近日，中山重大舊城改造項(xiàng)目——西區(qū)服務(wù)業(yè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)，已完成用地征收公告編制，并報(bào)市政府批準(zhǔn)。與此同時，號稱中山規(guī)模最大、涉及面最廣的舊城改造工程——蓮員路片區(qū)改造工程，也傳出有了新進(jìn)展。

       回顧中山城市建設(shè)近二十余年的發(fā)展歷程，大型的舊城改造項(xiàng)目并不少見。自1996年起，中山就已經(jīng)對舊城區(qū)進(jìn)行大刀闊斧的改造，改造項(xiàng)目包括岐江一河兩岸、步行街第二期工程、重建人民大橋等。

       配合這些舊城改造項(xiàng)目，中山還相繼進(jìn)行了多項(xiàng)拆遷改造工程與道路擴(kuò)建工程，大幅改善了城區(qū)的人居環(huán)境。而在引入市場資金運(yùn)作的背景下，部分舊城改造項(xiàng)目也取得了成功。比如當(dāng)前依舊是中山最旺商圈的大信新都匯，就是最好的例子。

    但令許多市民感到困惑的是，與當(dāng)年中山風(fēng)風(fēng)火火的改造相比，如今的舊城改造項(xiàng)目不僅進(jìn)展極為緩慢，且都屬于“局部改造”。文章開頭提及的兩個項(xiàng)目，已經(jīng)屬于當(dāng)前中山最大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目。

    如今的中山城區(qū)，黃金地段的土地日益減少，開發(fā)商對舊城改造項(xiàng)目其實(shí)極為渴求。而對于舊城區(qū)的年輕一輩居民來說，舊城改造也是幫他們短期致富的直接途徑。既然雙方都有需求，為何今日的舊城改造速度不及當(dāng)年？

以下是一鴻城市改造研究中心給出的觀點(diǎn)

    導(dǎo)致上述問題出現(xiàn)的原因眾多。比如中山很早就對舊城改造有了總體部署：控制舊區(qū)建新區(qū)、建好新區(qū)改舊區(qū)。按照這一總體部署，舊城改造得輪著來，分批進(jìn)行，還沒輪到的片區(qū)自然無法進(jìn)行。

    又比如，利益協(xié)調(diào)難。越大的舊城改造項(xiàng)目，牽涉越多利益主體。由于不同利益主體訴求不同，單是與這些個體協(xié)商，都需要費(fèi)上非常大的工夫。文中開頭提及的兩個項(xiàng)目，便是花費(fèi)了數(shù)年時間在與個體協(xié)商上。

   不過上述兩個原因，其實(shí)都并非最大因素。假如參與的改造主體“財(cái)大氣粗”，自然完全可以縮短協(xié)商速度。之所以令許多資本不敢貿(mào)然進(jìn)入舊城改造項(xiàng)目，最大的攔路虎還是中山的“洼地效應(yīng)”。

    理由很簡單，開發(fā)商參加舊社區(qū)或城中村改造，除了要支付拆遷補(bǔ)償和安置成本外，還需要負(fù)責(zé)建設(shè)相關(guān)市政或商業(yè)配套。

    有開發(fā)商跟筆者算了筆賬，如果要在城區(qū)核心地段開展舊城改造，各項(xiàng)成本粗略算下來至少要去到6000—7000元/平方米。而洼地效應(yīng)下的中山，目前城區(qū)許多標(biāo)桿樓盤也只能賣到這一價(jià)格。況且舊城改造很難完全確定進(jìn)度，假如某個環(huán)節(jié)進(jìn)展不順利，開發(fā)商極有可能會做賠本生意。

    遵循這一思路可以看到，自1996年至今，中山的舊城改造實(shí)際上仍是政府充當(dāng)了主導(dǎo)作用，引入商業(yè)化運(yùn)作的成功案例少之又少。如今的西區(qū)服務(wù)業(yè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)與蓮員路改造工程，同樣也是政府唱主角。

    但近年來，伴隨著政府角色的逐步轉(zhuǎn)變，城市建設(shè)的主體逐漸交由市場。而精明的資本預(yù)期不明，不敢“接棒”，故中山的舊城改造速度相比之前放緩，無法像周邊城市一樣快速推進(jìn)。

但由資本引領(lǐng)的舊城改造浪潮，在中山卻絕對可期。放眼未來數(shù)年，伴隨著各種交通基建的加速建成，中山這片“洼地”將被不斷“填平”。屆時，資本將能看到巨大的市場，真正意義上的舊城改造大潮必將到來。

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