摘要：作者通過考察國內多個新城開發(fā)建設,發(fā)現了新區(qū)城市發(fā)展動力不清晰,過分依靠房地產拉動,城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃脫節(jié)的問題，提出了城市規(guī)劃與產業(yè)規(guī)劃、商業(yè)網點規(guī)劃以及旅游規(guī)劃結合的新思想,在長沙高鐵新城的規(guī)劃策劃中得到了貫徹落實。作者在服務長沙高鐵新城的過程中,創(chuàng)造性地將土地一級策劃和城市設計結合,受到了地方政府和老百姓的歡迎。

　　關鍵詞：城市規(guī)劃 產業(yè)規(guī)劃 商業(yè)網點規(guī)劃 旅游規(guī)劃 主題文化

　　The new method urban planning for high-speed railway new city-----the case of Changsha

　　Abstract

　　The author have visited many new city in China, there are some question: what is the power for urban development, why we rely on real estate too much, the separate of urban planning and commercial site planning. we suggest a new idea to do urban plan and tourist planning,commercial site planning, industry planning all together. Our method have use in the high-speed railway new city in Changsha. The author in the process of service the high-speed railway new city in Changsha, creatively will land level planning and urban design combined with, by the local government and common people's welcome.

　　一、新城規(guī)劃存在的問題

　　我國依法行政處于起步期，城市規(guī)劃修訂常體現城市現任行政官員的個人意志，由于缺乏對城市規(guī)劃法規(guī)的尊重,我國城市規(guī)劃的持續(xù)實施意識遠遠低于西方發(fā)達國家。

　　作者在2008年前后調查了部分新城，大部分新城存在著嚴重的與原有城市規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃相脫節(jié)問題，例如，既無明確的商圈規(guī)劃，又無新城中心商圈發(fā)展需要的土地。在美國引發(fā)的全球金融危機中，我國主要依靠房地產為動力的新城大部分處于停滯狀態(tài)。

　　部分城市領導上任后不顧現有情況，缺乏前期充分的論證規(guī)劃和民主決策，盲目上馬新城項目，形成一個地級市無序開發(fā)多個新城的混亂格局，導致新城從政績工程變成了爛尾工程，農民失地，地方財政虧空，社會不穩(wěn)定因素加劇。因此，用科學規(guī)劃的思想引領新城建設已刻不容緩，省級政府應該嚴格審批新城開發(fā)。

　　國家“四縱”、“四橫”客運專線規(guī)劃的出臺，使我國區(qū)域經濟跨越發(fā)展進入加速跑道，而武廣、京滬高鐵的開通及高鐵即將全線通車，標志著我國已經進入高速鐵路時代。高鐵所帶來的巨大價值已引起各地方政府的高度重視，紛紛以新火車站作為依托，加快城市化建設步伐，打造高鐵新城，借此帶動新城市區(qū)域的發(fā)展。

　　高鐵新城一般有兩種類型，一種是在高鐵建設之前就建設的新城，另外一種是高鐵站點開工之后，根據城市發(fā)展的客觀需要建設的新城，例如，濟南西部新城。

　　2010年長沙縣黃興鎮(zhèn)政府委托深圳新摩爾公司策劃48平方公里的長沙高鐵東部新城，楊寶民先生提出的新型城市規(guī)劃理論得到系統(tǒng)應用和貫徹。

　　2011年長沙縣黃興鎮(zhèn)政府委托深圳新摩爾公司策劃黃興鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃和城市統(tǒng)籌規(guī)劃的總體思路。

　　2012年8月,根據湖南省政府和長沙市政府對長沙國際會展中心項目的總體安排,長沙縣政府委托深圳新摩爾公司對長沙國際會展中心及其周邊5000畝土地核心區(qū)的開發(fā)進行整體規(guī)劃。

　　2013年深圳新摩爾公司接受長沙縣委托服務長沙空港綜合保稅區(qū)產業(yè)規(guī)劃,還同時研究用于長沙高鐵東部新城的融資用地4170畝。

　　2015年深圳新摩爾公司系統(tǒng)研究長沙高鐵新城東西核心區(qū)4平方公里土地的一級半開發(fā)策劃,深化了對區(qū)域發(fā)展方向認識。

　　二、我國高鐵新城發(fā)展特點

　　我國高鐵發(fā)展迅猛,2014年運營里程達到1.6萬公里,2015年規(guī)劃達到1.8萬公里長度。

　　我國高鐵站點規(guī)劃考慮城市交通功能的外延性、未來擴容能力及輻射帶動能力，采用新老站點分離方式，大多處于城市郊區(qū)，具有如下特點：

　　1、區(qū)域發(fā)展處于起步階段，綜合配套均有待改善;

　　2、衛(wèi)星城、副城市中心規(guī)劃發(fā)展成為各地方政府努力的主要方向;

　　3、區(qū)域產業(yè)規(guī)劃發(fā)展滯后，產業(yè)發(fā)展同質化嚴重，時序相對混亂;

　　4、新城高鐵發(fā)展加速城市升級擴容等城市化進程，并帶動房地產業(yè)的發(fā)展;

　　5、新城的成功案例缺乏可借鑒性，我國在新城功能布局及城市運營管理上的科學論證與方法目前處于探索階段。

　　我們首先應明確并非所有高鐵站點周圍都適合發(fā)展新城，如法國高鐵有些站點是以環(huán)境保護為主的旅游區(qū)。高鐵新城的發(fā)展要具備如下基本條件：

　　1.城市人口超負荷，舊城已經沒有空間容納人口的迅速增長和產業(yè)發(fā)展，必須建設新城，保障可持續(xù)發(fā)展;

　　2、新城的發(fā)展要有明確的主導產業(yè)和發(fā)展動力，不能完全依靠政府搬遷和房地產帶動，也不能把新城規(guī)劃建設作為普通的政績工程;

　　3、政府財政狀況良好，具有可支配財力用于新城的基礎設施配套建設，不能完全依靠借債來開發(fā)新區(qū)。

　　三、高鐵新城規(guī)劃發(fā)展思路

　　1.區(qū)位定位

　　一是高鐵新城適合作為衛(wèi)星城建設，高鐵作為未來帶動城市發(fā)展的新引擎之一，將帶動周邊新興區(qū)域的發(fā)展;二是在功能上與舊城區(qū)或主城區(qū)形成互補，起到城市升級擴容作用。

　　依托長沙高鐵和機場重大基礎設施,長沙高鐵東部新城定位為未來長沙市發(fā)展的主導區(qū)域,核心區(qū)域規(guī)劃為長沙會展城。

　　2.產業(yè)定位

　　高鐵新城應結合高鐵的便利性、高效性所帶來的大量客流、物流、信息流等進行產業(yè)定位，適合發(fā)展休閑娛樂、商貿、金融、商務酒店、中介咨詢等現代服務產業(yè);影視娛樂、會展會議、動漫游戲、設計規(guī)劃等創(chuàng)意產業(yè);生態(tài)觀光農業(yè)、觀光旅游等新興產業(yè)。

　　3.人口規(guī)劃

　　在人口規(guī)劃上，一是規(guī)劃控制人口規(guī)模，通過產業(yè)及物業(yè)功能規(guī)劃配套調節(jié)常住人口與流動人口結構比例;二是高鐵新城現代服務業(yè)集中，是城市高素質人才的聚集地，白領階層將占主導地位;三是結合區(qū)域生活成本及就業(yè)情況，通過統(tǒng)一安置與自愿選擇的方式調整原住地居民的人口比例。

　　與人口規(guī)劃配套的是，要優(yōu)先建設優(yōu)質的學校和醫(yī)院，為新城居民提供教育和醫(yī)療方面的便利條件。

　　4. 拆遷居民的安置

　　開發(fā)安置事關民生大計，各級政府應充分考慮失地農民的利益，為他們提供工作崗位和職業(yè)教育，為他們的子女提供良好的教育機會。

　　5.生態(tài)與文化

　　生態(tài)與文化建設既是高鐵新城的存在基礎，又是新城的精神歸屬和依托。

　　高鐵新城和主城區(qū)之間必須規(guī)劃綠化帶或保留部分農田，形成節(jié)能、環(huán)保、優(yōu)美的生態(tài)之城。

　　主題文化是新城建設的靈魂，以長沙高鐵東部新城為例，我們在旅游景點規(guī)劃上遵循生態(tài)保護的同時重點挖掘瀏陽河文化，此外，提煉黃興以及許光達大將的生平典故等歷史人文元素，形成新城的文化風格。

　　四、高鐵新城規(guī)劃創(chuàng)新——城市規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃以及城市主題文化五結合

　　2008年楊寶民先生總結了中外城市規(guī)劃的理論與實踐，第一個獨創(chuàng)性地提出把城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃以及商業(yè)規(guī)劃三結合，從2009年開始就將該理論用于長春25平方公里經開北區(qū)的新城概念性規(guī)劃設計和總體策劃，取得圓滿成功。2010年，楊寶民先生總結新城規(guī)劃的實際經驗，明確提出在三結合的基礎上，城市新區(qū)規(guī)劃還必須和產業(yè)規(guī)劃結合。

　　中國的城市規(guī)劃理論落后于實踐,出現了大多數城市千城一面的可怕局面,城市缺乏文化個性,缺乏總體特色。

　　2012年,楊寶民先生認真研究了城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市主題文化的現狀,提出城市發(fā)展戰(zhàn)略是指引城市發(fā)展的方向,城市主題文化是城市發(fā)展的靈魂,城市的規(guī)劃必須主題文化先行,在城市規(guī)劃的各個環(huán)節(jié)體現城市的主題文化。

　

　　圖1 城市規(guī)劃五結合理論的流程圖

　　城市規(guī)劃應與商業(yè)規(guī)劃結合，不僅需要考慮商業(yè)網點的合理布局，而且要注重人流規(guī)劃，將吸引人流的文化體育設施與核心商業(yè)區(qū)集中規(guī)劃。比如，“深圳福田CBD新區(qū)” 在吸引總部入住方面取得一定成功，但在人流規(guī)劃方面就是個反面案例。規(guī)劃將吸引人氣的大劇院和圖書館等公共設施集中在深南大道北側，而購物中心等商業(yè)集中在南側，人氣和商業(yè)的割裂導致購物中心開業(yè)后的蕭條。因此城市規(guī)劃部門和設計院，應反思傳統(tǒng)，從“以人為本”的角度將商業(yè)和人流規(guī)劃納入城市規(guī)劃理論體系。

　　城市規(guī)劃還應與旅游規(guī)劃以及生態(tài)建設密切結合�，F代人除生活的基本需求外，還有生活品質的要求，生態(tài)休閑的旅游空間已成為普遍的追求。

　　城市規(guī)劃與產業(yè)規(guī)劃更應是牢不可破的密切結合，產業(yè)擔負著城市發(fā)展的造血功能，是城市生生不息的動力來源，產業(yè)的成功為城市帶來人口、財富、進步和文明;而產業(yè)的失敗和衰落留下的往往是滿目瘡痍的城市廢墟。因此產業(yè)規(guī)劃應成為城市規(guī)劃中的重中之重。

　　因此，新型城市規(guī)劃理論要結合商業(yè)、旅游、產業(yè)，四規(guī)劃同步進行，形成體現和諧發(fā)展的新型理論，并從法律上規(guī)范城市規(guī)劃的實施，提升城市的品質。

　　五、深圳新摩爾公司服務長沙高鐵東部新城的案例簡析

　　作者帶領新摩爾公司和廣州城市勘察設計院核心團隊深入黃興鎮(zhèn)區(qū)，結合長沙東城CBD、長春經開區(qū)生活服務園區(qū)策劃方案及多年來積淀的規(guī)劃經驗，對長沙高鐵東部新城的規(guī)劃發(fā)展進行了深入調研和嚴密論證，提出了創(chuàng)新性、前瞻性的策劃思路。

　　1.明晰高鐵東部新城與周邊的關系

　　

　　圖2長沙大東城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略圖 (引自中國城市規(guī)劃院)

　　從范圍上說，長沙高鐵東部新城是指黃興鎮(zhèn)48平方公里土地,由武廣新城、黃興鎮(zhèn)、星沙開發(fā)區(qū)、黃花空港形成長沙大東城空港。

　　(1)高鐵東部新城與長沙老城的關系

　　長沙武廣新城位于雨花區(qū)東部，總用地面積約18.92平方公里，其中核心區(qū)面積8平方公里，中央商務區(qū)面積3平方公里;其整體定位為長沙中部區(qū)域性核心交通樞紐，城市發(fā)展副中心，輻射“長株潭城市群”的城市商務中心，規(guī)劃居住人口約40萬。

　　黃興鎮(zhèn)位于長沙高鐵站點瀏陽河以東，占地84平方公里，其中長沙繞城高速以內50平方公里，是今后長沙東部最重要的區(qū)域之一，也是本次策劃的重點。

　　我們希望發(fā)揮武廣與滬昆雙高鐵樞紐以及空港多種優(yōu)勢，將長沙三環(huán)以內48平方公里規(guī)劃為我國中部最現代化的高鐵濱河新城，將長株潭中央商務區(qū)與生態(tài)宜居城市有效結合，重點聚集年人均收入10萬元以上的高素質居民，規(guī)劃在20年內達到15萬-20萬人口。

　　因此，深圳新摩爾公司結合地緣關系及瀏陽河獨特資源，把黃興鎮(zhèn)長沙三環(huán)以內48平方公里范圍定位為長沙高鐵東部濱河新城(簡稱東部新城)，將長沙高鐵東部新城與長沙武廣新城看作是一個長沙大東城概念，是長株潭城市群的城市副中心，其與長沙老城關系猶如同浦東陸家嘴之于上海的關系，在發(fā)展規(guī)劃上長沙高鐵東部新城與長沙武廣新城應科學統(tǒng)籌、統(tǒng)一規(guī)劃。

　　(2)高鐵東部新城與黃花空港的關系

　　高鐵東部新城與黃花空港同屬長沙東部，是長沙兩大重要經濟增長極，黃花空港具備發(fā)展保稅區(qū)的有利條件，高鐵東部新城(黃興鎮(zhèn))與空港共同形成長沙市乃至長株潭城市群的客流、物流、信息流匯集的中心，由交通樞紐區(qū)域進而形成長沙市東部副中心城區(qū)。

　　(3)高鐵東部新城與長沙縣城的關系

　　長沙高鐵東部新城位于長沙縣下屬黃興鎮(zhèn)區(qū)域。長沙縣城所在地的星沙依托長沙經濟技術開發(fā)區(qū)的產業(yè)聯(lián)動發(fā)展優(yōu)勢，已成為長沙市的商業(yè)副中心區(qū)，并將帶動黃興鎮(zhèn)逐步成為長株潭的核心商務區(qū)和現代農業(yè)以及旅游發(fā)展示范區(qū)。相對長沙老縣城，高鐵東部新城是南部發(fā)展區(qū)，今后將聯(lián)合形成長沙大東城。

　　(4)長沙高鐵新城規(guī)劃設計創(chuàng)新需要考慮與長沙主城區(qū)的關系

　　長沙高鐵東部新城重點和長沙高鐵西側為主的武廣新城對接,通過東西公路和南北公路以及地鐵與主城區(qū)對接。

　　 

 

　　圖3 長沙東部高鐵新城與長沙武廣新城區(qū)域圖

　　

　　圖4 長沙南站西側武廣新城總平面彩圖

　　

　　圖5 長沙南站西側武廣新城城市設計(英國H&D公司設計)

　　長沙高鐵武廣新城城市設計范圍占地面積18.9平方公里，核心區(qū)4.4平方公里，以高鐵南站為核心，基地以瀏陽河和磨盤洲作為最大的景觀資源。形成東西景觀軸心，結合主要站點，打造地標建筑，沿著主要干道建立良好的綠化聯(lián)系，并將周邊的濱水資源合理利用，使得瀏陽河濱水魅力得以充分展現。

　　城市設計延續(xù)城市規(guī)劃中東西向開放的空間軸線，與主城區(qū)和黃興鎮(zhèn)相互呼應，重點安排商業(yè)，文化，商務和居住等功能。

　　高鐵新城的規(guī)劃需要創(chuàng)新,借鑒深圳前海規(guī)劃設計的創(chuàng)新經驗,適合把握交通和生態(tài)紅線,實現立體交通模式,合理利用地下空間規(guī)劃車行和人行,減少高密度開發(fā)區(qū)域的車輛擁堵,考慮立體人行系統(tǒng),為居民和商務辦公人群留下較多休閑公共空間,提升區(qū)域品質。

　　合理把握高鐵新城的彈性,借鑒新加坡規(guī)劃的白地,可以以30-50公頃作為單元,控制單元內容積率和高度控制,辦公物業(yè)和商業(yè)物業(yè)總體比例,單元內地塊的指標具有彈性。

　　長沙高鐵武廣新城靠近主城區(qū)部分優(yōu)先開發(fā),新城區(qū)靠后開發(fā),同時考慮借鑒1.5級開發(fā)經驗,加快區(qū)域的培育周期。

　　(5)高鐵東部新城的產業(yè)規(guī)劃思路

　　黃興鎮(zhèn)生態(tài)農業(yè)已經具有良好基礎。2002年以來，黃興鎮(zhèn)黨委多次組織學習考察，優(yōu)化農業(yè)規(guī)劃，常年蔬菜種植面積達20000畝，花卉苗木2000畝�，F在每天供給長沙市的蔬菜占據馬王堆市場本地蔬菜的三分之一。其中傳統(tǒng)菜東山光皮辣椒、杜家河的蘿卜遠銷港澳，其花木亦暢銷江浙一帶。

　　針對長沙高鐵東部新城特點，基于黃興鎮(zhèn)的農業(yè)基礎，產業(yè)規(guī)劃定位以金融業(yè)，商貿旅游業(yè)，自主創(chuàng)新高科技產業(yè)，創(chuàng)意產業(yè)，生態(tài)農業(yè)為主。

　　武廣新城產業(yè)定位：一是現代服務業(yè)，為長株潭地區(qū)提供高品質的商貿、金融、咨詢、會展等服務;二是商業(yè)，主要為規(guī)劃區(qū)服務，發(fā)展部分高端商業(yè)為長株潭區(qū)域服務;三是休閑娛樂產業(yè)，包含文化活動、游樂;四是住宅開發(fā)，為規(guī)劃區(qū)的就業(yè)人員提供居住空間。建議長沙高鐵東部新城(黃興鎮(zhèn))首先發(fā)展旅游業(yè)、生態(tài)農業(yè)和商貿物流，其次重點發(fā)展高科技和創(chuàng)意產業(yè)，再后發(fā)展金融服務業(yè)。

　　 

　

　　圖6 長沙空港與高鐵區(qū)域產業(yè)布局概念圖(底圖引自中國城市規(guī)劃研究院)

　

　　圖7 高鐵東部新城的產業(yè)規(guī)劃

　　2.高鐵東部新城的旅游規(guī)劃

　　(1)黃興的旅游基礎

　　黃興人文資源豐富，擁有辛亥革命元勛黃興故居和解放軍大將許光達故居。黃興鎮(zhèn)的兩個名人故居和農業(yè)觀光旅游具有良好的基礎。目前已形成瀏陽河九道灣生態(tài)農莊、黃興故居、許光達故居、磨盤洲生態(tài)公園、沿江山與榔梨的陶公廟以及黎托的潭陽半島濱江樂園旅游線路。

　　瀏陽河是聞名全國的河流,是湖湘文化的代表性標志,瀏陽河最美就在九道灣,瀏陽河生態(tài)旅游與文化旅游值得大力開發(fā)。

　　

  　圖8 高鐵東部新城(黃興)旅游規(guī)劃圖

　　(2)旅游規(guī)劃策劃要點

　　根據黃興鎮(zhèn)旅游基礎及未來發(fā)展趨勢，深圳新摩爾公司提出了黃興鎮(zhèn)的旅游規(guī)劃需要跳出鎮(zhèn)級規(guī)劃的傳統(tǒng)思路，站在長沙高鐵東部新城和瀏陽河整體旅游的高度認識旅游產業(yè)的發(fā)展。

　　在現有線路基礎上，重點規(guī)劃瀏陽河旅游經濟帶，包括兩岸的旅游景點，高品質酒店和生態(tài)旅游空間，形成完整的長沙東部游覽線路。其中，經濟型連鎖品牌和四星以上酒店建設列入優(yōu)先啟動項目，距離黃興故居等距離要較近。

　　將酒店、旅游接待中心和生態(tài)農業(yè)觀光項目結合，形成酒店餐飲娛樂旅游綜合體。酒店特色景觀為瀏陽河風光、生態(tài)農業(yè)風光與眺望偉人故居有機結合。

　　結合黃興鎮(zhèn)瀏陽河臨近高鐵站點的優(yōu)勢，建議在現有旅游規(guī)劃基礎上需要進一步完善：一是在黃興中央生態(tài)公園打造民歌廣場，作為瀏陽河旅游宣傳的舞臺;二是在黃興鎮(zhèn)打造一個花木·花事·花季休閑園區(qū)，這可以借鑒深圳東部華僑城的生態(tài)旅游經驗進行專題設計;三是建設沿河生態(tài)農業(yè)觀光區(qū)和旅游接待中心，發(fā)展生態(tài)餐廳和農家樂等，與黃興故居以及許光達故居緊密聯(lián)系。結合黃興故居的文物保護,建議周邊作為文化創(chuàng)意公園，在三環(huán)線與瀏陽河交叉地段可以規(guī)劃大型旅游項目用地;四是注意保護濕地和生態(tài)護岸建設。

　　3.高鐵東部新城的商業(yè)規(guī)劃

　　(1)零售商業(yè)建議規(guī)劃控制在15萬平方米以內，包括以下部分：

　　·中央商務區(qū)集中規(guī)劃6萬平方米購物中心(鼓勵建設綜合體含酒店，公寓，辦公樓)、商業(yè)街區(qū)3萬平方米。

　　·黃興鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃5萬平方米商業(yè)綜合體(2萬平方米商業(yè)，2萬平方米四星酒店，1萬平方米公寓)

　　·社區(qū)商業(yè)，相關居民點根據人口規(guī)模配置1000-5000平方米社區(qū)商業(yè)。

　　(2)批發(fā)業(yè)規(guī)劃建議建立5000畝現代市場群

　　通過系統(tǒng)考察了長沙馬王堆市場，三湘大市場，貴陽農產品市場，結合規(guī)劃遵義農產品市場以及論證全國規(guī)模最大的廣州水產市場經驗，并吸收法國翰吉斯公司對總體布局的建議，根據長沙縣黃興鎮(zhèn)特點，提出現代市場群規(guī)劃要點。

　　·規(guī)劃范圍與目標：位于長沙縣黃興鎮(zhèn)黃江公路兩側，用地面積5300畝。

　　·注重節(jié)約使用土地和提前考慮生態(tài)建設，立體化的規(guī)劃設計與合理布局，發(fā)揮5300畝現代市場群落的作用。

　　·規(guī)劃理念為先進的第三代批發(fā)市場：是設施先進、功能完善、管理科學、主動承擔社會責任的現代化市場，它具有監(jiān)控食品質量安全，管理現代化，服務周密化，市場品牌化，廠商合作化等方面的特點。

　　

　　圖9 長沙高鐵東部新城商業(yè)規(guī)劃圖

　　通過新摩爾公司的總體策劃，指導設計公司完成了控制性規(guī)劃。

　　

　　圖10 黃興大市場控制性規(guī)劃初步方案

　　4.長沙高鐵東部新城的城市規(guī)劃與CBD城市設計的思考

　　(1)以黃興中央公園作為中心,以長沙國際會展中心和國際會議中心以及超五星酒店作為兩翼。

　　根據黃興三面環(huán)河以及大壩高于地面的特點，在景觀設計上形成東西中央公園主軸線和部分南北主軸線，以東西軸線為主。

　　(2)充分考慮環(huán)境友好型的城市設計原則，建議充分利用地勢低洼的條件，建設小型湖泊濕地，以生態(tài)公園水系穿插在CBD不同的功能區(qū)。

　　(3)在CBD建筑布局中，高層建筑要離開大壩100米外，其他建筑要離開大壩200米之外，利用大壩建設環(huán)形道路和森林綠化帶景觀.

　　(4)在景觀規(guī)劃中，不僅要有草坪綠地，還要將森林和生態(tài)農業(yè)作為景觀設計的重要組成部分，盡量減少農田占用，不要完全毀壞農田建設綠地的方式，要充分考慮瀏陽河沖積平原的土質特點和黃興鎮(zhèn)農民未來的出路。

　　5. 長沙高鐵東部新城48平方公里布局初步設想

　　(1)用地空間比例

　　根據生態(tài)文明與主題文化并重的原則,結合長沙東部副中心發(fā)展成為現代服務業(yè)為主的副中心城區(qū)原則,我們提出了一個基本用地空間比例。

　

　　(2) 長沙高鐵東部新城核心區(qū)域土地利用建議

　　(包括640畝軌道車輛段，421畝道路用地)為4804畝實際用地范圍。

　　

　　圖11 方案 1——選址范圍 5865畝

　　方案1范圍是勞動西路和高塘坪路以及黃江公路和濱河東路包圍地段，包括安置區(qū)400畝以及長沙地鐵二號線光達站區(qū)域。

　　方案1 北側為規(guī)劃2571畝國際醫(yī)療城，實際供應土地可能為1000畝，今后將配備醫(yī)院，南側今后建議配套建設四星酒店和游客接待中心。

　　長沙國際會展中心建議選址在中軸線和黃江大道以及濱江路包圍的555畝范圍，依據是可以充分利用現有交通線路搞建設，對保護生態(tài)環(huán)境有利，具有較好的預留發(fā)展空間。

　　會展中心用地以會展中心，酒店、寫字樓為主，配置少量酒店公寓。會展中心用地虧損，在其他地塊土地取得回報。會展中心室內展館留出200米空間廣場到瀏陽河大堤，超五星酒店和磨盤洲一體化，后者作為附屬生態(tài)用地。

　　廣場標高和瀏陽河堤壩一樣，至少保留超五星酒店西側瀏陽河邊100米道路綠化帶。

　　 

　　圖12 方案1 4804畝功能分區(qū)初步建議

　　新城規(guī)劃必須考慮旅游景點的建設,注重特色旅游線路的打造,此外,要注重公共空間的旅游元素,結合長沙高鐵東部新城的實際,我們需要把旅游規(guī)劃與會展中心建設需要密切結合。

　　

　　圖13長沙高鐵東部新城和會展中心城市設計初步方案(深圳新摩爾公司與廣州城市勘察設計院設計)

　　

　　圖14長沙市規(guī)劃設計院完成的土地利用提升規(guī)劃圖

　　(3)長沙高鐵新城的土地一級開發(fā)創(chuàng)新策略

　　通過青島高鐵北站與長春高鐵西站核心區(qū)總體策劃和城市設計與招商的經驗積累,借鑒深圳前海土地1.5級開發(fā)經驗。結合長沙高鐵武廣新城核心區(qū)與長沙高鐵東部新城要求,深圳新摩爾商業(yè)管理公司認為首先要研究區(qū)域產業(yè)定位和城市設計,對核心區(qū)不同地塊的功能進行明確定位,在土地大規(guī)模出讓之前,探索土地合理利用土地的思路。

　　思路1 要把生態(tài)規(guī)劃和區(qū)域文化特色擺放到突出位置,確定區(qū)域文化主題,在城市設計中和詳細建筑設計中體現區(qū)域文化特色。

　　根據城市規(guī)劃設計要求美化環(huán)境,優(yōu)先建設綠化帶(重視區(qū)域氧氣含量和空氣指標)和主題文化公園以及臨近的醫(yī)院,中小學學校,搞好教育醫(yī)療配套。

　　思路2 根據城市設計和商業(yè)規(guī)劃,優(yōu)先開發(fā)文化體育設施與餐飲休閑娛樂,預留核心商業(yè)街區(qū)在成熟時候開發(fā),聚集區(qū)域人氣,加速區(qū)域成熟,帶動已經出讓土地的開發(fā)步伐。

　　思路3 對于對區(qū)域氣氛影響較大的商業(yè)與文化體育綜合體可以采取合作開發(fā)模式,政府重點負責具有公共性質的文化和體育設施,企業(yè)重點負責商業(yè)開發(fā),共享人流,統(tǒng)一規(guī)劃建設核心商圈,加快聚集人氣。

　　(4)高鐵東部新城開發(fā)順序與土地增值策略

    

　　6.長沙高鐵東部新城規(guī)劃的政策研究

　　(1)開發(fā)規(guī)劃新城的利益分配思考

　　中國的新城建設必須要解決好失地農民的發(fā)展問題，不能以簡單的補償和安置為主，農民是黃興鎮(zhèn)的主體，我們在城市規(guī)劃中應該充分考慮農民的長遠利益和近期利益。黃興鎮(zhèn)新城開發(fā)將獲得較大的土地收益，許多農民將失去土地，解決好失地農民的教育問題和生活問題，是新城建設成敗的重要課題。簡單地給予貨幣補償只是解決了眼前問題，從長遠角度思考我們應該采取如下措施。

　　·成立黃興鎮(zhèn)農民子女教育基金，對于失地的農民的子女給予重點資助，一直到大學畢業(yè)。

　　·開展農民素質教育和農業(yè)，旅游，商貿等相關職業(yè)教育，鼓勵農民掌握技能，在城市化浪潮中把握自己的命運。

　　在黃興鎮(zhèn)，，在解放前就非常重視職業(yè)教育和農民教育。杰出的革命教育家徐特立，長沙縣五美鄉(xiāng)人。他在榔梨鎮(zhèn)創(chuàng)辦梨江高小期間，常常在黃興鎮(zhèn)鹿芝嶺的白果山莊深入群眾，留下“徑接藍田秀，花開白果香”的名句。

　　(2)關于黃興鎮(zhèn)行政體制的變革

　　鑒于長沙高鐵東部新城的開發(fā)趨勢，結合城市化發(fā)展需要，建議將黃興鎮(zhèn)升級為副縣級或者副市級的長沙高鐵東部新城管委會，下設三至四個街道辦，分別為黃興、高塘、仙人市和光達街道辦。

　　(3)長沙高鐵東部新城(黃興鎮(zhèn))招商政策的建議

　　·突出主業(yè)招商和以商引商相結合，重點開展“產業(yè)鏈”招商，積極推介“缺鏈”環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌產業(yè)配套。建立產業(yè)協(xié)作機構及行業(yè)協(xié)會，促進產業(yè)鏈之間的供需溝通，挖掘配套潛力，提高綜合配套率。

　　·制定招商引資激勵政策，提高行政效能，簡化項目審批流程，形成順暢的運營機制，引導投資項目與區(qū)域資源要素有機結合，促進投資項目獲益。

　　·建立招商管理服務平臺，組織共性資源、通用設施的配置使用，優(yōu)化服務項目，為投資項目提供全程服務的支撐載體。

　　·成立新城企業(yè)投資擔保公司和產業(yè)創(chuàng)投風險基金，為新城區(qū)域投資提供高水平的金融服務。

　　(4)長沙高鐵東部新城招商引資目標建議

　　重點招商項目列表

 

　　鼓勵投資項目

     

　　*備注：限制投資項目：高耗能和污染項目

　　總結：長沙大河東戰(zhàn)略呼之欲出

　　從2009到2015年,經過五年的系統(tǒng)思考和研究,深圳新摩爾商業(yè)管理公司重視城市主題文化規(guī)劃先行,在高鐵新城產業(yè)規(guī)劃,商業(yè)規(guī)劃,旅游規(guī)劃與規(guī)劃設計結合方面取得了豐富的經驗,先總體策劃與概念設計同步配合,在招商摸底和重大公共項目政策研究后,詳細深化城市設計。

　　我們通過服務長沙高鐵新城招商項目,對新城的招商引資擁有了豐富的感性認識,具備了一條龍服務大型高鐵新城的能力,今后愿意和更多的高鐵沿線城市地方政府合作,借鑒日本等高鐵城市經驗,大力發(fā)展高鐵經濟,精細化建設新一代高鐵新城。

　　世界主要城市發(fā)展都是依托火車站和機場發(fā)展,這是世界城市發(fā)展的普遍規(guī)律。2013年以前長沙重點發(fā)展大河西,方向是明顯錯誤的,浪費了大量資金,投入大產出小。

　　鑒于長沙的高鐵車站和黃花國際機場都在大河東,建議從2015年開始,建議長沙市以大河東發(fā)展作為主導戰(zhàn)略,待河東高質量發(fā)展后,積累必要的資金和資源再開發(fā)大河西,才是更務實的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　參考文獻

　　1.主編 李文捷 管娟，設計城市――阿特金斯城市設計十年中國路，理想空間，同濟大學出版社，2009年12月第一版本。

　　2.主編 郝壽義，國家綜合配套改革試驗區(qū)研究，科學出版社，2008年9月出版。

　　3. 張捷 趙民編著,新城規(guī)劃的理論與實踐——田園城市思想的百年演繹, 中國建筑工業(yè)出版社，2005年4月出版。

　　2010-10-6完成初稿

　　修訂于2015年1月23日

   　作者介紹 楊寶民 深圳市新摩爾商業(yè)管理公司總經理,清華大學商業(yè)地產總裁班客座教授

　　朱昌宏 廣州城市勘察設計研究院二所所長 博士

- 該帖于 2015-2-4 13:26:00 被修改過