中國(guó)房地產(chǎn)界一直存在著，周期短成本難以控制，質(zhì)量低下，缺乏個(gè)性化設(shè)計(jì)，成本空間過度壓縮，缺乏創(chuàng)造力等問題，隨著技術(shù)的不斷進(jìn)步，住宅工業(yè)化逐漸走入人們的視野。住宅工業(yè)化有著模塊化生產(chǎn)，創(chuàng)新容易，成本下降以控制;縮短工期，加速資本周轉(zhuǎn)，提高效益等優(yōu)點(diǎn)，漸漸被各大房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)用，最著名就是萬科的搭積木式建筑，就是住宅工業(yè)化的一大典范。

如今隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)模式的停滯不前，成本消耗過高，住宅產(chǎn)業(yè)化的機(jī)會(huì)或者說拐點(diǎn)也到來了，CIH學(xué)習(xí)中心就借助專家的視角與各位一起分析一下!

住宅工業(yè)化的拐點(diǎn)，為什么是現(xiàn)在到來?

一人工漸貴，技術(shù)進(jìn)步，工業(yè)化成本低于傳統(tǒng)模式

有家百?gòu)?qiáng)之前搞住宅工業(yè)化其實(shí)已經(jīng)許多年，10年前他們計(jì)算了一下。搞工業(yè)化的項(xiàng)目，100套房只有一套漏水，傳統(tǒng)模式修建的，20套有一套漏水。但是工業(yè)化的成本，比傳統(tǒng)模式還高15%。綜合下來，傳統(tǒng)模式還是合算。

但這10年來，人工成本越來越高了，特別是中國(guó)的年輕勞動(dòng)力越來越少，“人口紅利”不再增長(zhǎng)以后，這種趨勢(shì)越來越明顯。

而住宅工業(yè)化的相關(guān)技術(shù)，以及各種機(jī)器人技術(shù)，這些年卻一直在進(jìn)步。而當(dāng)住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗�型，工業(yè)化成本未來肯定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人工成本。

現(xiàn)在住宅工業(yè)化的成本，低于傳統(tǒng)的建筑成本，在有一定規(guī)模的樓盤已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。以萬科金色夢(mèng)想項(xiàng)目為例，即便工業(yè)化每平成本要高出300元，但縮短工期和減少人工，及建筑滲水的情況降低到0.1%以下，則財(cái)務(wù)成本、用工成本及后期運(yùn)營(yíng)和保養(yǎng)總成本綜合降低。

二存量房時(shí)代，耐久、易維修成為需要重點(diǎn)考慮的問題

以前房子賣出去就算了，可現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)完成增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的過渡，二手房將取代新房占據(jù)交易市場(chǎng)主導(dǎo)地位，這無論對(duì)于房企還是房地產(chǎn)產(chǎn)品，都將是一個(gè)劃時(shí)代的臨界點(diǎn)。

以往建房或購(gòu)房首要關(guān)注點(diǎn)是房屋地段、功能、空間設(shè)計(jì)等，而當(dāng)前，更耐久、易維修或?qū)⒊蔀榉课莓a(chǎn)品的重要競(jìng)爭(zhēng)力。

而且，因?yàn)榉科笞约阂矊⒊钟写罅康姆孔�，房子好不好維修，影響的將不止是房企的品牌，還有他們自己本身的利潤(rùn)。

老房子的裝修和維修非常麻煩，不僅裝修要“傷筋動(dòng)骨”，管線漏水、隔音通風(fēng)的問題也很難處理。而住宅產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)業(yè)預(yù)制件和工法：

一方面能保證更高精度和質(zhì)量。解決防水抗?jié)B等90%的質(zhì)量通病。比如遠(yuǎn)大住工楓丹白露項(xiàng)目，由墻體、樓板、陽(yáng)臺(tái)、屋頂?shù)?4個(gè)構(gòu)件構(gòu)成，從鋼筋等原材料進(jìn)廠驗(yàn)收到PC構(gòu)件成品入庫(kù)，將誤差縮小至毫米級(jí)，而在工地安裝裝修現(xiàn)場(chǎng)，機(jī)械化的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)可控可查。萬科東薈城取消抹灰的同時(shí)避免了后期墻體空鼓開裂，減少了施工工序，對(duì)各專業(yè)工種工人數(shù)量和素質(zhì)要求更低。

另一方面，不同于采用傳統(tǒng)的管線埋到澆灌的混凝土里很難更換，可通過墻體與管線分離、輕鋼龍骨隔墻等，使結(jié)構(gòu)和設(shè)備管線維護(hù)和更換更便利。

此外，通過采用整體廚衛(wèi)等工業(yè)化部品系統(tǒng)，防水防滲，保證了建筑品質(zhì)，并完美結(jié)合了舒適健康性和適老通用性。

三材料種類增多，模板增多，工業(yè)化也可以做出豐富細(xì)節(jié)

以前建筑的原始材料比較少，模板也較少，很多建筑細(xì)節(jié)需要現(xiàn)場(chǎng)施工來完成，建筑工業(yè)化做出的產(chǎn)品反而容易千篇一律。而隨著材料的增多，模板的增多，現(xiàn)在工廠里各種排列組合所能生產(chǎn)出的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，并不比現(xiàn)場(chǎng)施工能生產(chǎn)出的細(xì)節(jié)少。

四大家環(huán)保意識(shí)增強(qiáng)，而工業(yè)化更環(huán)保

行業(yè)研究顯示，如果中國(guó)10%的建筑推行工業(yè)化建造方式，建筑垃圾將減少83%，材料損耗減少60%，建筑節(jié)能50%以上。此外，外墻滲漏率低于0.01%，至少可降低25%~30%的人工，節(jié)省25%的建造時(shí)間。根據(jù)早前萬科新里程試點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)資料，住宅預(yù)制率達(dá)到37%即可節(jié)約用水36%，節(jié)約用電31%。

例如傳說中主體15天建成的湘陰T30酒店，用鋼量比常規(guī)建筑少10%~20%，混凝土少用80%~90%，建造成本低10%~30%，建筑垃圾不到常規(guī)建筑的1%，甚至電梯上下產(chǎn)生的動(dòng)能都可以用來發(fā)電。

而綠地百年宅如果按照100年使用算，每年節(jié)約能源20%以上，每年減少二氧化碳排放86噸。

五客戶對(duì)產(chǎn)品認(rèn)識(shí)更深刻，好產(chǎn)品可以直接帶來溢價(jià)了

如綠地百年宅每平米增量成本約為104元，但是開盤價(jià)格每平米高出了3000元。

住宅產(chǎn)品化這么好，拐點(diǎn)又已經(jīng)來臨，那么如何實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化呢?

實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，要先搞清以下幾個(gè)問題

1先建制還是先建房?

與西方發(fā)達(dá)國(guó)家比，我國(guó)建筑工業(yè)化起步晚、普及率和科技含量低，但是也正是因?yàn)榇�，一方面可以借鑒國(guó)外的一些經(jīng)驗(yàn)拔高起點(diǎn)，另一方面在初期普及會(huì)有更顯著的效果。

首先，完善制度和激勵(lì)機(jī)制對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化是個(gè)很好的鼓舞，在當(dāng)前市場(chǎng)需求多樣化和用工成本提高的臨界點(diǎn)上，政策支持和激勵(lì)機(jī)制助推會(huì)更有效。

例如工業(yè)化住宅最發(fā)達(dá)的國(guó)家瑞典，早在1967年制定的《住宅標(biāo)準(zhǔn)法》就針對(duì)采用建筑材料和部件標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)業(yè)化提供政府貸款。

近年來國(guó)家對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化提得越來越多，2015年末全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議確定的2016年住建部八大重點(diǎn)工作中，單列“推動(dòng)裝配式建筑取得突破性進(jìn)展”為一條;政府工作報(bào)告中首次明確提到了“要積極推廣、大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)和裝配式建設(shè)”。此外，以深圳為例，2014年底《關(guān)于加快推進(jìn)深圳住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見(試行)》中提到，從2015年起，除了明確采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的商品房項(xiàng)目外，對(duì)建設(shè)單位在自有土地，自愿采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的，政府將給予3%的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)，計(jì)收50%的評(píng)估市場(chǎng)地價(jià);同時(shí)指導(dǎo)意見還為產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目在報(bào)建、審批、預(yù)售、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)開辟了綠色通道。

其次，建立住宅產(chǎn)業(yè)化的合作組織。以瑞典為例，HSB是合作建房運(yùn)動(dòng)主力，開展材料和部件標(biāo)準(zhǔn)化工作，制定的HSB規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)反映了設(shè)計(jì)人員和居民意見。反觀國(guó)內(nèi)，大部分涵蓋住宅產(chǎn)業(yè)化類別的企業(yè)往往只考慮推廣自身優(yōu)勢(shì)，并未形成行業(yè)合力和統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

再次，在保障房建設(shè)中實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化。深圳最大保障性住房項(xiàng)目龍悅居在21萬平方米的建筑體量上大面積應(yīng)用產(chǎn)業(yè)化建造技術(shù)，不僅節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、減排，解決了滲漏、裂縫等建筑通病，建設(shè)總工期還縮短了6個(gè)月。又如上海城建的浦江魯匯基地房中一幢保障房的PC化率達(dá)到70%以上，新加坡公共住宅項(xiàng)目——50層住宅樓達(dá)士嶺組屋整棟的預(yù)制裝配率已達(dá)到94%。

先轉(zhuǎn)觀念后改習(xí)慣

我國(guó)建設(shè)量非常大，難以短期內(nèi)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化水平，但是也正是因?yàn)轶w量大，因此采用標(biāo)準(zhǔn)化的工廠生產(chǎn)和系統(tǒng)化的拼裝，會(huì)節(jié)省更多勞動(dòng)力。

然而，一個(gè)不可忽略的事實(shí)是，由于產(chǎn)業(yè)化住宅質(zhì)量更高，在初期由于技術(shù)水平?jīng)]到及未大范圍量產(chǎn)、應(yīng)用，建筑成本會(huì)較傳統(tǒng)住宅有所增加。但是，基于當(dāng)前存量市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，以及用工成本不斷高企，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)于房企和業(yè)主來說都是好消息。

與此同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不完善、現(xiàn)有工程建設(shè)管理模式不適應(yīng)、構(gòu)件廠的質(zhì)量監(jiān)管問題等等，也成為推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的重要考驗(yàn)。這個(gè)需要建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)組織來引導(dǎo)和約束。

此外，住宅產(chǎn)業(yè)化有利于培育新型住宅產(chǎn)業(yè)鏈，形成新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是房地產(chǎn)、建筑建材業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的良好契機(jī)。

3逐步推進(jìn)，整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈

首先，逐層推進(jìn)。比如日本經(jīng)歷了建立工業(yè)化生產(chǎn)體系的初期、提高住宅質(zhì)量與性能的發(fā)展期，以及轉(zhuǎn)向節(jié)能倡導(dǎo)綠色、生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的成熟期。又如我國(guó)標(biāo)桿房企萬科，從2003年全面開始住宅標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)動(dòng)，從最初的簡(jiǎn)單預(yù)制件到工廠標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)制件，從裝配式內(nèi)墻到免抹灰內(nèi)外墻，在2013年新開工工業(yè)化面積698萬平米，占全部開工比例達(dá)42.37%，而據(jù)萬科戰(zhàn)略規(guī)劃，未來所有旗下住宅產(chǎn)品都將使用工業(yè)化生產(chǎn)。

其次，標(biāo)準(zhǔn)化積累。比如從上世紀(jì)60年代開始，日本將發(fā)展部件化作為發(fā)展建筑工業(yè)化的一個(gè)重要組成部分，每年編制一冊(cè)《BL住宅部件目錄》，生產(chǎn)企業(yè)按目錄生產(chǎn)。國(guó)內(nèi)住宅部品標(biāo)準(zhǔn)化和通用化程度很低，生產(chǎn)規(guī)模小，配套性差，部品、材料以配套產(chǎn)品品種少，估計(jì)不到日本的五分之一。

再次，整合、打造成熟的產(chǎn)業(yè)鏈 。主導(dǎo)可以是房企和施工企業(yè)，乃至部品部件標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)商。例如日本大和房屋工業(yè)公司，單獨(dú)或主導(dǎo)進(jìn)行從研究開發(fā)至項(xiàng)目企劃、設(shè)計(jì)、工廠生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)施工建設(shè)、銷售、售后服務(wù)的全過程。

又如南京棲霞建設(shè)側(cè)重于整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，采用大規(guī)模招商方式吸引住宅建筑體系、部品體系與成套技術(shù)的研發(fā)和生產(chǎn)企業(yè)加入基地。一方面和產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)保持良好關(guān)系，形成固定供貨商，降低材料成本;另一方面通過收取租金維持基地運(yùn)營(yíng)。

4信息化+合理的預(yù)制率

實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的途徑是預(yù)制裝配式住宅，加長(zhǎng)預(yù)制裝配式住宅的產(chǎn)業(yè)鏈。信息化建設(shè)如BIM應(yīng)用不但為建筑業(yè)工業(yè)化解決了信息創(chuàng)建、管理、傳遞的問題，而且BIM模型、三維圖紙、裝配模擬、采購(gòu)制造運(yùn)輸存放安裝的全程跟蹤等手段為工業(yè)化建造方法的普及奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

項(xiàng)目最終選擇多大比例的預(yù)制構(gòu)件，取決于項(xiàng)目本身。在日本，建筑層數(shù)越多，預(yù)制比例越高;9層以下住宅全部現(xiàn)澆混凝土，20層以下會(huì)用半預(yù)制，超過20層，包括梁、柱在內(nèi)都會(huì)全部預(yù)制。這樣做的原因，一是考慮模板的利用率和成本攤銷;二是建筑層數(shù)越高，泵送混凝土的難度越大，高空養(yǎng)護(hù)的難度和工作量也越大。因此減少現(xiàn)澆量有利于提升施工效率。

目前行業(yè)的預(yù)制率可達(dá)50%~60%，但是出于成本考慮，目前包括萬科金色夢(mèng)想、東薈城等的預(yù)制率也只有10%。