數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量將達到5.64億平方米，購物中心將突破1萬家。中國零售商業(yè)形態(tài)從傳統(tǒng)百貨業(yè)升級到購物中心，僅用了10年時間，制造出了5億平米的新產(chǎn)品，這些數(shù)字足以代表著整個商業(yè)地產(chǎn)浪潮的深度和廣度。
這其中，一、二線城市購物中心的狂飆突進就是其核心表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，當前一、二線城市購物中心數(shù)量占據(jù)了全國市場的83.5%，一、二線城市已經(jīng)白熱化，已經(jīng)或者將要出現(xiàn)飽和甚至過剩。
上個十年的商業(yè)發(fā)展最明顯的特征就是標準化和快速度。標準化的好處是快速、低成本，能用一種產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)快速提升中國人的生活方式。但標準化的壞處是，生活方式從新舊的一成不變調(diào)整成了新的一成不變。當人們很快對新設(shè)施審美疲勞后，特別在互聯(lián)網(wǎng)的重大替代下，一、二線城市的經(jīng)營者們突然發(fā)現(xiàn)原有的模式走到了窮途末路。
每到這個時候，殘酷的市場數(shù)據(jù)倒逼高層經(jīng)營者對原有生意模式進行反省。在新世界沒有建立起來，舊世界即將土崩瓦解之際，就是密集的產(chǎn)品創(chuàng)新試驗期�？梢哉f，中國現(xiàn)階段的一批城市，正在經(jīng)歷這樣的產(chǎn)品變革期。
于是，我們可以這樣來定義中國商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年：進入到精細化和創(chuàng)新變革期的十年，迎來內(nèi)容為王和特色為王的時代。這就是K11、芳草地、大悅城、APM等眾多標桿案例成為創(chuàng)新的風向標的原因。
一、什么樣的商業(yè)應該進行調(diào)整?
1、 從商業(yè)地理角度分析，人口始終缺乏有效支撐的商業(yè)。
商業(yè)地理學意義上提到的消費人口支撐絕對是所有實體商業(yè)的經(jīng)營的根本。缺乏人流支撐的商業(yè)，要想做旺，相比成熟地段的商業(yè)需付出超出10倍的努力，同時還需要超精彩的產(chǎn)品和大量的營銷宣傳作為鋪墊。
商業(yè)地理意義上的人群輻射半徑鐵律無論在哪個城市都會被印證。這里所說的人群就是項目周邊的常駐人口和城市人流潮涌的核心節(jié)點附近人口。
總結(jié)一下，如若借用現(xiàn)代技術(shù)重新審視當前項目所面對的商業(yè)地理環(huán)境，仍然覺得人氣不足，潛在消費動力因素不能驅(qū)動商業(yè)項目的經(jīng)營，從原則上來看，這些不符合區(qū)域經(jīng)濟地理的商業(yè)建筑形態(tài)都需要調(diào)整。
2、 商場規(guī)劃理念陳舊，沒有合理空間的商業(yè)項目
總體來看，這種人流發(fā)動機主要體現(xiàn)在兩個層面上：
1、特色主力店。
2、特色環(huán)境空間。
按照這樣的邏輯來考慮，那種無法進一步設(shè)置人流發(fā)動機的商業(yè)，本質(zhì)上存在致命的缺陷。
當前最流行的成功商業(yè)項目里，一個商場里特色主力店往往是：
(1)電影院;(2)潮流零售大牌;(3)兒童娛樂館;(4)溜冰場;(5)文化藝術(shù)中心;(6)人氣餐飲;(7)時尚運動健身店等。這些主力店幾乎都是公認的人流發(fā)動機。
還有一類項目，本身就是由次主力店構(gòu)成的，整個商場內(nèi)都沒有獨特的、體量占比較大的項目，但又能做得非常精彩，它可能是個公園，更可能是個劇場，如上海K11和北京芳草地等，這時候就需要靠空間主題的創(chuàng)意。
因此從上述兩方面的邏輯來看，有幾個硬件條件的缺損將導致項目需要大幅改造甚至炸掉重建：
(1)傳統(tǒng)百貨式的柜臺空間。新興商業(yè)要想具備生命力，必須具有體驗空間。因此當那種傳統(tǒng)百貨商場式的層高，已經(jīng)無法滿足體驗空間的設(shè)計。為展示空間或者特色主力店而配置的挑高中庭，就是需要突破原有結(jié)構(gòu)進行再造。
(2)人流動線的致命錯誤。沒有環(huán)形人流動線的商場，往往會出現(xiàn)大量的盡端廊道。人流沒法引入，將導致窩藏在廊道盡端的店鋪人流很少到達，從而門課羅雀。這也是商業(yè)設(shè)計中的致命的大忌。
(3)柱網(wǎng)過密，層高過低，導致商家展示形象面太差。商場最重要的功能是陳列和展示，而密集的柱網(wǎng)和過低的層高，都是展示形象的殺手因素。
3、 配套設(shè)施嚴重不足的商業(yè)
(1)停車位匱乏或者使用不便。在影響商業(yè)項目的諸多因素中，停車位絕對屬于最重要的一個。停車位的充沛程度以及方便程度，決定了一個項目的客戶吸引力。
(2)餐飲配套設(shè)施不齊備。餐飲是當前購物中心里最重要的人流發(fā)動機。很難想象，現(xiàn)在沒有餐飲店的購物中心將會有多大的人流。但有很多百貨商場式的項目，前期建筑未設(shè)置煙道、排污池、隔油池等餐飲產(chǎn)品加工所需的。
上述三點，都是傳統(tǒng)商場進化成現(xiàn)代購物中心最難突破的要點。這些在產(chǎn)品基因里存在的致命的缺陷，都是最戳痛物業(yè)所有者心窩的困擾。
二、如何進行商業(yè)改造?7大手法化腐朽為神奇
1、產(chǎn)品再定位。每個商業(yè)體的脫胎換骨的過程，最重要的是認知和把脈市場趨勢。日常生活中，我們最怕的就是對市場趨勢的漠視和錯判，對微觀市場特征的模糊認知。產(chǎn)品定位的本質(zhì)是：我的客戶是誰?我有什么與眾不同?客戶為什么會來買單?
2、優(yōu)化業(yè)態(tài)。商業(yè)建筑絕對是形式服務(wù)于功能的產(chǎn)物。但好的形式往往能夠優(yōu)化內(nèi)容上的經(jīng)營。優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)，是建立在大量的預招商和財務(wù)數(shù)據(jù)分析工作基礎(chǔ)上的。業(yè)態(tài)優(yōu)化的決策必須以財務(wù)數(shù)據(jù)模型為依據(jù)，以強有力的備選業(yè)態(tài)及品牌庫作為支撐。
3、立面翻新再造。建筑外表皮是一個商業(yè)項目最重要的標識。好的立面用元素和構(gòu)圖訴說著一個項目的內(nèi)在氣質(zhì)和主題特色。符合現(xiàn)代審美和個性化的立面，是商業(yè)精神內(nèi)在展示的重要元素，給傳統(tǒng)商業(yè)以新的面具。用廣告、色彩、燈光、材質(zhì)、構(gòu)圖等手法設(shè)計的立面，就是其內(nèi)在商業(yè)氣質(zhì)的最佳表達方式。
4、室內(nèi)空間主題重構(gòu)。如果說建筑立面的再造代表了新興商業(yè)的精神氣質(zhì)，那么室內(nèi)空間主題的重構(gòu)就代表了新型商業(yè)靈與肉。電影院式空間也好，劇場式空間也好，公園式空間也罷，無論哪種類型的空間主題，決定了這個項目的獨一無二性。未來好的商場經(jīng)營者本質(zhì)就是一個大片的導演，你想說什么故事，就在這個數(shù)萬方的空間里造夢。他可能會拍文藝片，可能會拍專題片，可能會拍科幻片，可能會拍時尚片，可能會拍動畫片，把商場打造成夢工廠的思想意識革命，是決定成敗的關(guān)鍵。
5、優(yōu)化功能設(shè)施。從大到一個商場內(nèi)部的管線設(shè)施、聲光電設(shè)施、舞臺效果布局，到小到一個商場的休憩花臺、功能座椅，衛(wèi)生間形象，都是。如果說管線如同血管動脈，聲光電如同美容品，那么這些細小的細節(jié)空間則代表了每一寸肌膚上的細胞。
6、提升軟件服務(wù)。線上數(shù)據(jù)支持絕對是未來商業(yè)服務(wù)亮點。實體商業(yè)面對線上電商最現(xiàn)實的態(tài)度應該是合作。越快的合作、越緊密的合作，一定是商業(yè)經(jīng)營升級轉(zhuǎn)型策略的要點。
7、跨界經(jīng)營。商業(yè)與藝術(shù)、文化、健康等方面的聯(lián)姻是當前最常用的經(jīng)營手法。
上述7大點，基本構(gòu)成了商業(yè)再造的幾個重要工作方面。對于一些項目，實在沒有辦法調(diào)整的商業(yè)，又沒有勇氣和經(jīng)濟能力炸掉重來，不如直接改變性質(zhì)吧，做成創(chuàng)意辦公樓也未嘗不是一個合適的選擇。
商業(yè)項目的改造本身是創(chuàng)新試錯的過程，中國商業(yè)地產(chǎn)正在進入一個密集的創(chuàng)新試錯期。在沒有穩(wěn)定的財務(wù)數(shù)據(jù)出來前，沒有哪個項目敢說一定成功了。
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學院）
