彼得德魯克有句名言：當(dāng)今一切企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品與服務(wù)之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式之間的競(jìng)爭(zhēng)。

所謂商業(yè)模式，就是企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的核心邏輯。商業(yè)模式的創(chuàng)新在某種程度上決定了企業(yè)的命運(yùn)。Iphone在短短幾年間，將手機(jī)界的巨無(wú)霸諾基亞打翻在地，迅速突破7千億美金市值，靠的就是其獨(dú)到的商業(yè)模式。

蘋(píng)果輕資產(chǎn)模式的啟示

股神巴菲特評(píng)判一家公司，非常注重三個(gè)問(wèn)題：

1、公司的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率如何？

2、新增固定資產(chǎn)投資回報(bào)如何？

3、公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模必須依靠大量添置固定資產(chǎn)嗎？

讓我們用蘋(píng)果的案例來(lái)解析其超高市值的原因。

蘋(píng)果商業(yè)模式成功的核心是，通過(guò)獨(dú)特的價(jià)值管理，實(shí)現(xiàn)了公司資產(chǎn)的“輕量化”，以最小資本投入謀求最大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化。

以蘋(píng)果的同行為例，無(wú)論是諾基亞還是聯(lián)想，都有大量的工廠，大規(guī)模的生產(chǎn)線，大批技術(shù)工人等“重資產(chǎn)”，而蘋(píng)果全部摒棄這些生產(chǎn)要素，只專注于技術(shù)研發(fā)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，所有需要重資產(chǎn)的環(huán)節(jié)全部外包出去。在利潤(rùn)不變的情況下，資產(chǎn)越少，分母越小，資產(chǎn)的回報(bào)率當(dāng)然就更高�！拜p資產(chǎn)”就是用最少的資金去撬動(dòng)最大的資源，賺取更多的利潤(rùn)。蘋(píng)果產(chǎn)品的毛利率之高，任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都望塵莫及。

老子在道德經(jīng)中有句話：大象無(wú)形，道隱無(wú)名。有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的關(guān)系也是如此。喬布斯深諳中國(guó)古典智慧，他說(shuō)：沒(méi)有資產(chǎn)，就是最大的資產(chǎn)。喬布斯更看重的是無(wú)形資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、客戶關(guān)系，銷(xiāo)售渠道，以及更高層次的“用戶體驗(yàn)”。而許多傳統(tǒng)公司失敗的原因，往往是現(xiàn)金流被看得見(jiàn)的“重”資產(chǎn)所套牢，而研發(fā)、人力、品牌、用戶體驗(yàn)這些看不見(jiàn)的輕資產(chǎn)價(jià)值，卻往往被忽視。

喬布斯的死忠雷軍，成功印證了畢加索那句話：好的藝術(shù)家復(fù)制，偉大的藝術(shù)家偷竊。他把蘋(píng)果的這套輕資產(chǎn)模式照搬到中國(guó)，并把它發(fā)揚(yáng)到極致，小米連實(shí)體店都摒棄了，取消經(jīng)銷(xiāo)商和代理商，只在網(wǎng)絡(luò)上銷(xiāo)售。這樣可以減少流通環(huán)節(jié)、降低成本，最關(guān)鍵的一點(diǎn)在于，沒(méi)有實(shí)體店即可做到零庫(kù)存。用戶下單付款，到收貨中間會(huì)有一個(gè)時(shí)間差。大量的訂單和時(shí)間差即能創(chuàng)造可觀的利潤(rùn)。

其次，小米需要預(yù)訂，需要預(yù)付款。小米為什么需要預(yù)定?而不是像三星諾基亞，在上市前先鋪貨讓用戶馬上買(mǎi)到手機(jī)?小米開(kāi)放預(yù)定時(shí)，除了幾部發(fā)給媒體的測(cè)試機(jī)，一部手機(jī)都不會(huì)造出來(lái)。其實(shí)這和房地產(chǎn)玩的一個(gè)套路，房子還在圖紙模型階段，你頂多有機(jī)會(huì)看個(gè)樣板房，首付款就要先打到開(kāi)發(fā)商賬上了，可能要等個(gè)若干年后才能交房入住，這就是所謂的期房。開(kāi)發(fā)商至少還需要杠桿資金，而小米前期的杠桿資金都不需要。小米就是憑著這套照搬蘋(píng)果的輕資產(chǎn)模式，實(shí)現(xiàn)4年估值猛漲180倍。

這也是為什么風(fēng)險(xiǎn)投資者非常關(guān)注這類(lèi)“輕資產(chǎn)”公司，因?yàn)檫@樣的投資能靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，企業(yè)能更專注于價(jià)值創(chuàng)新。

新常態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)如何突圍？

前陣子看過(guò)吳曉波的一本書(shū)《激蕩三十年》，詳解中國(guó)改革開(kāi)放三十余年，許多當(dāng)年如日中天的偉大企業(yè)，站在成功巔峰，后來(lái)都銷(xiāo)聲匿跡，讓人唏噓不已。這就是傳統(tǒng)的商業(yè)模式?jīng)]有跟上時(shí)代的變化，缺乏預(yù)見(jiàn)性與調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)也在輝煌發(fā)展了上十年之后，舊有的商業(yè)模式在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下越來(lái)越難以為繼，尤其是近2年的當(dāng)紅炸子雞商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)頭似已過(guò)拐點(diǎn)。作為這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者，我們不禁要思考，在新常態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)該如何突圍?

10年前，商業(yè)地產(chǎn)還是一片藍(lán)海之際，萬(wàn)達(dá)攜資產(chǎn)滾現(xiàn)金流，以售養(yǎng)租的重資產(chǎn)商業(yè)模式，把三代綜合體的旌旗插遍上百座城市，迅速打下了大片的江山，創(chuàng)始人王健林更是登上首富寶座，執(zhí)商業(yè)地產(chǎn)牛耳，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。其商業(yè)模式更是引得效仿者爭(zhēng)相膜拜。然而到近2年，大批學(xué)萬(wàn)達(dá)者發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)模式玩不轉(zhuǎn)了，包括萬(wàn)達(dá)自己也不得不謀求轉(zhuǎn)型。

據(jù)傳聞，萬(wàn)達(dá)已和4家機(jī)構(gòu)簽訂240億元26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的投資協(xié)議，還在跟海內(nèi)外多家投行、保險(xiǎn)及基金洽談。王健林要求2015年確保簽訂63個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資合同。將2016年開(kāi)業(yè)的23家、2017年開(kāi)業(yè)的40家輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)合同簽完，年內(nèi)收現(xiàn)金300億。無(wú)獨(dú)有偶，此前數(shù)月，萬(wàn)科與凱雷的合作，標(biāo)志著中國(guó)主流開(kāi)發(fā)商吹響了輕資產(chǎn)模式的號(hào)角。

那么，到底什么是商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式？輕資產(chǎn)模式到底該怎么玩？

商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式，是指企業(yè)在商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段少投入、甚至不投入自有資金，后期也不對(duì)物業(yè)進(jìn)行持有，只是在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段中某個(gè)或某幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行參與并賺取相應(yīng)的費(fèi)用。

輕資產(chǎn)模式怎么玩?既可以選擇在開(kāi)發(fā)階段與資本結(jié)合，小股操盤(pán)，就像蘋(píng)果一樣，僅投入有限資金，專注于核心技術(shù)研發(fā)，把需要邊際成本的板塊甩給下游。或者不控股，僅輸出品牌與管理，賺取管理費(fèi)和資產(chǎn)增值收益分成。在合作項(xiàng)目中不絕對(duì)控股，通過(guò)出讓股權(quán)將資產(chǎn)變“輕”。其關(guān)鍵是贏得操盤(pán)權(quán)，項(xiàng)目仍用自有團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，通過(guò)輸出管理品牌，合作共享信用資源和采購(gòu)資源。借此提高資金利用效率，放大自有資金投資回報(bào)率(ROE)。

以鐵獅門(mén)TSOF為例，其旗下基金收購(gòu)美國(guó)12處物業(yè)部分股權(quán)，作為管理者，每年收取總資產(chǎn)0.5%的基礎(chǔ)管理費(fèi)，年收入2.5-4%的物業(yè)管理費(fèi)，施工成本2-4%的監(jiān)理費(fèi)，施工成本3.5%的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)，在資產(chǎn)出售事件中，收取總價(jià)1%的收購(gòu)管理費(fèi)，1%的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。上述各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)收益約占到TSOF基金年凈收入的13-14%。這些還只是鐵獅門(mén)日常管理費(fèi)，它還參與基金超額收益的分成，只要5年的年均總回報(bào)率超過(guò)10.5%，超過(guò)部分將分成30%。以此來(lái)看，其不到5%的資本投入，卻能分享到30-40%的收益。這種以小博大，小投入大回報(bào)的模式確實(shí)誘人。

但輕資產(chǎn)模式，真的就是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草嗎?真正要做商業(yè)地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)”模式，不會(huì)比做“重資產(chǎn)”更容易，更不是一個(gè)可以低門(mén)檻或無(wú)門(mén)檻進(jìn)入的路徑，它對(duì)行業(yè)人才提出了更高的要求，沒(méi)有這金剛鉆別攬瓷器活。用旭美商業(yè)投資管理有限公司CEO潘韜的話說(shuō)，這個(gè)世界上沒(méi)有什么捷徑可走，更沒(méi)有什么救世主，最后還是只能要靠我們自己。無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)，只要你還在做商業(yè)地產(chǎn)，真正的出路還是要在行業(yè)的本質(zhì)上下功夫。