、能否便捷的為租戶管理好預(yù)付款并進(jìn)行帳單自動(dòng)抵扣，等等，這些細(xì)節(jié)都顯示出購(gòu)物中心的規(guī)范管理水平。

對(duì)于某些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心，其經(jīng)營(yíng)模式是將產(chǎn)權(quán)部分或全部出售給業(yè)主，然后由購(gòu)物中心管理公司將產(chǎn)權(quán)反租。此時(shí)，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理者不僅僅需要管理購(gòu)物中心，還需要管理業(yè)主及其定期回報(bào)。

確切的講，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，增值過(guò)程不是一條單純的"鏈"，而是一個(gè)"環(huán)"!各種管理支撐系統(tǒng)所維護(hù)與采集的大量數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)篩選、匯總與挖掘，為運(yùn)營(yíng)管理決策分析提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持!分析->決策->提升->再分析->再?zèng)Q策->再提升……只有遵循這樣的循環(huán)，并以此不斷的來(lái)指導(dǎo)、支持流程的優(yōu)化、效率的提高、考核的客觀調(diào)整，等。由此，管理與服務(wù)水平才會(huì)得到持續(xù)的提升!

上圖中每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都是一個(gè)最簡(jiǎn)的增值過(guò)程，步步推進(jìn)，循環(huán)往復(fù)。理論上講，從第一個(gè)節(jié)點(diǎn)運(yùn)作開(kāi)始到最后一個(gè)節(jié)點(diǎn)結(jié)束，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)了盈利。那么針對(duì)不同管理機(jī)制的購(gòu)物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢?根據(jù)管理機(jī)制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。下面我們來(lái)了解一下這兩種不同類型購(gòu)物中心的運(yùn)作增值過(guò)程。

規(guī)劃準(zhǔn)備工作是將購(gòu)物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實(shí)現(xiàn)，并通過(guò)購(gòu)物中心管理系統(tǒng)描述出來(lái)。而租戶引入工作最主要的參考和指導(dǎo)依據(jù)就是購(gòu)物中心的定位。

夯實(shí)了這些基礎(chǔ)，租約維護(hù)、產(chǎn)生銷售提成、相關(guān)費(fèi)用、出具帳單和收款將在購(gòu)物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個(gè)增值的過(guò)程。

同時(shí)，我們應(yīng)該注意到，所有的增值點(diǎn)都是依靠服務(wù)貫穿起來(lái)的。換句話說(shuō)，忽視了服務(wù)或者服務(wù)不到位，增值鏈將斷裂!

經(jīng)過(guò)最后的決策分析，結(jié)合租戶、部門和員工的KPI指標(biāo)進(jìn)行分析與考核，進(jìn)行必要的調(diào)整、提升與淘汰。

下面，我們?cè)賮?lái)看偏百貨型購(gòu)物中心業(yè)務(wù)操作增值模型：

顯然，偏百貨型購(gòu)物中心的運(yùn)作增值過(guò)程就是物業(yè)型購(gòu)物中心的運(yùn)作結(jié)合了自營(yíng)百貨的管理。而自營(yíng)百貨管理的業(yè)務(wù)核心簡(jiǎn)言之是進(jìn)、銷、存與專柜管理。這些內(nèi)容討論較多，在此不再贅述。

綜上所述，我們認(rèn)為，真正的購(gòu)物中心決不是一個(gè)零售企業(yè)，而是一個(gè)管理企業(yè)、一個(gè)服務(wù)企業(yè)!