12月23日，在彌漫著圣誕氣息的港交所，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成功以路演詢價(jià)區(qū)間上限價(jià)格48港元每股開(kāi)盤(pán)，據(jù)估算萬(wàn)達(dá)商地產(chǎn)市值接近2150億美元。港交所鑼鼓喧天、觥籌交錯(cuò)、各路企業(yè)家云集。王健林成功地為錯(cuò)失阿里巴巴大單的港交所贈(zèng)送了一個(gè)慷慨的圣誕禮物。

　　盡管對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股價(jià)能否持續(xù)上漲，外界仍然存有疑慮。不過(guò)對(duì)于那些蠢蠢欲動(dòng)的機(jī)構(gòu)投資者和散戶們而言。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的成功仍然具有不可復(fù)制的稀缺性，對(duì)他們而言，萬(wàn)達(dá)世界第一大商業(yè)地產(chǎn)公司的名號(hào)并非浪得虛名。正如22號(hào)大公報(bào)刊登的有關(guān)萬(wàn)達(dá)上市的新聞“萬(wàn)達(dá)超購(gòu)4.32倍，人人有份”，在港股行情暗淡的情況下，萬(wàn)達(dá)的到來(lái)似乎更像是為人們發(fā)“利是”。

　　說(shuō)起憑借商業(yè)地產(chǎn)起家的萬(wàn)達(dá)如何能成功?業(yè)內(nèi)人士給出的答案大體一致，一是王健林，二是高度的執(zhí)行力。王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)的影響是毋庸置疑的，他帝王般的領(lǐng)袖魅力占據(jù)了萬(wàn)達(dá)帝國(guó)金字塔頂端，并依靠嚴(yán)密的組織架構(gòu)、流程管理打造出萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)的高度執(zhí)行力。

　　房地產(chǎn)以南北方地域劃分，通常有“北萬(wàn)達(dá)南萬(wàn)科”說(shuō)法。然而在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這種南北派的差異不僅僅是在“主場(chǎng)”地域方面的區(qū)別，更多的表現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格。在萬(wàn)達(dá)，王健林大概是“唯一能話事”的人，不同于萬(wàn)科的王石栽培有郁亮，與阿里這樣“合伙人”團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在決策機(jī)制上更有天壤之別。

　　對(duì)于金字塔這樣常規(guī)來(lái)講效率并不算高的組織架構(gòu)而言，萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)如何做到如此之高的執(zhí)行力?高到使得萬(wàn)達(dá)成為房地產(chǎn)業(yè)界交口稱贊的“黃埔軍校”?也有接近萬(wàn)達(dá)的人士表示“萬(wàn)達(dá)成也執(zhí)行力敗也執(zhí)行力”，通過(guò)精密流程化形成的執(zhí)行力會(huì)不會(huì)有難以為繼的一天?

　　總部集權(quán)

　　據(jù)相關(guān)人士介紹，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部總部權(quán)限是至高無(wú)上�？偛恐苯記Q定各地項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，地方并無(wú)特別權(quán)限�？偛繉⒁惶淄暾�的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)細(xì)致發(fā)展模式復(fù)制到各地，在此過(guò)程中萬(wàn)達(dá)總部詳細(xì)控制具體招商環(huán)節(jié)。比如與沃爾瑪、新世界[1.16% 資金 研報(bào)]等大型商超和百貨公司的實(shí)際談判、協(xié)議條款、入駐條款等等均由總部掌握。

　　在中國(guó)特色化環(huán)境下，萬(wàn)達(dá)制定的管理模式是總部高度集權(quán)，不服從就解雇，且總經(jīng)理和副總經(jīng)理經(jīng)常輪換，這不僅能夠弱化總經(jīng)理個(gè)人作為，也能夠使各項(xiàng)目(或地區(qū))之間形成既支持又有制約的關(guān)系。

　　憑借此舉，2013年，萬(wàn)達(dá)獲得一項(xiàng)世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)專利——“模塊化節(jié)點(diǎn)管理”。從開(kāi)工到開(kāi)業(yè)，負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)被設(shè)置了325個(gè)節(jié)點(diǎn)事項(xiàng)。53個(gè)1級(jí)節(jié)點(diǎn)由集團(tuán)層面委派執(zhí)行總裁跟蹤檢查;85個(gè)2級(jí)節(jié)點(diǎn)由副總裁督辦，187個(gè)3級(jí)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目公司和責(zé)任部門(mén)執(zhí)行。而且萬(wàn)達(dá)并不害怕這套模式被學(xué)去，因?yàn)橥跖迫匀皇菆F(tuán)隊(duì)的“執(zhí)行力”。這種執(zhí)行力強(qiáng)到什么地步，從苛刻的財(cái)務(wù)制度即可見(jiàn)一斑。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的財(cái)務(wù)制度也頗有令人“聞風(fēng)喪膽”的意味。在某被萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的傳媒公司內(nèi)部，相關(guān)工作人員對(duì)于萬(wàn)達(dá)繁瑣“勢(shì)利”的報(bào)銷制度作了有限度的吐槽。在該公司，請(qǐng)客戶吃飯超過(guò)一萬(wàn)要副總批，給專家車馬費(fèi)要走會(huì)務(wù)費(fèi)用，因?yàn)樨?cái)務(wù)無(wú)相關(guān)立項(xiàng)。

　　而普通員工級(jí)別不夠出差無(wú)論多遠(yuǎn)都不能坐飛機(jī)，申請(qǐng)“特殊待遇”需耗時(shí)日久的流程審核。曾有員工從北京前往廣州開(kāi)會(huì)，花費(fèi)26小時(shí)從廣州站票返回。而即使是普通的出差報(bào)銷也要蓋滿十二個(gè)章，財(cái)務(wù)三個(gè)，副總一個(gè)，高層主管兩個(gè)，出差申請(qǐng)與報(bào)銷申請(qǐng)各走一遍。

　　至于對(duì)于這樣繁瑣的出差申報(bào)流程有無(wú)建議的可能，對(duì)方表示“邊緣化的業(yè)務(wù)，在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部并不具有發(fā)言權(quán)”

　　或許因應(yīng)市場(chǎng)規(guī)則的鐵面無(wú)情是萬(wàn)達(dá)流程化管理鍛煉出出色執(zhí)行力的最佳注解。

　　而相對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總部所擁有的巨大職權(quán)而言，它的外在表現(xiàn)是低調(diào)的。位于北京朝陽(yáng)區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)索菲特酒店旁邊的“B座”，連總部?jī)蓚�(gè)字也沒(méi)有。相較于萬(wàn)達(dá)在活動(dòng)營(yíng)銷方面的高舉高打，萬(wàn)達(dá)總部的風(fēng)格頗為含蓄謹(jǐn)慎。門(mén)前的告示牌上言簡(jiǎn)意賅地列明了“萬(wàn)達(dá)電影院線發(fā)展有限公司”、“萬(wàn)達(dá)百貨股份有限公司”、“萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司”、“萬(wàn)達(dá)酒店建設(shè)有限公司”、“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司”、“大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司”。而總管萬(wàn)達(dá)內(nèi)部流程信息系統(tǒng)的“萬(wàn)達(dá)神經(jīng)”部門(mén)則在該棟樓的側(cè)對(duì)面。

　　然而門(mén)禁森嚴(yán)，彪形大漢把守之外，來(lái)訪登記臺(tái)前通常會(huì)排起全國(guó)各地求見(jiàn)者的長(zhǎng)隊(duì)，每個(gè)求見(jiàn)者需明確報(bào)出會(huì)面者所在樓層與名字，與其本人確認(rèn)獲得許可之后方能進(jìn)入，筆者嘗試數(shù)次仍不得其門(mén)而入。

　　萬(wàn)達(dá)效應(yīng)

　　位于北京CBD核心區(qū)域的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總規(guī)劃占地逾10公頃，總建筑面積超過(guò)48萬(wàn)平方米。除擁有新世界百貨、沃爾瑪超市、萬(wàn)達(dá)影院、萬(wàn)達(dá)索菲特酒店等配套設(shè)施外，剩余寫(xiě)字樓與小商鋪均被分割出售。雖然被附近主要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)指出旁邊的金地廣場(chǎng)“在消費(fèi)層級(jí)上更為高端”，這并不妨礙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商圈效應(yīng)與超過(guò)98%的入駐率。

　　盡管與筆者交談中部分商鋪?zhàn)鈶魧?duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2014年帶來(lái)的消費(fèi)人群與流水抱持懷疑態(tài)度，亦有門(mén)可羅雀的商鋪貼出了商鋪轉(zhuǎn)租的告示。廣場(chǎng)上長(zhǎng)期負(fù)責(zé)該項(xiàng)目租賃的萬(wàn)達(dá)租賃部仍然表示萬(wàn)達(dá)的商鋪?zhàn)赓U總體狀況與往年并無(wú)不同，具有較好的投資回報(bào)率。而主要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則表示：“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租賃項(xiàng)目的條件仍然相對(duì)優(yōu)越，投資回報(bào)在05年左右是很高的，而現(xiàn)在由于其消費(fèi)人群構(gòu)成已經(jīng)固定，很難有大的消費(fèi)流水的增長(zhǎng)。”

　　據(jù)該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹由于萬(wàn)達(dá)寫(xiě)字樓自用占比很大，萬(wàn)達(dá)員工本身的消費(fèi)能力具有較強(qiáng)的商圈吸引力。“這個(gè)模式在很多萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目里面都能見(jiàn)到”。她表示。

　　而萬(wàn)達(dá)這塊招牌有多硬，吸引力有多大?筆者在朝陽(yáng)區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)見(jiàn)到了四到五家冠有萬(wàn)達(dá)名字的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)名稱，而據(jù)萬(wàn)達(dá)租賃部表示，這些“都跟萬(wàn)達(dá)沒(méi)有關(guān)系”。而烏龍的是，在與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)物業(yè)的交涉過(guò)程中，對(duì)方否認(rèn)萬(wàn)達(dá)租賃部是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)下屬單位，稱經(jīng)查證只是長(zhǎng)期合作關(guān)系�？磥�(lái)萬(wàn)達(dá)盤(pán)子鋪的太大，正規(guī)軍和“雜牌軍”有些傻傻分不清楚，或者萬(wàn)達(dá)的“金字招牌”人人都想分羹。

　　此外萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這塊香餑餑還吸引了政府部門(mén)機(jī)構(gòu)的入駐，朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外建國(guó)路93號(hào)院萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3號(hào)樓一層正是北京工商朝陽(yáng)分局商務(wù)中心區(qū)工商所的辦公地址。

　　“王”的帝國(guó)

　　王健林到底是個(gè)什么樣的人，能夠保證萬(wàn)達(dá)這樣一個(gè)高速運(yùn)行的機(jī)器這么多年來(lái)持久運(yùn)行而不崩壞?筆者得到了三個(gè)答案，萬(wàn)達(dá)管理層表示王健林是一個(gè)“和藹的人”。而業(yè)內(nèi)對(duì)王的成功看法有兩種，一種認(rèn)為“軍事化作風(fēng)的王健林，對(duì)員工管理之嚴(yán)苛為業(yè)界熟知：決定了不做就罰款，完不成任務(wù)即被替代。這使得萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目基本上都能夠說(shuō)到做到、算到拿到。”另一種則認(rèn)為“王健林是‘養(yǎng)豬吃肉’，不像其他開(kāi)發(fā)商，傻傻地只知道賣住宅。”

　　這兩種看法或許對(duì)應(yīng)了萬(wàn)達(dá)在商業(yè)模式和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行上的雙重成功。“王健林拿地成本低，所以能夠擴(kuò)張那么迅速，其實(shí)地段都不是特別好，所謂核心商圈都是扯的。但是他先在便宜地段造個(gè)廣場(chǎng)，賣房剩下的租給商戶，有租戶就“有肉吃”，可以拿來(lái)上市。”某零售業(yè)內(nèi)人士如是評(píng)價(jià)王健林的“化腐朽為神奇”的成功模式。

　　“其實(shí)在他們那個(gè)年代，機(jī)會(huì)多。雖然土地稀缺，但只要自己努力，出身又好，基本都能掙著錢(qián)。”上述人士表示：“王健林沒(méi)有不良嗜好，又勤奮，精力集中就更容易成功。”所以在很多業(yè)內(nèi)人士的眼中，萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是王健林。

　　如果王健林退休了，這么大的盤(pán)子，誰(shuí)能玩兒的動(dòng)?“所以萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)要上市啊，這部分最復(fù)雜，上市之后，管理透明化，聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人管理，王思聰就可以順利上位。”有些接近萬(wàn)達(dá)的人士對(duì)萬(wàn)達(dá)的“帝位承繼”做出了這樣的猜測(cè)�？蚣艽畛鰜�(lái)了，執(zhí)行力夠了，“國(guó)民老公”似乎只用做做投資，數(shù)數(shù)錢(qián)玩兒了。

　　不過(guò)現(xiàn)在的王健林仍然無(wú)法松懈，“等資產(chǎn)萬(wàn)億我就退休了”他這樣說(shuō)�；蛟S這跟首富不首富的真的沒(méi)關(guān)系，這是為兒子接班萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)的前期鋪墊。

　　王健林仍然執(zhí)著得保持著自己的神秘感，筆者數(shù)次暗訪其常就餐的餐廳，仍然對(duì)其飲食喜好不得要領(lǐng)。不過(guò)王在用人方面的喜好是顯而易見(jiàn)的，那就是軍人般的“忠誠(chéng)”。能夠無(wú)條件服從及執(zhí)行命令。

　　王的這一用人特點(diǎn)，也沒(méi)少受詬病“高層決策難免失誤，等到想修改的時(shí)候，下面已經(jīng)執(zhí)行的差不多了”。
　�。▉�(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng) 作者：方雅）